Решение по делу № 3-82/2022 от 05.10.2022 | Верховный Суд Республики Мордовия (Республика Мордовия)

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № 3а-91/2022

Верховный Суд Республики Мордовия в составе

судьи Середы Людмилы Ивановны,

при секретаре Солдатовой Анне Сергеевне,

с участием:

административного истца – общества с ограниченной ответственностью «Спецбетон» (далее – ООО «Спецбетон»), его представителя ФИО1,

административных ответчиков:

- Правительства Республики Мордовия,

- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия (далее – Управления Росреестра по Республике Мордовия),

- федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра»),

- Государственного комитета имущественных и земельных отношений Республики Мордовия (далее – Госкомимущество Республики Мордовия),

заинтересованных лиц:

- Министерства финансов Республики Мордовия,

- Администрации городского округа Саранск,

рассмотрев в открытом судебном заседании 5 октября 2022 г. в г.Саранске административное дело по административному иску ООО «Спецбетон» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

ООО «Спецбетон» обратилось в Верховный Суд Республики Мордовия с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№>, здания складов с цехом предварительной очистки с кадастровым номером <№>, указав в обоснование административного иска, что является их собственником. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> определена по состоянию на 1 января 2012 г. в размере 4 199 794,69 рублей, здания складов с цехом предварительной очистки с кадастровым номером <№> определена по состоянию на 5 февраля 2014 г. в размере 22 543 902,84 рублей. Общество считает кадастровую стоимость объектов недвижимости существенно завышенной, не соответствующей рыночной стоимости (согласно отчетам об оценке рыночной стоимости), чем нарушаются его права как налогоплательщика ввиду повышенных налоговых обязательств, и подлежащей пересмотру.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Мордовия от 12 апреля 2022 г. заявление ООО «Спецбетон» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№> отклонено.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Мордовия от 24 августа 2022 г. заявление ООО «Спецбетон» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости здания складов с цехом предварительной очистки с кадастровым номером <№> отклонено.

По данным основаниям административный истец, уточнив административные исковые требования, просил суд установить: кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2012 г. в размере 2 071 000 рублей; кадастровую стоимость здания складов с цехом предварительной очистки с кадастровым номером <№> равной его рыночной стоимости по состоянию на 5 февраля 2014 г. в размере 4 262 000 рублей.

Представитель административного истца ООО «Спецбетон» ФИО1, представители административных ответчиков и заинтересованных лиц в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом.

Оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), не усматривается, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие вышеуказанных лиц.

Рассмотрев дело, суд приходит к следующему.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости, а также сообщениям Управления Росреестра по Республике Мордовия и филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Мордовия:

- ООО «Спецбетон» является собственником: земельного участка с кадастровым номером <№> площадью 7397 кв.м категория земель: земли населенных пунктов вид разрешенного использования: для эксплуатации производственных помещений, расположенного по адресу: <адрес>; здания складов с цехом предварительной очистки с кадастровым номером <№> площадью 2056,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, дата регистрации права собственности – 27 июля 2021 г.;

- земельный участок с кадастровым номером <№> был поставлен на кадастровый учет 31 марта 2005 г., здание складов с цехом предварительной очистки с кадастровым номером <№> поставлено на кадастровый учет 5 февраля 2014 г.;

- кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> в размере 4 199 794,69 рублей определена на 1 января 2012г. и утверждена Приказом Госкомимущества РМ от 27 ноября 2014 г. №42 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Республики Мордовия»;

- кадастровая стоимость здания складов с цехом предварительной очистки с кадастровым номером <№> в размере 22 543 902,84 рублей определена филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Мордовия в соответствии с Порядком определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 18 марта 2011 г. № 113, путем осуществления математических действий – умножения среднего удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного Постановлением Правительства РМ от 24 декабря 2012 г. № 476, на площадь объекта недвижимости;

- указанная кадастровая стоимость объектов недвижимости является актуальной на сегодняшний день.

1 апреля 2022 г. ООО «Спецбетон» подало в Комиссию заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№>.

15 августа 2022 г. ООО «Спецбетон» подало в Комиссию заявление о пересмотре кадастровой стоимости здания складов с цехом предварительной очистки с кадастровым номером <№>.

Согласно частям 1,3 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, данное заявление может быть подано не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Поскольку сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <№>, <№> внесены в Единый государственный реестр недвижимости 1 января 2015 г. и 13 февраля 2014 г., то срок, предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ, истек, с административным исковым заявлением административный истец обратился в суд 11 июля 2022 г.

