Решение по делу № 2-372/2022 от 14.09.2022 - о признании сделки недействительной.

Дело №2-372/2022

48RS0009-01-2022-000385-79

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Данков 14 сентября 2022 года

Данковский городской суд Липецкой области в составе председательствующего судьи Ермолаева А.А.,

при секретаре Логиновой Ю.А.,

с участием представителя истца (ответчика) ФИО1,

представителей ответчика (истца) ФИО2, ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Данкове гражданское дело по иску КФХ «Дубок» к ФИО5 о возложении обязанности по заключению договора купли – продажи земельного участка,

по встречному иску ФИО5 в КФХ «Дубок» о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

КФХ «Дубок» обратилось с иском к ФИО5 о возложении обязанности по заключению договора купли – продажи земельного участка.

ФИО5 обратился со встречным иском к КФХ «Дубок» о признании сделки недействительной.

В обосновании исковых требований КФХ «Дубок» указало, что 30.09.2021 между КФХ «Дубок» и ФИО2 (действующим от имени ФИО5) был заключен предварительный договор купли - продажи земельного участка с/х назначения с КН №, площадью 1175967 м.2, расположенного по адресу: Липецкая область Данковский район с/п Бигильдинской сельсовет. В соответствии с п.2.1 предварительного договора купли - продажи, цена з/у определена сторонами в 2 950 000 рублей и изменению не подлежит. При этом, покупатель произвел полный расчет за приобретаемый участок.

Стороны обязались в срок не позднее 30.12.2021 на условиях, изложенных в предварительном договоре, заключить основной договор купли - продажи з/у. В связи с чем, у ответчика возникла обязанность заключить основной договор купли - продажи земельного участка. Однако, ответчик уклоняется от заключения основного договора, на направленную в адрес ответчика претензию он не ответил.

В связи с чем, истец обратился с требованием к ФИО5 о возложении обязанности по заключению договора купли – продажи з/у с КН № на условиях, предусмотренных в предварительном договоре купли - продажи от 30.09.2021.

В письменных возражениях на исковое заявление и в обоснование встречного иска ФИО5 указано, что спорная сделка является притворной, т.к. под видом предварительного договора купли - продажи з/у фактически заключался договор займа с обеспечением.

ФИО5 у КФХ «Дубок» 30.09.2021 были получены взаем денежные средства в размере 2 950 000 рублей. В целях обеспечения возврата займа был заключен договор купли - продажи з/у, т.к. залог необходимо было регистрировать в Росреестре. Денежные средства должны были быть возвращены до 30.12.2021. Однако, денежные средства были возвращены позднее. Вместе с тем, с исковыми требованиями КФХ «Дубок» обратилось уже после получения всей суммы займа.

Стоимость земельного участка, указанная в оспариваемом договоре более чем в два раза ниже его кадастровой стоимости и более чем в четыре раза – рыночной. В связи с чем, ссылаясь на отсутствие оснований для заключения договора купли – продажи з/у на подобных крайне невыгодных условиях, ФИО5 просит признать предварительный договор купли - продажи з/у недействительной сделкой в силу её ничтожности.

В обоснование доводов возражения на встречное исковое заявление КФХ «Дубок» указано, что все существенные условия договора купли – продажи земельного участка сторонами были оговорены (предмет, цена, сроки и др.). Истец полагал, что стороны заключают предварительный договор именно с намерением в будущем заключить основной договор. А потому, истец настаивает на том, что стороны намеревались осуществить сделку купли – продажи земельного участка. В связи с чем, доводы ответчика о притворности сделки являются голословными.

В судебном заседании представитель истца (ответчика) ФИО1 заявленные КФХ «Дубок» исковые требования поддержала, возражала против удовлетворения встречного иска и пояснила, что 30.09.2021 между КФХ «Дубок» в лице главы КФХ ФИО6 и ФИО2 (действующего от имени ФИО5) был заключен предварительный договор купли - продажи з/у. Все существенные условия договора в нем отражены. В силу положений договора основной договор должен был быть заключен в срок до 30.12.2021. Однако, ответчик уклоняется от его заключения. Сторона истца отрицает факт заключения договора займа. Никаких процентов за пользование денежными средствами в договоре не указано и требований об их взыскании сторона истца заявлять не намерена.

