Решение по делу № 2-469/2022 от 18.10.2022 - о взыскании расходов на устранение недостатков приобретённого недвижимого имущества, расходов по оплате государственной пошлины.

Дело № 2-469/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 октября 2022 года г. Усть-Катав

Усть-Катавский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего Хлёскиной Ю.Р.,

при секретаре Ивановой О.В.,

с участием истца ФИО1,

ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании расходов на устранение недостатков приобретённого недвижимого имущества, расходов по оплате государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, в котором просит взыскать с ответчика в пользу истца сумму компенсации расходов в размере 56 788 рублей 90 копеек на устранение недостатков приобретенного по договору купли-продажи от 16.11.2021 года нежилого помещения общей площадью 83 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, №, помещение №, кадастровый №; сумму расходов по оплате государственной пошлины в размере 1 873 рубля 00 копеек.

В обоснование заявленных требований истец указал, что между ФИО2 (продавец) и ФИО1, ФИО3 (покупатели) заключен договор купли-продажи земельного участка и нежилого помещения от 16.11.2021 года, согласно которому продавец продал покупателям в общую долевую собственность по 1/2 доле каждому принадлежащие продавцу на праве собственности следующие объекты недвижимости: земельный участок общей площадью 141 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, для размещения и эксплуатации производственного помещения №, по адресу: <адрес>, №; нежилое помещение общей площадью 83 кв.м., по адресу: <адрес>, №, помещение №. Согласно пункту 10 Договора купли-продажи Продавец гарантирует, что Объект недвижимости передается в пригодном для использования состоянии, укомплектованный исправным санитарно-техническим, электротехническим и иным оборудованием, не обремененный задолженностью по оплате коммунальных платежей, электроэнергии, отопления.

Согласно акта приема-передачи от 16.11.2021 г. Продавец передал, а истец принял отчуждаемое недвижимое имущество. При этом нежилое помещение было передано с системой теплоснабжения, отключенной ранее Продавцом от централизованной системы теплоснабжения. Государственная регистрация перехода права собственности от Продавца к Покупателям была осуществлена 25.11.2021 г.

При подключении системы теплоснабжения нежилого помещения к централизованной системе теплоснабжения была выявлена неисправность указанной системы (многочисленные повреждения), не позволяющая отапливать нежилое помещение, что подтверждается Актом от «24» ноября 2021 г. В устной форме истец обратился к Продавцу с просьбой устранить указанные недостатки системы отопления, однако Продавец ответила отказом.

С целью восстановления теплоснабжения нежилого помещения и исправления санитарно-технического оборудования истцом были понесены расходы в размере 56 788 рублей 90 копеек.

На основании акта обследования объекта теплопотребления от 29.11.2021 г. отопительная система нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, №, помещение № отремонтирована, опрессована и подключена к центральному источнику подачи тепла.

В целях возмещения понесенных расходов на приведение в исправное состояние системы отопления нежилого помещения истец обратился к Продавцу с претензией от 05.12.2021 г. В ответе от 06.01.2022 г. Продавец отказала в добровольном удовлетворении предъявленных требованиях.

Как следует из представленных документов, Покупатель гарантировал, что нежилое помещение передается Продавцам в пригодном для использования состоянии и укомплектовано исправным санитарно-техническим, электротехническим и иным оборудованием. На момент передачи и подписания акта приема-передачи Продавцом и Покупателем нежилое помещение было оборудовано системой отопления, отключенной от централизованной системы отопления. Система отопления нежилого помещения была отключена Продавцом в сентябре 2019 года, что подтверждается ответом Продавца на претензию от 06.01.2022 г., где сказано, что в сентябре 2019 года работником ООО «Теплоэнергетика» был произведен слив воды из системы отопления. Неисправность системы отопления нежилого помещения была выявлена Покупателями в момент подключения системы к централизованной системе отопления. Таким образом, система отопления нежилого помещения не функционировала с сентября 2019 года и на момент заключения Договора купли-продажи и подписания акта приема-передачи уже находилась в неисправном состоянии, которое было выявлено в момент подключения ее к централизованной системе теплоснабжения.

Таким образом, нежилое помещение было передано Покупателям в состоянии непригодном для его эксплуатации в соответствии с его назначением. На момент заключения договора Покупателям не было известно о наличии указанного недостатка (неисправность системы отопления), который не был оговорен Продавцом при заключении договора.

Учитывая, что неисправность системы отопления нежилого помещения возникла до момента заключения Договора купли-продажи и подписания акта приема-передачи, о наличии указанной неисправности Покупателям на момент передачи помещения не было известно, Продавец о наличии указанной неисправности Покупателей в известность не поставил, гарантировав наличие в нежилом помещении исправного санитарно-технического оборудования, считает, что на Продавце лежит обязанность возместить Покупателю понесенные расходы на восстановление системы отопления.

Определением суда от 30 августа 2022 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено ООО «Теплоэнергетика» (л.д. 78).

