УИД: 77RS0006-02-2025-000931-07

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 июля 2025 года город Москва

Дорогомиловский районный суд г. Москвы в составе: председательствующего судьи Александренко И.М.,

при помощнике судьи Ходжаевой Р.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № 2а-232/25 по административному иску ФИО1 * к Управления Росреестра по г. Москве о признании незаконными действий,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ФИО1 обратился в суд с административным иском к Управлению Росреестра по г. Москве, в котором просит признать незаконным действие Управлением Росреестра по г. Москве о внесении 24 декабря 2024 года записи № * прекращении договора участия в долевом строительстве от 06.03.2023 № * заключенного между ООО «СЗ «Стадион «Спартак» и ФИО1 в отношении объекта долевого строительства со следующими характеристиками: * в порядке одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве на основании Уведомления от 18.12.2024 № СС-1557 о расторжении договора участия в долевом строительстве; обязать Управление Росреестра по г. Москве устранить допущенные нарушения путем отмены регистрационной записи * и восстановления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от *заключенного между ООО «СЗ «Стадион «Спартак» и ФИО1 в отношении объекта долевого строительства со следующими характеристиками: *

Свои исковые требования истец мотивирует тем, что между ФИО1 и ООО «СЗ «Стадион Спартак» был заключен Договор участия в долевом строительстве № * от 06.03.2023. Объект недвижимости, в котором расположен строящийся Объект долевого строительства - многоквартирный жилой дом, именуемый «*Цена Договора ДУ, согласно п. 4.1, * руб. Срок сдачи объекта долевого строительства, согласно п. 6.1 Договору ДУ - 31 декабря 2024 года. 31.10.2024 ФИО1 направил в адрес ООО «СЗ «Стадион Спартак» претензию о расторжении Договора ДУ в одностороннем порядке, в связи с наличием претензий по качеству Объекта недвижимости и Объекта долевого строительства за несколько месяцев до окончания сроков строительства. После получения Застройщиком претензии между сторонами начались переговоры об урегулировании спора. Несмотря на ведущиеся переговоры, Застройщик направил в Управление Росреестра по г. Москве о прекращении Договора ДУ. Дольщиком было получено лишь Уведомление * о внесении 24.12.2024 записи № * прекращении договора участия в долевом строительстве от 06* заключенного между ООО «СЗ «Стадион «Спартак» и ФИО1, ... в порядке одностороннего отказа от исполнения договора долевого участия на основании Уведомления от 18.12.2024 № СС-1557 о расторжении договора долевого участия в долевом строительстве. С заявлением о расторжении (прекращении) договора долевого участия может обратиться сторона, управомоченная на заявление об одностороннем отказе от исполнения договора и в установленной форме реализовавшая данное право. В настоящем случае, внесение регистрационной записи о прекращении Договора ДУ было произведено на основании заявления Застройщика, не заявлявшего об одностороннем отказе от исполнения договора, т.е. на основании заявления стороны договора, не являющейся управомоченной на его подачу в орган государственной регистрации. В указанных условиях Управлению Росреестра по г. Москве следовало приостановить государственную регистрацию на основании ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ и предложить предоставить соответствующее заявление ФИО1, а при не устранении в установленный срок данных замечаний в государственной регистрации следовало отказать на основании ст. 27 Федерального закона № 218-ФЗ.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о дне и времени слушания дела извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя по доверенности * в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Административный ответчик – представитель Управления Росреестра по г. Москве по доверенности * в судебное заседание явился, в удовлетворении исковых требований возражал.

Заинтересованное лицо – представитель ООО «СЗ «Стадион Спартак» в судебное заседание не явился, о дне и времени слушания дела извещен надлежащим образом.

Суд, выслушав явившиеся стороны, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В силу части 8 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган регистрации прав при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение одного рабочего дня обязан направить уведомление об этом другой стороне договора по адресу электронной почты, указанному в договоре. При отсутствии в договоре адреса электронной почты уведомление направляется в письменной форме посредством почтового отправления.

