Решение по делу № 2-141/2023 от 16.02.2023 - о признании сделки договора купли продажи от <дата> ничтожной, применении последствия в виде возврата спорных помещений в общую собственность ГСК 98 «Г», признании недействительной регистрации права собственности на нежилые помещения.

Дело № 2-141/2023

(УИД: 27RS0001-01-2022-004934-88)

РЕШЕНИЕ

именем РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 февраля 2023 года г. Хабаровск

Центральный районный суд г. Хабаровска в составе: председательствующего судьи А.В. Голиковой,

при секретаре Николаевой Ю.В.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца ФИО2,

представителя ответчика ФИО3- ФИО4, ФИО5,

представителя ответчика ФИО6 – ФИО7,

представителя третьего лица администрации г. Хабаровска ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску председателя правления ГСК 98 «Г» ФИО1 к ФИО3, ФИО6 о признании сделки договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ ничтожной, применении последствия в виде возврата спорных помещений в общую собственность ГСК 98 «Г», признании недействительной регистрации права собственности на нежилые помещения,

установил:

истец обратилась в суд с иском к ФИО3 о признании регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ на объект недвижимости – здание с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, ГСК 98 «Г» недействительной, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ на основании решения членов гаражно-строительного кооператива - 98 «Г» председателем правления гаражно-строительного кооператива- 98 «Г» является ФИО1 ГСК-98 «Г» создан решением Общего собрания членов кооператива, объединяющихся на добровольной основе для удовлетворения членов кооператива в строительстве, приобретении и эксплуатации гаражей зарегистрирован исполнительным комитетом Советов народных депутатов <адрес> ДД.ММ.ГГГГ №. В 2000 году администрация <адрес> заключила договор аренды № с ГСК - 98 «Г» на использования земельного участка общей площадью 5.351 кв.м, с присвоенным кадастровым номером 27:23:0020207:10 расположенным по адресу: <адрес>, пер. Владивостокский. С 1991 года на земельном участке с кадастровым номером № за счет средств членов ГСК-98 «Г» построен гаражный комплекс, которому при регистрации в органах юстиции присвоен кадастровый №. Для возможности беспрепятственного входа и выхода членам ГСК в гаражный комплекс в 1996 году было построено капитального строения (здание) в виде проходной в гаражный комплекс и зарегистрировано в органах юстиции, при регистрации здания был присвоен кадастровый №. В марте 2022 года при проведении инвентаризации общего имущества ГСК членами кооператива был выявлен факт незаконного владения имуществом кооператива, а именно лицо, не являющееся членом ГСК, не плативший паевые взносы, индивидуально эксплуатирует общую проходную ГСК в гаражный комплекс с кадастровым номером №. При разбирательстве ответчик утверждал, что купил это здание, однако никаких подтверждающих документов о законности приобретения помещения в правлении ГСК не имеется, более того членами ГСК не принималось решение по передаче общего имущества в собственность ответчику, также со стороны ответчика денежные средства на расчетный счет кооператива не переводились. В соответствии со ст. 123.2 Гражданского кодекса Российской Федерации, потребительским кооперативом признаётся основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путём объединения его членами имущественных паевых взносов. Следовательно, совершенные действия ответчика по регистрации в органах юстиции права собственности здания, которое построено за счет членов ГСК является незаконным, так как нарушают права и охраняемые законом интересы членов ГСК, и влечет для них неблагоприятные последствия.

Просит, с учетом уточнений, признать сделку договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ ничтожной, применить последствия в виде возврата спорных помещений в общую собственность ГСК 98 «Г», признать недействительной регистрацию права собственности на нежилые помещения с кадастровым номером №

Протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечена администрация <адрес>.

Протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО6

Ответчики ФИО3, ФИО6 в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причины неявки суду не сообщили, об отложении рассмотрения дела не просили.

Суд на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом мнения сторон участвующих в деле, полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся ответчиков.

В судебном заседании истец, представитель истца исковые требования с учетом уточнений поддержали в полном объеме, по изложенным основаниям в иске.