Действительно, после 30.12.2021 на счет КФХ «Дубок» поступали денежные средства в размере 2950 000 рублей (платежными поручениями от 13.01.2022, 18.01.2022 и 01.04.2022). Однако, данные средства поступали не от ФИО5 (как физического лица), а от ФИО5 (как главы КФХ). В связи с чем, указанные средства были возвращены главе КФХ ФИО5 (как ошибочно поступившие). Вместе с тем, никаких иных договоров либо правоотношений между КФХ «Дубок» и ФИО5 (кроме указанного договора) не имелось, иных оснований для перечисления на счет истца денежных средств ФИО5 не имелось.

Она полагает, что доводы ответчика о том, что кадастровая стоимость земельного участка более чем в 2 раза превышает сумму договора, а рыночная более чем в 4 раза не имеют правового значения, т.к. стороны путем свободного волеизъявления определили в договоре сумму купли - продажи з/у с указанием на то, что его стоимость изменению не подлежит.

Не смотря на факт обращения истца в суд, истец полагает возможным вернуть полученные от главы КФХ ФИО5 денежные средства.

Представить ответчика (истца) ФИО2 исковые требования КФХ «Дубок» не признал, встречные исковые требования поддержал и пояснил, что его брат ФИО5 является главой КФХ. Осенью 2021 года необходимы были денежные средства для нужд КФХ (на покупку семян, удобрений и др.). Поскольку практически все лица, занимающиеся фермерским хозяйством в Данковском районе знакомы, то он неоднократно и ранее обращался к главе КФХ «Дубок» ФИО6 для займа денежных средств. ФИО6 ранее неоднократно предоставлял ему и брату денежные средства взаем, но это были другие суммы (от 100 до 300 тыс. рублей). Займы всегда были беспроцентные и возвращали ими вовремя.

Поскольку осенью 2021 года понадобилась сумма около 3 млн. рублей, он вновь обратился к ФИО6 и попросил о займе. ФИО6 согласился и предложил заключить указанный предварительный договор купли – продажи земельного участка. По условиям займа средства необходимо было вернуть до 30.12.2021, после чего заем считался погашенным, а договор прекращал свое действие, о чем и указано в п.2.4 составленного ими договора (о прекращении его действия после возврата средств). Указанные договор необходимо было заключить, т.к. обеспечение (залог) земельного участка необходимо было регистрировать в Росреестре. В связи с чем, ни одна из сторон не намеревалась фактически покупать либо продавать земельный участок, т.к. это был заем с обеспечением.

После заключения договора на счет КФХ ФИО5 в ПАО Сбербанк поступили денежные средства. Поскольку к дате 30.12.2021 денежные средства вернуть не получалось, он вновь встретился с ФИО6 и попросил о небольшой отсрочке выплаты, на что получил согласие ФИО6 В связи с чем, денежные средства были перечислены 13, 18 января 2022 года (по 1 млн. рублей) и 01 апреля 2022 года (950 000 рублей). А уже после этого истец обратился в суд.

Представить ответчика (истца) ФИО3 исковые требования КФХ «Дубок» не признал, встречные требования поддержал и пояснил, что предварительный договор купли - продажи земельного участка с/х назначения заключался для обеспечения возврата суммы займа. Кадастровая стоимость земельного участка, явившегося предметом указанного договора, кратно превышает указанную в договоре стоимость. Данное обстоятельство указывает на недействительность указанной сделки. Сам договор, являясь соглашением о намерениях, в реальности является притворной сделкой – прикрывающей заключенный между истцом и ответчиком договор займа. Дата возврата займа определена 31.12.2021 – датой, указанной в предварительном договоре купли - продажи земельного участка как дата заключения основного договора купли-продажи. Заемные денежные средства были возвращены ФИО6 в соответствии с платежным поручением №1 от 13.01.2022 (1 000 000 рублей), №7 от 18.01.2022 (1 000 000 рублей) и №20 от 01.04.2022 (950 000 рублей). Обязательства по заключенному договору займа были исполнены в полном объеме, хоть и с нарушением срока. Заявленные КФХ «Дубок» требования не основаны на положениях закона и фактических обстоятельствах, в связи с чем, удовлетворению не подлежат.

Факт обращения ФИО5 в администрацию Липецкой области с предложение выкупить земельный участок с КН №, площадью 1175967 м.2 за цену 11 759 670 рублей не свидетельствует о намерении продать указанный участок КФХ «Дубок», т.к. после отказа от приобретения участка за данную цену владелец не имеет права продавать указанный участок за более низкую цену в течение 1 года.

