Решение по делу № 2-138/2025 от 12.09.2025 | Дзержинский районный суд г. Оренбурга (Оренбургская область)

Категория дела О защите прав потребителя Гражданское Отклонено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

<ФИО> обратился в суд с настоящим исковым заявлением, указав, что он является собственником квартиры, расположенной по адресу: В ходе проживания в квартире появился следующий дефект – на внутренних стенах в помещениях квартиры (кухня

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

В судебном заседании истец <ФИО> и его представитель <ФИО> действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержали исковые требования, просили иск удовлетворить. Представители ответчиков ООО

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

При таких обстоятельствах суд, предусмотренную ст. 113 Гражданского процессуального кодекса РФ, обязанность по извещению исполнил, на основании ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ юридически значимое сообщение считается

Резолютивная частьитоговое решение суда

В удовлетворении иска <ФИО> к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «РОСТА-ГРУПП», <ФИО>, <ФИО>, ООО «Базис-Сервис» о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, неустойки

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

56RS0009-01-2024-006165-31, 2-138/2025 (2-3820/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 сентября 2025 года г. Оренбург

Дзержинский районный суд г. Оренбурга в составе председательствующего судьи Ботвиновской Е.А., при секретаре Светлаковой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «РОСТА-ГРУПП», ФИО2, ФИО3, ООО «Базис-Сервис» о защите прав потребителя,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с настоящим исковым заявлением, указав, что он является собственником квартиры, расположенной по адресу: <...> В ходе проживания в квартире появился следующий дефект – на внутренних стенах в помещениях квартиры (кухня - спальня, санузел) появилось выраженное образование плесени, множественные следы жизнедеятельности грибковых организмов – плесень (серая, белая, черная, розовая, зеленая), которая поражает внутреннюю отделку стен здания, квартиры, а также на предметах мебели и вещах. Согласно экспертному заключению ООО «Экспертное бюро «ДанХаус», причиной возникновения плесени послужили дефекты в конструктивных элементах жилого дома и его инженерных коммуникациях. Согласно экспертному заключению <ФИО>6, рыночная стоимость причиненного ущерба составляет 90 361 руб. Просит суд взыскать с ответчика в свою пользу сумму ущерба в размере 90 361 руб., расходы на проведение оценки в размере 36 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб., расходы за наем жилья в размере 45 000 руб., неустойку в размере 794 2000 руб., штраф.

Определением суда от 30.09.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, ООО "Базис-Сервис".

Протокольным определением суда от 20.11.2025 к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО2, ООО "Базис-Сервис".

Протокольным определением суда от 10.06.2025 к участию в деле в качестве соответчиков привлечен ФИО3

В судебное заседание ответчики ФИО2, ФИО3 не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом посредством телефонограммы.

Также ФИО2 в соответствии со ст. 113 Гражданского процессуального кодекса РФ извещалась о слушании дела по указанному в адресной справке адресу. Направленная в ее адрес судебная повестка на судебное заседание возвращена отделением почтовой связи за истечением срока хранения. Таким образом, полученные из отделения связи документы свидетельствуют о ее уклонении от получения судебного извещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Статья 165.1 Гражданского кодекса РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Кроме того сведения о времени и месте судебного заседания были размещены на официальном сайте Дзержинского районного суда г. Оренбурга посредством информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО4 действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержали исковые требования, просили иск удовлетворить.

Представители ответчиков ООО «Специализированный застройщик «РОСТА-ГРУПП» ФИО5, ООО «Базис-Сервис» ФИО6, третьего лица ООО "Р-СТРОЙ" ФИО7, действующие на основании доверенностей, в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований, просили в иске отказать, ссылаясь на отсутствие вины застройщика и управляющей компании в причинении истцу ущерба.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела и оценив имеющиеся доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

В силу ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда.

Из материалов дела следует, что ФИО1 на праве собственности принадлежит квартира-студия <...>, расположенная по адресу: <...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Квартира была приобретена ФИО1 на основании договора участия в долевом строительстве <Номер обезличен> от 28.03.2022 года, заключенного между ООО «Специализированный застройщик «РОСТА-ГРУПП» и ФИО1

Квартира передана ФИО1 по акту приема-передачи от 20.12.2022 года.

Обслуживание дома, в котором расположено указанное жилое помещение, осуществляет ООО «Базис-Сервис».