Согласно ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Решения федеральных органов государственной власти, а также территориальных органов, созданных федеральными органами исполнительной власти для осуществления своих полномочий, органов государственной власти субъекта РФ, а также органов местного самоуправления, их действия (бездействия) могут быть оспорены по правилам, установленным главой 22 КАС РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 218, частью 2 статьи 227 КАС РФ необходимым условием для удовлетворения административного иска, рассматриваемого в порядке главы 22 КАС РФ, является наличие совокупности обстоятельств, свидетельствующих о несоответствии оспариваемых решения, действий (бездействия) административного ответчика требованиям действующего законодательства и нарушении прав административного истца. При этом на административного истца процессуальным законом возложена обязанность доказать обстоятельства, свидетельствующие о нарушении его прав, а также соблюдении срока обращения в суд за защитой нарушенного права. Административный ответчик обязан доказать, что принятое им решение, действия (бездействие) соответствуют закону (части 9 и 11 статьи 226, статья 62 КАС РФ).

Как следует из административного иска, между ФИО1 и ООО «СЗ «Стадион Спартак» был заключен Договор участия в долевом строительстве № ПР-22/2- * от 06.03.2023.

Объект недвижимости, в котором расположен строящийся Объект долевого строительства - многоквартирный жилой дом, именуемый «*.

В п. 2.1.1 Договора ДУ приведены технические характеристики Объекта долевого строительства:

2.1.1.1. *

Согласно п.4 Договора оплата Цены Договора производится Участником после государственной регистрации настоящего Договора полностью из собственных средств с использованием специального эскроу счета в срок до 25 марта 2024 г. в следующем порядке:

- 1-й платеж в размере: 14 128 358,40 рублей 40 копеек Участник вносит в безналичной форме с использованием номинального счета Общества с ограниченной ответственностью «Экосистема недвижимости «Метр квадратный» как формы безналичных расчетов, в соответствии с п.4 Л. 1.1. настоящего Договора.

- 2-й платеж в размере: 10 596 268,80 (рублей 80 копеек Участник вносит до «25» июня 2023 года, но не ранее даты государственной регистрации настоящего Договора;

- 3-й платеж в размере: 10 596 268,80 (Десять миллионов пятьсот девяносто шесть тысяч двести шестьдесят восемь) рублей 80 копеек Участник вносит до «25» сентября 2023 года;

- 4-й платеж в размере: 14 128 358,40 (Четырнадцать миллионов сто двадцать восемь тысяч 'триста пятьдесят восемь) рублей 40 копеек Участник вносит до «25» декабря 2023 года;

- 5-й платеж в размере: 21 192 537,60 (Двадцать один миллион сто девяносто две тысячи пятьсот тридцать семь) рублей 60 копеек Участник вносит до «25» марта 2024 года.

Срок сдачи объекта долевого строительства, согласно п. 6.1 Договору ДУ - 31 декабря 2024 года.

31.10.2024 ФИО1 направил в адрес Застройщика Претензию о расторжении Договора ДУ в одностороннем порядке, в связи с наличием претензий по качеству Объекта недвижимости и Объекта долевого строительства за несколько месяцев до окончания сроков строительства.

Согласно пояснений представителя административного истица, после получения Застройщиком претензии между сторонами начались переговоры об урегулировании спора. Несмотря на ведущиеся переговоры, Застройщик направил в Управление Росреестра по г. Москве о прекращении Договора ДУ.

Административный истец полагает, что у Управления Росреестра по г. Москве отсутствовали основания для государственной регистрации прекращения Договора ДУ.

Также из материалов дела следует, что 28.08.2023г. за №ОП-2343 от имени застройщика в адрес ФИО1 было направлено уведомление о нарушении сроков внесения платежей и обязании погасить задолженность по оплате Цены договора в срок не позднее 28.09.2023г. На дату 28.08.2023г. ФИО1 не исполнена надлежащим образом обязательство по уплате Цены Договора. Просрочка внесения 2-го платежа в размере 3 459 956,30 руб. составила более 2-х месяцев. В случае неисполнения настоящего требования о погашении задолженности, застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

18.12.2024г. Застройщик в адрес ФИО1 направил уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве, поскольку застройщиком по состоянию на 18.12.2024г. требования о необходимости погашения задолженности по уплате цены Договора не исполнены, т.е. в связи с нарушением сроков внесения платежей.

