УИД 60RS0025-01-2025-000368-97
Дело № 2-261/2025
Решение
Именем Российской Федерации
01 октября 2025 года п. Струги Красные
Стругокрасненский районный суд Псковской области в составе судьи Богдановой Е.В.,
при секретаре Кучмистовой Е.В.,
с участием представителя истца ФИО1, представителей ответчика ФИО2 - ФИО3 и ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к ФИО6 и ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой и признании за ним права собственности на земельный участок и расположенный на нем жилой дом,
установил:
ФИО5 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО6 и ФИО2 о признании заключенного ими договора купли-продажи земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой и признании за ним права собственности на земельный участок и возведенный на нем жилой дом.
В обоснование требований указал, что в мае 2022 года он продал свою квартиру и, договорившись с братом ФИО6, решил строить дом на земельном участке, который брат сначала выкупит на свое имя, а потом переоформит на него, между ними было достигнуто устное соглашение о заключении в дальнейшем договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым №.
В период с мая по ноябрь 2022 года истцом лично и за его счет на вышеуказанном земельном участке производились строительные работы по заливке фундамента и возведению стен и кровли. Письменные договоры между ним и ФИО6 не заключались по причине того, что они родные братья, и ФИО5 знал ответчика только с положительной стороны, оснований не доверять брату у него не было.
22.11.2022, нарушая устные договоренности, ФИО6 переоформил земельный участок и построенный истцом жилой дом, на свою супругу ФИО7 по договору купли-продажи, мотивировав это необходимостью получения строительного леса от районной администрации, но обещал, что впоследствии его супруга заключит с истцом договор купли-продажи, и тогда он станет непосредственно титульным собственником земельного участка и построенного им дома.
На сегодняшний день ответчики ввели в эксплуатацию и зарегистрировали право собственности на жилой дом, расторгли брак и делят совместно нажитое имущество, но обязательства по передаче ФИО5 в собственность спорного объекта недвижимости, который был построен лично им и на его денежные средства, не исполнено до сих пор.
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с ч. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в т.ч. повлекла неблагоприятные для него последствия.
На основании п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Пункт 4 ст. 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Ст. 130 ГК РФ относит к недвижимому имуществу и называет в качестве самостоятельных объектов гражданских прав земельные участки и объекты незавершенного строительства, не определяя их в качестве единого имущественного комплекса.
Из приведенных нормативных положений ЗК РФ следует, что купля-продажа земельного участка без находящихся на нем строений в случае принадлежности и того и другого вида имущества одному лицу будет нарушать установленный законом запрет.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
На основании вышеизложенного истец делает вывод, что договор купли-продажи от 22.11.2022, заключенный между ФИО6 и ФИО7, предметом которого является только земельный участок, без указания в договоре находящегося на участке объекта незавершенного строительства, нарушает требования закона (пункт 4 ст. 35 ЗК РФ), что в силу ст. 168 ГК РФ влечет за собой ничтожность заключенной сделки.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в томчисле тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иныенедействительности сделки не предусмотрены законом.
Истец просил признать заключенный 22.11.2022 между ФИО6 и ФИО7 договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым №, недействительной (ничтожной) сделкой; признать за ним, ФИО5, право собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, с кадастровыми № - земельный участок, жилой дом - №.
В судебное заседание истец не явился, воспользовался правом ведения дел в суде через представителя.
Представитель истца ФИО1 в судебном заседании поддержал исковые требования.
Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явился, предоставил суду письменный отзыв, в котором указал, что на земельном участке, принадлежавшем ему на праве собственности, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый №, истец за свои денежные средства строил дом: заливал фундамент, возводил стены и кровлю. Данные работы он осуществлял с весны 2022 года.
В августе 2022 года ФИО6 зарегистрировал брак с ФИО8, а 22.11.2022 переоформил по договору купли-продажи земельный участок и жилой дом на свою супругу ФИО7 без передачи денежных средств, указанных в договоре. Также он не передавал объекты недвижимости - земельный участок и жилой дом - ФИО2, то есть условие по передаче недвижимого имущества не исполнено. Формальное переоформление требовалось для получения строительного леса от администрации. В дальнейшем ответчик планировал переоформить земельный участок и дом от имени супруги на своего брата ФИО5
Не отрицает, что лишил истца спорного имущества на основании регистрации права собственности, заключив 22.11.2022 договор купли-продажи с бывшей супругой ФИО8
Представитель ответчика в суде подтвердил позицию ответчика, изложенную в письменном виде.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась. Её представители ФИО3 А. и ФИО4 в судебном заседании иск не признали, считали, что у истца отсутствуют основания для обращения в суд за признанием сделки недействительной; сделка соответствует требованиям закона и волеизъявлению сторон; мнимость сделки истцом не доказана; при отчуждении земельного участка на нем отсутствовал жилой дом, объект незавершенного строительства, или другие строения; жилой дом построен ответчиком ФИО6 в период брака с ответчиком ФИО2, о чем он сам указал в своем встречном исковом заявлении по делу №2-153/2025, возбужденном в Стругокрасненском районном суде по иску ФИО2 к ФИО6 о разделе совместно нажитого имущества; иск заявлен ФИО5 после обращения ФИО2 в суд с иском о разделе имущества, что свидетельствует о сговоре между истцом и ответчиком ФИО6 на исключение имущества из состава общего имущества супругов и причинение вреда ФИО2, то есть о злоупотреблении правом.
Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Псковской области – в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела без участия представителей Управления.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к нижеследующему.
В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п.1).
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимости и сделок с ней.
На основании п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В судебном заседании установлено, что 12.08.2022 между ответчиками ФИО6 и ФИО2 был заключен брак.
Согласно Свидетельству о расторжении брака серии <данные изъяты> №, выданному 95600249 Отделом записи актов гражданского состояния администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области 15.04.2025, брак между ФИО6 и ФИО7 прекращен 15.04.2025. После расторжения брака ей присвоена фамилия ФИО9 (л. д. 46).
Как установлено судом и следует из материалов дела, 22.11.2022 ФИО6 и ФИО7 заключили договор купли-продажи земельного участка №, согласно которому ФИО6 продал ФИО7 принадлежащий ему по праву собственности земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м., с кадастровым №, находящийся по адресу: <адрес>.
Из договора следует, что указанный земельный участок принадлежит по праву собственности ФИО6 на основании договора купли-продажи земельного участка, от 19 июля 2022 года, право собственности по которому зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области 03 августа 2022 года за №.
В соответствии с разделом 2 договора купли продажи стороны оценили указанный земельный участок в 10 000 руб. 00 коп.; за эту сумму ФИО7 купила у ФИО6 данный объект недвижимости. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.
Переход права собственности зарегистрирован в Управлении Росреестра по Псковской области, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 01.09.2025 №, согласно которой земельный участок с КН №, площадью <данные изъяты> кв. м., категорией земель из земель населенных пунктов, разрешенным использованием для ведения индивидуального садоводства, расположен по адресу: <адрес>. Дата присвоения кадастрового номера – 29.10.1993. Сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные, ранее учтенные». Собственником является ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ г. р., на основании Договора купли-продажи земельного участка от 22.11.2022 (собственность №, 26.11.2022).
Из представленного Управлением Росреестра по Псковской области реестрового дела следует, что земельный участок был приобретен ФИО6 по договору купли-продажи от 19.07.2022 у М.Г.Л., которая в 1993 году получила его в собственность по распоряжению Администрации Стругокрасненского района.
Согласно п. 3.3 договора купли-продажи земельного участка от 19.07.2022, на данном земельном участке строения, сооружения отсутствуют.
15.11.2022 кадастровым инженером П.И.А. был подготовлен межевой план земельного участка в результате выполнения кадастровых работ по уточнению описания местоположения границ и площади земельного участка с кадастровым №.
Из заключения кадастрового инженера, содержащегося в межевом плане, следует, что границы земельного участка установлены по границам, существующим на местности более пятнадцати лет, закрепленные с использованием природных и искусственных объектов, в частности по старым деревянным столбам от забора; съемка границ земельного участка проведена по его фактическому использованию площадью <данные изъяты> кв. м.; в границах земельного участка отсутствуют какие-либо строения.
Представители ответчика ФИО2, в судебном заседании подтвердили достоверность указанных в договоре купли-продажи и в межевом плане сведений об отсутствии строений и объектов незавершенного строительства на земельном участке при заключении сделки.
Данные аргументы опровергают доводы истца о том, что он с мая по ноябрь 2022 года производил на земельном участке строительные работы по заливке фундамента, возведению стен и кровли.
Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.1).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2).
С учетом установленных судом обстоятельств, являются несостоятельными доводы истца о том, что продажа ответчиком ФИО6 земельного участка ФИО7 без размещенного на нем объекта недвижимости противоречит требованиям закона, а именно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, который запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Данное основание признания сделки купли-продажи земельного участка недействительной или ничтожной, предусмотренное ст. 168 ГК РФ, отсутствует.
Согласно ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п.1). Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила (п.2).
Ссылаясь на указанное основание признания договора купли-продажи земельного участка от 22.11.2022 ничтожной сделкой, истец не приводит доказательств, подтверждающих, что спорная сделка была совершена лишь для вида без намерения создать правовые последствия, а также и доказательств существования прикрываемой сделки. Его довод о необходимости получения леса для строительства, как причины для заключения сделки, ничем не подтвержден. При этом участник сделки - покупатель земельного участка - ответчик ФИО2, действующая в лице своих представителей, отрицает мнимость или притворность сделки и приведенные истцом обстоятельства, утверждает, что сделка полностью соответствовала волеизъявлению сторон.