В судебном заседании истец ФИО1, его представитель ФИО4 исковые требования поддержали по доводам, изложенным в исковом заявлении, просили удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Из письменного отзыва ФИО2 следует, что ответчик продала ФИО1 здание с исправной отопительной системой, поскольку как собственник предпринимала все меры к её сохранности. ФИО1 осматривал покупаемое здание и систему отопления в том числе, каких-либо видимых повреждений не было, и он принял здание, подписав акт приема-передачи. Считает, что ФИО1 нарушил технологический процесс запуска тепловой сети и все правила подключения к центральной сети теплоснабжения при отрицательных температурах воздуха (л.д. 114-115).

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом (л.д. 104).

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, ООО «Теплоэнергетика» при надлежащем извещении не принял участия в судебном заседании (л.д. 86).

Учитывая наличие сведений о надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства не явившихся третьего лица, представителя третьего лица, суд полагает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Свидетель ФИО5, допрошенный в судебном заседании, показал, что ФИО1 обратился к нему для подключения отопления в нежилом помещении по адресу: <адрес>. В ходе работ установили, что в трубах лед, как от основной магистрали, так и в здании. Причиной послужило то, что вода не была слита полностью, верхняя часть в системе отопления была сухая, внизу лед. В выходные дни производили работы, меняли трубы, установили новые трубы, радиаторы и насос.

Свидетель ФИО6, допрошенная в судебном заседании, показала, что присутствовала при разговоре ФИО1 с продавцом перед покупкой помещения, ФИО2 поясняла, что система отопления исправна, никаких проблем нет.

Свидетель ФИО7, допрошенный в судебном заседании, показал, что работал у ФИО2, после отключения системы отопления он сливал остатки воды, разрезая пропилен возле батарей.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив показания свидетелей, суд считает исковые требования ФИО1 не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Пунктами 1 и 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (абз. 1 п. 2 ст. 469 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В силу п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что они возникли до передачи ему товара или по причинам, возникшим до этого момента.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 16 ноября 2021 года между ответчиком ФИО2 и ФИО1, ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка и нежилого помещения, расположенных по адресу: <адрес> (л.д. 12).

Согласно п. 10 договора купли-продажи от 16 ноября 2021 года указанный объект недвижимости передается в пригодном для использования состоянии, укомплектованный исправным санитарно-техническим, электротехническим и иным оборудованием, не обремененный задолженностью по оплате коммунальных платежей, электроэнергии, отопления.

В п. 14 договора указано, что покупатель подтверждает, что до подписания договора объект недвижимости им осмотрен, при этом претензий по состоянию покупатели не имеют.

В тот же день 16 ноября 2021 года между продавцом и покупателями был составлен акт приема-передачи проданного имущества (л.д. 13).

Согласно п. 2 акта, продавец передал покупателям вышеназванный объект недвижимости в качественном состоянии, как он есть на день подписания настоящего акта; каких-либо претензий по состоянию покупатели к продавцу не имеют.

25 ноября 2021 года произведена регистрация права общей долевой собственности ФИО1 и ФИО3 (л.д. 14, 15-16).

Таким образом, до подписания сторонами договора купли-продажи, а также до подписания акта приема-передачи покупатели осмотрели помещение и были согласны с его состоянием.

Из искового заявления, объяснений истца ФИО1 следует, что при подключении системы теплоснабжения нежилого помещения к централизованной системе теплоснабжения выявлена неисправность указанной системы, не позволяющая его отапливать.

Так, согласно акта обследования от 24.11.2021 года, составленного на основании заявления от 24.11.2021 года о подключении нежилого помещения к теплоснабжению, нежилое помещение по адресу: <адрес>, помещение №, имеет неисправную систему отопления; подключение б/ремонта системы не представляется возможным (л.д. 17).

С целью восстановления теплоснабжения нежилого помещения истцом понесены расходы в размере 56 788 рублей 90 копеек, включая запасные части и материалы на сумму 18 388 рублей 90 копеек (л.д. 94-101), и работы по ремонту системы отопления нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, №, помещение №, выполненные ФИО5 на основании договора подряда от 27.11.2021 года в размере 38 400 рублей (л.д. 19-22, 113).

Из акта обследования от 29.11.2021 года следует, что отопительная система нежилого помещения по адресу: <адрес>, помещение №, отремонтирована, опресована и подключена к централизованной поставке тепла (л.д. 18).

5 декабря 2021 года ФИО1 в адрес ответчика направлена досудебная претензия с требованием возместить убытки, непосредственно связанные с восстановлением исправности системы отопления нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, помещение №, в размере 55 752 рубля (л.д. 28-29).

Указанная претензия оставлена ФИО2 без удовлетворения со ссылкой на то, что она, как продавец, в соответствии с договором купли-продажи на основании акта приема-передачи от 16.11.021 года передала покупателям объект недвижимости в качественном состоянии, каких-либо претензий по состоянию объекта недвижимости покупатели к продавцу не имели. Указано, что в сентябре 2019 года она вызвала работника ООО «Теплоэнергетика», который слил воду из системы отопления, кроме того, провел предварительное обследование системы отопления и продувание системы отопления. Отопление подключалось не специалистом, а физическим лицом, не имеющим разрешения на осуществление работ, в зимнее время без предварительного обследования и продувания системы отопления. Кроме того, покупателю было известно, что отопление здания отключено (л.д. 30).