19.12.2024г. Застройщиком через отдел МКУ «МФЦ г. Лобня» Московской области в адрес Управления Росреестра по Московской области подано заявление о государственной регистрации прекращения Договора ДУ.

На основании данного заявления Управлением Росреестра по г. Москве 24 декабря 2024 года внесена запись № * о прекращении договора участия в долевом строительстве от 06.03.2023 № * заключенного между ООО «СЗ «Стадион «Спартак» и ФИО1 в отношении объекта долевого строительства.

В адрес ФИО1 Управлением Росреестра по г. Москве было направлено Уведомление № * от 26.12.2024 о внесении 24.12.2024 записи № * о прекращении договора участия в долевом строительстве от 06.03.2023 № * заключенного между ООО «СЗ «Стадион «Спартак» и ФИО1, в порядке одностороннего отказа от исполнения договора долевого участия на основании Уведомления от 18.12.2024 № СС-1557 о расторжении договора долевого участия в долевом строительстве.

Разрешая настоящий спор, суд, руководствуется требованиями действующего законодательства, оценив по правилам статьи 84 КАС РФ собранные по делу доказательства в их совокупности, не нашел законных оснований для удовлетворения заявленных административным истцом требований.

При этом суд исходит из того, что застройщик реализовал предоставленное ему право на односторонний отказ от исполнения договоров во внесудебном порядке, представил предусмотренные законом документы, в связи с чем действия Управления Росреестра по адрес по регистрации прекращения спорного договора являются законными, совершены в соответствии с положениями части 8 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

При этом суд учитывает, что отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно статье 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу части 5 статьи 5 Закона №214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Частью 3 статьи 9 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 данного Закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 данного Закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

При наличии предусмотренного законом основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве он вправе расторгнуть договор во внесудебном порядке, направив застройщику соответствующее уведомление согласно части 4 статьи 9 Закона № 214-ФЗ.

Договор считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления указанного уведомления (пункт 30 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на адрес государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащие в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются положениями Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», нормами которого предусмотрено, что государственная регистрация прав осуществляются по заявлению; основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (статья 14).

Основания приостановления, отказа в осуществлении государственной регистрации прав установлены статьями 26, 27 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», в том числе в случаях, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункты 5 и 7 части 1 статьи 26).

При этом в силу части 8 статьи 48 названного Федерального закона заявление о внесении в ЕГРН сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган регистрации прав при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение одного рабочего дня обязан направить уведомление об этом другой стороне договора по адресу электронной почты, указанному в договоре. При отсутствии в договоре адреса электронной почты уведомление направляется в письменной форме посредством почтового отправления.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 5 июля 2001 года № 154-О указал, что государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Таким образом, при рассмотрении документов, представленных на регистрацию и находящихся в распоряжении государственного регистратора, последний исходит из достоверности содержащихся в них сведений и не вправе давать правовую оценку основаниям возникновения или прекращения прав, а также исполнению обязательств сторонами договора в рамках гражданско-правовых отношений, законности их действий при реализации принадлежащих им в силу закона или договора прав, разрешая тем самым спор о правах и основаниях их возникновения, прекращения.

Применительно к изложенному по настоящему делу не установлено нарушений процедуры регистрации. Материалами дела подтверждается, что у обратившегося лица имелись полномочия на подачу заявлений, а также им были представлены необходимые для регистрации документы, свидетельствующие о соблюдении порядка и оснований обращения с заявлением о государственной регистрации прекращения договоров; к заявлениям о расторжении договоров участия были приложены предупреждения ФИО1 о необходимости погашения задолженности по оплате спорных договоров и уведомления об их расторжении в связи с неоплатой со сведениями о направлении почтой административному истцу данных предупреждений и уведомлений. Приложенные к данным заявлениям документы в силу прямых требований закона, приведенных в положениях ч. 8 ст. 48 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», являются достаточными для совершения регистрационных действий по прекращению договоров долевого участия в строительстве.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 * к Управления Росреестра по г. Москве о признании незаконными действий отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Дорогомиловский районный суд города Москвы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 11 сентября 2025 года.

Судья И.М. Александренко