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1 указывает на то, что при эксплуатации квартиры на внутренних стенах (кухня-спальня и санузел) появились выраженные следы образования плесени, множественные следы жизнедеятельности грибковых организмов - плесень (серая, белая, черная, розовая, зеленая), поражая внутреннюю отделку стен здания, квартиры, а также на предметах мебели и вещах.

29.01.2024 истцом в ООО «Базис-Сервис» направлена претензия об устранении недостатков в жилом помещении: образование плесени в квартире, появление конденсата на окнах и холодный воздух из одной из розеток.

ООО «Базис-Сервис» осуществлен выход по месту жительства истца и составлен Акт от 30.01.2024, из которого следует, что сотрудниками управляющей компании зафиксированы следы плесени на стенах квартиры. В части ванной квартиры-студии установлен электрический теплый пол. Температура в помещении +25 градусов, температура в техподполье под квартирой +5 градусов, температура наружного воздуха +6 градусов.

По результатам выхода в квартиру истца ООО «Базис-Сервис» направило

ООО «Специализированный застройщик «РОСТА-ГРУПП» обращение ФИО1

15.02.2024 года произведен комиссионный осмотр жилых помещений в квартире истца. В результате данного осмотра выявлено, что в квартире произведено переоборудование инженерных систем, полностью перекрыты два вентиляционных канала в студии: один заделан и оштукатурен, во второй выведена система принудительной вентиляции с обратным клапаном.

Смежная квартира <Номер обезличен> не эксплуатируется, в течение всего зимнего периода, и как следствие не отапливается.

ООО «Специализированный застройщик «РОСТА-ГРУПП» в ответ на претензию ФИО1 от 29.01.2024 сообщило, что согласно п.4.3. «Инструкции по эксплуатации квартир и общего имущества многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>», с которой истец был ознакомлен при подписании акта приема передачи помещения, в жилом помещении, принадлежащем истцу, предусмотрена вентиляция с естественным побуждением, т.е. квартиры обеспечиваются естественной вентиляцией через вентиляционные каналы (вытяжные отверстия каналов), расположенные в кухнях и санузлах. Естественная вентиляция жилого помещения должна осуществляться путем притока наружного воздуха через форточки, регулируемые оконные створки. В квартире не допускается заклеивать вытяжные вентиляционные решетки или закрывать их предметами домашнего обихода, подключать вытяжку. Не допускается занижение диаметра проходных отверстий естественной вентиляции. Для нормальной работы системы вентиляции квартиры и поддержания в помещениях допустимой влажности необходим постоянный приток свежего воздуха с улицы (периодически осуществлять проветривание помещении), который обеспечивается с помощью открывания регулируемых оконных створок. Таким образом, обеспечивается кратность воздухообмена в помещениях во всем его объеме. В летнее время тяга вентиляции может не работать. Пластиковые окна, установленные в квартире, отличаются высокой герметичностью и в закрытом состоянии пропускают очень мало воздуха. Благодаря своей высокой герметичности пластиковые окна защищают жилище от уличного шума, сберегают энергию, необходимую для отопления. При этом, плотно закрытые пластиковые окна препятствуют «естественным» сквознякам, что сильно затрудняет отвод излишней влаги из помещения и может приводить к выпадению конденсата в самых холодных местах: на стеклопакетах (окно «запотевает и плачет»), на поверхности наружных стен стены «мокнут») вследствие повышенной влажности в помещении.

Для того, чтобы исключить конденсацию влаги на ограждающих конструкциях в квартире необходимо осуществлять проветривания помещений:

утром, днем, вечером по 5-10 минут при широко открытом окне и при открытой створке окна на лоджии;

непрерывно при приготовлении пищи, стирке, ремонте (при приготовлении пищи дверь в это помещение по возможности должна быть закрыта, а окно приоткрыто на проветривание);

длительно после купания, влажной уборки, ремонта.

Также в квартире выполнена автономная система отопления от индивидуального газового котла. Трубопроводы системы отопления запроектированы из армированных стекловолокном полимерных труб в связи с чем, не допускается полное отключение систем отопления жилых помещений во время отопительного сезона (снижение внутренней температуры жилых помещений ниже +10 градусов ведёт к промерзанию наружных стен, стыков, примыканий оконных блоков)...»

В соответствии с проектом. СП 60.13330.2016 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха», а также СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» в жилом доме предусмотрена вентиляция с естественным притоком и удалением воздуха. Вытяжной воздух удаляется через индивидуальные кирпичные вентиляционные каналы. Вытяжные отверстия расположены в кухнях и санитарных узлах. Устья каналов расположены на кровле. Приток воздуха осуществляется через регулируемые оконные створки.