В судебное заседание представитель третьего лица администрации Липецкой области будучи своевременно и надлежащим образом извещённым о дате, времени и месте рассмотрения дела, не явился и не заявил об отложении дела слушанием. В письменном сообщении указано, что 18.08.2021 от ФИО5 поступало извещение о намерении продать земельный участок с КН №, площадью 1175967 м.2 за цену 11 759 670 рублей. Но от преимущественного права покупки Липецкая область отказалась.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства, суд находит предъявленные КФХ «Дубок» требования не обоснованными, а встречные требования ФИО5 подлежащими удовлетворению.

В силу ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п.1 ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с ч.2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Согласно п.3 ст. 432 ГК РФ - сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

В соответствии со ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п.1 и п.2 ст.166 ГК РФ, при заключении оспариваемого договора, сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество

Согласно ст.ст.807, 808 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда заимодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы.

В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

Понятие и основания возникновения залога определены в статье 334 ГК РФ, согласно которой: в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

В соответствии со ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу ст.55 ГПК РФ объяснения сторон относятся к числу доказательств.

Из представленных сторонами материалов дела следует, что 30.09.2021 между КФХ «Дубок» в лице главы КХ ФИО6 и ФИО2 (действующего от имени ФИО5) был заключен предварительный договор купли - продажи земельного участка земель сельхозназначения с КН № площадью 1175967 м.2, расположенный по адресу: Липецкая область Данковский район с/п Бигильдинской сельсовет.

В соответствии с условиями договора:

- основной договор подлежит заключению сторонами не позднее 30.12.2021 (п.1.2);

- цена земельного участка сторонами определена в 2 950 000 рублей, считается задатком и не подлежит изменению (п.п.2.1, 2.2);

- в случае возврата денежных средств покупателю договор считается несостоявшимся (п.2.4);

- в случае отказа одной из сторон от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора (п.5.1).

Допрошенный у судебном заседании свидетель ФИО4 показал, что также является главой КФХ. В октябре 2021 году к нему обратился ФИО2 и попросил денежные средства взаем (2 500 000 рублей). При этом, ФИО2 пояснил, что подобный заем получил и от КФХ «Дубок». Как пояснил ФИО2, в обеспечение возврата займа он с КФХ «Дубок» заключил предварительный договор к/п земельного участка и предоставил указанный договор. В договоре было указано, что стороны обязуются в будущем заключить договор к/п земельного участка до даты возврата суммы займа, тем самым возникало обеспечение исполнения займа. Поскольку это был не залог, который необходимо было регистрировать в Росреестре, он согласился на заем на подобных условиях и 04.10.2021 он также с ФИО2 (действующим от ФИО5) заключил договор займа под видом предварительного договора купли – продажи. Заем ФИО2 был возвращен.

В соответствии с выпиской по счету № главы КФХ ИП ФИО5:

- 30.09.2021 на счет поступили денежные средства в размере 2950 000 от КФХ «Дубок» (платежное поручение №772);

- 04.10.2021 на счет поступили денежные средства в размере 2950 000 от КФХ ФИО7 (платежное поручение №632);

- 19.12.2021 со счета перечислены денежные средства в размере 2950 000 в КФХ ФИО7 (платежное поручение №159);

- 13.01.2022 со счета перечислены денежные средства в размере 1 000 000 в КФХ «Дубок» (платежное поручение №1);

- 18.01.2022 со счета перечислены денежные средства в размере 1 000 000 в КФХ «Дубок» (платежное поручение №7);

- 01.04.2022 со счета перечислены денежные средства в размере 950 000 в КФХ «Дубок» (платежное поручение №20);

- 14.06.2022 на счет поступили денежные средства в размере 2 950 000 от КФХ «Дубок» (платежное поручение №418);

- 15.06.2022 со счета перечислены денежные средства в размере 2 950 000 в КФХ «Дубок» (платежное поручение №63).

В качестве оснований перечисления средств во всех поручениях (за сентябрь 2021 – апрель 2022 года) указано – перечисление по договорам купли – продажи земельных участков. В платежных документах за 14 и 15 июня 2022 года указано на ошибочное перечисление средств контрагентами.

Таким образом, как следует из представленных доказательства и пояснений сторон на момент рассмотрения дела слушанием денежные средства в размере 2 950 000 рублей находятся в пользовании КФХ «Дубок» с 15.06.2022.

