Дело № 2-396/2025

УИД 65RS0017-01-2025-000286-60

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 октября 2025 года г. Холмск Сахалинской области

Холмский городской суд Сахалинской области в составе:

председательствующего судьи Лобановой И.Ю.,

при помощнике судьи Черных А.А.,

с участием:

представителя истца по первоначальному иску и третьего лица по встречному иску ДУМиЗ Администрации ХМО, ответчика по встречному иску Администрации ФИО1 А.,

представителя ответчика по первоначальному иска, истца по встречному иску ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Департамента по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области к ФИО3 об изъятии нежилого помещения для нужд муниципального образования; исковому заявлению ФИО3 к администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области о возложении обязанности заключить соглашение об изъятии нежилого помещения и выплате выкупной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации Холмского муниципального округа (далее по тексту также ДУМиЗ) обратился в Холмский городской суд с исковыми требованиями к ФИО3 администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области об изъятии нежилого помещения для нужд муниципального образования.

В обоснование исковых требований истец указал, что постановлением администрации Холмского муниципального округа № 15 от 15.01.2014 многоквартирный дом № 84 по ул. Советской в г. Холмске признан аварийным и подлежащим сносу. 04.03.2024 в адрес ФИО3 направлено требование о сносе либо реконструкции многоквартирного дома. Распоряжением и постановлением администрации Холмского муниципального округа приняты решения об изъятии для нужд муниципального образования земельного участка с кадастровым номером № и нежилого помещения общей площадью 68,8 кв.м., расположенного в доме <адрес>, с кадастровым номером №. ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 направлены уведомление об изъятии земельного участка и проект соглашения об изъятии недвижимости. ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 направила в ДУМиЗ заявление о несогласии с выкупной ценой. Просит изъять у ФИО3 для нужд Холмского муниципального округа нежилое помещение с кадастровым номером 65:09:0000020:612, расположенное в доме <адрес> общей площадью 68,8 кв.м. с выплатой выкупной цены4 061 000 руб.

ФИО3 обратилась в Холмский городской суд с иском к Администрации Холмского муниципального округа о возложении обязанности заключить соглашение об изъятии нежилого помещения и выплате выкупной стоимости.

В обоснование исковых требований ФИО3 указала, что является собственником нежилого помещения № площадью 68,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №. ДД.ММ.ГГГГ получила от ДУМиЗ письмо, которым была извещена об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером № и нежилого помещения с кадастровым номером № К письму был приложен проект соглашения об изъятии путем выкупа нежилого помещения с указанием выкупной цены 4 061 000 руб. С указанной в соглашении стоимостью она не согласилась. Согласно отчету об оценке сумма возмещения за данное помещение составляет 5 261 170 руб. О несогласии с выкупной стоимостью, указанной в соглашении, письменно известила ДУМиЗ. Простит (с учетом уточнения исковых требований) возложить на Администрацию Холмского муниципального округа обязанность заключить с ней соглашение об изъятии нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, с установленной в соглашении выкупной ценой 5 124 700 руб., взыскать с Администрации Холмского муниципального округа судебные расходы на оплату проведенной досудебной оценочной экспертизы в размере25 000 руб., на оплату услуг представителя – 30 000 руб., на оплату судебной оценочной экспертизы – 46 125 руб., на оплату государственной пошлины – 60 828 руб.

Гражданские дела по данным исковым заявления объединены в одно производство определением от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску и третьего лица по встречному иску ДУМиЗ Администрации ХМО, ответчика по встречному иску Администрации ФИО1 А. просила исковые требования ДУМиЗ к ФИО3 удовлетворить, в удовлетворении иска ФИО3 отказать по доводам, указанным в возражениях.

Представитель ответчика по первоначальному иска, истца по встречному иску ФИО2 поддержал исковые требованияФИО3, в удовлетворении иска ДУМиЗ просил отказать.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела и оценив все собранные по делу доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (пункт 1).