Для нормальной работы системы вентиляции квартиры и поддержания в помещениях допустимой влажности необходим постоянный приток свежего воздуха с улицы. Без притока свежего воздуха работа системы вентиляции нарушается, влажный воздух не удаляется из квартиры, тем самым нарушается микроклимат в квартире, также возможно «опрокидывание» воздушного потока в одном или нескольких вентиляционных каналах.

В случае самостоятельной установки в вытяжные каналы квартир бытовых вентиляторов с обратным клапаном, необходимо обязательно осуществлять периодическое проветривание помещений путем включения вентилятора и открывания окна. При включении местной вытяжки и вытяжных вентиляторов необходимо обязательно приоткрывать окно в квартире.

Между тем, 15.02.2024 года при комиссионном осмотре жилых помещений в квартире истца, было выявлено, что в квартире произведено переоборудование инженерных систем, полностью перекрыты два вентиляционных канала в студии: один заделан и оштукатурен, во второй выведена система принудительной вентиляции с обратным клапаном.

Смежная квартира <...> не эксплуатируется, в течение всего зимнего периода, и как следствие не отапливается.

В связи с тем, что без притока свежего воздуха работа системы вентиляции нарушается, влажный воздух не удаляется из квартиры, тем самым нарушается микроклимат в квартире, а в ряде случаев происходит опрокидывание воздушного потока в одном из вентиляционных каналов.

Длительное образование конденсата на конструкциях приводит к образованию плесени.

В течение первых трех лет эксплуатации в конструкциях вновь построенного многоквартирного жилого дома, особенно после проведения отделочных работ, содержится избыточная влага. Поэтому главной задачей собственника новой жилой квартиры является её удаление путем организации достаточной вентиляции и нормального температурно-влажностного режима в помещениях.

Поскольку квартира-студия с электроотоплением проектом МКД не рассчитана на автономное отопление, и, как следствие, отсутствие вентиляции в квартире <...> привело к увеличению влажности в помещении, смещению точки росы и образованию конденсата на межквартирной стене в следствии промерзания из-за отсутствия отопления в соседних жилых помещениях.

Особенностью квартир с индивидуальными газовыми котлами отопления, является самостоятельное поддержание температуры воздуха внутри квартиры собственниками жилья, позволяющее сохранять режим влажности в квартире.

В связи с обнаруженными в ходе осмотра квартиры изменениями характеристик квартиры, истцу было предложено вернуть вентиляцию к установленным застройщиком и обеспечить регулярное проветривание квартиры; собственникам смежной квартиры - обеспечить наличие отопления в квартире в зимней период.

На основании вышеизложенного, ООО «Специализированный застройщик «РОСТА-ГРУПП» было отказано в удовлетворении претензии

ФИО1, поскольку в ходе осмотра не установлено вины Застройщика в образовании плесени в квартире.

С целью выявления причин образования плесени, ФИО1 обратился в экспертную организацию <данные изъяты>

Согласно заключению эксперта <данные изъяты> от 20.04.2024, причиной образования плесени и теплопотерь в помещениях жилой <...>, с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенной на 1-ом этаже в здании многоквартирного жилого дома, с кадастровым номером <Номер обезличен>, по адресу: <...>, является: промерзание конструктивных элементов здания МКД, в части исследуемой жилой квартиры <...>, а именно: 1. межэтажного перекрытия и стен здания (помещения) вызванные теплопотерями (благоприятная среда для образования плесени); 2. неправильная эксплуатация смежной жилой квартиры <...>, расположенной на 1-ом этаже здания МКД, так как квартира с автономным теплоснабжением не эксплуатируется и не отапливается в весенний-зимний-осенний период времени года (образуются теплопотери и благоприятная среда для образования плесени).

Для определения причины образования теплопотерь экспертом было рекомендовано произвести вскрытие отделочного фасадного слоя здания МКД в части жилой квартиры <...>; регулировку оконного блока в помещении студия «Кухня-спальня», а также произвести переустройство подоконника; оборудовать вытяжкой с принудительным побуждением выведенный пластиковый вентиляционный канал, под плиту для приготовления пищи; заделанный частично вентиляционный канал привести в исходное состояние (открыть); произвести заделку отверстий, щелей, в помещении подвала здания МКД, под жилой квартирой <Номер обезличен>, для исключения теплопотерь и промерзания конструктивных элементов здания.