Согласно пункту 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28) пропуск срока, предусмотренного частью 3 статьи 245 КАС Российской Федерации, не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Из выписок из Единого государственного реестра недвижимости следует, что с 1 января 2015 г. и 13 февраля 2014 г. в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, в связи с чем суд полагает возможным восстановить административному истцу срок для обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть первая).

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно части 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Положениями главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК Российской Федерации) на территории Российской Федерации установлен налог на имущество организаций.

Налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

В соответствии с требованиями статьей 374, 375 НК Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Статья 2 Закона Республики Мордовия от 27 ноября 2003 г. № 54-З устанавливает налоговую ставку в отношении недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость.

Исходя из вышеназванных законоположений и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, суд считает, что результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <№> и <№> затрагивают права и обязанности административного истца ООО «Спецбетон» как собственника объектов недвижимости и плательщика земельного налога и налога на имущество организаций, общество вправе оспорить установленную кадастровую стоимость данных объектов недвижимости в суде.

Поскольку обществом соблюден предварительный досудебный порядок разрешения спора, оно имело право на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Согласно абзацу третьему части одиннадцатой статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В подтверждение рыночной стоимости вышеуказанных объектов общество представило отчеты <№> от 24 марта 2022 г. и <№> от 15 августа 2022 г. об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <№> и <№>, составленные ООО «Экспертно-оценочное Бюро», оценщиком ФИО4

В соответствии с положениями части первой статьи 4, абзаца второго статьи 15, абзаца четвёртого статьи 15.1 и части четвёртой статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

Оценщик обязан быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков.

Оценщик ФИО4 имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» от 15 июля 2021 г., является членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», ее гражданская ответственность застрахована в ООО «Зетта Страхование» на сумму 30 000 000 рублей, срок действия договора страхования с 11 ноября 2021 г. до 10 ноября 2022 г. включительно.

При таких обстоятельствах следует, что оценщик ФИО4 отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Согласно данным отчётам рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> по состоянию на 1 января 2012 г. составляет 2 071 000 рублей, рыночная стоимость здания складов с цехом предварительной очистки с кадастровым номером <№> по состоянию на 5 февраля 2014 г. составляет 4 262 000 рублей.

Рыночная стоимость объектов оценки определена оценщиком на основании изучения объектов оценки, исследования рынка. Источники необходимой информации, методики расчетов учтены в отчетах. Оценка проведена с соблюдением федеральных стандартов оценки, законодательства в области оценочной деятельности, отчёты полные, ясные, сомнений в обоснованности не вызывают.

Доказательств, опровергающих выводы отчётов об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, ни административные ответчики, ни заинтересованные лица не представили, равно как и не заявили ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости спорных объектов.

Доводы Комиссии и возражения административного ответчика - Госкомимущества РМ о неудовлетворительном уровне анализа рынка и ошибочном методе подбора объектов-аналогов сводятся к несогласию с содержанием отчётов оценщика, не основаны на достоверных и объективных данных, в связи с чем судом отклоняются.

Доводы Комиссии, изложенные в решениях от 12 апреля 2022 г. и 24 августа 2022 г., о том, что стоимость объектов-аналогов, указанная в отчетах, является недостоверной, также подлежат отклонению.

Из отчетов, письменных пояснений оценщика следует, что источником информации о совершенных сделках при выборе объектов-аналогов явилась автоматизированная информационная система «Мониторинг рынка недвижимости», являющаяся портальным приложением Росреестра, которая содержит данные о зарегистрированных сделках с объектами недвижимости и их учетными характеристиками на территории России (основными характеристиками сделки являются вид объекта недвижимости и цена сделки), данные Фонда данных государственной кадастровой оценки – отчеты об оценке рыночной стоимости, включая отчеты, по которым оспорены результаты определения кадастровой стоимости, в качестве объектов-аналогов в которых фигурировали объекты-аналоги, примененные в качестве объектов-аналогов в отчетах <№> и <№>. Оценщиком проводился анализ объекта на публичной кадастровой карте, карте яндекс и других электронных ресурсах для получения дополнительной информации. По сделкам купли-продажи при анализе договора купли-продажи проводился анализ на сопоставимость объекта-аналога с объектом оценки, элементами сравнения выбраны: вид разрешенного использования, местоположение, площадь, приближенность к дате оценки. Были подобраны аналоги, схожие с объектами оценки, по имеющимся данным о номере кадастрового квартала и площади объекта идентифицированы объекты-аналоги, к которым были применены необходимые корректировки.

