Дело № 2-2984/2022 / 66MS0025-01-2021-003613-19
Мотивированное решение составлено 15 июня 2022 года
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Екатеринбург 07 июня 2022 года
Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Головой Ю.В., при секретаре судебного заседания Демьяновой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского округа Первоуральск к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, по встречному иску ФИО1 к Администрации городского округа Первоуральск о расторжении договора аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Администрация городского округа Первоуральск обратилась к мировому судье с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка. В обоснование исковых требований указано, что по договору аренды земли от 12.07.2018 № 5373-к Администрация городского округа Первоуральск передала, а ФИО1 приняла в аренду земельный участок площадью 3554 кв.м., кадастровый номер 66:58:0901003:286, расположенный по адресу: г. Первоуральск, <...>. Земельный участок предоставлен под склады. Стороны определили срок договора аренды с 28.09.2017 по 27.09.2066. Земельный участок передан по акту приема-передачи. Расчет арендной платы производится в соответствии с действующим законодательством и оформляется в виде приложения к договору, являясь его неотъемлемой частью. В случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, арендатору начисляются пени по 0,1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки. Претензия об уплате задолженности по арендной плате и пени ответчиком добровольно не исполнена. На основании изложенного, истец просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды земельного участка от 12.07.2018 № 5373-к в сумме 36902,92 руб. за период с 10.01.2021 по 10.06.2021, пени в сумме 3632,31 руб. за период с 10.02.2021 по 30.06.2021.
Определением мирового судьи судебного участка № 8 Кировского судебного района от 15.03.2022 к производству мирового судьи был принят встречный иск ФИО1 к Администрации городского округа Первоуральск о расторжении договора земельного участка, в обоснование которого ответчик указала на существенное изменение условий договора, в частности условия о размере арендной платы.
Дело передано по подсудности в Кировский районный суд г. Екатеринбурга определением мирового судьи от 15.03.2022.
Представитель истца Администрации городского округа Первоуральск ФИО2 в судебном заседании первоначальные исковые требования поддержала, просила суд иск удовлетворить, против удовлетворения встречного иска возражала.
Ответчик ФИО1 поддержала доводы и требования встречного иска, возражала против удовлетворения первоначальных исковых требований.
Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу статей 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. На основании статьи 150 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.
Спорным земельным участком является земельный участок по адресу: Свердловская область, г. Первоуральск, <...>, кадастровый номер 66:58:0901003:286, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: склады.
На земельном участке расположены нежилые здания: центральный склад брусчатый, кадастровый номер 66:58:0901005:179, и проходной склад, кадастровый номер 66:58:0901005:180.
Согласно сведениям ЕГРН данные нежилые здания находятся в собственности ФИО1 с ***.
В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.
Согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, при этом нормами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно части 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Согласно частям 1, 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Как следует из материалов дела, 12.07.2018 между Администрацией городского округа Первоуральск (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 5373-к, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, площадью 3554 кв.м., расположенный по адресу: Свердловская область, г. Первоуральск, <...>, кадастровый номер земельного участка 66:58:0901003:286, категория земель: земли населенных пунктов, участок предоставляется с видом разрешенного использования – склады. Срок договора аренды установлен с 28.09.2017 по 27.09.2066. На участке имеются нежилые здания (пункт 1).
Договор сторонами подписан, в установленном законом порядке недействительным не признан, сторонами не оспорен.
Согласно акту приема-передачи, 12.07.2018 арендодатель передал, а арендатор принял вышеуказанный земельный участок. Указанный акт сторонами подписан.
Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Свердловской области, сведения об аренде в пользу ФИО1 внесены в ЕГРН, что подтверждается выпиской от 09.05.2022.
Согласно части 1 статьи 613 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно условиям договора аренды от 12.07.2018 расчет арендной платы производится в соответствии с действующим законодательством и оформляется в виде приложения к настоящему договору, являясь его неотъемлемой частью. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца (пункт 3).
Как следует из материалов дела и не оспорено ответчиком, арендная плата за период с 10.01.2021 по 10.06.2021 ФИО1 не вносилась.
Ответчик просит договор аренды расторгнуть, указывает, что арендная плата в одностороннем порядке была изменена арендодателем без ее согласия, размер арендной платы является существенным условием договора, при этом в результате увеличения размера арендной платы произошло изменение существенных условий договора аренды, следовательно, существенно изменились обстоятельства, из которых стороны бы исходили при заключении договора.
Представитель истца против удовлетворения данного требования возражал, суду указал, что арендодатель на расторжение договора аренды не согласен, расчет арендной платы произведен в соответствии с действующим законодательством.
Оценивая указанные доводы, суд исходит из следующего.
Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно пункту 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Согласно условиям договора аренды от 12.07.2018 отказ арендатора от внесения арендной платы либо невнесение им арендной платы в соответствии с условиями договора в течение двух месяцев является основанием для расторжения договора в судебном порядке (пункт 3). Расторжение договора аренды осуществляется по соглашению сторон. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя возможно на основании решения суда в случаях 1) использования земли не по целевому назначению; 2) использования земельного участка способами, приводящими к порче плодородного слоя почв, ухудшению экологической обстановки; 3) неуплаты арендной платы более двух месяцев в сроки, установленные договором (пункт 4).
Из вышеизложенных положений закона следует, что расторжение договора аренды земельного участка по требованию арендатора возможно только в определенных законом и договором случаях, при этом договором аренды от 12.07.2018 предусмотрена возможность досрочного расторжения договора аренды только по требованию арендодателя.
Оценивая доводы ответчика о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, суд приходит к следующему.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Оценивая условия заключенного договора аренды от 12.07.2018, суд приходит к выводу, что при его заключении сторонами был установлен не фиксированный размер арендной платы, а определен способ его расчета, при этом результат расчета арендной платы на определенный период с указанием денежных сумм, подлежащих выплате, подлежал оформлению в качестве приложения к договору, которое является неотъемлемой частью договора.
Поскольку арендная плата за землю относится к категории регулируемых цен в соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, расчет арендной платы производится в соответствии с действующим законодательством.
Такой расчет определялся до 31.12.2020 Положением о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, утвержденным Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП, с 01.01.2012 - Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов, утвержденным Постановлением Правительства Свердловской области от 20.02.2020 N 82-ПП (далее – Порядок № 82-ПП).
Произведение расчета арендной платы в соответствии с действующим законодательством, даже в случае его значительного увеличения, не может быть признано существенным изменением обстоятельств, влекущих расторжение договора аренды от 12.07.2018.
Также суд учитывает, что договор аренды от 12.07.2018 сторонами исполнен, земельный участок арендатору передан, находится в его фактическом владении и пользовании, препятствий со стороны арендодателя в пользовании земельным участком не создано, каких-либо недостатков, которые бы делали невозможным использование земельного участка по назначению, имущество не имеет, пригодно для использования в соответствии с видом разрешенного использования, следовательно, каких-либо нарушений условий договора аренды арендодателем не допущено.
Невозможность использования по назначению нежилых зданий, расположенных на данном земельном участке, не влечет невозможность использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования. Кроме того, из пояснений ответчика следует, что ею данные здания были приобретены в 2017 в состоянии, непригодном для использования в качестве складских, для целей дальнейшей реконструкции, при этом при заключении договора аренды изменение вида разрешенного использования земельного участка произведено не было, соответствующего указания в договоре не приведено. В дальнейшем также ответчиком мер к изменению вида разрешенного использования земельного участка на фактическое не принималось, как не принималось мер к изменению назначения зданий, установленное в ЕГРН, реконструкция зданий не производилась, в связи с чем доводы ответчика о невозможности использовать арендованное имущество – земельный участок в связи с неиспользованием и невозможностью использования расположенных на нем зданий по назначению – судом отклоняются.
Кроме того, суд учитывает, что ФИО1 является собственником нежилых зданий и несет бремя их содержания в полном объеме самостоятельно.
При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для расторжения договора аренды № 5373-к от 12.07.2018.
Кроме того, судом также учитывается, что в случае расторжения договора аренды обязанность ФИО1 по внесению платы за пользование земельным участком не прекратилась бы (в силу принципа платности землепользования), поскольку она является собственником объектов недвижимости на спорном земельном участке, и размер платы подлежал бы определению в соответствии с действующим законодательством, то есть в соответствии с Порядком № 82-ПП.
Оценивая представленный истцом расчет арендной платы, суд находит его арифметически верным.
Согласно пунктам 4 и 5 Порядка № 82-ПП годовой размер арендной платы за земельные участки определяется по формуле:
АП - годовой размер арендной платы (рублей);
АБ - арендная база (рублей), значение которой определяется по формуле:
АБ = КС x Ку, где:
КС - кадастровая стоимость земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (рублей);
Ку - коэффициент увеличения, значение которого определяется по формуле:
Ку = Ку1 x Ку2 x... x Куn, где:
Ку1, Ку2,... , Куn - коэффициенты увеличения, применяемые начиная с 1 января года, следующего за годом определения кадастровой стоимости земельных участков;
СтАП - ставка арендной платы за земельные участки;
ПК - понижающий коэффициент для отдельных категорий лиц;
КР - коэффициент развития.
