Решение по делу № 2-344/2023 от 13.04.2023 - о прекращении обременения в виде ипотеки в отношении жилого помещения, возложении обязанности погасить регистрационную запись об ипотеке.

Дело № 2-344/2023 УИД 65RS0003-01-2023-000300-49

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Анива Сахалинской области 13 апреля 2023 года

Анивский районный суд Сахалинской области в составе председательствующего судьи Болдыревой Н.С., при секретаре судебного заседания Молчановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о прекращении обременения в виде ипотеки в отношении жилого помещения, возложении обязанности погасить регистрационную запись об ипотеке,

УСТАНОВИЛ:

23 марта 2023 года ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением, указав в нем, что 26 октября 2016 года между ФИО1, действующей от себя и как законный представитель своей несовершеннолетней дочери ФИО5, ФИО5, действующим от себя и с согласия своей матери ФИО1, и ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа на общую сумму 585 903 рубля. По данному договору ответчик продал истцу, принадлежащую ему на праве собственности квартиру, доля в праве ?, расположенную по адресу: <адрес>, и земельный участок для эксплуатации жилого дома. Согласно условиям договора купли – продажи истец обязалась оплатить сумму в размере 585 903 рублей безналичным путем, платежным поручением путем перечисления на счет ответчика в срок до 31 января 2017 года за счет средств государственного сертификата на материнский (семейный) капитал в размере 408 026 рублей и областного материнского (семейного) капитала в размере 177 877 рублей. Платежными поручениями от 21 декабря 2016 года и 29 декабря 2016 года истец полностью выплатила стоимость квартиры. Поскольку договор купли-продажи с рассрочкой платежа полностью исполнен, деньги за проданные объекты недвижимости ответчику выплачены, следовательно, обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения ипотеки. Изложив в исковом заявлении указанные обстоятельства, ФИО1 просит прекратить обременение в виде ипотеки в отношении квартиры, общей площадью 69,3 кв.м, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>.

Истец ФИО1 в судебном заседании на исковых требованиях настаивала по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО2, представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по сахалинской области в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд с согласия истца определил рассмотреть дело в отсутствие ответчика ФИО2 в порядке заочного производства.

Выслушав истца ФИО1, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно положениям части 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу части 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

К отдельным видам залога (статьи 357-358.17 ГК РФ) применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах залога. К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге ( часть 4, статьи 334 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Частью 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Согласно статье 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В силу статьи 2 указанного Закона ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона об ипотеке ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как установлено в судебном заседании, 26 октября 2016 года между ФИО2 и ФИО1, действующей от себя и как законный представитель несовершеннолетней дочери ФИО5, ФИО5, действующим от себя и с согласия своей матери ФИО1, заключен договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, расположенной по адресу: <адрес>, и расположенный земельный участок для эксплуатации многоквартирного жилого дома.

По условиям договора стороны оценили указанную квартиру в 585 903 рубля. Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что оплата будет осуществляться следующим образом: ФИО1 предоставлен государственный сертификат на материнский (семейный) капитал серии МК-4 №, выданного на основании решения от 24 августа 2012 года № ГУ – Отдел Пенсионного фонда РФ по Анивскому району Сахалинской области, дата выдачи 31 августа 2012 года в сумме 408 026 рублей. Также предоставлено гарантийное письмо на областной материнский (семейный) капитал, выданного на основании решения ГКУ ЦСПСО по Анивскому району от 12 июля 2012 года №, дата выдачи 13 июля 2012 года в сумме 177 877 рублей.

Согласно пункту 3.3 договора ФИО1 обязалась оплатить сумму в размере 585 903 рублей безналичным путем, платежным поручением, путем перечисления на счет продавца ФИО2 в срок до 31 января 2017 года за счет средств государственного сертификата на материнский (семейный) капитал и гарантийного письма на областной материнский (семейный) капитал.

При продаже квартиры с предоставлением рассрочки платежа квартира признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате квартиры (пункт 4 договора).

В ходе рассмотрения дела установлено, что платежным поручением от 21 декабря 2026 года № согласно договору купли-продажи от 26 октября 2016 года на расчетный счет ФИО2 перечислены денежные средства в размере 408 026 рублей на оплату приобретаемого жилого помещения за счет средств материнского (семейного) капитала.

Справкой ГКУ ЦСПСО отделение по Анивскому району подтверждено, что 29 декабря 20216 года на расчетный счет ФИО2 поступили оставшиеся денежные средства в сумме 177 877 рублей по гарантийному письму на областной материнский (семейный) капитал.

Переход права собственности на объект недвижимости зарегистрирован 08 ноября 2016 года, тогда же зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона.

В силу пункта 11 статьи 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно пункту 1 статьи 25 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, по решению суда о прекращении ипотеки.

Из анализа указанных правовых норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Как разъяснено в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2020 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного обременения осуществляется путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим. Решение суда по таким искам является основанием для внесения записи в ЕГРН.

Таким образом, если ипотека по предусмотренным законом основаниям не прекратилась, но значится в государственном реестре как существующая, что нарушает права залогодателя, последний в праве обратиться в суд с соответствующим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Из пояснений истца следует, что место нахождение ответчика ФИО2 не известно, в связи с чем она не может явиться с ним в регистрационный орган в целях погашения регистрационной записи об ипотеке.

Судом установлено, что обременение в виде ипотеки возникло из договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, обязательства ФИО1 по договору как покупателя по уплате денежных средств исполнены в полном объеме. Между тем, в настоящее время отсутствует возможность подачи в орган Росреестра совместного заявления залогодателя и залогодержателя, в связи с отсутствием сведений о местонахождении ответчика.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

При этом вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для погашения ограничений (обременений) в виде записей об ипотеке и залоге, внесенных в ЕГРН в отношении недвижимого имущества, являющегося предметом спора.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о прекращении обременения в виде ипотеки в отношении жилого помещения, возложении обязанности погасить регистрационную запись об ипотеке удовлетворить.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры, общей площадью 69,3 кв. м, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий: судья Н.С. Болдырева