№2-1660/2022
26RS0017-01-2021-000816-60
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 августа 2022 года <адрес>
Кисловодский городской суд <адрес>
в составе:
председательствующего судьи Стойлова С.П.,
при секретаре судебного заседания Якимовой О.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Кисловодского городского суда гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска о признании не законным отказа в заключении договора аренды, возложении обязанности заключить договор аренды,
УСТАНОВИЛ:
Истцы ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ответчику, указав, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ они являются сособственниками незавершенного строительством объекта капитального строительства, степень готовности 55 %, площадью 974,7 кв.м по адресу: <адрес> «а».
ДД.ММ.ГГГГ Комитетом имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска заключались договоры аренды №, №, № с ФИО2, ФИО1 о предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами №, для использования под жилую застройку индивидуальную. Срок указанных договоров аренды истек ДД.ММ.ГГГГ, в настоящее время договоры расторгнуты.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, ФИО3 обратились с заявлением в Комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска о заключении договоров аренды на указанные земельные участки.
Письмом № от ДД.ММ.ГГГГ Комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодск отказал в заключении договоров аренды, ввиду не соответствия использования земельного участка, так как в выписке из ЕГРН на объект незавершенного строительства в графе проектируемое назначение указано нежилое, а в выписках на земельные участки в графе виды разрешенного использования указано для проектирования индивидуального жилого дома, и под жилую застройку индивидуальную.
ФИО1, ФИО3 просили заключить договоры аренды на указанные земельные участка, с видом разрешенного использования - для завершения строительства объекта капитального строительства кадастровым номером №, указав в заявлении на п. 10 ч.2 ст.39.6 Земельною кодекса Российской Федерации, согласно которого, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства.
На земельные участки с кадастровыми номерами № общей площадью каждый 1000 кв.м., по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования - для завершения строительства объекта капитального строительства кадастровый №, договоры аренды не заключались.
О том, что объект капитального строительства не окончен процент готовности - 75%, свидетельствует технический паспорт объекта капитального строительства, выданный ГБУ СК «<адрес>имущество» от ДД.ММ.ГГГГ.
Истцы считают, что имеют законное право на заключение договоров аренды на вышеуказанные земельные участки без торгов, однократно, для завершения строительства объекта капитального строительства на 3 года.
Отказ комитета имущественных отношений администрации города- курорта Кисловодска, выраженный в письме № от ДД.ММ.ГГГГ. по мнению истцов является не законным, принятый в нарушение п.10.ч.2 ст.39.6 ЗКРФ, п.21 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3, ч.2 ст.271ГК РФ.
На основании изложенного, истцы уточнив исковые требования, просят суд: признать незаконным отказ комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, выраженный в письме № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в заключении договоров аренды с ФИО1 и ФИО2 на земельные участки из земель населенных пунктов, с кадастровыми номерами №, общей площадью каждый 1000 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> «а», с целью завершения строительства объекта капитального строительства кадастровый №; признать за ФИО1 и ФИО2 право аренды без проведения торгов, однократно на земельные участки и возложить обязанность на комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска заключить с ФИО1, ФИО2 договора аренды, на земельные участки имеющих категорию - земли населенных пунктов, с кадастровыми номерами № №, общей площадью каждый 1000 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> «а» на три года, для завершения строительства объекта капитального строительства кадастровый №.
Представитель истцов ФИО1, ФИО2 на основании доверенности ФИО9 в судебном заседании поддержала исковые требования, просила иск удовлетворить в полном объёме, пояснив суду, что отказ комитета имущественных отношений в предоставлении истцам земельных участков в аренду является необоснованным и неправомерным.
Представитель ответчика комитета имущественных отношений администрации города – курорта Кисловодска ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признала, просила в удовлетворении иска отказать в полном объёме. Пояснила, что истцам обоснованно отказано в заключении договоров аренды, в связи с не соблюдением целей использования земельных участков, просила в иске отказать.
Истцы ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.
Суд на основании ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.
Исследовав материалы дела, выслушав пояснения явившихся в судебное заседание лиц, суд пришел к следующему.
В силу ст.12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Согласно ст. 55, 56 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из: договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.
Как установлено судом, подтверждено письменными материалами, выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № за истцами ФИО1, ФИО2 зарегистрировано право общей долевой собственности (по 1/2 доли) на незавершенный строительством объект с кадастровым номером №, степень готовности 55%, площадь застройки 963,9 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> «а».
Объект находится на земельных участках площадью 1000 кв.м каждый с кадастровыми номерами №, общей площадью каждый 1000 кв.м., по адресу: <адрес>, из категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «для проектирования индивидуального жилого дома», «под жилую застройку индивидуальную». Данное обстоятельство подтверждено выписками из № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ.
Из представленного суду технического паспорта, выданного ГБУ СК «<адрес>имущество» от ДД.ММ.ГГГГ, усматривается, что объект капитального строительства не окончен, процент готовности - 75%.
Из представленных суду материалов следует, что курорта Кисловодска заключались договоры аренды №, №, № с ФИО2, ФИО1 о предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами №, для использования под жилую застройку индивидуальную. Срок указанных договоров аренды истек ДД.ММ.ГГГГ, в настоящее время договоры расторгнуты.
ДД.ММ.ГГГГ за № в комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска поступило заявление представителя ФИО2, ФИО1 о предоставлении участков в аренду для завершения строительства принадлежащих им на основании договора купли-продажи незавершенного строительством объекта, расположенного на участках.
На данное обращение письмом № от ДД.ММ.ГГГГ комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодск отказал истцам в заключении договоров аренды, ввиду не соответствия использования земельного участка, так как в выписке из ЕГРН на объект незавершенного строительства в графе проектируемое назначение указано нежилое, а в выписках на земельные участки в графе виды разрешенного использования указано для проектирования индивидуального жилого дома, и под жилую застройку индивидуальную.