Также ФИО1 обратился независимому оценщику <ФИО>6 об определении рыночной стоимости ущерба, причиненного квартире.

Согласно отчету <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, величина рыночной стоимости ущерба, причиненного квартире <...>, с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенной на 1-ом этаже в здании многоквартирного жилого дома, с кадастровым номером <Номер обезличен>, по адресу: <...>, по состоянию на дату оценки составляет 90361 руб.

Из отчета следует, что стоимость ущерба рассчитывалась для устранения следов плесени.

17.07.2024 года истцом застройщику была вручена претензия с требованиями выплатить ему рыночную стоимость ущерба, причиненного помещениям в квартире по адресу: <...>, в размере 90 361,00 рублей, расходы по оплате услуг эксперта и оценщика в размере 36000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 30 000 рублей, расходы, расходы за поднаем жилья в размере 45000 рублей.

Ответа на претензию не поступило.

Не оспаривая стоимость устранения недостатков в квартире в виде плесени, ООО «Специализированный застройщик «РОСТА-ГРУПП» оспаривал причину ее образования, в связи с чем по его ходатайству была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Кротон» <ФИО>11

Согласно заключению эксперта ООО «Кротон» <ФИО>11 от <Дата обезличена>, причиной образования плесени в <...> расположенной по адресу <...>, является несоблюдения правил эксплуатации жилого помещения.

Из описательной части заключения следует, что основными условиями образования плесени в помещении являются следующие факторы:

высокая влажность: оптимальной влажностью для образования плесени является влажность свыше 60%;

плохая вентиляция: застой воздуха в помещении создает зоны с повышенной влажностью;

наличие пищи для грибка: соответственно для появления и развития плесени требуется органическая пища (бумага, мебель и т.д.)

Возможными источниками повышенной влажности в исследуемом помещении могут быть:

протечки инженерных коммуникаций, крыша, залив сверху.

Протечек, заливов в исследуемой квартире не зафиксировано.

отсутствие вентиляции (забитые каналы, отсутствие притока воздуха).

Вентиляционные каналы находятся в работоспособном состоянии (акт технического исследования).

холодные стены ("мостики холода") - конденсат из-за перепада температур.

Если бы источником повышенной влажности являлись мостки холода, то наблюдалось бы разрушение штукатурного и шпаклевочного слоя.

Холодные стены (мостики холода) являются следствием нарушения технологии строительства. При промерзании стен происходит увлажнение слоя наружной отделки стен, что, в свою очередь, приводит к разрушению штукатурного и шпаклевочного слоя, поскольку данные отделочные материалы содержат примеси (составляющие) гипса, который при увлажнении разрушается.

В результате проведенного исследования отделки повреждения шпаклевочного и штукатурного слоя не зафиксированы.

Данный факт указывает на то, что технология строительства МКД не нарушена, что позволяет сделать вывод об отсутствии нарушений застройщиком при строительстве.

Так же эксперт отмечает, что следы плесени присутствуют не только со стороны наружных стен, но и со стороны внутренних стен МКД.

жизнедеятельность человека

Таким образом, повышение влажности в помещении происходит естественным путем, из-за жизнедеятельности человека (дыхание, потоотделение, бытовые процессы).

Исследуемая квартира расположена не с торца здания жилого дома, то есть с левой и правой стороны расположены жилые помещения (изображение 2). Так как, соседние квартиры находятся в тепловом контуре МКД, следовательно, всегда имеют положительную температуру независимо от отопительного сезона, за счет внутреннего прогрева смежных помещений, что исключает наличие возможности увлажнения внутренней отделки за счет перепада температур и появления плесени в исследуемой квартире.

Данное исследование позволяет сделать вывод, что смежные помещения, расположенные слева и справа от исследуемой квартиры, не являются источником образования плесени в <...>, расположенной по адресу: <...>.

Оптимальные и допустимые нормы параметров микроклимата представлены в СанПиН 1.2.3685-21 "Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания".

Наименовани е помещения

Температура воздуха, *С

Результирующая температура, "С

Относительная влажность, %

Скорость движения воздуха, м/с

оптимальная

допустимая

оптимальная

допустимая

оптимальная

допустимая

оптималь ная, не более

допусти мая, не более

Холодиый

Жилаякомната

20-22

18-24

19-20

17 - 23

45-30

60-30

0.15

0,2

Теплый

Жилаякомната

22-25

20-28

22-24

18-27

60-30

65-30

0,2

0,3

В данной таблице допустимыми нормами микроклимата является влажность до 60%.