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

При наличии доказанности указанных обстоятельств у истца возникло бы право требовать у ответчика ФИО2 возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (восстановления системы отопления), которые по смыслу гражданского законодательства являются убытками истцов в виде реального ущерба.

На основании ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Возмещение убытков является универсальной мерой гражданско-правовой ответственности, и применение такой меры возможно при доказанности совокупности нескольких условий: противоправности действий причинителя убытков, наличия убытков, причинной связи между противоправными действиями и убытками.

Поскольку ответственность распространяется лишь на причиненные конкретным лицом, а не вообще на наступившие убытки, то необходима причинная связь между неправомерными действиями и убытками как возникшим результатом.

При отсутствии (недоказанности) хотя бы одного из элементов основания удовлетворения иска о взыскании убытков отсутствуют.

При этом в силу положений ст. 56 ГПК РФ бремя доказывания факта наличия убытков, причиненных действиями ответчика, наличия причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникновением убытков возлагается на истца.

Достоверных доказательств, с безусловностью свидетельствующих о том, что выявленные истцом недостатки не могли быть им выявлены в ходе проведения осмотра и до непосредственно заключения договора купли-продажи, в материалы дела не представлено. Отсутствуют также в материалах дела доказательства, подтверждающие, что информация о состоянии здания была сокрыта продавцом в целях введения покупателя в заблуждение, не имеется и доказательств, свидетельствующих о наличии каких-либо ограничений у покупателя по осмотру, обследованию строения, реальной оценке его технического состояния, возможности впоследствии эксплуатировать приобретаемое помещения по назначению без проведения ремонтных работ.

Приобретая нежилое помещение, ФИО1 имел возможность осмотреть его, при необходимости с привлечением специалиста для проведения такого осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки.

В судебном заседании установлено, что на момент заключения договора купли-продажи истцы располагали сведениями о том, что спорный объект недвижимости отключен от системы отопления.

Так же истец мог потребовать техническую документацию на объект недвижимости у ответчика, составить акт приема передачи нежилого помещения, в котором указать все существенные характеристики нежилого помещения, отказаться от заключения договора купли-продажи в случае не достижения с ответчиком соглашения по основным качественным характеристикам нежилого помещения.

Кроме того, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено доказательств тому, что ответчик намеренно скрыл от истца приведенные им в обоснование иска обстоятельства.

Как установлено в судебном заседании, 7 сентября 2020 года ФИО2 обратилась в ООО «Теплоэнергетика» с заявлением отрезать отопление капитального здания на территории бывшего хлебзавода в связи с продажей помещения (л.д. 89).

Из акта обследования объекта теплопотребления от ДД.ММ.ГГГГ следует, что капитальный объект по адресу: <адрес>, помещение №, отрезан (отключен) от централизованной подачи тепла (л.д. 90).

Доводы стороны истца о том, что в помещении выявлены недостатки, которые не могли быть известны покупателю в момент покупки помещения, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

На момент заключения договора купли-продажи, сторонами были согласованы все существенные условия, покупатели были удовлетворены качеством передаваемого им объекта недвижимости и согласились приобрести его в том состоянии, в котором помещение находилось в момент подписания договора. Состояние спорного имущества удовлетворяло их требованиям, претензий по состоянию объекта недвижимости покупатели не имели.

Доводы ответчика, что ФИО1 нарушил технологический процесс запуска тепловой сети, суд находит несостоятельными, поскольку достоверных доказательств в подтверждение данного довода в материалах дела не имеется, соответствующей экспертизы на предмет определения причины повреждения системы отопления не проводилось.

По этой же причине суд не принимает во внимание показания свидетеля ФИО8 о том, что причиной неисправности системы отопления послужила её не правильная консервация.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание осведомленность покупателей о техническом состоянии приобретаемого помещения, в отсутствие предусмотренных ст. 15 ГК РФ условий правомерности привлечения к гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков, а именно - противоправности поведения ответчика ФИО2 в виде ненадлежащего исполнения ею обязательств по договору, и приведенных положений материального закона суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о взыскании с ФИО2 расходов на устранение недостатков приобретённого нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, помещение №, в размере 56 788 руб. 90 коп.

Учитывая, что в удовлетворении исковых требований о взыскании расходов на устранение недостатков отказано, правовые основания для взыскания с ответчика в пользу истца расходов по оплате государственной пошлины в размере 1 873 рублей отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требованийФИО1 (<данные изъяты>) о взыскании с ФИО2 (<данные изъяты> расходов на устранение недостатков приобретённого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, в размере 56 788 руб. 90 коп., расходов по оплате государственной пошлины в размере 1 873 рублей, отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда через Усть-Катавский городской суд Челябинской области.

Председательствующий подпись Ю.Р.Хлёскина Решение не вступило в законную силу

Мотивированное решение изготовлено 25 октября 2022 года.