Решение по делу № 2-1306/2023 от 13.02.2025 - о признании права собственности на недвижимое имущество, о признании сделок по купле-продаже недвижимого имущества и дарению недействительными, применение последствий недействительности сделок, применении последствий недействительности сделок.

Мотивированное решение

составлено 13.02.2025

УИД 26RS0024-01-2023-001770-60

№ 2-8/2025 (2-1525/2024; 2-1306/2023)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Невинномысск 06 февраля 2025г.

Невинномысский городской суд Ставропольского края

в составе председательствующего судьи Угроватой И.Н.,

при секретаре судебного заседания Газарян И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО1 к ФИО2,ФИО3, ФИО4 признании договора купли продажи заключенным, о признании права собственности на недвижимое имущество, о признании сделок по купле-продаже недвижимого имущества и дарению недействительными, применение последствий недействительности сделок, применении последствий недействительности сделок,

УСТАНОВИЛ:

Спор возник в связи с приобретением земельного участка, права на который оспариваются истцом, полагая, что продажа участка ФИО4 является незаконной.

Как следует из материалов дела, ФИО1 обратился с исковым заявлением, и, неоднократно уточняя свои требования, окончательно просил суд:

-признать недействительной сделку по купле - продаже земельного участка расположенного по <адрес>, кадастровый <данные изъяты> заключенную между ФИО3 и ФИО2;

-признать недействительной сделку по дарению земельного участка расположенного по адресу:<адрес> кадастровый <данные изъяты>, заключенную между ФИО3 и ФИО4;

-прекратить право собственности ФИО4 на земельный участок, расположенный по адресу:<адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>;

-исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество запись о регистрации права собственности ФИО3 на земельный участок, расположенный по адресу:<данные изъяты><данные изъяты>);

-исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество запись о регистрации права собственности ФИО4 на земельный участок по адресу <данные изъяты>

-признать договор купли-продажи от17.04.2023недвижимого имущества – земельного участка стоимостью 50000 руб., расположенного по адресу:<адрес> заключенный между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) – заключенным;

признать право собственности ФИО1 на земельный участок, расположенный по адресу:<адрес>

осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО2 к ФИО1 на земельный участок, расположенный по адресу:<адрес> в соответствии с договором купли-продажи от17.04.2023.

В обоснование иска указывает, что 01.03.2021 между ФИО2, за которого по доверенности действовала ФИО5, и ФИО6 был заключен предварительный договор купли – продажи земельного участка, расположенного по адресу:<адрес> Денежные средства в оплату стоимости приобретаемой недвижимости в соответствии с предварительным договором купли-продажи в размере 50000 руб. были переданы продавцу недвижимости ФИО2 в полном объеме при подписании предварительного договора купли-продажи, то есть01.03.2021, что подтверждается распиской.

По договору переуступки от 12.03.2021 права и обязанности покупателя перешли ФИО1 По договоренности со ФИО2 государственная регистрация перехода права собственности на приобретаемое имущество должна была быть произведена позднее, после оформления документов на право собственности за ФИО2 на продаваемую недвижимость.

После регистрации права собственности продавца – ФИО2, на отчуждаемую недвижимость, управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю17.04.2023, запись о регистрации<данные изъяты>2023между ФИО1 и ФИО2(ФИО5, действовала по доверенности в интересах продавца)был заключен основной договор купли-продажи, который был передан на регистрацию через систему Дом-Клик. Однако, после совершения сделки с ФИО1, ФИО2 помимо ФИО1 продал земельный участок ФИО3, который после регистрации права собственности переоформил земельный участок на своего отца ФИО4

Решением Невинномысского городского суда Ставропольского края от 25.08.2023 в производстве №2-1306/2023 исковые требования удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 05.12.2023 решение суда оставлено без изменения.

В определении от 17.04.2024 судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции при отмене постановленных судебных актов и направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указано на необходимость учесть разъяснения в абзаце 7 п.61 постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010, относительно правовых последствий в споре по двум договорам купли-продажи от одного продавца на один объект недвижимости при наличии регистрации перехода права собственности у одного из покупателей.

В судебном заседании ФИО1, его представитель ФИО7 участие не принимали, поступило заявление о рассмотрении в отсутствие.

ФИО2 и его представитель - ФИО8 в суд не явились, направлено ходатайство о рассмотрении в отсутствии ФИО2, возражает против удовлетворения требований, считает их незаконными и необоснованными.