Согласно Проектной документации т.7.2 л.3 «Для поддержания нормируемых параметров воздуха предусматривается приточно-вытяжная вентиляция. Приток воздуха в жилые комнаты и в кухни по заданию на проектирование обеспечивается через регулируемые створки (форточки)... Вентиляция в гардеробных осуществляется за счет подреза высотой 15 мм. дверей в гардеробные».

То есть циркуляция воздуха осуществляется за счет движения воздуха от приточных точек (регулируемые створки, форточки) к вытяжным каналам. В этом случае повышение влажности в помещения не происходит.

Следует отметить тот факт, что при закрытых окнах (отсутствие подачи свежего воздуха) воздухообмен воздуха в помещении отсутствует, приточно-вытяжная вентиляция не работает.

Анализируя полученные данные, эксперт приходит к выводу о том, что причиной появления плесени на стенах квартиры является повышенная влажность в результате жизнедеятельности человека. Появление плесени на стене квартиры в шкаф-купе обусловлено отсутствием зазора в нижней части дверей, что привело к застою воздуха и повышению влажности в закрытом объёме шкафа. Причиной повышенной влажности в квартире <...> является не принятие мер по проветриванию помещения.

В судебном заседании от 29.08.2025 был опрошен эксперт, проводивший судебную экспертизу – <ФИО>11, который пояснил, что при осмотре не обнаружено промерзания стен. Вентканалы на момент осмотра находятся в исправном состоянии. В квартире имеются следы плесени. Измерять микроклимат в помещении не имеет смысла, поскольку он постоянно меняется, достаточно открыть окно. Условиями для появления и развития плесени являются: повышенная влажность (свыше 60%) и органика (пища для плесени). Осматривал подвальное помещение, крышу, вентиляцию, и пришел к выводу, что причиной образования плесени явилась повышенная влажность в исследуемой квартире. Повышенная влажность в этой квартире сразу ощущается телом. Изучил досудебную экспертизу, в которой эксперт фиксировал наличие на окнах капель воды, что также свидетельствует о повышенной влажности в квартире. При снятии верхнего слоя следов плесени, шпаклёвочный слой не имеет повреждений. При промерзании стен отделочный слой стены должен быть разрушен. Также имеется плесень в шкафу, который закрывает правую стену и контактирует со смежной стеной коридора, где не может быть промерзания. В независимой экспертизе указано на промерзание стены в коридоре. Но между коридором и шкафом-купе промерзания не может быть. В общим коридоре площадки МКД всегда положительная температура. Тепловизионное исследование позволяет увидеть только разницу температур, но не промерзание. Если не проветривать помещение, будет образовываться конденсат. Когда проект строительства разрабатывался, учитывались все теплопотери. Если даже квартира не будет обогреваться, контур МКД теплый, температура в квартире всегда будет «+». При это плесень не образуется при низких температурах, должно быть тепло и повышенная влажность. В проектной документации в разделе «Вентиляция» заложена необходимость проветривания помещений открытием форточек. С подвала такой влажности, при которой в квартире истца стала бы образовываться плесени, не будет. При этом в квартире изменена система отопления: установлена система «теплых полов», конвекторы удалены. Отопление осуществляется за счет электрического теплого пола. Произведено переустройство вентканала, но на его работоспособность данное обстоятельство не повлияло. В результате проведенного исследования эксперт пришел к выводу, что причиной образования плесени в <...>, расположенной по адресу <...>, является исключительно несоблюдение истцом правил эксплуатации жилого помещения.

Экспертное заключение в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание проведенных исследований, сделанные в результате выводы и ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из имеющихся в распоряжении документов, основывается на исходных объективных данных. В материалах дела имеются данные о квалификации эксперта, его образовании, стаже работы. При этом эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, и допрошен в судебном заседании.

Доказательств, опровергающих заключение судебной экспертизы, или позволяющих усомниться в правильности или обоснованности данного заключения, некомпетентности эксперта, его проводившего, суду не представлено.

Оснований не доверять показаниям эксперта у суда не имеется.

Доводы стороны истца о том, что <ФИО>11 не обладает достаточной квалификацией для производства строительно-технической экспертизы, несостоятельны, поскольку из заключения экспертизы следует, что <ФИО>11 имеет высшее образование по специальности "автомобили и автомобильное хозяйство".

При этом эксперт прошел профессиональную переподготовку по программе «Организация и управление в промышленном и гражданском строительстве».

