Дело №...а-48/2025

УИД - 78OS0000-01-2024-001410-86

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Санкт-Петербург 15 января 2025 года

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

председательствующего судьи Бондарь А.Г.,

при секретаре Карауловой Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества «Бизнес центр Средний проспект» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Бизнес центр Средний проспект» (далее – АО «Бизнес центр Средний проспект») обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения, с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 870 104 054 (восемьсот семьдесят миллионов сто четыре тысячи пятьдесят четыре) рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года, утвержденной приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 09.11.2023 № 199-п в размере 1 163 163 650,53 рублей, о чем в Единый государственный реестр недвижимости 11 декабря 2023 года внесена соответствующая запись, административный истец предоставил отчет об оценке № 0210, составленный 24 июня 2024 года оценщиком ООО «Первая Оценочная» ФИО

Участие представителя административного истца АО «Бизнес центр Средний проспект» обеспечено посредством видеоконференцсвязи с содействием Свердловского областного суда.

Представитель административного истца АО «Бизнес центр Средний проспект» ФИО1, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явился, представил ходатайство об уточнении административных исковых требований, в котором, принимая во внимание заключение эксперта №2 от 09.12.2024, полученного в ходе судебного разбирательства, просил установить кадастровую стоимость нежилого здания равной рыночной стоимости в размере 1 005 773 000 рублей.

Представитель административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, не возражал против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, полагала возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной экспертизы.

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, заинтересованное лицо филиал Публично-правовой компании «Роскадастр» о месте и времени судебного заседания извещены, представителей в суд не направили, доказательств уважительности причин неявки, ходатайства об отложении судебного заседания, отзыва на иск не представили.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

11 декабря 2023 года в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об утверждении кадастровой стоимости помещения, с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2023 года в размере 1 163 163 650,53 рублей, подлежащей применению с 1 января 2024 года (т. 1 л.д.7).

Право собственности АО «Бизнес центр Средний проспект» на помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости – 8 апреля 2016 года (т.1 л.д.9).

Понятие кадастровой стоимости определено в статье 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которой под кадастровой стоимостью понимается полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке № 0210, составленный 24 июня 2024 года оценщиком ООО «Первая Оценочная» ФИО с целью определения рыночной стоимости Объекта по состоянию на 1 января 2023 года (т.1 л.д.20-141).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

В ходе рассмотрения административного дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, существенное отличие рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда, по ходатайству Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, назначена судебная экспертиза на предмет соответствия представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; в случае не соответствия – определения рыночной стоимости Объекта по состоянию на 1 января 2023 года.

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Стройэкспертсервис» ФИО

Экспертом суду представлено заключение №2 от 09.12.2024 (т.2 л.д.70-253), согласно которому отчет об оценке №0210 от 24.06.2024, составленный оценщиком ООО «Первая Оценочная» ФИО не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оценщиком при составлении отчета допущены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Экспертом проанализировано соответствие отчета об оценке № 0210 от 24.06.2024 формальным требованиям законодательства, проведена проверка арифметических действий, выполненных оценщиком, и проведена проверка содержания отчета на соответствие требованиям к содержанию отчета.

Согласно заключению эксперта, проведенный анализ позволяет сделать вывод о том, что указанный отчет содержит ряд ошибок и явных противоречий, которые влияют на достоверность полученного результата, не соответствует требованиям, предъявляемых к отчету федеральными стандартами оценки в части: функционального назначения объекта оценки, отсутствие анализа наиболее эффективного использования частей объекта недвижимости; анализа рынка недвижимости, отсутствие анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости и основные выводы относительно рынка недвижимости; подбора несопоставимых объектов-аналогов; нарушение методологии внесения корректировок по второй группе элементов сравнения.

Рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 25 490,4 кв.м, с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2023 года, составляет 1 005 773 000 (один миллиард пять миллионов семьсот семьдесят три тысячи) рублей.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2008 №13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами, суд учитывает, что заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы, оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, так как эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости помещения, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, существенно влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Рыночная стоимость объекта недвижимости экспертом определена доходным подходом к оценке, выбор которого, а также использованных методов, обоснован; экспертом проведен анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект - офисы, верно определен сегмент рынка, выполнены необходимые корректировки.

Заключение эксперта №2 от 09.12.2024 соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности.

Нарушений требований статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключения экспертом не допущено, в связи с чем суд, приходит к выводу о том, что указанное экспертное заключение достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и может быть принято судом для целей установления кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, составляющей 1 005 773 000 (один миллиард пять миллионов семьсот семьдесят три тысячи) рублей.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Вступившее в законную силу решение суда является актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в порядке статьи 13 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать 6 сентября 2024 года – дата направления настоящего административного искового заявления в суд (т.1 л.д.143).

Руководствуясь статьей 175, 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость помещения 4-Н, 5-Н, 6-Н, 7-Н, 9-Н, 10-Н, 11-Н, 12-Н, 13-Н, 14-Н, 15-Н, 16-Н, 17-Н, 18-Н, 19-Н, 20-Н, 21-Н, 23-Н, 25-Н, 26-Н с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года в размере 1 005 773 000 (один миллиард пять миллионов семьсот семьдесят три тысячи) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – 6 сентября 2024 года.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.Г. Бондарь

Мотивированное решение изготовлено 28 января 2025 года.