В ходе рассмотрения дела подавались письменные возражения, (л.д. 156-161 т.1), в которых также просит отказать в удовлетворении требований, ссылаясь на то, что ФИО2 стал собственником вышеуказанного земельного участка17.04.2023на основании решения Невинномысского городского суда от 01.03.2023. Заявление о государственной регистрации прав было подано им11.04.2023, предполагаемый срок исполнения заявления 9 рабочих дней.ФИО5,действуя по доверенности от01.03.2021в интересах ФИО2 иФИО6 заключили предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, предметом, которого был земельный участок с кадастровым <данные изъяты>, находящийся по адресу:<адрес>.Согласно договору цена объекта 50000 руб., является окончательной и изменению не подлежит. ФИО5 выдала распискуПоночевному С.В.о получении ею суммы в размере 50 000 руб. в качестве задатка за отчуждаемый участок. Также обращает внимание на наличие еще одного договора, - поручения от01.03.2021, заключенного между ФИО5 и ФИО6, по условиям которого ФИО5 за 300 000(триста тысяч) рублей, обязуется подготовить документы по объекту недвижимости: <адрес> Доверенное лицо действуя, в интересах ФИО2 при заключении сделки в несколько раз занизила рыночную стоимость участка. ФИО2 не согласовывал цену, указанную в договорах, как и не согласовывал условия отчуждения. Кроме того, заключая данный договор,ФИО5 возложена ответственность на ФИО2 в случае не заключения основного договора купли-продажи. Доверенное лицо в собственных интересах, не уведомляя собственника, заранее зная о негативных последствиях для ФИО2, действуя по доверенности через МФЦ подала заявление о приостановлении государственной регистрации прав в отношении сделки между ФИО2 и ФИО3 ФИО5 обладала информацией о том, что есть еще один представитель ФИО2 – ФИО8, поскольку подавала заявление на регистрацию права на основании вступившего с законную силу решения суда, после того как такое же заявление подал ФИО8, при этом не попыталась выяснить причины появления ФИО8

Поскольку имелись факты злоупотребления правом со стороны представителя и стороной сделки (покупателем), а также вышеуказанный договор противоречит действующему законодательству (является ничтожным), считает, что обязательств у ФИО2 заключать основной договора купли-продажи не имелось.

В данном случае ФИО1 не обладал правом собственности на спорное имущество до вступления Закона о госрегистрации 1997 г. То есть заключение договора купли-продажи не являются основаниями для признания права собственности.

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Кроме того считает, что действие государственного регистратора Росреестра при регистрации перехода права собственности по договору дарения были законными, поскольку 11.05.2023 договор дарения был зарегистрирован, а судебный акт о принятии, обеспечительных мер поступил в ведомство Росреестра позднее.

ФИО3, ФИО4, их представитель адвокат Агаянц Д.А. в суд не явились, направлено ходатайство о рассмотрении в отсутствии, в удовлетворении иска просят отказать.

Суд учитывает доводы возражений, поступивших в ходе судебного разбирательства (л.д. 154-155 т.1), в которых указано, что 18.04.2023 между ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка находящегося по адресу:<адрес> площадью 731 кв.м. В соответствии с п. 5 договора по согласию сторон участок продается за 1 000 000 руб., которые ФИО3 передал продавцу ФИО2 до подписания договора.

27.04.2023 между ФИО3 и ФИО4 заключен договор дарения спорного земельного участка.

На момент заключения и государственной регистрации перехода права собственности стороны договоров, а именно ФИО2, ФИО3 в случае заключения договора купли-продажи от18.04.2023, и ФИО3 и ФИО4 в случае заключения договора дарения от27.04. 2023, основывались на сведениях содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а именно на сведениях о том, что на момент заключения договора купли-продажи земельный участок принадлежит ФИО2 и на сведениях в обоих случаях, об отсутствии каких-либо обременений и ограничений. При заключении обоих договоров никаких сведений об обременениях и (или) ограничениях в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержалось. О том, что в отношении спорного земельного участка имеется предварительный договор купли-продажи от01 марта 2021 годаФИО3 и ФИО4 стало известно только после привлечения их в качестве ответчиков по настоящему гражданскому делу.

За ФИО2 право собственности на спорный участок зарегистрировано на основании Решения Невинномысского городского суда от 01 марта 2023 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.04.2023 сделана запись <данные изъяты> Следовательно, все сделки заключенные до 17.04.2023 по распоряжению спорным земельным участком являются ничтожными с момента их заключения и не несут никаких правовых последствий. Ссылается на то, что фактическая передача недвижимости, а также всей необходимой документации произведена от ФИО2 к ФИО3 Как установлено вступившим в законную силу решением Невинномысского городского суда по делу №2-504/2023 по исковому заявлению ФИО2 к администрации города Невинномысска о признании права собственности на земельный участок, земельный участок, никому не передавался, а ФИО2 сам владел данным земельным участком, принимал меры к сохранению своих прав.

