Решение по делу № 02-5414/2022~М-4292/2022 от 14.12.2022 | Никулинский районный суд (Город Москва)

77RS0018-02-2022-008426-21

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 декабря 2022 года Никулинский районный суд г.Москвы

в составе судьи Самороковской Н.В.

при секретаре Мехтиевой Д.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5414/22

по иску ФИО1 и ФИО2 к ООО «Проект Мичуринский» о признании недействительным подпункта договора, взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа, компенсации морального вреда и судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к ответчику ООО «Проект Мичуринский» и согласно просительной части искового заявления просят суд:

1. признать недействительным подпункт 3 пункта 4.1 Договора, где указано следующее: «Стороны договорились, что Цена Договора не подлежит изменению, если Фактическая площадь Квартиры будет отличаться от Кадастровой площади Квартиры»;

2. взыскать с ООО «Проект Мичуринский» в пользу истцов задолженность по Договору № 1-17-3/МПр1 участия в долевом строительстве многоквартирного дома в размере 439 233,79 руб., проценты за пользование чужими денежным средствами в соответствии со ст.395 ГК РФ за период с 06.05.2022 г. по 16.05.2022 г. в размере 1 853, 21 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами от суммы 439 233,79 руб. за период с 17.05.2022 г. по день фактической оплаты задолженности, компенсацию морального вреда в размере 400 000 руб., штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истцов, расходов на оплату услуг представителя в размере 90 000 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что истцы являются собственниками квартиры по адресу: <...>.

23 марта 2020 года между ООО «Проект Мичуринский» и ФИО1, ФИО2 заключен Договор № 1-17-3/МПр1 участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 3.1. Договора Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить Дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Дома передать Квартиру Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим Договором Цену и принять Квартиру по Акту приема-передачи Квартиры при наличии Разрешения на ввод Дома в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 4.1. Договора Цена Договора составляет сумму в размере 15 314 618,32 руб., из расчета 292 822,53 руб. за 1 кв.м. проектной площади Квартиры. Цена Договора истцами оплачена полностью.

Таким образом, исходя из Цены Договора и стоимости 1 кв. метра площадь Квартиры составляет 52,3 кв.м.

В Приложении № 1 к Договору № 1-17-3/МПр1 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 23 марта 2020 г. указана проектная общая площадь Квартиры 52,3 кв.м.

Фактическая площадь квартиры по результатам обмера БТИ составила 52.2 кв.м. Перерасчет Цены Договора по разнице в 0.10 кв.м был произведен. Ответчиком истцам была выплачена сумма в размере 292 282, 25 руб.

Согласно Выписке из ЕГРН от 29.03.2022 г. площадь квартиры по адресу: <...>, кадастровый номер 77:07:0013003:28244 составляет 50,7 кв.м..

Таким образом, разница между площадью Квартиры, указанной в Договоре и оплаченной истцами, и фактической площадью составляет 1,6 кв.м (52,3 - 50,7 кв.м).

14 апреля 2022 г. в адрес ответчика ООО «Мичуринский проект» была направлена претензия, в которой истцы просили в течение 10 дней произвести возврат части цены Договора в размере 439 233,79 рубля.

Претензия была получена ответчиком 25 апреля 2022 г. Ответчик на претензию не ответил.

В подпункте 3 пункта 4.1 Договора указано следующее: «Стороны договорились, что Цена Договора не подлежит изменению, если Фактическая площадь Квартиры будет отличаться от Кадастровой площади Квартиры». Истцы считают, что положения подпункт 3 пункта 4.1. Договора № 1-17-3/МПр1 участия в долевом строительстве многоквартирного дома ущемляют их гражданские права.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена судом надлежащим образом.

Истец ФИО1 и представитель истцов ФИО3 в судебное заседание явились, просили иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО4 в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения заявленных требований, поддержала ранее представленные в материалы дела возражения.

Суд счел возможным рассматривать дело в свое отсутствие лиц, извещенных судом надлежащим образом, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит следующему:

-Как установлено в судебном заседании

Стороны договорились, что цена договора не подлежит изменению, если фактическая площадь квартиры будет отличаться от кадастровой площади квартиры.

В соответствии с Разрешением на строительство №77-183000-016249-2018 от 24.01.2018 года, Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №77-183000-009779-2020 от 03.12.2020 года Застройщиком Жилого комплекса, расположенного по адресу: <...> является ООО «Проект Мичуринский».

Обмеры технической инвентаризации на Жилой дом были проведены ГБУ «Московское областное бюро технической инвентаризации» Одинцовский филиал ГБУ Московской области «МОБТИ» после окончания строительства по закону ООО «Проект Мичуринский» 12 мая 2020 года.

Технический паспорт Здания был подготовлен кадастровым инженером ФИО. Согласно данному техническому паспорту жилое помещение – квартира №164, расположенная по адресу: г. Москва, внутригородская территория муниципальный округ Раменки, Мичуринский проспект, д.56, кадастровый номер 77:07:0013003:28244, имеет общую площадь помещения 52, 2 кв.м.

Согласно п.2 Акта приема-передачи квартиры в натуре от 09 июля 2021 года во исполнение договора подписанного между сторонами, Застройщик передал, а Участник принял квартиру, имеющие следующие характеристики: жилое помещение – квартира №164, кадастровый номер 77:07:0013003:28244, расположенная на 17 этаже, количество комнат – 1, общая площадь квартиры 52, 20 кв.м.

На момент подписания указанного акта квартиры была передана истцам, была осмотрена участниками, претензий к техническому состоянию квартиры, комплектации, площади, качеству, а также к отделочным работам, выполненным в соответствии с условиями Договора, учитывая ее нормальный износ не имеется.