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев прямо предусмотренных законом, включая изъятие земельного участка для муниципальных нужд (пункт 2 статьи 235 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машино-мест, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Согласно пунктам 3 и 6 статьи 279 ГК РФ решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Положениями статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения законодатель относит изъятие земельных участков в границах муниципального, городского округа для муниципальных нужд.

Согласно статье 17 названного Закона в целях решения вопросов местного значения органы местного самоуправления городских округов вправе издавать муниципальные правовые акты.

Согласно части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

В соответствии с частью 5 статьи 32 ЖК РФ собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

В силу части 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно части 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с частью 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами спора, истец ФИО3 является единственным собственником спорного нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пом. 6, общей площадью 68,8 кв.м., кадастровый №. ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности ФИО3 на это нежилое помещение.

Как следует из заключения межведомственной комиссии о признании жилого помещения пригодным (непригодным) для постоянного проживания от 26.09.2013 № дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации МО «Холмский городской округ» от 15.01.2014 № многоквартирный <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, установлен срок переселения собственников помещений до 01.07.2017.

04.03.2024 ФИО3 направлено требование о сносе либо реконструкции многоквартирного дома.

Распоряжением администрации МО «Холмский городской округ»№ от ДД.ММ.ГГГГ изъят земельный участок с кадастровым№ под многоквартирным домом № по ул. Советской в г. Холмске.

Постановлением администрации МО «Холмский городской округ» от ДД.ММ.ГГГГ № изъято для муниципальных нужд нежилое помещение, расположенное в аварийном многоквартирном доме, с кадастровым номером 65:09:0000020:612.

12.03.2024 ФИО3 получено требование о сносе либо реконструкции дома совместно с другими собственниками помещений в разумный срок с момента получения требования.

02.12.2024 ФИО3 направлен проект соглашения об изъятии нежилого помещения для муниципальных нужд, с выкупной ценой4 061 000 руб.

11.12.2024 ФИО3 представила заявление о том, что с указанной выкупной ценой она не согласна.

Судом установлено, что между ФИО4 и органами местного самоуправления на день рассмотрения спора судом, соглашение о возмещении за нежилое помещение, принадлежащее истцу, сроках и других условиях выкупа не достигнуто.

Согласно представленному ДУМиЗ отчет ООО «ОРСИ» от ДД.ММ.ГГГГ №.09-46/8 выкупная цена объекта недвижимости ФИО3 составляет 4 061 000 руб., из них 3 448 000 руб. – рыночная стоимость объекта, 613 000 руб. – потенциальные убытки, которые могут возникнуть у собственника помещения при изъятии.

Согласно представленному истцом ФИО3 отчету частнопрактикующего оценщика ФИО5 от 30.01.2025 № рыночная стоимость нежилого помещения составляет 3 771 000 руб., стоимость возможных убытков, причиненных собственнику помещения его изъятием – 731 670 руб., стоимость размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома – 758 500 руб., итого размер возмещения за помещение – 5 261 170 руб.

По ходатайству сторон судом определением от 07.05.2025 назначена судебная оценочная экспертиза с целью определения рыночной стоимости спорного нежилого помещения, и размера причиненных изъятием данного помещения убытков, предусмотренных ст. 32 Жилищного кодекса РФ, проведение которой поручено ООО «Оценочная компания «Система».

Согласно заключению ООО «Оценочная компания «Система» от 18.08.2025 № рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пом. 6 с кадастровым номером № по состоянию на 20.07.2025 составляет 4 210 000 руб., убытки, предусмотренные ст. 32 ЖК РФ, причиненные собственнику нежилого помещения его изъятием, в том числе сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, а также упущенная выгода с учетом фактического использования данного помещения для осуществления деятельности до 01.03.2025, составляют по состоянию на 20.07.2025 914 700 руб., в том числе сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 338 800 руб., упущенная выгода – 295 203,78 руб.

