Решение по делу № 2-3077/2022 от 16.02.2023 - о взыскании задолженности по договору коммерческого найма.

Дело № 2-426/2023 (2-3077/2022)

УИД 18RS0011-01-2022-004304-24

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16.02.2023 года г. Глазов УР

Глазовский районный суд Удмуртской Республики в составе:

председательствующего - судьи Самсонова И.И.,

при секретаре Бабинцевой Н.Г.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующего на основании доверенности от 19.08.2022,

ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору коммерческого найма,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчикам ФИО3, ФИО4 о взыскании задолженности по договору найма, расторжении договора коммерческого найма, выселении. Требования мотивированы тем, что истец является собственником помещения, расположенного по адресу: <адрес> собственности истца на комнату зарегистрировано на основании договора купли - продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. Решением Глазовского районного суда Удмуртской Республики от 09.09.2020 по делу № 2-1582/2020, вступившим в законную силу, установлено, что между истцом и ответчиками сложились отношения договора коммерческого найма. В обязанности нанимателя входит текущий ремонт в помещении при отсутствии других установок у договора, оплата найма, сохранение соответствующего состояния объекта в соответствии со ст.677 ГК РФ. Наниматель в течение года не вносит оплату за жилое помещение, чем нарушает установленный решением суда, договор коммерческого найма нежилого помещения путем невнесения нанимателем платы за жилое помещение за более чем шесть месяцев. Требование оплаты наниматель игнорирует. По состоянию на 16.12.2022 сумма долга составляет 84 349,44 руб. из расчета: 4 686,08 руб. х 18 месяцев (время пользования). Истец просит: 1. взыскать с ответчиков задолженность в размере 84 349,44 руб. за использование комнатой, расположенной по адресу: <адрес>, в целях проживания по коммерческому найму, 2. Расторгнуть договор коммерческого найма; 3. Выселить ответчиков из жилого помещения, 4. взыскать расходы по уплате госпошлины в размере 2 731,00 руб.

Определением Глазовского районного суда от 27.01.2023 принят отказ истца от иска в части исковых требований ФИО1 о расторжении договора коммерческого найма и выселении ответчиков ФИО3, ФИО4 из жилого помещения по адресу: <адрес>; производство по делу в указанной части прекращено.

Определением Глазовского районного суда от 16.02.2023 принят отказ истца от иска в части исковых требований ФИО1 к ФИО4 о взыскании задолженности по договору коммерческого найма жилого помещения по адресу: <адрес>; производство по делу в указанной части прекращено.

В судебное заседание истец ФИО5 не явилась, будучи извещенной о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, о чем в материалах дела имеется почтовое уведомление. Суду представлено заявление ФИО1 о рассмотрении дела в ее отсутствие, с участием ее представителя ФИО2

В судебном заседании представитель истца ФИО2 на исковых требованиях настаивал по изложенным в иске доводам, правильность расчетов оставил на усмотрение суда, указав, что истец при подаче иска руководствовался ранее полученным заключении ООО Учебно-методический центр «Компас», умножив указанную в нем сумму за период с мая 2020 по май 2021 на коэффициент 1,5, при этом в настоящем заседании понимает, что взятый за основу период составляет не календарный год – 12 месяцев, а 13 месяцев.

В судебном заседании ответчик ФИО3 разрешение исковых требований оставила на усмотрение суда, пояснив, что не оспаривает факт пользования спорным жилым помещением за обозначенный в иске период времени, а равно отсутствие внесения платы по договору коммерческого найма в пользу истца, каких-либо возражений по иску не имеет, ходатайствовать о назначении по делу другой оценочной экспертизы не желает, не оспаривает правильность выводов экспертов в заключении, на котором истец основывает свои исковые требования.

Выслушав объяснения представителя истца, ответчика, исследовав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу ч.2 ст.68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств. Признание заносится в протокол судебного заседания. Признание, изложенное в письменном заявлении, приобщается к материалам дела.

