04RS0018-01-2024-008250-31 мотивированное решение изготовлено 11.08.2025г.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
30 июля 2025 г. г. Улан-Удэ
Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ РБ в составе судьи Баженовой Н.А., при секретаре Литвиновой Е.Е., с участием представителя истца ФИО1, представителей ответчика ФИО2, ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-186/2025 по исковому заявлению ФИО4 к ФИО5 о взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
Обращаясь в суд с учетом уточнения требований, истец в лице представителя ФИО1 просит взыскать денежные средства в счет устранения строительных недостатков приобретенной у ответчика квартиры в размере755806,21 руб., а также убытков понесенных за найм квартиры в размере 378900 руб.
Исковые требования мотивированы тем, что между ФИО4 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ФИО6 продал, а ФИО4 купил недвижимое имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., стоимостью 10 500 000 руб.Так же было заключено дополнительное соглашение об изменение стоимости (цены) квартиры (недвижимости) к договору от ДД.ММ.ГГГГ., в соответствии с которым ФИО6 (продавец) передал неотделимые улучшения «ремонт» различных комнат недвижимого имущества ФИО4 (покупатель) за 4 970 000 руб.ФИО4 надлежащим образом исполнил свои обязательства по указанному выше договору, в полном объеме произведена оплата за приобретаемое недвижимое имущество. В ходе эксплуатации жилого помещения после ДД.ММ.ГГГГ были выявлены существенные недостатки недвижимого имущества:выявлены многочисленные протечки кровельного покрытия;выявлены многочисленные следы коррозионного повреждения несущих конструкций избыточным воздействием воды;выявлены многочисленные следы биологического повреждения облицовочных слоев стен, полов и потолков, избыточным воздействием воды;выявлено нарушение герметичности санитарно-технического устройства, что повлекло скрытое перенасыщение влагой строительных конструкций;выявленные дефекты и деформации связаны с нарушением технологии производства строительных работ;обнаруженные дефекты относятся к категории скрытых, определение которых не представляется возможным при визуальном осмотре, без применения разрушающего метода;выявленные недостатки не позволяют полноценно и безопасно эксплуатировать исследуемый объект без проведения значительного капитального ремонта;указанные недостатки носили скрытый характер, продавец при заключении договора купли-продажи не известил покупателя о существующих существенных дефектов, и при первоначальном осмотре не возможно было их установить, и были выявлены только в ходе эксплуатации жилого помещения, в указанном выше договоре купли -продаже не были указаны какие либо недостатки недвижимого имущества. ФИО4 в целях защиты нарушенного права и интересов вправе требовать возмещения предстоящих расходов, на устранение выявленных недостатков купленного жилого помещения.
Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель истца ФИО1 исковые требования с учетом их уточнения поддержал в полном объеме, просил удовлетворить. Пояснил, что истец понес убытки за найм квартиры, поскольку не мог проживать в квартире, которая требовала дополнительного ремонта, из-за скрытых недостатков.
Представители ответчиков ФИО2, ФИО3 исковые требования не признали. Пояснили, что истцом не доказан период возникновения недостатков, следовательно оснований для взыскания денежных средств не имеется, соответственно не подлежат удовлетворению и производные требования о взыскании убытков.
Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 1 статье 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (пункт 2 той же статьи).
В соответствии с пунктом 1 статьи 474 ГК РФ проверка качества товара может быть предусмотрена законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, или договором купли-продажи.
Порядок проверки качества товара устанавливается законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, или договором. В случаях, когда порядок проверки установлен законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, порядок проверки качества товаров, определяемый договором, должен соответствовать этим требованиям.
Если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 статьи 474 ГК РФ, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (пункт 2 данной статьи).
Согласно пункту 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (пункт 2 статьи 556 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 475 ГК РФ предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 ГК РФ).
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО5 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли продажи <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес> кадастровый №.
В соответствии с пунктом 2.1 Договора, стоимость квартиры определена в размере 10 500 000 руб.
Согласно пункту 2.2 Договора, оплата за квартиру производится покупателем из собственных средств, из заемных денежных средств, предоставленных покупателю по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенному с ПАО "Сбербанк".
В соответствии с пунктом 3.1 Договора, квартира приобретаемая покупателем по Договору, с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю будет в полном объеме находиться в залоге у Банка, предоставившего покупателю кредит на приобретение квартиры, в обеспечение исполнения всех обязательств покупателя по кредитному договору.
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено дополнительное соглашение об изменении стоимости (цены) квартиры.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 пояснил, что после покупки квартиры, в ходе ее эксплуатации, в ней были обнаружены существенные недостатки, о которых продавец не сообщил в момент заключения договора, в связи с чем, истец обратился в ООО «Проекты Сибири», с целью определения наличия недостатков и стоимости их устранения.