В случае если срок аренды земельного участка составляет менее 1 года, размер арендной платы определяется по формуле:
РАП - размер арендной платы (рублей);
АП - годовой размер арендной платы (рублей), определенный в соответствии с пунктом 4 настоящего порядка;
КД - количество дней в соответствии с договором аренды земельного участка;
КГ - количество дней в году.
Истцом произведен расчет арендной платы, исходя из следующих параметров: кадастровая стоимость 1 277 200,98 руб. х коэффициент увеличения 1,037 х ставка арендной платы 6,38 % х понижающий коэффициент 1 х коэффициент развития 1 / 100 / 365 х количестве дней в месяце.
Ответчиком оспаривалось применение в расчете ставки арендной платы 6,38 % для складов, поскольку земельный участок используется под временное хранение на открытом воздухе готовой продукции (лесоматериалов), здания, сооружения по временному хранению, распределению и перевалке грузов на участке отсутствуют, следовательно, по мнению ответчика, выраженному в ответе на претензию об оплате задолженности, при расчете арендной платы должна быть применена ставка 2,92 % для складских площадок.
Оценивая указанный доводы и возражения, суд приходит к следующему.
Ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов, утверждены Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 26.12.2020 N 4365.
Согласно пункту 111 вышеуказанного Приказа на территории городского округа Первоуральск ставка арендной платы для земельных участков с видом разрешенного использования склады, то есть под размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов, составляет 6,38%.
Согласно пункту 112 вышеуказанного Приказа ставка арендной платы для земельных участков с видом разрешенного использования складские площадки, то есть для временного хранения, распределения и перевалки грузов (за исключением хранения стратегических запасов) на открытом воздухе, установлена в 2,92 %.
Вместе с тем, представленными в дело доказательствами не подтверждается использование земельного участка как складской площадки. Из представленных истцом фотографий следует, что на земельном участке расположены нежилые здания. Отсутствие в зданиях окон и частичное разрушение кровли не свидетельствует о невозможности использовать их по назначению в качестве складов, в том числе, при условии проведения соответствующих ремонтных и/или строительных работ собственником. Иных доказательств невозможности такого использования суду в соответствии с положениями статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
Как уже указывалось выше, здания первоначально были приобретены ответчиком в состоянии, требующем проведения реконструкции, ответчик планировала провести строительные работы по их восстановлению, однако в договоре аренды указания о планируемом фактическом использовании земельного участка внесено не было, сторонами было согласовано условие договора аренды об использовании земельного участка под склады.
В связи с изложенным доводы ответчика судом признаются несостоятельными, а применение ставки 6,38 % к расчету арендной платы по договору аренды № 5373-к обоснованным.
Таким образом, представленный расчет истца судом признается верным, ответчиком каких-либо иных возражений в части произведения расчета не высказано, иного расчета не представлено.
Требование об уплате задолженности по договору аренды, направленное в адрес ответчика, ФИО1 добровольно не исполнено.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 36 902,92 руб. за период с 10.01.2021 по 10.06.2021.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно пункту 3 договора аренды в случае не внесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, начисляются пени по 0,1 % в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.
В соответствии с расчетом истца, размер неустойки за просрочку исполнения обязательств по внесению арендной платы за период с 10.02.2021 по 30.06.2021 составил 3 632,31 руб.
Расчет истца судом проверен, признан арифметически верным, ответчиком расчет пени не оспорен, контррасчет не представлен.
В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Учитывая изложенные сторонами обстоятельства, исполнение договора аренды ответчиком в полном объеме за период до 10.01.2021, отсутствие каких-либо тяжких последствий для истца, суд полагает возможным уменьшить размер неустойки до 1 000 руб.
Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, суд приходит к следующему.
В силу положений статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В силу части 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.
Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, соответственно, с ответчика ФИО1 в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, исчисленная по правилам пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, в размере 1 416,06 руб.
Поскольку в удовлетворении встречных исковых требований отказано, оснований для взыскания с Администрации городского округа Первоуральск в пользу ФИО1 расходов по оплате государственной пошлины не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Администрации городского округа Первоуральск к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка – удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО1 в пользу Администрации городского округа Первоуральск задолженность по договору аренды земельного участка № 5373-к от 12.07.2018 за период с 10.01.2021 по 10.06.2021 в размере 36 902,92 руб., неустойку за период с 10.02.2021 по 30.06.2021 в размере 1 000 руб.
В остальной части исковых требований — отказать.
Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 1 416,06 руб.
Встречные исковые требования ФИО1 к Администрации городского округа Первоуральск о расторжении договора аренды земельного участка — оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд через Кировский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца с момента изготовления решения судом в окончательной форме.
Судья Ю.В. Голова