Довод возражений о том, что информация по объекту-аналогу № 1 и № 3 в отчете <№> о том, что все объекты свободны от наличия построек, не подтверждена, так как на публичной кадастровой карте отражены объекты недвижимости на данных земельных участках, не имеет правового значения.

В силу пункта 20 федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости «ФСО № 7», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектами капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Доводы возражений о том, что оценщиком необоснованно была использована информация по объекту-аналогу № 1 по отчету <№> из договора купли-продажи от 27 января 2010 г., в то время, когда в учетных данных Росреестра содержатся сведения о сделке купли-продажи указанного объекта, состоявшейся в декабре 2011 года, что более близко к дате оценке, отклоняются. Из письменных пояснений оценщика ФИО4 следует, что поскольку ей не удалось увидеть договор купли-продажи земельного участка от декабря 2011 года, применен договор купли-продажи от 27 января 2010 г. с разбивкой по стоимостям. На запрос суда в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по РМ о предоставлении копии договора купли-продажи земельного участка от декабря 2011 года предоставлена копия договора купли-продажи от 27 января 2010 г., имеющаяся в материалах дела.

Допущенные технические описки на странице 21 отчета <№> в средней цене 1 кв.м - 1650 рублей (верным следует считать среднее значение 1 кв.м – 467 рублей), а также странице 27 этого же отчета в части указания сегмента рынка, к которым относятся объект оценки и объекты-аналоги (земельные участки коммерческого назначения – объекты придорожного сервиса, согласно таблице 13 на странице 27 отчета об оценке объект оценки и подобранные объекты №1-3 по виду разрешенного использования относятся к сегменту – производственная деятельность), на результат оценки не повлияли.

Отчеты содержат информацию по каждому объекту-аналогу, содержащуюся в приложениях к отчетам. В расчетах оценщика приведены сведения об объектах – аналогах, соответствующие сведениям из учетных систем Росреестра. Доводы о том, что использование оценщиком данных сведений привело к искажению полученных результатов рыночной стоимости объектов оценки, также не подтверждены объективными данными.

Судом установлено, что представленные административным истцом отчеты об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости соответствуют требованиям Закона №135-ФЗ, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. №611, содержат подробное описание объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, описание процесса оценки объектов в части применения подходов к оценке. Выводы сделаны на основе применения сравнительного подхода к оценке, применение которого суд находит обоснованным, с использованием сведений о совершенных сделках с объектами-аналогами, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов. По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика ФИО4, названные отчеты об оценке отвечают требованиям относимости, допустимости и не вызывают сомнений в достоверности, данные отчеты могут быть приняты в целях установления рыночной стоимости объектов недвижимости на даты, по состоянию на которые установлена их кадастровая стоимость.

Поскольку произведенная уполномоченными органами кадастровая оценка спорных объектов недвижимости не соответствует их рыночной стоимости и превышает ее, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 разъяснено, что административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. По делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, заинтересованным лицом (административным ответчиком) является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В соответствии с пунктами 11, 12, 13.7 Устава федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», утверждённого приказом Росреестра от 1 сентября 2011 г. № П/331, указанное учреждение находится в ведении Росреестра и к предмету его деятельности относится осуществление полномочий Росреестра по государственному кадастровому учёту объектов недвижимости, ведению государственного кадастра недвижимости, государственной кадастровой оценке, оказание государственных услуг в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастрового учёта недвижимого имущества, а также определение кадастровой стоимости вновь учтённых объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> утверждена Приказом Госкомимущества РМ от 27 ноября 2014 г. № 42, кадастровая стоимость здания складов с цехом предварительной очистки с кадастровым номером <№> определена филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Мордовия в соответствии с Порядком, утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 18 марта 2011 г. № 113, надлежащими административными ответчиками по настоящему административному иску являются Госкомимущество РМ и ФГБУ «ФКП Росреестра».

Руководствуясь статьями 174, 180, 249, 297, 298 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Мордовия

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Спецбетон» к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Государственному комитету имущественных и земельных отношений Республики Мордовия об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2012 г. кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> площадью 7397 кв.м категория земель: земли населенных пунктов вид разрешенного использования: для эксплуатации производственных помещений, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, в сумме 2 071 000 (два миллиона семьдесят одна тысяча) рублей.

Установить по состоянию на 5 февраля 2014 г. кадастровую стоимость здания складов с цехом предварительной очистки с кадастровым номером <№> площадью 2056,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, в сумме 4 262 000 (четыре миллиона двести шестьдесят две тысячи) рублей.

В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Спецбетон» к Правительству Республики Мордовия, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Мордовия Л.И. Середа

Мотивированное решение суда составлено 14 октября 2022 г.