ООО «Кротон», учредителем и руководителем которого является <ФИО>11, имеет Лицензию на осуществление строительства зданий и сооружений I, II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом.

Эксперт <ФИО>11 также имеет сертификат соответствия для экспертов при осуществлении судебно-экспертной деятельности по судебно-экспертной специализации «исследование строительных объектов, их отдельных фрагментов, инженерных систем, оборудования и коммуникаций с целью установления объема, качества и стоимости выполненных работ, использованных материалов».

Эксперт прошел профессиональную переподготовку по программе «оценка стоимости предприятия (бизнеса)", имеет сертификат соответствия для экспертов судебной экспертизы по специальности "исследование строительных объектов и территории функционально связанной с ними, с целью определения их стоимости".

Эксперт также имеет сертификат соответствия для экспертов при осуществлении судебно-экспертной деятельности по судебно-экспертной специализации "исследование промышленных (непродовольственных) товаров, в том числе с целью их оценки".

В этой связи суд считает, что эксперт <ФИО>11 обладает достаточной квалификацией для производства строительно-технической экспертизы.

При этом в судебном заседании от <Дата обезличена> был опрошен эксперт, проводивший досудебную экспертизу – <ФИО>12, которая суду пояснила, что благоприятной почвой для образования плесени является влажность, тепло, неправильная температура. При производстве досудебной экспертизы проводилась тепловизионная съемка, были обнаружены теплопотери: в области окна, подоконника, соседней квартиры, в которой никто не живет.

Экспертом было установлено, что в квартире истца заменена система отопления: радиаторы заменены на систему «теплые полы», а также имело место вмешательство в систему вентиляции.

Не исключила <ФИО>12 вины истца в появлении плесени в связи с переустройством системы отопления, вентиляции в квартире, недостаточного проветривания помещения. Пояснила, что при внесении изменений в систему отопления, вентиляции, климат в квартире может меняться. Но данный вопрос ею не исследовался.

При этом в данном заключении не содержится вывода о том, что образование плесени и наличие теплопотерь вызвано нарушением строительных норм при возведении МКД, по вине застройщика.

В своем заключении <ФИО>12 было рекомендовано для определения причины образования теплопотерь произвести вскрытие отделочного фасадного слоя здания МКД в части жилой <...>; регулировку оконного блока в помещении студия «Кухня-спальня», а также произвести переустройство подоконника; оборудовать вытяжкой с принудительным побуждением выведенный пластиковый вентиляционный канал, под плиту для приготовления пищи; заделанный частично вентиляционный канал привести в исходное состояние (открыть); произвести заделку отверстий, щелей, в помещении подвала здания МКД, под жилой квартирой <Номер обезличен>, для исключения теплопотерь и промерзания конструктивных элементов здания.

В то время как экспертом ООО «Кротон» <ФИО>11 исследовался вопрос образование плесени по причине нарушения технологии строительства, отсутствия отопления в соседних квартирах.

Изучив заключение <ФИО>12, результаты тепловизионной съемки (представленные истцом, на которые ФИО1 ссылался в обоснование своих требований), осмотрев жилое помещение, подвальное помещение, паркинг, крышу, вентиляцию, проанализировав проектную документацию МКД, осуществив снятие верхнего слоя следов плесени, осмотрев шпаклёвочный слой под плесенью, <ФИО>11 пришел к категорическому выводу, что причиной образования плесени явилась повышенная влажность в исследуемой квартире, которая сразу ощущается телом, и связана она с переоборудованием системы отопления в квартире и недостаточным проветриванием жилого помещения. Плесень поверхностная, под ней шпаклевочный и штукатурный слой стены не имеет повреждений, тогда как при промерзании стен отделочный слой стены должен быть разрушен.

Указанные экспертом <ФИО>12 наличие на окнах капель воды, свидетельствует о повышенной влажности в квартире. Тепловизионное исследование позволяет увидеть только разницу температур, но не промерзание стен. Если не проветривать помещение, будет образовываться конденсат.

При промерзании стен происходит увлажнение слоя наружной отделки стен, что в свою очередь приводит разрушению штукатурного и шпаклевочного слоя, поскольку данные отделочные материалы содержат примеси (составляющие) гипса, который при увлажнении разрушается. Отсутствие повреждений шпаклевочного и штукатурного слоя стены под плесенью указывает на отсутствие нарушений застройщиком при строительстве.