Третье лицо ФИО6 в судебном заседании участия не принимал, извещен надлежащим образом о рассмотрении дела, в телефонограмме, полученной с его согласия (л.д. 219 т.1) просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Межмуниципальный отдел по г. Невинномысску Кочубеевскому и Андроповскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю в судебное заседание не явился, был надлежаще извещен.

Исследовав письменные материалы дела, дополнительно исследовав материалы административного дела №2а-1517/2024, суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела по существу в отсутствие лиц, участвующих в деле, и приходит к следующим выводам.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3).

В силу статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования).

В соответствии с пунктом 4 статьи 454 ГК РФ положения главы 30 ГК РФ о купле-продаже применяются к продаже имущественных прав. В частности, применению подлежит норма статьи 455 Кодекса, согласно которой условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Таким образом, существенным условием договора об уступке права (требования) является указание на конкретное обязательство, из которого возникло соответствующее право.

Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ.

Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно статьи 167 Гражданского кодекса РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со статьей 179 Гражданского кодекса РФ, сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Из материалов дела усматривается, что 01.03.2021 ФИО2 была выдана нотариально заверенная доверенность на имяФИО5, в которой указано, что ФИО2 уполномачиваетФИО5 принять наследство и вести наследственное дело с правом получения свидетельства о праве на наследство к имуществу оставшемуся после <данные изъяты>П.,в чем бы оно не заключалось и где бы оно не находилось, с правом подачи заявления о принятии наследства. А также продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащее ему недвижимое имущество с земельным участком (либо на земельном участке, либо право аренды земельного участка, либо без земельного участка), находящееся по адресу:<данные изъяты> заключать за цену и на условиях по своему усмотрению и подписывать за него договор купли – продажи по усмотрению сторон, договор передачи недвижимости (акт передачи), а также предварительный договор, договор об авансе, договор о задатке, получать следуемые по договору деньги, вносить изменения (оговорки) в договор, расторгать заключенный договор, и т.д. (л.д. 18-19 т.1).

В соответствии с пунктом 1 ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочий, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Следовательно, ФИО2 предоставляяФИО5 доверенность, уполномочил последнюю на представление его интересов. В том числе, по вопросам продажи спорного земельного участка.

01.03.2021 между ФИО2 - продавцом (действовала от его имени по доверенностиФИО5), с одной стороны, иФИО6-покупателем с другой стороны, был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка расположенного по адресу:г. <данные изъяты>. (л.д. 14-17 т.1).

В п. 1.3.3. договора указано, что земельный участок в момент подписания договора не является собственностью продавца и находится в стадии оформления на него прав. Продавец обязуется оформить право собственности на вышеуказанный земельный участок на имя ФИО2 с последующей регистрацией права собственности на земельный участок в ЕГРН, с дальнейшей продажей земельного участка покупателю.

В данном договоре по соглашению сторон установлена цена объекта недвижимости – 50000 руб., которая является окончательной и изменению не подлежит (п. 1.3.1).

По условиям договора сумма в размере 50000 руб. оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя, в качестве задатка, до подписания настоящего предварительного договора, и входит в цену недвижимости (п.2.1.1).

Срок заключения основного договора определен01.03.2024(п.1.3.2).

Передача денежных средств по предварительному договору подтверждается распиской от01.03.2021 (л.д. 39 т.1).

01.03.2021 составлена расписка о полученииФИО5, действовавшей в интересах ФИО2 на основании доверенности, денежных средств в размере 50000 руб. в качестве задатка за продаваемый земельный участок, расположенный по адресуг. <адрес>. ( л.д. 217 т.1).

<данные изъяты>.в соответствии с условиями договора от01.03.2021(п. 1.2.1), переуступил права и обязанности по предварительному договору купли-продажи со ФИО2 ФИО1, что подтверждается представленным в судебное заседание договором переуступки от12.03.2021, в соответствии с которомФИО6 передаются права и обязанности ФИО1 по предварительному договору купли продажи со ФИО2 от01.03.2021по земельному участку по адресу:<адрес> (л.д. 217 т.1)

Как следует из материалов дела, на основании решения Невинномысского городского суда Ставропольского края от 01.03.2023 исковые требования ФИО2 были удовлетворены в полном объеме и за ФИО2 было признано право собственности на земельный участок, расположенный по адресу:<данные изъяты>. (л.д. 123-128 т.1).

После вступления в законную силу 10.04.2023 решения Невинномысского городского суда СК от 01.03.2023, между ФИО2 и ФИО1 17.04.2023 был заключендоговор купли продажи земельного участка, расположенного по адресу:<адрес>. (л.д. 10-11 т.1).

18.04.2023 был заключен договор купли-продажи земельного участка расположенного по адресу<адрес> между ФИО2 и покупателем ФИО3 ( л.д. 62-64 т.1).

При обращении в Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии, Межмуниципальный отдел по городу Невинномысску, Кочубеевскому и Андроповскому районам, Управления Росреестра по СК с заявлением о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости ФИО1 стало известно, что на регистрации в Росреестре находится заявление о регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости, на основании договора купли-продажи от18.04.2023земельного участка, заключенного с ФИО3, который как стало известно впоследствии произвел отчуждение спорного земельного участка путем его дарения в пользу своего отца ФИО4, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Отменяя решение Невинномысского городского суда от 25.08.2023 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 05.12.2023, судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции в определении от 17.04.2024 обратила внимание на следующие обстоятельства.

В силу части 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Положением пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Из приведенных разъяснений следует, что при разрешении спора между двумя покупателями, претендующими на одно и то же недвижимое имущество, на основании двух различных сделок, заключенных с продавцом, имеет первостепенное значение наличие регистрации перехода права собственности по одной из таких сделок. Только в случае, если переход права собственности не был зарегистрирован ни по одной из конкурирующих сделок, имеет значение, в чье фактическое владение поступило недвижимое имущество, поскольку в такой ситуации владеющий покупатель будет вправе требовать в судебном порядке государственной регистрации перехода права собственности.

Статья 8.1 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д.

Как следует из положений ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Исходя из п.3 ст.10 ГК РФ о презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений и общего принципа доказывания в гражданском процесса, лицо, от которого требуется разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное. Таким образом презумпция добросовестности является опровержимой.

Однако, суд, признавая оспариваемые договоры от 18.04.2023 и от 27.04.2024 недействительными, не указал: какие конкретно обстоятельства свидетельствуют о недобросовестности поведения покупателя ФИО3, руководствовавшегося при заключении оспариваемого договора сведениями ЕГРН, а ограничился лишь ссылкой на нарушение прав и интересов истца.

При этом доказательств того, что ФИО3 знал о существовании предварительного договора от 01.03.2021, а также о наличии притязаний на спорное имущество третьих лиц, материалы дела не содержат.

Обстоятельств, предусмотренных ст. 302 ГК РФ, нижестоящие суды не устанавливали.

С учетом отсутствия доказательств недобросовестности сторон вышеуказанных сделок, принимая во внимание наличие зарегистрированного в установленном законом порядке права собственности на земельный участок ФИО9, у судов нижестоящих инстанций отсутствовали правовые основания для признания оспариваемых договоров недействительными.

Факт заключения продавцом нескольких договоров купли-продажи с разными покупателями сам по себе не свидетельствует о ничтожности более поздней сделки.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 7 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Данные разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не были учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего гражданского дела.

По делу установлено, что продавец заключил два договора купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, при этом государственная регистрация перехода права собственности осуществлена на основании одного из указанных договоров, заключенного18.04.2023 с ФИО3

В связи с этим, надлежащим способом защиты прав другого покупателя являлось предъявление требования к продавцу о возмещении убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Другим покупателем являлся ФИО1, который таким правом не воспользовался.

При этом выяснение факта владения, при наличии государственной регистрации права собственности за одним из покупателей, не имело правового значения для разрешения возникшего спора о правахФИО1 на данное недвижимое имущество.

В соответствии с ч.4 ст. 390 ГПК РФ указания вышестоящего суда о толковании закона являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело.

Учитывая изложенное, судом проверены обстоятельства регистрации перехода права собственности и добросовестности ФИО3

Решением Невинномысского городского суда Ставропольского края от 05.07.2024 в производстве №2а-1517/2024 разрешен спор по административному искуФуртас Николая Богдановичак Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю о признании незаконными действий по регистрации перехода права собственности, об обязании аннулировать записи о регистрации права.

Решение имеет преюдициальное значение по настоящему спору.

Решением суда от 05.07.2024 установлено, что 17.04.2023 право собственности на земельный участок зарегистрировано в Росреестре за ФИО2

17.04.2023 между ФИО2 (продавец) и ФИО1(покупатель)заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>

18.04.2023 между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>

18.04.2023 в Управление Росреестра по Ставропольскому краю обратились ФИО8, представляющий интересы ФИО2, и ФИО3 о регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 18.04.2023. Указанные документы приняты Управлением Росреестра по Ставропольскому краю 18.04.2023 в 16 час. 44 мин.