В судебном заседании представители ответчика ФИО4, ФИО5 просили в удовлетворении заваленных требований отказать, ссылаясь на то, что ФИО1 не представила доказательств нарушения своих прав действиями ответчика, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, так же как и не приводит доказательств недействительности сделки. Равно как и сведений о том, какую сделку ФИО1 считает недействительной. Правом на оспаривание сделки обладает лишь сторона такой сделки либо лицо, имеющее охраняемый законом интерес в сделке, однако ФИО1 таким статусом не обладает. ФИО3 является добросовестным приобретателем, сведения о незаконном использовании имущества ГСК не соответствуют действительности. ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи ответчик приобрел в собственность 2 нежилых помещения (гаража в составе ГСК №98Г): помещение (1,2), площадью 22,1 кв.м., с кадастровым номером № помещение (3,4), площадью 10,6 кв.м., с кадастровым номером № Перед приобретением помещений ответчик ознакомился с паспортом продавца, сопоставив его сведения с правоустанавливающими документами на приобретаемое имущество. ФИО3 убедился, что право ФИО6 возникло на основании справок о выплате паевого взноса, на основании ст. 218 Гражданского кодекса РФ. А также убедился в законности строительства гаражного комплекса, ознакомившись с актами государственной приемочной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ. В дальнейшем в целях рационализации эксплуатации приобретенных помещений ФИО3 принял решение объединить приобретенные смежные помещения в единый объект. В соответствии со ст. 24, 41 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015г. №218-ФЗ (далее - Закон №218-ФЗ) был изготовлен технический план, на основании которого осуществлен кадастровый учет здания. По результатам кадастрового учета зданию был присвоен новый №. Осуществление кадастрового учета в виде объединения объектов недвижимости является реализацией распоряжения недвижимой вещью - правомочия, которое является элементом права собственности. Получение согласия иных лиц для такого действия законодательством не предусмотрено. Согласно ст. 302 Гражданского кодекса РФ, пунктам 37, 39 Постановления № под добросовестным приобретателем понимается лицо, которое не знало и не должно было знать о потенциальной незаконности отчуждения имущества; которое предприняло всевозможные доступные методы проверки титула продавца. Из приведенного следует, что ФИО3 является добросовестным приобретателем. Более того, как следует из Постановления Конституционного суда РФ от 21.04.2003 № 6-П к добросовестному приобретателю не может быть применен иск о признании сделки недействительной. Учитывая, что требования истца сводятся к оспариванию регистрационного действия, то срок давности по ним уже истек. Кроме того, требования об оспаривании действий органа государственной власти должны быть заявлены в порядке Кодекса административного судопроизводства РФ. Ответчик не предпринимал попытки урегулировать конфликт во внесудебном порядке, с письменными претензиями к истцу не обращался. Также ФИО1 письменно не обращалась к ответчику с просьбой разъяснить, на каком основании он использует спорное имущество. Вопреки доводам ГСК ответчик не был обязан вступать в ГСК №98 «Г» и отчитываться перед председателем о совершенной им сделке.

В судебном заседании представители ответчика ФИО6 – ФИО7 пояснила, что ФИО6 являлся членом ГСК 98 «Г» и добросовестно приобрёл помещения с кадастровыми номерами № на основании выплаты паевого взноса. Выплата паевого взноса подтверждается имеющимися в деле справками о выплате паевых взносов от ДД.ММ.ГГГГ на помещение 1,2 в здании литер Б (инв.27720) площадью 22.1 кв.м, в сумме 650 000 рублей и на помещение 3,4 в здании литер Б (инв.27720) площадью 10.6 кв.м, в сумме 350 000 рублей. Справки выданы и подписаны председателем ГСК 98 «Г» ФИО12 Данные справки были предоставлены суду истцом, что противоречит доводу истца о том, что у него отсутствуют документы, подтверждающие возникновение права собственности ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 продал ФИО3 помещение, общей площадью 22.1. кв.м, по адресу: <адрес>, ГСК 98 «Г», пом. (1,2), кадастровый №, а также помещение, общей площадью 10.6. кв.м, по адресу: <адрес>, ГСК 98 «Г», пом. (3,4), кадастровый №. Данный факт подтверждается договором купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ В договоре указано, что помещения принадлежат ФИО6 на праве собственности на основании справок о выплате пая. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес>. Таким образом, сделка была произведена в соответствии с законом. На основании вышеизложенного просит отказать в удовлетворении искового заявления в полном объёме.

В судебном заседании представитель третьего лица администрации <адрес> поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве на иск.

В ходе рассмотрения дела в качестве свидетеля была допрошена ФИО13, которая суду показала, что здание ГСК было построено еще в 1990 годах силами ГСК. В здании ГСК находятся два помещения, в одном помещении раньше сидел сторож, в другом была шиномонтажка. Прохода через ГСК не было, проходили мимо. Оплата производилась членскими взносами, куда входила сумма за охрану. Собственников кроме ГСК никаких больше не было.

В ходе рассмотрения дела в качестве свидетеля был допрошен ФИО14, который суду показал, что в ГСК было два помещения, одно - шиномонтаж, другое - помещение для охраны. Здание принадлежит членам ГСК.

В ходе рассмотрения дела в качестве свидетеля был допрошен ФИО9, который суду показал, что ГСК пользуется с самого начала его постройки. В здании ГСК было два здание, одно - шиномонтаж, с другой стороны - помещение охраны. Он является собственником гаража, выкупил его у членов ГСК, право собственности подтверждалось справкой о выплате паевого взноса.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В исключение из общего правила о возникновении права собственности на объект недвижимого имущества с момента государственной регистрации права (п. 2 ст. 8 ст. 219 ГК РФ) право собственности на гаражный бокс, иное помещение у члена кооператива возникает в момента полной выплаты паевого взноса кооперативу предоставившего гаражный бокс (п. 4 ст. 218 ГК РФ).

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом (арендодатель) и ГСК 98 Г (арендатор) заключен договор № аренды земельного участка площадью 5 350,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, под существующие гаражи.