Кроме того, экспертом <ФИО>11 также был осмотрен подвал МКД, расположенного по адресу<...> паркинг, который примыкает к стене МКД, в результате исследования эксперт пришел к категорическому выводу, что подвал и паркинг не могут являться причиной повышенной влажности в квартире истца, и, как следствие, образования в квартире плесени.

Действительно, на момент проведения исследования <ФИО>12, в автопаркинге была вода. В последующем в мае 2024 по заявке ООО «Базис-Сервис» о затоплении подвала и автопарковки талыми водами, ООО «Специализированный застройщик «РОСТА-ГРУПП» провел работы по устранению данного недостатка.

Между тем, выслушав пояснения сторон, проанализировав проектную документацию (разд. 5 ст. 18, 19), схему подземного автопаркинга, фото и видео, имеющиеся в экспертном исследовании <ФИО>12, заключение <ФИО>11, суд приходит к выводу, что действительно, в марте 2024 вода имелась вода в паркинге. Однако согласно проектной документации (разд. 5 ст. 18, 19), схемы подземного автопаркинга, автопаркинг не находится под домом, а расположен рядом с ним. У них имеется одна общая стена. Выше с этой стеной граничит стена кладового помещения в квартире истца. Однако в этом помещении следов плесени не имеется.

Согласно осмотрам, имеющимся в экспертных заключениях, следы плесени имеются в кухне-спальне и санузле.

Указанное свидетельствует о необоснованности доводов истца о том, что причиной образования плесени в его квартире является подвальное помещение, паркинг.

Также экспертом <ФИО>11 исследовался вопрос образование плесени по причине того, что соседняя квартира не отапливается в зимнее время года. Экспертом была изучена проектная документация, проведен осмотр помещений в МКД, в результате чего эксперт пришел к выводу, что исследуемая квартира расположена не с торца здания жилого дома, то есть с левой и правой стороны расположены жилые помещения. Поскольку соседние квартиры находятся в тепловом контуре МКД, следовательно, всегда имеют положительную температуру независимо от отопительного сезона, за счет внутреннего прогрева смежных помещений, что исключает наличие возможности увлажнения внутренней отделки за счет перепада температур и появления плесени в исследуемой квартире. В связи с чем, пришел к выводу, что смежные помещения, расположенные слева и справа от исследуемой квартиры, не являются источником образования плесени в <...>, расположенной по адресу: <...>

То обстоятельство, что эксперт <ФИО>11 самостоятельно привлек специализированную организацию ООО «Энергомашсервис» для проверки вентиляционных каналов МКД, в квартире истца, не повлияло на его выводы о причине образования плесени, поскольку было установлено, что все вентиляционные каналы в <...> отвечают техническим требованиям и условиям; пригодны для дальнейшего использования.

На основании данного Акта проверки вентиляционных каналов от <Дата обезличена> эксперт <ФИО>11 исключил причину образования плесени в квартире истца из-за внесения изменений в систему вентиляции.

Между тем, на момент осмотра квартиры истца управляющей компанией, застройщиком, при проведении осмотра экспертом <ФИО>12 имело место вмешательство в вентиляционные каналы, что могло стать также причиной образования плесени. Истцу было рекомендовано привести заделанный частично вентиляционный канал вернуть в исходное состояние (открыть), а также выведенный пластиковый вентиляционный канал под плиту для приготовления пищи оборудовать вытяжкой с принудительным побуждением.

Согласно п.4.3. «Инструкции по эксплуатации квартир и общего имущества многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: <...> с которой истец был ознакомлен при подписании акта приема передачи помещения, что им в судебном заседании не оспаривалось, в жилом помещении, принадлежащем истцу, предусмотрена вентиляция с естественным побуждением, т.е. квартиры обеспечиваются естественной вентиляцией через вентиляционные каналы (вытяжные отверстия каналов), расположенные в кухнях и санузлах. Естественная вентиляция жилого помещения должна осуществляться путем притока наружного воздуха через форточки, регулируемые оконные створки. В квартире не допускается заклеивать вытяжные вентиляционные решетки или закрывать их предметами домашнего обихода, подключать вытяжку. Не допускается занижение диаметра проходных отверстий естественной вентиляции. Для нормальной работы системы вентиляции квартиры и поддержания в помещениях допустимой влажности необходим постоянный приток свежего воздуха с улицы (периодически осуществлять проветривание помещении), который обеспечивается с помощью открывания регулируемых оконных створок. Таким образом, обеспечивается кратность воздухообмена в помещениях во всем его объеме. В летнее время тяга вентиляции может не работать.