В соответствии с заключением ООО «Проекты Сибири» выполненного в ДД.ММ.ГГГГ., при обследовании выявлены дефекты: многочисленные протечки кровельного покрытия, коррозионные повреждения несущих конструкций, биологические повреждения облицовочных слоев стен, полов и потолков и иные.
Не согласившись с представленным заключением, ответчиком заявлено ходатайство о проведении по делу экспертизы, на основании которого, определением Октябрьского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ИП ФИО7.
Согласно экспертному заключению ИП ФИО7 № фактическое, техническое состояние недвижимого имущества, а именно квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., установлено ограниченно работоспособным, не пригодным для проживания, в следствии несоответствия требованиям нормативных документов. Установлены повреждения, дефекты, недостатки, в том числе скрытые, результат исследования представлен в таблицах 1 и 2 настоящего заключения. Выявленные повреждения, недостатки относятся к категории скрытых и не могли быть обнаружены, лицами не обладающими специальными познаниями, при визуальном осмотре дома, без применения разрушающего метода (вскрытий).Достоверно определить период возникновения выявленных недостатков не представляется возможным в следствии временного фактора и характера повреждений. Причиной недостатков, повреждений и дефектов является следствием нарушения технологии производства в период проведения строительно-монтажных работ (общестроительных, кровельных, санитарно-технических). Стоимость устранения выявленных повреждений, недостатков квартиры составляет: 755 806 (семьсот пятьдесят пять тысяч восемьсот шесть) рублей 21 коп.
Не согласившись с представленным заключением, представителем ответчика заявлено ходатайство о проведении по делу повторной экспертизы, на основании которого, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ. назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Бюро судебных экспертиз».
Из экспертного заключения Бюро судебных экспертиз № следует, что дефекты, заявленные истцом в исковом заявлении, а именно:
• многочисленные протечки кровельного покрытия;
• следы коррозионного повреждения несущих конструкций;
• следы биологического повреждения облицовочных слоев стен, потолков, полов;
• нарушение герметичности санитарно- технического устройства, в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, а также установить наличие иных повреждений, дефектов, недостатков, в том числе скрытых на момент осмотра по вышеуказанному адресу невозможно установить, так как был произведен капитальный ремонт.
Определить период возникновения выявленных недостатков (до ДД.ММ.ГГГГ. или после) не представляется возможным в следствии временного фактора и характера повреждений.
Согласно локальному сметному расчету № (см. Приложение № данного экспертного заключения), стоимость устранения недостатков /дефектов <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> составляет:632 435,60Шестьсот тридцать две тысячи четыреста тридцать пять) рублей 60
коп.
Суд признает экспертное заключение ИП ФИО7 № от ДД.ММ.ГГГГ. относимым и допустимым доказательством по делу. Доказательств, опровергающих доводы, изложенные в экспертном заключении в материалы дела не представлено, а судом не установлено.
Суд не может принять во внимание заключение повторной экспертизы, поскольку на поставленные судом вопросы эксперт не ответил.
При разрешении настоящего спора, суд исходит из того, что в силу статьи 557 ГК РФ, в отношении объектов недвижимости применяются правила пункта 1 статьи 475 ГК РФ о праве покупателя требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков товара, а в силу статьи 56 ГПК РФ, истцом представлены доказательства наличия в доме таких недостатков, возникших до передачи их покупателю, о которых ответчику было достоверно известно, но которые были скрыты от истца.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истцом доказан факт продажи ответчиком квартиры, не соответствующего условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в котором не были оговорены недостатки его качества, установленные в ходе судебного разбирательства; при этом, недостатки в виде многочисленных протечек кровельного покрытия;следы коррозионного повреждения несущих конструкций; нарушение герметичности санитарно- технического устройства не являлись видимыми и не могли быть обнаружены при осмотре дома покупателем К-вым до заключения договора купли-продажи.
На основании изложенного, с учетом установленных по делу обстоятельств и требований действующего законодательства, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования истца о взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ, необходимых для устранения выявленных дефектов квартиры, в сумме 755806,21 руб., являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Рассматривая требования о возмещении убытков в виде оплаты за найм квартиры, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Поскольку судом установлено, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. истец снимал жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> по договору найма, в связи с чем понес расходы по найму жилья в общей сумме 378900 рублей, что подтверждается соответствующим договором найма жилья от ДД.ММ.ГГГГ, расписками о передаче денежных средств, указанное требование о возмещении убытков подлежит удовлетворению.
Таким образом, исковые требования ФИО4 подлежат полному удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО4 (СНИЛС №) к ФИО5 (ИНН №) о взыскании денежных средств удовлетворить.
Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО4 стоимость устранения недостатков жилого помещения в размере 755806,21 руб., убытки в размере 378900 руб.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья <данные изъяты> Н.А.Баженова
<данные изъяты>
<данные изъяты>