Согласно протоколу № внеочередного общего собрания членов ГСК 98 «Г» от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выбрана председателем правления ГСК 98 «Г» сроком на 4 года.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ председателем правления ГСК 98 «Г» является ФИО1, дата внесения сведений о данном лице ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО3 заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность, следующие помещения:

- помещение, назначение: нежилое, общая площадь 22,1 кв.м., этаж первый, адрес: <адрес>, ГСК №, пом. (№), кадастровый №;

- помещение, назначение: нежилое, общая площадь 10,6 кв.м., этаж первый, адрес: <адрес> <адрес>Г, пом. (№), кадастровый №.

Согласно п.п. 2, 2.1 Договора, вышеуказанные помещения принадлежат продавцу на праве собственности на основании справок о выплате паевого взноса от ДД.ММ.ГГГГ.

За ФИО3 зарегистрировано право собственности на здание по адресу: <адрес>, пер. Владивостокский с кадастровым номером № с ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Исходя из принципа диспозитивности гражданского судопроизводства, заинтересованное лицо по своему усмотрению выбирает формы и способы защиты своих прав, не запрещенные законом.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом. Однако этот выбор является правомерным только в том случае, если он действительно приведет к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса истца. При этом обязательным условием является наличие нарушение прав и законных интересов истца.

В силу положений части 1 статьи 3 и части 1 статьи 4 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации условием реализации прав является указание в исковом заявлении на то, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод и законных интересов истца.

Согласно ст. ст. 1, 11, 12 ГК РФ, ст. 3 ГПК РФ предъявление любого требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд истца, установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права, а также установление факта нарушения прав истца ответчиком.

Статья 1 (п.1) Гражданского кодекса Российской Федерации к числу основных начал гражданского законодательства относит, в частности, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, а статья 12 ГК РФ устанавливает такой способ защиты гражданских прав, как признание оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно пп. 1 п.1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские прав и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пунктам 1,2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 ГК РФ).

При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Ничтожная сделка является недействительной с момента ее заключения (абзац 2 пункта 84 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ»).

При этом, как следует из пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявлять сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица, и его защита возможно лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Таким образом, заинтересованным лицом может быть признан субъект, в отношении которого просматривается причинная связь между совершенными сделками и возможной угрозой его законным интересам, когда его благо, прежде всего, имущественного характера, может пострадать или уже пострадало в результате совершения сделки.

С учетом указанным правовых норм и разъяснений, истец, предъявляя по настоящему делу требование о признании недействительной сделки, должен подтвердить достаточными и достоверными доказательствами, в том числе, то обстоятельство, что он является лицом, заинтересованным в признании спорного договора недействительным, и что в результате признания спорного договора недействительным будет непосредственно восстановлены нарушенные этим договором права и законные интересы самого истца.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО6 являлся собственником помещений, расположенных по адресу: <адрес>), с кадастровыми номерами №, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Следовательно, ФИО6 вправе был распорядиться принадлежащим ему на праве собственности спорным имуществом, путем заключения с ФИО3 вышеуказанного договора купли-продажи.

Вопреки требованиям закона в исковом заявлении не указано право (законный интерес) истца, защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенному между ФИО6 и ФИО3.

По смыслу закона, истцом по таким спорам может являться лицо, имеющее материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять. В ином случае интересы указанного лица не могут быть защищены в судебном порядке в результате оспаривания сделки, которая не влечет для него каких-либо правовых последствий.

Истец не является стороной договора от ДД.ММ.ГГГГ, ее права и законные интересы оспариваемым договором не нарушаются, применение последствий недействительности сделки не может повлечь за собой восстановление ее прав и интересов.

По смыслу абзаца 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствие заинтересованности в применении последствий недействительности ничтожной сделки является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Разрешая требование о признании недействительной регистрации права собственности на нежилые помещения, суд приходит к выводу об отказе в его удовлетворении, в виду следующего.

Статьей 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» определено, что государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу п. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машиноместах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

Согласно разъяснений в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

При этом важным аспектом при рассмотрении таких споров является определение правомерности обращения стороны с данными требованиями. В частности, истец обязан доказать свой интерес в рассмотрении такого требования, представив доказательства возникновения правопритязания на недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано в установленном порядке, соответствующая запись имеется в ЕГРП.

Таких доказательств истцом не предоставлено. Документов, подтверждающих намерение истца владеть, пользоваться или распоряжаться спорным имуществом материалы дела не содержат. Истцу спорные объекты недвижимости на праве собственности никогда не принадлежали, истец не обращался в регистрационные органы с заявлением об оформлении его права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости.

При таких обстоятельствах, истец не является надлежащим лицом, имеющим право на обращение в суд с иском о признании недействительной регистрации права собственности на нежилые помещения.

С учетом вышеизложенных норм суда приходит к выводу, что истцом не было представлено доказательств, отвечающих принципам относимости, допустимости и достаточности, подтверждающих обоснованность исковых требований, в связи с чем суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

решил:

в удовлетворении исковых требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию <адрес> суда через Центральный районный суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 16.03.2023.

Судья А.В. Голикова