Плотно закрытые пластиковые окна препятствуют «естественным» сквознякам, что сильно затрудняет отвод излишней влаги из помещения и может приводить к выпадению конденсата в самых холодных местах: на стеклопакетах (окно «запотевает и плачет»), на поверхности наружных стен стены «мокнут») вследствие повышенной влажности в помещении.

утром, днем, вечером по 5-10 минут при широко открытом окне и при открытой створке окна на лоджии;

длительно после купания, влажной уборки, ремонта.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами в судебном заседании, что в квартире истца на момент образования плесени (комиссионного осмотра и осмотра экспертом <ФИО>12) было произведено переоборудование инженерных систем: полностью перекрыты два вентиляционных канала в студии: один заделан и оштукатурен, во второй выведена система принудительной вентиляции с обратным клапаном.

Поскольку Инструкцией по эксплуатации квартир и общего имущества многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: <...> предусмотрена вентиляция с естественным побуждением, т.е. квартиры обеспечиваются естественной вентиляцией через вентиляционные каналы (вытяжные отверстия каналов), расположенные в кухнях и санузлах. Особенностью квартир с индивидуальными газовыми котлами отопления, является самостоятельное поддержание температуры воздуха внутри квартиры собственниками жилья, позволяющее сохранять режим влажности в квартире.

Однако в квартире-студии, принадлежащей истцу, была изменена предусмотренная проектом МКД система отопления и вентиляции, что послужило увеличению влажности в помещении, смещению точки росы и образованию конденсата на окнах и стенах. Указанное стало благоприятной средой для образования плесени. В квартире-студии, площадью 29,3 кв.м, проживает три человека, в том числе грудной ребенок. При этом эксплуатируется квартира менее трех лет, ремонт выполнен недавно, что обязывает собственника квартиры чаще проветривать помещение.

Проанализировав представленные в судебное заседание доказательства, пояснения сторон, суд приходит к выводу, что причиной появления плесени на стенах квартиры является повышенная влажность в квартире в результате жизнедеятельности человека, не принятие достаточных мер к проветриванию помещения.

Доказательств наличия вины застройщика ООО «Специализированный застройщик «РОСТА-ГРУПП» и управляющей компании ООО «Базис-Сервис», в образовании в квартире истца <Номер обезличен>, расположенной по адресу: <...> плесени, в материалы дела не представлено.

Поскольку не имеется повреждений шпаклевочного и штукатурного слоя под следами плесени, суд приходит к выводу, что образование плесени в квартире истца не связано с нарушением технологии строительства МКД. Образование конденденсата на окнах свидетельствует о повышенной влажности в квартире, разнице температур, и не является доказательством промерзания стен по вине застройщика.

Также отсутствуют доказательства того, что смежные помещения, расположенные слева и справа от исследуемой квартиры, а также паркинг и подвальное помещение являются источником образования плесени в <...>, расположенной по адресу: <...>

При этом в судебном заседании истец пояснил, что при проведении ремонтных работ в квартире подоконники он устанавливал сам, а окна в настоящее время отрегулированы управляющей компанией.

Поскольку оснований для удовлетворении исковых требований ФИО1 о взыскании ущерба с ООО «Специализированный застройщик «РОСТА-ГРУПП», ООО «Базис-Сервис», ФИО2, ФИО3 у суда не имеется, оснований для удовлетворения производных исковых требований о взыскании компенсации морального вреда в размере 30 000 руб., расходов за наем жилья в размере 45 000 руб., неустойки в размере 794 2000 руб., штрафа, у суда также не имеется.

Согласно счета на оплату судебной оценочной экспертизы ООО «Кротон» стоимость проведения данной экспертизы составляет 97000 руб.

ООО «Специализированный застройщик «РОСТА-ГРУПП» на депозит Управления Судебного департамента в Оренбургской области внесена денежная сумма в размере 50000 руб.

Учитывая, что в удовлетворении исковых требований ФИО1 было отказано, с него в пользу ООО «Кротон» подлежит взысканию расходы на производство экспертизы в размере 47000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 197 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «РОСТА-ГРУПП», ФИО2, ФИО3, ООО «Базис-Сервис» о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, неустойки, - отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Кротон» за производство экспертизы в размере 47000 руб.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд путем подачи через Дзержинский районный суд г. Оренбурга апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья Е.А. Ботвиновская

Мотивированное решение изготовлено 12.09.2025 года.

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →