Дело № 2-633/2025
УИД 91RS0024-01-2024-004064-08
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Ялта 18 декабря 2025 г.
Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Кулешовой О.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Самохваловой Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Ялтажилстрой», Администрации города Ялта Республики Крым, Автономной некоммерческой организации «Фонд защиты вкладчиков» о признании права собственности на квартиру,
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым, Жилищный накопительный кооператив «Ялтажилстрой», Специализированное отделение судебных приставов по Республике Крым и г. Севастополю Главного межрегионального (специализированного) управления Федеральной службы судебных приставов, Товарищество собственников жилья «Красноармейская 13», Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Некоммерческая организация «Крымский республиканский фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства»,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Ялтажилстрой» (далее - ООО «Ялтажилстрой») о признании права собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>.
Исковые требования мотивированы тем, что 9 сентября 2021 г. между ООО «Заполярье» и ООО «Ялтажилстрой» был заключен договор инвестирования строительства №<номер>, по условиям которого ООО «Заполярье» приняло на себя обязательство профинансировать строительство нежилых помещений <адрес> - построить и ввести в эксплуатацию инвестиционный объект и передать его инвестору в течение шести месяцев после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 23 мая 2022 г. застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию инвестиционного объекта. 10 июня 2022 г. между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору инвестирования строительства, которым внесены изменения в п. 1.5, а именно, в части инвестиционного объекта - жилого помещения (квартира) №<номер>. ООО «Заполярье» обязательства по договору были исполнены, денежные средства внесены в полном объеме. 28 июля 2022 г. между сторонами был подписан акт приема-передачи к договору инвестирования строительства. 13 февраля 2023 г. ООО «Заполярье» с согласия ООО «Ялтажилстрой» заключило с истцом соглашение об уступке прав требования №<номер> по договору инвестирования строительства №<номер> от 9 сентября 2021 г., условия которого истцом также были исполнены в полном объеме. Квартира фактически передана в собственность истца, она несет бремя ее содержания, оплачивает коммунальные услуги. Однако, до настоящего времени право собственности на квартиру за ней не зарегистрировано по независящим от нее причинам.
В ходе рассмотрения к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Администрация города Ялта Республики Крым, Автономная некоммерческая организация «Фонд защиты вкладчиков».
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, была уведомлена о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, от ее представителя - ФИО2 поступило ходатайство о рассмотрении дела без его участия.
Ответчики и третьи лица, надлежащим образом извещенные о дне и времени судебного заседания, в суд представителей не направили, о причинах неявки не сообщили.
В соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что в пользовании ООО «Ялтажилстрой» на основании договора аренды находится земельный участок с кадастровым номером №<номер>, площадью 9014 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования -среднеэтажная жилая застройка, принадлежащий на праве собственности муниципальному образованию городской округ Ялта Республики Крым.
Так, 13 апреля 2020 г. между муниципальным образованием городской округ Ялта в лице заместителя начальника Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым и ООО «Добробут» заключен договор аренды земельного участка.
23 ноября 2020 г. между муниципальным образованием городской округ Ялта в лице заместителя начальника Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым и ООО «Добробут» заключено дополнительного соглашение к договору аренды от 13 апреля 2020 г., которым изложен п. 1.1 договора в новой редакции: «арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 9014 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №<номер>, в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане, карте), являющимся неотъемлемой частью настоящего договора для завершения строительства объектов незавершенного строительства, расположенных по адресу: <адрес> кадастровые номера: №<номер>».
1 января 2021 г. между ООО «Добробут» и ООО «Ялтажилстрой» заключен договор уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером №<номер>
На основании договоров купли-продажи от 21 октября 2020 г., заключенных с ООО «Добродут», ООО «Ялтажилстрой» также является собственником объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами №<номер> площадью 3691,8 кв. м (степенью готовности 52%), №<номер> площадью 4117,4 кв. м (степенью готовности 52%), №<номер> площадью 3412,8 кв. м (степенью готовности 52%), расположенных в пределах вышеуказанного земельного участка.
22 ноября 2011 г. Инспекцией ГАСК в АР Крым под номером №<номер> зарегистрирована поданная ООО «Добробут» декларация о начале выполнения строительных работ по объекту: «Реконструкция с расширением плавательного бассейна под лечебно-оздоровительный комплекс с плавательным бассейном по адресу: <адрес>».
1 марта 2021 г. Департаментом архитектуры и градостроительства администрации города Ялта Республики Крым под №<номер>.01207 выдан градостроительный план земельного участка с кадастровым номером №<номер> площадью 9014 кв. м.
29 апреля 2022 г. Министерством жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым на основании заявления ООО «Ялтажилстрой» выдано разрешение на строительство №<номер>-RU№<номер> - реконструкция объекта капитального строительства «Реконструкция существующих зданий домов <адрес> в жилой дом с помещениями общественного назначения».
23 мая 2022 г. Министерством жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №<номер>-RU№<номер> (объект - «Реконструкция существующих зданий домов <адрес> в жилищный комплекс с помещениями общественного назначения».
8 августа 2022 г. постановлением Администрации города Ялта Республики Крым №<номер>-п земельному участку площадью 9014 кв. м с кадастровым номером №<номер> присвоен адрес<адрес> (пункт 1). Жилому зданию - многоквартирному жилому дому площадью 14827,8 кв. м присвоен адрес: <адрес> (пункт 2). Жилым помещениям - квартирам, нежилым помещениям, машино-местам, расположенным в жилом здании - многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> присвоены адреса в соответствии с их площадями (приложение №<номер>) (пункт 3).
Таким образом, судом установлено, что многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> в установленном законом порядке введен в эксплуатацию (соответствующим на то органом государственной власти выдано разрешение на ввод в эксплуатацию).
Кроме того, решением Арбитражного суда Республики Крым от 24 марта 2022 г., оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 6 сентября 2022 г. по делу № А83-14680/2021 отказано в иске Администрации города Ялта Республики Крым к ООО «ЯлтаЖилСтрой» о запрете производства строительных работ на земельном участке с кадастровым номером №<номер>, расположенном по адресу: <адрес>, понуждении снести самовольно возведенные объекты капитального строительства с кадастровыми номерами №<номер>.
Предъявляя иск о сносе, администрация ссылалась на проведение ответчиком реконструкции существующих зданий домов <адрес> в жилой комплекс с помещениями общественного назначения без необходимой разрешительной документации и с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, выявленных 1 июня 2021 г. Министерством жилищной политики и строительного надзора Республики Крым в ходе внеплановой выездной проверки.
Вместе с тем, арбитражный суд счел указанные доводы администрации необоснованными, поскольку материалами дела подтверждено, что разрешение на проведение реконструкции существующих зданий домов <адрес> в жилой комплекс с помещениями общественного назначения ООО «ЯлтаЖилСтрой» было выдано уполномоченным органом - Министерством жилищной политики и строительного надзора Республики 22 июня 2021 г. Кроме того, 22 декабря 2021 г. Министерством жилищной политики и строительного надзора Республики Крым также было выдано ООО «ЯлтаЖилСтрой» заключение о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учёта используемых энергетических ресурсов, которым подтверждается, что законченный строительством объект капитального строительства соответствует требованиям проектной и рабочей документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учёта используемых ресурсов.
Учитывая отсутствие каких-либо иных доказательств нарушения ответчиком градостроительных и строительных норм и правил при реконструкции существующих зданий домов <адрес> в жилой комплекс с помещениями общественного назначения, кроме акта внеплановой выездной проверки от <дата> №<номер> и уведомления о выявлении самовольной постройки от <дата> №<номер>, арбитражный суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ввиду недоказанности администрацией обстоятельств, на которые она ссылалась в обоснование своих требований.
В силу части 3 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.
Иными лицами, участвующими в деле, и не участвовавшими в названном выше деле № А83-14680/2021, законность ввода объекта в эксплуатацию, его соответствие предъявляемым к таким объектам требованиям не оспаривается, доводов о таком не заявлено.
Материалами дела также подтверждено, что 9 сентября 2021 г. между ООО «Заполярье» (инвестор) и ООО «Ялтажилстрой» (застройщик) заключен договор инвестирования строительства №<номер> в виде реконструкции существующих строений домов <адрес> под жилой комплекс с крытым плавательным бассейном на земельном участке по адресу<адрес> правообладателем которого является ООО «Ялтажилстрой».
Согласно п.п. 3.1, 3.2 договора инвестор осуществляет за счет собственных и привлеченных денежных средств финансирование строительства недвижимости в составе инвестиционного объекта и оплачивает инвестиционную стоимость доли в соответствии с графиком платежей.
Недвижимостью определена часть площади инвестиционного объекта, нежилые помещения №<номер> и №<номер> на третьем этаже <адрес> (п. 1.5).
Инвестиционная стоимость доли инвестора - сумма финансирования строительства недвижимости, оплачиваемая инвестором застройщику на условиях настоящего договора составляет 5 250 000 рублей (п. 1.6).
Согласно пункту 2.4 договора ориентировочный срок окончания строительства инвестиционного объекта - 30 сентября 2021 г.
Срок ввода объекта в эксплуатацию в течение шести месяцев со дня окончания строительства (п. 2.5).
В соответствии с Разделом 4 договора застройщик принял на себя обязательства принять от инвестора в установленном договором порядке денежные средства, инвестируемые им в строительство инвестиционного объекта; построить и ввести в эксплуатацию инвестиционный объект в соответствии с разработанной и утвержденной в установленном порядке проектно-сметной документацией; в течение одного месяца после получения разрешения на ввод инвестиционного объекта в эксплуатацию передать инвестору по передаточному акту недвижимость площадью, соответствующей доле инвестора в инвестиционном проекте.
Инвестор в свою очередь принял на себя обязательства осуществить финансирование строительства инвестиционного объекта в соответствии с настоящим договором; заключить в течении 10 дней с момента подписания акта приема-передачи объекта с застройщиком договор о компенсации затрат на содержание территории инвестиционного объекта и стоимости коммунальных услуг; с момента ввода инвестиционного объекта в эксплуатацию нести расходы по техническому обслуживанию инвестиционного объекта, прилегающей территории и коммунальным услугам пропорционально получаемой площади недвижимости в инвестиционном объекте; зарегистрировать и/или обеспечить регистрацию права собственности на недвижимость в соответствии с действующим законодательством за свой счет в течение 60 календарных дней с момента получения недвижимости от застройщика по акту приема-передачи; предоставить застройщику копию свидетельства о регистрации права на помещение в течение 15 календарных дней с момента регистрации права; передавать свои права и обязанности по настоящему договору только при условии получения письменного согласия от застройщика; принять недвижимость в течение 30 рабочих дней с момента получения извещения о готовности недвижимости к передаче.
Согласно п. 5.1 договора он вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до момента выполнения сторонами принятых на себя по настоящему договору обязательств.
10 июня 2022 г. между ООО «Ялтажилстрой» и ООО «Заполярье» было подписано дополнительное соглашение к договору инвестирования строительства №<номер> от 9 сентября 2021 г., в соответствии с которым п. 1.5, 1.6 договора изложены в новой редакции, а именно:
недвижимость – часть площади инвестиционного объекта, жилое помещение, имеющие следующие основные характеристики - <адрес>, расположенная на 3-м этаже жилого дома, общей площадью 41,8 кв. м, площадь лоджии/балкона с учетом коэффициента - 1,62 кв. м.
Инвестиционная стоимость доли инвестора - сумма финансирования строительства недвижимости, оплачиваемая инвестором застройщику на условиях настоящего договора составляет 5 427 500 рублей за жилое помещение.
Пункт 2.4 Договора исключен.
Пункт 2.5 изложен в новой редакции - «Срок ввода в эксплуатацию 23 мая 2022 г.».
<дата> между ООО «Ялтажилстрой» и ООО «Заполярье» был подписан акт приема-передачи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, к договору инвестирования строительства №<номер> от <дата>
Указанным актом стороны подтвердили исполнение застройщиком своих обязательств по договору в полном объеме, а также исполнение инвестором условий по оплате цены договора в полном объеме.
Также, между ООО «Ялтажилсервис» и ООО «Заполярье» произведена сверка взаимных расчетов, согласно акту которой задолженность по договору инвестирования строительства №<номер> от <дата> отсутствует.
<дата> между ООО «Заполярье» и ФИО1 с согласия ООО «Ялтажилстрой» заключено соглашение уступки прав требования №<номер> по договору инвестирования строительства №<номер> от <дата>, в соответствии с которым кредитор уступил, а новый кредитор принял в полном объеме права и обязанности, принадлежащие инвестору по договору инвестирования.
Согласно п. 1.3 соглашения новому кредитору передаются права требования на получение в натуре и в собственность жилого помещения - <адрес>, общей площадью 41,8 кв. м, площадь балкона 5,4 кв. м, расположенной на 3 этаже жилого дома по адресу: г. <адрес>
Истец, ссылаясь на то, что ответчики не обеспечили объект строительства свободным от запретов и ограничений, а также на то, что государственная регистрация права собственности на спорное жилое помещение будет возможна только после постановки на государственный кадастровый учет многоквартирного дома и всех помещений в нем, что до настоящего времени не выполнено, обратилась в суд с настоящим иском.
В соответствии со ст. 5 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицам.
Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства возникают, в частности из договоров. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Разрешая вопрос о юридической квалификации договора, заключенного между сторонами, суд исходит из положений статьи 431 ГК РФ, согласно которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Из содержания договора следует, что ООО «Ялтажилстрой» привлекало денежные средства для строительства многоквартирного дома, с условием последующей передачи квартир в этом доме, в том числе и истцу. Со стороны истца договор заключен для удовлетворения личных, семейных потребностей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Частью 1 статьи 4 этого же закона предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Поскольку заключенный сторонами договор содержит все существенные условия, характерные для договора участия в долевом строительстве, к ним подлежат применению положения названного закона. То обстоятельство, что договор поименован сторонами как договор инвестирования строительства, не имеет правового значения для дела.
Данный вывод согласуется с правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г.), согласно которой суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.
Согласно ч.ч. 2, 2.1 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование.
Привлечение денежных средств граждан с нарушением указанных требований закона запрещается.
В силу ч. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В настоящем случае ООО «Ялтажилстрой» привлекло денежные средства для строительства многоквартирного дома с нарушением закона, без заключения и регистрации договоров участия в долевом строительстве.
Между тем, нормы Федерального закона № 214-ФЗ, обязывающие застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений, направлены прежде всего на защиту более слабой стороны отношений в строительстве - заказчиков, оплачивающих строительство, и применение закона иным образом, в том числе путем лишения заказчика результатов оплаченных им строительных работ, будет противоречить цели и смыслу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (п. 13 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденных Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
Таким образом, несмотря на нарушение требований закона о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве, право истца на получение результата строительства подлежит судебной защите.
Разрешая вопрос о допустимости способа защиты, избранного истцом, суд учитывает, что нормами Федерального закона № 214-ФЗ урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на объект долевого строительства в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты законом прямо не предусмотрено.
Между тем, в соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 данного Кодекса, а способы защиты - в его ст. 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.
По смыслу статей 11, 12 ГК РФ прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 2 статьи 382 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
Статьей 11 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Судом установлено, что застройщиком в установленном законом порядке объект недвижимости введен в эксплуатацию как многоквартирный жилой дом.
Выдача Министерством жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного <адрес> свидетельствует о полном соответствии возведенного строения действующим нормам законодательства Российской Федерации.
Таким образом, в ходе рассмотрения настоящего дела установлено, что многоквартирный дом, в котором расположена квартира истца, завершен строительством, соответствует требованиям к параметрам постройки, градостроительным и строительным нормам и правилам, требованиям санитарных и противопожарных норм, а также другим требованиям, предъявляемым к многоквартирным жилым домам, не нарушает права третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, действующая градостроительная документация допускает размещение на земельном участке объекта среднеэтажного строительства.
Судом также установлено, что инвестор полностью внес плату за строительство квартиры, после чего уступил истцу свое право требования к ответчику. Истец осуществляет права владения и пользования квартирой, несет бремя содержания фактически приобретенного имущества, что сторонами в судебном заседании не оспаривалось.
Вместе с тем, истец не имеет возможности во внесудебном порядке зарегистрировать право собственности на квартиру, ввиду отсутствия в государственном кадастре недвижимости сведений о постановке на государственный кадастровый учет завершенного строительством многоквартирного дома и всех расположенных в нем помещений.
При этом, судом установлено, что 29 августа 2022 г. Министерством жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым в соответствии требованиями, установленными ч. 1.6 ст. 19 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. «О государственной регистрации недвижимости», было направлено в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым заявление о постановке на кадастровый учет объекта капитального строительства - многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> состоящего из 128 жилых помещений, 38 нежилых помещений и 33 машино-мест с приложением технического плана здания, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, правоустанавливающих документов на земельный участок.
Вместе с тем, постановке на государственный кадастровый учет многоквартирного жилого дома препятствовало наличие в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) сведений о запрете регистрации в отношении объектов незавершенного строительства, в результате реконструкции которых был возведен многоквартирный <адрес>
Из имеющихся в материалах дела выписок из ЕГРН следует, что в отношении объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами №<номер> внесены записи о запрещении регистрации от 30 апреля 2021 г. на основании постановления судебного пристава-исполнителя МОСП по ОИП УФССП по Республике Крым №<номер> от 29 апреля 2021 г., а также от 7 июня 2024 г. на основании определения Арбитражного суда Республики Крым № А83-38/2022 от 30 мая 2024 г.
Так, определением Арбитражного суда Республики Крым от 30 мая 2024 г. были приняты обеспечительные меры в виде запрета Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым осуществлять действия по внесению в ЕГРН записей о переходе права собственности в отношении недвижимого имущества с кадастровыми номерами №<номер>, в связи с обращением АНО «Фонд защиты вкладчиков» в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением об оспаривании договоров купли-продажи, на основании которых ООО «Ялтажилсервис» приобрело в собственность вышеуказанные объекты недвижимости (дело № А83-38/2022).
Также, определением Арбитражного суда Республики Крым от 1 февраля 2021 г. были приняты аналогичные обеспечительные меры, в связи с обращением АНО «Фонд защиты вкладчиков» к ООО «Добробут», ООО «Ялтажилстрой» о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное по договору ипотеки от 21 июня 2007 г. (дело № А83-19074/2020). На основании указанного определения, постановлением судебного пристава-исполнителя МОСП по ОИП УФССП России по Республике Крым от 29 апреля 2021 г. был объявлен запрет осуществления действий по внесению в ЕГРН записей о переходе права собственности на объекты незавершенного строительства.
Судебные споры были инициированы АНО «Фонд защиты вкладчиков» в связи с тем, что 21 июня 2007 г. между ПАО «Государственный экспортно-импортный банк Украины» и ООО «Добробут» был заключен кредитный договор, по условиям которого банк предоставил заемщику кредит в размере 14000000 гривен с конечным сроком погашения 21 июня 2009 г.
В обеспечение исполнения кредитных обязательств между банком и ООО «Добробут» был заключен договор ипотеки от 21 июня 2007 г., предметом которого являлся лечебно-оздоровительный комплекс с плавательным бассейном.
Решением Хозяйственного суда АРК от 27 января 2011 г. с ООО «Добробут» в пользу ПАО «Государственный экспортно-импортный банк Украины» взыскана задолженность по кредитному договору, обращено взыскание на предмет ипотеки.
Определением Арбитражного суда Республики Крым от 2 ноября 2022 г. в вышеуказанном судебном решении произведена замена взыскателя ПАО «Государственный экспортно-импортный банк Украины» на АНО «Фонд защиты вкладчиков» в порядке процессуального правопреемства, восстановлен срок на предъявление исполнительного листа, выдан исполнительный лист.
Вместе с тем, решением Арбитражного суда Республики Крым от 23 апреля 2024 г., оставленным в указанной части без изменений постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 17 июля 2024 г. и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 24 октября 2024 г. (дело № А83-19074/2020) в удовлетворении исковых требований АНО «Фонд защиты вкладчиков» к ООО «Ялтажилстрой» об обращении взыскания на объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами №<номер>, расположенные по адресу: <адрес>, было отказано в связи с истечением срока исковой давности.
Указанными судебными актами установлено, что объекты незавершенного строительства были реконструированы в многоквартирный жилой дом, в котором ООО «Ялтажилстрой» не является правообладателем ни одного из помещений. Таким образом, иск к ООО «Ялтажилстрой» в любом случае не подлежит удовлетворению, поскольку имущество, являющееся предметом залога, выбыло из владения и собственности лица, заявленного в качестве ответчика по иску.
Кроме того, решением Арбитражного суда Республики Крым от 24 апреля 2025 г., оставленным без изменений постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2025 г. и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 20 октября 2025 г. (дело № А83-38/2022) отказано в удовлетворении иска АНО «Фонд защиты вкладчиков к ООО «Ялтажилстрой» о признании недействительными договоров купли-продажи объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами №<номер>, применении последствий недействительности сделки.
Указанными судебными актами, кроме прочего, установлено, что объекты недвижимости с кадастровыми номерами №<номер>, которые являлись предметом залога, фактически перестали существовать, в связи с возведением и сдачей в эксплуатацию находящегося по указанному адресу в настоящее время многоквартирного жилого дома. При этом, собственниками всех (жилых) помещений многоквартирного дома являются члены ЖНК «Ялтажилстрой», оплатившие свои паевые взносы за квартиры в полном объеме и получившие жилые помещения от ЖНК «Ялтажилстрой» по актам приема-передачи квартир после ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по адресу: г№<номер>
Определением Арбитражного суда Республики Крым от 6 августа 2025 г. отменены обеспечительные меры, принятые определением от 30 мая 2024 г. по делу № А83-38/2022.
Кроме того, судом установлено, что ранее ООО «Добробут» обращалось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к АНО «Фонд защиты вкладчиков», ПАО «Государственный экспортно-импортный банк», в котором просило освободить от запрета по регистрации, отчуждении третьим лицам и иному распоряжению имуществом объект незавершенного строительством лечебно-оздоровительного комплекса, расположенный по адресу: гор. №<номер>, наложенные постановлениями Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств №<номер> от <дата> и №<номер> от <дата>
Решением Арбитражного суда Республики Крым от <дата>, оставленным без изменений постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2020 г. и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 7 апреля 2021 г. (дело № А83-438/2019) иск был удовлетворен в полном объеме, спорное имущество освобождено от запретов по регистрации, отчуждению третьим лицам и иному распоряжению, наложенными постановлениями судебных приставов-исполнителей.
Указанными судебными актами установлено, что спорное имущество принадлежит ООО «Добробут» на праве собственности. Согласно выписке из Реестра прав собственности на недвижимое имущество Украины от 06.02.2017 года, сведения по объекту: незавершенный строительством лечебно-оздоровительный комплекс, расположенный по адресу<адрес> в Едином реестре запретов отчуждения объектов недвижимого имущества и в Государственном реестре ипотек отсутствуют. Доказательств наличия регистрации договора ипотеки в Российском реестре прав также не представлено. Ссылка Фонда на решение Хозяйственного суда АРК от 27 января 2011 г. о взыскании задолженности с ООО «Добробут» в пользу ПАО «Государственный экспортно-импортный банк Украины» путем обращения взыскания на залоговое имущество судами отклонена, поскольку исполнительный документ к исполнению в Российской Федерации не предъявлялся. Таким образом, Фондом не представлено доказательств наличия в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении спорного имущества ипотекой, либо обращения на него взыскания в интересах Банка или Фонда на территории Российской Федерации. Поскольку в данном случае судебным приставом-исполнителем объявлялся запрет на отчуждение объектов недвижимости в отношении прав банка, вытекающих из договоров ипотеки, однако регистрация договора ипотеки не производилась, суд пришел к выводу об отсутствии у судебного пристава- исполнителя оснований для наложения обременения.
Таким образом, вышеуказанными вступившими в законную силу судебными актами арбитражных судов, которые в силу части 3 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации имеют преюдициальное значение при рассмотрении данного спора, установлено, что у АНО «Фонд защиты вкладчиков» отсутствует право на обращение взыскания на многоквартирный жилой <адрес> право собственности на одну из квартир в котором приобретено истцом на законном основании, соответственно обоснованных притязаний третьих лиц на спорное жилое помещение судом не установлено.
Вместе с тем, учитывая, что истец ФИО1 лишена возможности зарегистрировать свое право собственности на квартиру во внесудебном порядке, суд считает, что за ней в силу статьи 218 ГК РФ следует признать право собственности на спорное жилое помещение, поскольку иного способа защиты ее прав в данном случае не имеется.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о законности и обоснованности исковых требований.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Согласно статье 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.
Таким образом, настоящее решение является основанием для внесения соответствующих сведений в отношении спорной квартиры и прав на нее.
Руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Признать право собственности ФИО1 (<дата> года рождения, паспорт серия №<номер>) на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о постановке на кадастровый учет и регистрации за истцом права собственности на вышеуказанное жилое помещение.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.
Судья О.И. Кулешова
Решение суда изготовлено
в окончательной форме 29 декабря 2025 г.