19.04.2023 представитель ФИО2 - ФИО5 по доверенности, обратилась в Управление Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности по заявлению от 18.04.2023.

22.04.2023 ФИО8 предоставил в Управление Росреестра по Ставропольскому краю дополнительные документы по заявлению от 18.04.2023, а именно проинформировал, что ФИО2 отозвал доверенность, выданную на ФИО5, также подано заявление о возобновление государственной регистрации, ранее приостановленной в заявительном порядке.

26.04.2023 осуществлена государственная регистрация перехода права собственности ФИО3, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана <данные изъяты>

27.04.2023 между ФИО3 и ФИО4 заключен договор дарения земельного участка, находящегося по адресу: СК, <адрес>

11.05.2023 осуществлена государственная регистрация перехода права собственности ФИО4, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись<данные изъяты>

Из представленных административным истцом документов следует, что 20.04.2023 через сервис Домклик зарегистрировано заявление ФИО5, действующей в интересах ФИО2, о регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка от 17.04.2023, заключенному между ФИО2 и ФИО1 Проведение сделки запланировано на 26.04.2023, документы направлены на регистрацию сделки в Росреестр, однако получен отказ регистратора.

Как следует из возражений представителя Управления Росреестра по Ставропольскому краю данное заявление зарегистрировано <данные изъяты>

Решением суда от 05.07.2024 установлено, что в Управление Росреестра по Ставропольскому краю первоначально подано заявление о регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 18.04.2023, заключенного между ФИО2 и ФИО3, в связи с чем 26.04.2023 на основании вышеприведенных норм Управлением Росреестра по Ставропольскому краю обоснованно внесены записи о регистрации права собственности по первоначально поступившему заявлению. Оснований для приостановления рассмотрения указанного заявления Управлением Росреестра по Ставропольскому краю материалы дела не содержат, в том числе и по доводам административного иска. Подача в суд иска об оспаривании договора купли-продажи не может служить основанием для приостановления либо отказа в государственной регистрации права.

Сведений, что ФИО2 и ФИО1 обращались в Управление Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 17.04.2023, ранее, чем 18.04.2023, дело правоустанавливающих не содержит.

При указанных обстоятельствах, решением суда от 05.07.2024 в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю о признании незаконными действий по регистрации перехода права собственности, об обязании аннулировать записи о регистрации права – отказано.

Решение суда оставлено без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 10.09.2024.

Кассационным определением судебной коллегии по административным делам Пятого кассационного уда общей юрисдикции от 18.12.2024 решение Невинномысского городского суда Ставропольского края от 05.07.2024 и апелляционное определение судебной коллеги по административным делам Ставропольского краевого суда от 10.09.2024 оставлены без изменения.

Таким образом, судом достоверно установлено, что при факте регистрации перехода права собственности за ФИО3 ранее, чем за ФИО1, последний вправе требовать возмещения убытков. По настоящему спору таких требований не заявлено.

Доказательств недобросовестного поведения ФИО3 также не предоставлено.

Учитывая обстоятельства дела, оценивая все представленные доказательства в совокупности, а также учитывая разъяснения вышестоящей кассационной инстанции, суд приходит к выводу о том, что избранный способ защиты права не позволяет удовлетворить заявленные требования, что не лишает истца возможности их защиты в ином порядке.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 <данные изъяты> к ФИО2 паспорт <данные изъяты>, ФИО3 паспорт <данные изъяты> ФИО4 паспорт <данные изъяты>

-признании договора купли-продажи от 17.04.2023 недвижимого имущества – земельного участка стоимостью 50000 руб., расположенного по <данные изъяты> междуФИО2(продавец) иФуртас Николаем Богдановичем(покупатель) – заключенным с момента вступления в законную силу решения суда.

- признании права собственности ФИО1 земельный участок, расположенный по адресу:<данные изъяты>

-признании недействительным договора купли - продажи земельного участка расположенного по адресу:<адрес> заключенного 18.04.2023 между Парамоновым Евгением МихайловичемиСтрашко Александром Петровичем,

-исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество запись о регистрации права собственности ФИО3 на земельный участок по адресу <адрес>номер государственной регистрации <данные изъяты>

-признании недействительным договора дарения земельного участка расположенного по адресу:<данные изъяты> заключенный междуПарамоновым Евгением Михайловичем и ФИО4,

-прекращении права собственности ФИО4 на земельный участок, расположенный по адресу:<адрес>

-исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи о регистрации права собственности ФИО4 земельный участок по адресу <данные изъяты> (номер государственной <данные изъяты>) – отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Невинномысский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме, то есть с 13 февраля 2025г.

Судья Угроватая И.Н.