В соответствии с ч. 2 ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный, государственный и муниципальный жилищные фонды.

В силу ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце втором п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

В соответствии с пунктом 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно абзацу третьему статьи 678 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Согласно абз. 1 п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (абз. 2 п. 2 этой же статьи).

Соответственно, исполнение договора должно быть оплачено по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вступившими в законную силу решением Глазовского районного суда от 9 ноября 2020 года и апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 1 марта 2021 года установлено, что отношения между ФИО3 и прежним собственником жилого помещения -ОАО «Чепца» по пользованию жилым помещением основаны на договоре аренды (найма) жилого помещения заключенном сроком на 5 лет; указанный договор в связи с отсутствием заявлений сторон неоднократно продлевался на тот же срок; очередной 5-летний срок действия договора истекает в феврале 2024 года; переход права собственности на жилое помещение к истцу ФИО1 не влечёт его расторжения или изменения, при этом истец ФИО1 как новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В силу ч. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

В соответствии с п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п. 2 этой же статьи в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно требованию от 20.12.2022 ФИО1 направила в адрес ФИО3 предложение об оплате в срок до 12.01.2023 задолженности по договору коммерческого найма в сумме 84 349,44 коп.

В соответствии с частью 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Решением Глазовского районного суда Удмуртской Республики от 18.05.2022 исковые требования ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о взыскании задолженности по договору коммерческого найма удовлетворены частично, судом постановлено взыскать солидарно с ФИО4, ФИО3 в пользу ФИО1 задолженность по договору коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу; Удмуртская <адрес> период времени с 17.06.2020 по 16.06.2021 в размере 52 004,00 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 696,70 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 28.10.2022 принят отказ ФИО1 от иска к ФИО4 о взыскании задолженности по договору коммерческого найма жилого помещения; решение Глазовского районного суда Удмуртской Республики от 18.05.2022 в части удовлетворения иска ФИО1 к ФИО4 о взыскании задолженности за коммерческий найм жилого помещения отменено, производство по делу в указанной части прекращено, отменено решение суда в части взыскания с ФИО4 в пользу ФИО1 расходов по оплате государственной пошлины; в остальной части решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО3 – без удовлетворения.

Данными судебными актами установлено, что договор аренды жилого помещения в общежитии от 25.01.1999 является возмездным, следовательно, у ответчика ФИО6 имеется обязанность по внесению платы за найм.

В соответствии с выводом, изложенным в заключении эксперта № 44-04/2022 по гражданскому делу № 2-98/2022, рыночная стоимость размера платы по договору коммерческого найма в месяц за пользование жилым помещением – комнатой, расположенной по адресу: <адрес>, с мая 2020 по май 2021 (13 месяцев) с учетом его характеристики, без учета нахождения в ней мебели и оплаты коммунальных услуг составляет 56 233,00 руб., с указанием помесячного размера услуг по найму жилого помещения.

Основания для сомнений в выводах судебного эксперта-оценщика ФИО7, имеющего соответствующее образование, диплом оценщика о профессиональной переподготовке, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности «Оценка недвижимого имущества», стаж работы в оценочной деятельности 9 лет, являющегося членом саморегулируемой организации оценщиков – некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Свободный Оценочный Департамент», имеющего полис страхования ответственности оценщика в ООО «Абсолют Страхование», у суда отсутствуют.

Указанная экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", на основании определения суда о поручении проведения экспертизы в соответствии с профилем деятельности. Заключение содержит необходимые исследования, ссылки на нормативно-техническую документацию, использованную при производстве экспертизы, а эксперт предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Проанализировав содержание заключения судебной экспертизы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку содержит описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в распоряжение эксперта материалов, указывает на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных.

Заключение эксперта отвечает установленным требованиям, оснований для исключения его из числа доказательств у суда апелляционной инстанции не имеется, т.к. оно отвечает признакам относимости к предмету спора, допустимости, достоверности и достаточности. Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта о стоимости найма жилого помещения ответчиком не представлено при отсутствии к этому объективных препятствий и ограничений.