Согласно п.5 Акта приема-передачи квартиры в натуре, по результатам кадастровых работ по комплексу и квартире, кадастровая площадь квартиры составила 52, 20 кв.м.

Таким образом, окончательная цена договора в соответствии с положениями п.4.1 Договора составила 15 285 336, 07 руб., исходя из расчета 292 822, 53 руб. за 1 кв.м.

Застройщик возвратил истцам излишне уплаченные денежные средства в размере 292 822, 53 руб., что сторонами не оспаривается.

Обращаясь в суд с данным иском, истцы указывают на то, что согласно Выписке из ЕГРН от 29.03.2022 г. площадь квартиры по адресу: <...>, кадастровый номер 77:07:0013003:28244 составляет 50,7 кв.м..

Претензия была получена ответчиком 25 апреля 2022 г. Ответчик на претензию не ответил.

Согласно ст. ст. 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ либо изменение условий обязательства не допускается.

По общему правилу ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно с п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Из данных правовых норм следует, что стороны договора свободны в определении его условий, и вправе самостоятельно определять, как понятие подлежащего передаче объекта долевого строительства, так и инвестиционную стоимость строящегося объекта в соответствии с проектной документацией.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Положениями ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной;

в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу положений части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии со статьей 4 Закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В силу положений пункта 3 части 4 указанной статьи существенным условием договора участия в долевом строительстве является цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

В статье 5 указанного Федерального закона предусмотрено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Согласно ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с частью 2 статьи 7 названного Федерального закона, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Пункт 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" предусматривает, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Суд, руководствуясь вышеназванными положениями закона, обстоятельствами дела, приходит к выводу о том, что договор, в том числе и оспариваемые его условия, а именно подпункт 3 п.4.1, были заключены на основании свободного волеизъявления сторон, а кроме того оспариваемый пункт не нарушает прав потребителя, поскольку п. 4.1 предусмотрена возможность перерасчета цены договора, если кадастровая площадь отличается от проектной площади квартиры.

В связи с чем, оснований для признания недействительным подпункта 3 пункта 4.1 Договора, где указано следующее: «Стороны договорились, что Цена Договора не подлежит изменению, если Фактическая площадь Квартиры будет отличаться от Кадастровой площади Квартиры», суд не усматривает.

В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в уполномоченный орган, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Частью 3 статьи 55 ГрК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень документов, при предоставлении которых, застройщику выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Согласно подпункту 12 части 3 статьи 55 ГрК РФ для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик обязан предоставить технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Указанный технический план является обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию, согласно части 10.1 статьи 55 ГрК РФ.

В силу части 1 статьи 24 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" с 1 января 2017 года документом, содержащим описание объекта недвижимости, в том числе относительно границ земельного участка, на котором он расположен, является технический план, подготовленный кадастровым инженером и соответствующий требованиям, установленным Приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 года N 953.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 01 марта 2013 года N 175 "Об установлении документа, необходимого для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию" для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, помимо документов, предусмотренных частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, необходимо представить технический план, подготовленный в соответствии с требованиями статьи 41 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости".

Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер (часть 1 статьи 41 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").

Приказом Министерства экономического развития РФ от 01 сентября 2010 года N 403 "Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке" утверждены требования к техническому плану.

Разрешая спор в части взыскания с ООО «Проект Мичуринский» в пользу истцов задолженности по Договору № 1-17-3/МПр1 участия в долевом строительстве многоквартирного дома в размере 439 233,79 руб., суд, руководствуясь положениями статей 309, 310, 421, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, поскольку обмеры объекта долевого строительства, в нарушение норм действующего законодательства, выполнены истцом после проведения отделочных работ, тогда как действительная площадь объекта определяется на основании технического плана здания, составленного кадастровым инженером после фактического строительства, перед вводом объекта в эксплуатацию, то есть без отделочных работ, выполняемых в квартире.

Учитывая условия заключенного договора по установлению пределов допустимого уменьшения площади, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований по взысканию с ответчика денежных средств за уменьшение площади построенной и переданной истцу ответчиком квартиры. При этом суд исходит из того, что истцами не представлено доказательств того, что заявленная в передаточном акте площадь объекта долевого строительства на дату передачи квартиры истцу 09 июля 2021 года, без учета произведенных отделочных работ, не соответствовала фактической площади квартиры и составляла 50,7 кв.м., а также, что изменение площади квартиры после передачи ее участникам долевого строительства, произошло по вине застройщика.

Дата постановки квартиры истцом на кадастровый учет, согласно выписке из ЕГРН – 17 февраля 2021 года, то есть результаты обмеров, предоставленные истцами, были оформлены после постановки квартиры на кадастровый учет и подписания между сторонами Акта приема-передачи.

Таким образом, принимая во внимание то обстоятельство, что в Техническом плане объекта капитального строительства (многоквартирного дома), составленном ФИО5 была установлена площадь квартиры истцов – 52, 2 кв.м., акт приема-передачи квартиры в натуре недействительным не признан, изменения в него сторонами не вносились, суд приходит к выводу о том, что ответчиком обязательства были исполнены в полном объеме, в связи с чем, оснований для взыскания денежных средств не имеется.

Поскольку в удовлетворении основного требования отказано, оснований для удовлетворения производных требований от основного не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст ст. 309, 310 ГК РФ, Законом РФ «О защите прав потребителей», Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» ст. ст. 56, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (ХХХХХХ г.р., паспорт РФ ХХХХХ) и ФИО2 (ХХХХХ г.р., паспорт РФ ХХХХХ) к ООО «Проект Мичуринский» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о признании недействительным подпункта договора, взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа, компенсации морального вреда и судебных расходов – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы в Никулинский районный суд г. Москвы.

Судья:Самороковская Н.В.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 17 января 2023 года

Судья:Самороковская Н.В.