При этом из материалов дела следует, что оспариваемый договор купли-продажи земельного участка реально исполнен, семья покупателя владела и пользовалась спорным имуществом. Право собственности покупателя на земельный участок было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Псковской области. В 2025 году на земельном участке возведен жилой дом, право собственности на который также зарегистрировано на покупателя земельного участка.
Так, согласно выписке из ЕГРН от 01.09.2025 № жилой дом ДД.ММ.ГГГГ года завершения строительства, площадью <данные изъяты> кв. м., с КН №, расположен по адресу: <адрес>. Дата присвоения кадастрового номера – 14.02.2025. Собственником является ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ г. р. на основании Договора купли-продажи земельного участка от 22.11.2022 (собственность №, 14.02.2025).
В силу п.п. 2,3 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Как установлено судом, истец не является стороной оспариваемой им сделки, его интерес в признании сделки недействительной ничем не подтверждается. В частности, ничем не подтверждается его довод о том, что между ним и ответчиком ФИО6 была устная договоренность, согласно которой ответчик покупает земельный участок на свое имя, чтобы потом оформить его на истца, о том, что жилой дом, расположенный на земельном участке построен истцом за счет его средств.
Признание данных обстоятельств ответчиком ФИО6 не может быть принято судом по следующим основаниям.
В силу ст. 39 ГПК РФ суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц. В данном случае признание иска ответчиком ФИО6 нарушает права и интересы ответчика ФИО2, а также противоречит установленным судом обстоятельствам.
В производстве Стругокрасненского районного суда имеется гражданское дело №2-153/2025 по исковому заявлению ФИО2 к ФИО6 о разделе совместно нажитого имущества. Истец по данному иску просит признать совместным имуществом транспортные средства, четыре земельных участка с размещенными на них жилыми домами, в том числе спорные жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, просит разделить объекты недвижимости и транспортные средства по предложенному ею варианту. Исковое заявление поступило в суд 05.05.2025, решение по делу не принято.
В материалах гражданского дела №2-153/2025 имеется встречное исковое заявление ФИО6 к ФИО2, в котором истец просит признать общими возникшими в браке истца и ответчика и разделить между ними обязательства по кредитным и иным договорам на сумму. Во встречном исковом заявлении, предъявляя требование о разделе обязательства по договору подряда, ФИО6 указывает, что летом 2024 года им было решено построить жилой дом на земельном участке ответчика примерной площадью <данные изъяты> кв.м. Жилой дом по адресу: <адрес> возводился им лично и силами подрядных организаций, начиная с июня 2024 г. В феврале 2025 г. жилой дом был поставлен на кадастровый учет, осуществлена регистрация права собственности ответчика, как владельца земельного участка под этим жилым домом.
Усматривается противоречие позиции ответчика ФИО6 в ситуации по разделу имущества и по признанию сделки недействительной, которое, полностью устраняется установленными судом обстоятельствами дела и позицией ответчика ФИО2, отрицающей договоренность между братьями о переводе прав на земельный участок и строительство жилого дома истцом.
Согласно п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
С учетом установленных обстоятельств, у суда нет оснований сомневаться, что при заключении оспариваемого договора купли-продажи земельного участка его стороны действовали добросовестно. Изменение позиции ответчика ФИО6 после возбуждения судом гражданского дела по разделу общего имущества, в данном случае суд расценивает, как способ защиты своих имущественных прав.
Обязательства ответчика ФИО6 перед истцом ничем не подтверждены. При этом устные договоренности не предусмотрены Гражданским законодательством для сделок с недвижимостью и правоотношений по обязательствам сторон. А согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Исходя из изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии у истца ФИО5 оснований для обращения в суд с иском о признании спорной сделки недействительно (ничтожной), в силу чего это его требование не подлежит удовлетворению, равно как и требование о признании права собственности на спорный земельный участок и жилой дом.
Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки отчуждении этого имущества.
Ни одного из законных оснований для признания права собственности на принадлежащие ответчику ФИО2 земельный участок и жилой дом истцом не представлено.
Кроме того, с учетом наличия имущественного спора между ФИО6 и ФИО2, с учетом того, что согласно рассматриваемому исковому заявлению, истец и ответчик состоят в родственных отношениях, суд приходит к выводу, что подача иска в суд ФИО5 при установленном судом отсутствии оснований для этого, фактическое признание необоснованного иска ответчиком ФИО6, обусловлены желанием вывести спорные объекты недвижимости из состава имущества, подлежащего разделу, то есть причинением вреда третьему лицу, в связи с чем подлежат оценке как злоупотребление правом.
В соответствии с п. 2 ст. 10 ГК РФ в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении искового заявления ФИО5 отказать.
На решение суда может быть принесена апелляционная жалоба в Псковский областной суд через Стругокрасненский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 09.10.2025.
Судья Е.В. Богданова