Суд полагает, что размер стоимости нежилого помещения, а также убытков, причиненных собственнику его изъятием, необходимо установить в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы от 18.08.2025, поскольку эксперт до начала производства исследования был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ, имеет необходимые образование и квалификацию, заключение выполнено на основе методик производства экспертиз, выводы эксперта подробно аргументированы в исследовательской части, выкупная цена жилого помещения определена экспертом в соответствии с требованиями части 7 статьи 32 ЖК РФ, в связи с чем данное заключение суд принимает в качестве достаточного и допустимого доказательства по делу.

Учитывая изложенное, требования истца ФИО3 о возложении обязанности на администрацию Холмского муниципального округа заключить соглашение об изъятии путем выкупа нежилого помещения расположенного по адресу: <...>, площадью 68,8 кв.м., с кадастровым номером № с выплатой денежного возмещения за изымаемое нежилое помещение в размере 5 124 700 руб. подлежат удовлетворению, а в удовлетворении встречных исковых требований администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области об изъятии у ФИО3 для нужд Холмского муниципального округа Сахалинской области спорного нежилого помещения следует отказать

В своих возражениях Администрация Холмского муниципального округа выразила несогласие с включением в убытки, причиненные собственнику изъятием нежилого помещения, упущенной выгоды, поскольку собственник вправе использовать помещение до заключения соглашения о его изъятии либо вступления в законную силу решения суда о его принудительном изъятии. Также Администрация возражала против включения в убытки затрат на переезд, поскольку согласно заключенному между ФИО3 и ФИО договору аренды, движимого имущества арендодателя в нежилом помещении не имелось.

Кроме того, Администрация, ссылаясь на положения п. 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 1 от 21.01.2016 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» о злоупотреблении процессуальными правами при уменьшении суммы исковых требований, просила снизить размер судебных издержек пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, учитывая первоначально заявленные ФИО3 требования.

Согласно ч. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В материалах дела имеет копия договора аренды спорного нежилого помещения от 01.09.2024, заключенного между ФИО3 иФИО Согласно указанному договору, арендодатель ФИО3 предоставила арендатору ФИО нежилое помещение на срок до 01.08.2025, арендная плата составляет 40 000 руб. в месяц.

Стороны не оспаривали тот факт, что фактически указанный договор действовал до 01.03.2025.

Как пояснил в судебном заседании представитель истца, арендодатель расторг договор аренды с указанной даты, поскольку многоквартирный дом, в котором находится помещение, был полностью расселен, в связи с чем нахождение там торгового помещения было нецелесообразно и вероятно небезопасно, так как дом признан аварийным.

Поскольку истцом ФИО3 представлены доказательства, что спорное нежилое помещение до возникновения вопроса о его изъятии использовалось как предмет договора аренды, размер упущенной выгоды определен в заключении оценочной экспертизы, упущенная выгода подлежит взысканию с ответчика Администрации Холмского муниципального округа.

Доводы представителя Администрации о том, что помещение могло продолжаться использоваться ФИО3 опровергаются материалами дела, согласно которым дом был признан аварийным, то есть нахождение в нем представляло опасность.

Что касается доводов Администрации о невключении в расчет убытков затрат на переезд, то они также являются необоснованными.

Так, согласно положениям ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, в том числе в связи с переездом.

Указание в договоре аренды на передачу нежилого помещения, свободного от движимого имущества арендодателя не означает, что фактически такого имущества в помещении не имелось. Кроме того, на фотографиях, сделанных судебным экспертом при осмотре нежилого помещения видно, что там имеется имущество истца.

Кроме того, компенсация затрат на переезд включена также в размер убытков оценочной экспертизой, проведенной ООО «Орси», и соответственно размер таких затрат включен в размер выкупной цены, с выплатой которой просит изъять у ФИО3 нежилое помещение ДУМиЗ администрации Холмского муниципального округа. Таким образом, Администрация, предлагая ФИО3 выкупную цену, в которую входят затраты на переезд, фактически признает такие затраты необходимыми.

Что касается исковых требований ФИО3 о взыскании судебных расходов, то они подлежат частичному удовлетворению в силу следующего.