Относимые и допустимые доказательства, подтверждающие неполноту проведенного исследования, нарушение методологических требований к процессу его проведения, недостоверность выводов эксперта, суду представлены не были,

В силу пункта 2 статьи 683 ГК РФ к договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные статьей 684 ГК РФ.

Статья 684 ГК РФ устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора найма жилого помещения на новый срок, также определяя, что не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Учитывая, что договор найма жилого помещения заключен на срок менее года, установленное вышеприведенной нормой правило о возможности продления договора на тех же условиях и на тот же срок в рассматриваемом случае применению не подлежит.

Следовательно, истечение срока действия договора краткосрочного найма не позволяет руководствоваться его условиями за пределами периода его действия.

Следует отметить, что ФИО3 не представлены доказательства о наличии между ней и АО «Чепца» соглашения о размере платы за найм жилого помещения, заключенного по истечении действия договора найма жилого помещения.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, правовые нормы, учитывая период взыскания задолженности по решению суда от 18.05.2022 – с 17.06.2020 по 16.06.2021, судом установлено наличие задолженности ответчика перед истцом по оплате договора найма жилого помещения за период с 17.06.2021 по 16.12.2022, то есть за исключением 16.06.2021, поскольку указанная дата уже включена в период задолженности по предшествующему судебному решению и не может подлежать взысканию повторно.

Помимо этого суд не находит обоснованным и правильным расчет долга произведенный истцом, поскольку он является арифметически ошибочным, так как период долга по настоящему делу составляет 18 месяцев ровно, при этом истец для расчета использовал 13 месячный период, фактически приплюсовав к нему еще половину от указанного периода, что не является правильным.

Судом произведен самостоятельный расчет взыскиваемой суммы за период с 17.06.2021 по 16.12.2022, согласно которому скорректирован алгоритм расчета с учетом того, что по заключению эксперта определен период взыскания равный 13 месяцам. Арифметически верным (с учетом заявления в настоящем деле ко взысканию периодов, нее совпадающих с периодами, указными в заключении эксперта, т.к. частично другой год) будет определение расчета с определением среднеарифметической стоимости найма жилья за 1 месяц на основании имеющегося заключении эксперта. 56 233/13 х 18 = 77 861,08 руб.

Следовательно, размер задолженности по договору коммерческого найма необходимо определить в сумме 77 861,08 руб.

Согласно ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При подаче иска в Глазовский районный суд Удмуртской Республики истец уплатил госпошлину в размере 2 731,00 руб., что подтверждается чек-ордером № 4997 от 21.12.2022.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Исходя из установленного п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации размера государственной пошлины, подлежащей уплате исходя из первоначально заявленной цены иска, учитывая, что исковые требования истца удовлетворены частично, а именно на сумму 77 861,08 руб., что составляет 92,31 % от цены заявленного иска (84 349,44 руб.), судебные расходы, понесенные истцом в связи с уплатой государственной пошлины, подлежат взысканию с ответчика, пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, в размере 2 520,99 руб. (2731,00 руб. х 92,31%).

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору коммерческого найма удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 , в пользу ФИО1, задолженность по договору коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу; <адрес>, площадью 12,7 кв.м., кадастровый номер 18:28:000056:1419, за период времени с 17.06.2021 по 16.12.2022 в размере 77 861 (семьдесят семь тысяч восемьсот шестьдесят один) рубль 08 копеек.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору коммерческого найма за 16.06.2021 отказать.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 , расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 520 (две тысячи пятьсот двадцать) рублей 99 копеек.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской Республики в течение 1 (одного) месяца со дня составления решения в окончательной форме путем подачи жалобы через Глазовский районный суд Удмуртской Республики.

В окончательной форме решение суда составлено 22.02.2023.

Судья: И.И. Самсонов