При рассмотрении исковых требований ФИО1, ФИО2 суд учитывает, что в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения.
В пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).
Частями 1, 2 ст. 271 Гражданского кодекса РФ установлено, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду. Согласно ст. 39.2 ЗК РФ, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ.
В силу положений п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи, которым установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В судебном заседании установлено, что истцы ФИО1, ФИО2 являются сособственником расположенного на спорных земельных участках объекта недвижимости незавершенного строительством, процент готовности 75%. Право собственности зарегистрировано в установленном прядке, перешло к истцам на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Следовательно, в силу закона при переходе права на объект недвижимости от прежнего собственника к ФИО1, ФИО2 перешло право владения земельным участком под объектом недвижимости.
Суд учитывает, что ФИО1, ФИО3 просили заключить договоры аренды на указанные земельные участка, с видом разрешенного использования - для завершения строительства объекта капитального строительства кадастровым номером №, указав в заявлении на п. 10 ч.2 ст.39.6 Земельною кодекса Российской Федерации, согласно которого, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства.
Верховный Суд Российской Федерации в определении N«308-309- 25765 от 16.04.2020г., разъяснил основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются главой V.I ЗК РФ, а также положениями статьи 3 Закона №-Ф3.
В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.
Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.
Согласно пункту 21 статьи 3 Закона №-Ф3 в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 171 -ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон № 171-ФЗ), действующей с ДД.ММ.ГГГГ, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.
Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.
Правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Закона №Э7-ФЗ в редакции, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до ДД.ММ.ГГГГ пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего. В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для 5 сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.
Согласно пункту 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Исходя из приведенных норм, поскольку редакция пункта 21 статьи 3 Закона №-Ф3, действовавшая до ДД.ММ.ГГГГ не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из пункта 21 статьи 3 Закона №-Ф3, равно как из положений Закона № 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция пункта 21 статьи 3 Закона №- ФЗ, действующая с ДД.ММ.ГГГГ, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной латы договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.
Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (ДД.ММ.ГГГГ).
Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона №- ФЗ в редакции, действующей с ДД.ММ.ГГГГ, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137- ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на 3 года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст. 39.14- 39.17 ЗК РФ
Судом установлено, что истцы обратились в комитет имущественных отношений по вопросу заключить договоры аренды на указанные земельные участка, с видом разрешенного использования - для завершения строительства объекта капитального строительства кадастровым номером 26:34:000000:5044, указав в заявлении на п. 10 ч.2 ст.39.6 Земельною кодекса Российской Федерации, согласно которого, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства.
Согласно п. 2.3.1 Административного регламента предоставления администрацией города-курорта Кисловодска муниципальной услуги по предоставлению в постоянное (бессрочное) пользование, аренду, безвозмездное пользование земельных участков из состава земель, государственная собственность на которые не разграничена, или находящихся в собственности муниципального образования, юридическим лицам и гражданам от ДД.ММ.ГГГГ, результатом оказания муниципальной услуги по предоставлению в постоянное (бессрочное) пользование, аренду, безвозмездное пользование земельных участков из состава земель, государственная собственность на которые не разграничена, или находящихся в собственности муниципального образования, юридическим лицам и гражданам, является также заключение договора о предоставлении земельного участка на условиях аренды (приложение 2 к Административному регламенту).
Административным регламентом предусмотрен соответствующий порядок действий Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска по устранению нарушений прав истца.
С учетом изложенного, а также того, что отказ нарушает права истца, которым избран надлежащий способ защиты нарушенного права, суд полагает возможным обязать ответчика комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска повторно рассмотреть в соответствии с действующим законодательством заявление ФИО1, ФИО2 о заключении договоров аренды с ФИО1 и ФИО2 на земельные участки из земель населенных пунктов, с кадастровыми номерами №, общей площадью каждый 1000 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> «а», с целью завершения строительства объекта капитального строительства кадастровый №.
В части заявленных административных требований о признании за ФИО1, ФИО2 право аренды без проведения торгов, однократно на земельные участки и возложить обязанность на Комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска заключить с истцами договора аренды, на спорные земельные участки на три года, для завершения строительства объекта капитального строительства кадастровый №, суд считает необходимым отказать, так как суд не вправе предрешать вопросы, входящие в компетенцию комитета имущественных отношений.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1, ФИО2 к комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска о признании не законным отказа в заключении договора аренды, возложении обязанности заключить договор аренды - удовлетворить частично.
Признать незаконным отказ комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, выраженный в письме № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в заключении договоров аренды с ФИО1 и ФИО2 на земельные участки из земель населенных пунктов, с кадастровыми номерами №, общей площадью каждый 1000 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> «а», с целью завершения строительства объекта капитального строительства кадастровый №.
Возложить на комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска обязанность повторно рассмотреть в соответствии с действующим законодательством заявление ФИО1 и ФИО2 о заключении договоров аренды с ФИО1 и ФИО2 на земельные участки из земель населенных пунктов, с кадастровыми номерами №, общей площадью каждый 1000 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> «а», с целью завершения строительства объекта капитального строительства кадастровый №.
В удовлетворении административных исковых требований ФИО1, ФИО2 о признании за ФИО1 и ФИО2 право аренды без проведения торгов, однократно на земельные участки и возложении обязанности на комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска заключить с ФИО1, ФИО2 договора аренды, на земельные участки имеющих категорию - земли населенных пунктов, с кадастровыми номерами № общей площадью каждый 1000 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> «а» на три года, для завершения строительства объекта капитального строительства кадастровый № - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме в <адрес>вой суд путем подачи апелляционной жалобы через Кисловодский городской суд.
Судья Стойлов С.П.