По общему правилу, предусмотренному ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно ст. 94 ГПК РФ К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы.

Понесенные истцом ФИО3 расходы на оплату отчета частнопрактикующего оценщика ФИО5 от 30.01.2025 № в размере 25 000 руб., суд признает необходимыми расходами, поскольку данная экспертиза была проведена ФИО3 во исполнение положений ст.ст. 56, 57 ГПК РФ для установления размера компенсации за изъятие спорного нежилого помещения, то есть данные расходы понесены ею в связи с собиранием доказательств.

Несение указанных расходов подтверждено договором об оказании услуг по оценке № от 27.01.2025 и квитанцией о его оплате от 27.01.2025 на сумму 25 000 руб.

В связи с этим данные расходы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Кроме того, по ходатайству обеих сторон судом назначена и проведена судебная оценочная экспертиза в ООО «Оценочная компания система», стоимость которой составила 65 000 руб. Поскольку определением о назначении экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ ее оплата возложена на ДУМиЗ Администрации Холмского муниципального округа и ФИО3 в равных долях, то с ответчика в пользу ФИО3 подлежит взысканию часть суммы, понесенная ею на оплату данной экспертизы, в размере32 500 руб.

Денежные средства, внесенные сторонами на депозит УСД в Сахалинской области в большем объеме, подлежат возвращению сторонам – ФИО3 в размере 12 500, ДУМиЗ Администрации Холмского муниципального округа в размере 167 500 руб.

Интересы ФИО3 в судебных заседаниях представлял ФИО2 на основании договора на оказание юридических услуг от 24.02.2025. Стоимость услуг по договору составила 30 000 руб., при этом в договоре указано на уплату денежных средств в момент подписания договора.

Стоимость услуг представителя в указанном размере, учитывая сложность дела, количество судебных заседаний, объема оказанных представителем услуг суд полагает разумной, в связи с чем указанная сумма также подлежит взысканию с ответчика в пользу ФИО3

По этим же правовым основаниям истцу ФИО3 за счет ответчика администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области подлежать возмещению расходы по оплате государственной пошлины в размере 59 873 руб. (пропорционально поддержанным истцом исковым требованиям), а также истцу ФИО3 подлежит возврату излишне уплаченная при подаче иска государственная пошлина в размере 955 руб.

Доводы ответчика о злоупотреблении правом со стороныФИО3 при уточнении исковых требований не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела, поскольку ФИО3 изначально были заявлены требования об изъятии нежилого помещения с уплатой выкупной цены в размере 5 261 170 руб., установленном на основании проведенной ею оценочной экспертизы. Впоследствии, после ознакомления с заключением судебной оценочной экспертизы,ФИО3 уточнила свои исковые требования в соответствии с указанным заключением. При этом разница между изначальными исковыми требованиями ФИО3 и поддержанными ею на момент вынесения решения, составляет 136 470 руб., что составляет незначительный процент от суммы исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области удовлетворить.

Возложить на администрацию Холмского муниципального округа Сахалинской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) обязанность заключить с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №), соглашение об изъятии путем выкупа нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пом. 6, площадью 68,8 кв.м., с кадастровым номером №, с выплатой денежного возмещения за изымаемое нежилое помещение в размере 5 124 700 рублей.

Взыскать с администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №, в возмещение судебных расходов в размере 147 373 руб.

Возвратить ФИО3 государственную пошлину в размере 955 руб., излишне уплаченную при подаче в суд искового заявления.

В удовлетворении встречных исковых требований Департамента по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области об изъятии у ФИО3 для нужд Холмского муниципального округа Сахалинской области нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пом. 6, площадью 68,8 кв.м., с кадастровым номером № путем заключения соглашения о выкупе с установленной выкупной ценой в размере 4 061 000 руб. – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Сахалинский областной суд через Холмский городской суд Сахалинской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 21 октября 2025 года.

Судья Лобанова И.Ю.