Дело № 3а-19/2023 (3а-473/2022)

УИД 26RS0017-01-2022-003065-22

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 17 января 2023 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Кострицкого В.А.,

при секретаре судебного заседания Четвериковой Л.В.,

с участием представителя административного истца ФИО26. - адвоката ФИО25

представителя административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО23

представителя заинтересованного лица ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество» ФИО24

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО11 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО12 обратилась с административным иском к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование иска административный истец указала, что она является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 3331 кв.м, вид разрешенного использования: под объект промышленности, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена по состоянию на 01 января 2019 года в размере 8 032 406,71 рублей.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает ее права и законные интересы как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной, определенной в отчете об оценке <данные изъяты> № 1-ОПК-ОКС-07-2021 по состоянию на 01 января 2019 года в размере 6 062 000 рублей.

В судебное заседание административный истец ФИО13 представители заинтересованных лиц Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, администрации г. Кисловодска Ставропольского края, комитета имущественных отношений администрации г. Кисловодска Ставропольского края, извещенные о слушания дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ФИО29 в представленных ранее возражениях на административный иск ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

Представитель административного истца ФИО27 - адвокат ФИО28 участвующая в судебном заседании посредством использования систем видеоконференц-связи, поддержала административный иск, согласившись с выводами судебной оценочной экспертизы, просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, пояснив, что замечаний к заключению эксперта не имеет.

Представитель административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО15 представитель заинтересованного лица ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество» ФИО14 возражали против удовлетворения административного иска, пояснили, что кадастровая стоимость оцениваемого объекта установлена законно при проведении государственной кадастровой оценки.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации регулирует Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ).

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

На основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 03 октября 2018 года № 690 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края» в 2019 году проведена государственная кадастровая оценка следующих видов объектов недвижимости на территории Ставропольского края: всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), земельных участков из категории земель населенных пунктов, земельных участков из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч.1).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч.7 ст.22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, административный истец ФИО30 15 июля 2022 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в Кисловодский городской суд Ставропольского края.

Определением Кисловодского городского суда Ставропольского края от 02 августа 2022 года административное дело передано на рассмотрение Ленинского районного суда г. Ставрополя, по месту нахождения ответчика.

Определением Ленинского районного суда г. Ставрополя от 29 сентября 2022 года административное дело передано по подсудности в Ставропольский краевой суд.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административному истцу на праве аренды принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 3331 кв.м, вид разрешенного использования: под объект промышленности, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, что подтверждается договором аренды от 28 февраля 2022 года № 47/2022, заключенным администрацией г.Кисловодска Ставропольского края с ФИО16 на срок с 28 февраля 2022 года по 27 февраля 2032 года.

Согласно расчету арендной платы, представленным в приложении к договору аренды, арендная плата за пользование земельным участком установлена в процентах от его кадастровой стоимости.

Данный порядок расчета арендной платы утвержден Правительства Ставропольского края от 26 декабря 2018 года № 601-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за пользование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов».

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь плательщиком арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка, находящегося в ведении муниципального образования, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этого объекта недвижимости.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) и земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 1 января 2019 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена по состоянию на 01 января 2019 года в размере 8 032 406,71 рублей, выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 12 августа 2021 года № КУВИ-002/2021-104385486.Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке <данные изъяты> № 1-ОПК-ОКС-07-2021, в котором рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 6 062 000 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости указанных объектов недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы автономной некоммерческой организации судебно-экспертное бюро «<данные изъяты> от 16 декабря 2022 № 25 рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определена в размере 6 245 491,76 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом автономной некоммерческой организации судебно-экспертное бюро <данные изъяты> в качестве доказательства, подтверждающего реальную рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, метод сравнительных продаж.

Экспертом проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки.

Экспертом подобрано 3 объекта-аналога производственного назначения, расположенных, как и оцениваемый объект в г. Кисловодске: объекты-аналоги № 1 и № 2 по ул. Фоменко, объект-аналог № 3 по ул. Чапаева, в связи с чем, корректировка объектов-аналогов по местоположению относительно населенного пункта не требуется. Имеющиеся различия локального местоположения внутри населенного пункта оцениваемого объекта, находящегося в спальном микрорайоне среднеэтажной жилой застройки и объектов-аналогов, расположенных в промышленной зоне на окраине города экспертом учтены.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, где проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог, выявленные отличия откорректированы с приведением обоснований применения этих корректировок.

Так как объект оценки принят экспертом без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав, на имеющиеся различия по имущественным правам, экспертом применена повышающая корректировка в отношении объекта-аналога №2, находящегося на праве краткосрочной аренды.

Одним из основных ценообразующих факторов является площадь земельного участка. Эксперт отметил, что объекты меньшей площадью являются более ликвидными, а, следовательно, более дорогостоящими, чем объекты с большей площадью. Различия по названному элементу сравнения скорректированы экспертом на основании данных Интернет сайта «Статриелт», размер и описание расчета корректировки приведены в заключении эксперта.

Так как подъезд объекту-аналогу № 2 имеет асфальтированное покрытие, в отличии от других объектов-аналогов и оцениваемого объекта, его стоимость скорректирована экспертом, коэффициент корректировки на основании данных справочника оценщика недвижимости ФИО1 составил 0,87.

Согласно данным вышеприведенного справочника оценщика эксперт скорректировал объекты-аналоги по такому элементу сравнения как наличие коммуникаций (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, канализация).

В экспертном заключении приведен анализ рынка недвижимости земель производственного назначения, на основании которого, эксперт пришел к выводу о неактивности этого рынка недвижимости в г. Кисловодске на дату государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов. Поэтому в рамках сравнительного подхода при определении рыночной стоимости земельного участка экспертом применена скидка на торг для неактивного рынка земельных участков под индустриальную застройку в размере среднего значения 6 %.

Объекты-аналоги предложены к продаже в предшествующий период к дате оценки: март и ноябрь 2018 года.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступном Интернет-сайте https://www.avito.io/ (https://ruads.org/), что подтверждается представленными в заключении скриншотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объектов и иных характеристиках.

Таким образом, основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, установленных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено. Ходатайств о проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлялось.

Отличие от кадастровой стоимости объекта недвижимости величины его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Доводы представителей административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО17 и представителя заинтересованного лица ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество» ФИО18 о законности установления кадастровой стоимости оцениваемого объекта при проведении государственной кадастровой оценки, в данном случае судом во внимание не принимаются, поскольку административный истец, реализуя свои права, гарантированные законодательством о государственной кадастровой оценке, правомерно обратился с административным иском об установлении кадастровой стоимости арендованного им земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Отчет об оценке, выполненный <данные изъяты> № 1-ОПК-ОКС-07-2021 не может быть принят в качестве доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость объекта недвижимости, поскольку ее величина опровергается выводом судебной оценочной экспертизы о рыночной стоимости исследуемого объекта.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение арендных платежей, в связи с их завышением, подлежащих исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного объекта капитального строительства по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений, установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика имущественного налога.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования ФИО31 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной по состоянию на 01 января 2019 года, подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, административный иск ФИО19 об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости подлежит удовлетворению в размере, определенном в заключении судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Административное исковое заявление ФИО20 поступило в суд 15 июля 2022 года.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО21 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 3331 кв.м, вид разрешенного использования: под объект промышленности, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию 01 января 2019 года в размере 6 245 491, 76 (шесть миллионов двести сорок пять тысяч четыреста девяносто один) рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №

Административное исковое заявление ФИО22 поступило в суд 15 июля 2022 года.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 27 января 2023 года.

Судья В.А. Кострицкий