Пояснения представителей ответчика в судебном заседании не противоречат и согласуются с показаниями свидетеля ФИО4 о том, что под видом предварительного договора купли продажи ФИО2 неоднократно, в т.ч. с разными лицами заключались договоры займа.

Установленные обстоятельства в части перечисления денежных средств, включения в предварительный договор пункта 2.4 (о прекращении его действия в случае возврата покупателю суммы задатка) и пояснения сторон свидетельствуют о том, что предварительный договор купли-продажи заключен сторонами с целью обеспечения возврата предоставленных ФИО5 денежных средств КФХ «Дубок». При наличии соглашения о займе оформление договора купли - продажи земельного участка прикрывало договор залога имущества, поэтому доводы стороны истца о том, что договор купли-продажи и договор займа следует расценивать как самостоятельные сделки, не соответствует представленным сторонами доказательствам

О притворности сделки говорит и имеющееся между сторонами соглашение в п.2.4 о прекращении действия договора в случае возврата покупателю суммы покупки в установленный договором срок.

Кроме того, земельный участок и правоустанавливающие документы на него КФХ «Дубок» не передавались, ФИО5 продолжает до настоящего времени использовать участок, несет бремя его содержания.

Следовательно, при заключении договора купли - продажи стороны рассчитывали на его иные последствия, а именно: обеспечение возврата суммы займа.

Поскольку договор купли - продажи является притворной сделкой, в силу положений п.2 ст.170 ГК РФ этот договор является ничтожным в силу закона, и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействителен с момента совершения сделки.

Пояснения представителя ответчика ФИО2 об обстоятельствах заключения договора, достижении соглашения о возврате суммы займа после оговоренного срока (в январе и апреле 2022 года) стороной истца не опровергнуты, на неоднократное предложение суда о явке для дачи пояснений представитель КФХ «Дубок» в суд не явился, обстоятельств заключения предварительного договора не пояснил, как и причин обращения в суд уже после получения от ответчика денежных средств (задатка) в полном объеме. При этом, представитель истца при даче пояснений указывала лишь на то, что право на обращение в суд у истца имеется.

Доводы представителя истца о том, что денежные средства были получены не от ответчика ФИО5 (физического лица), а от главы КФХ ФИО5, по мнению суда, являются надуманными, т.к. период перечисления (возврата ответчиком) денежных средств являлся значительным (январь – апрель 2022 года). При том, что каких – либо иных отношений между сторонами (как пояснила представитель истца) не имелось, оснований для поступления от ответчика денежных средств по иным обязательствам не возникало.

Поскольку период рассмотрения дела составляет с апреля по сентябрь 2022 года, истец о каждом судебном заседании извещался заблаговременно и надлежащим образом, обеспечивал участие своего представителя в каждом судебном заседании, а исходя из положений ст.ст.12, 35, 56 ГПК РФ стороны самостоятельны в реализации своих процессуальных прав, суд приходит к выводу о том, что сторона, не реализовавшая свои процессуальные права или использующая их с целью злоупотребления правом, несет риск неблагоприятных последствий.

Таким образом, истец имел возможность представить в суд свои пояснения по иску, однако не воспользовался своими правами и не опроверг доводы ответчика о причинах включения в договор положений о прекращении его действия в случае возврата денежных средств, причинах обращения в суд после получения от ответчика всей суммы задатка, экономической целесообразности (об обстоятельствах заключения договора) продажи земельного участка по цене значительно ниже как кадастровой, так и его рыночной стоимости и др.

В связи с чем, суд приходит к выводу о недоказанности стороной истца обоснованности заявленных требований, при наличии противоположного вывода в отношении встречных исковых требований.

А потому, исковые требования КФХ «Дубок» к ФИО5, по мнению суда, удовлетворению не подлежат, а встречные исковые требования ФИО5, по мнению суда, являются обоснованными.

Требования о распределении судебных расходов сторонами не заявлены.

В силу ч.3 ст.144 ГПК РФ в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

В связи с чем, с учетом существа принятого решения суд полагает необходимым отменить меры обеспечения иска, принятые определением суда от 11.05.2022.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования КФХ «Дубок» к ФИО5 о возложении обязанности по заключению договора купли – продажи земельного участка оставить без удовлетворения.

Исковые требования ФИО5 в КФХ «Дубок» о признании сделки недействительной удовлетворить.

Признать недействительной (притворной) сделкой предварительный договор купли - продажи земельного участка от 30.09.2021, заключенный между КФХ «Дубок» в лице главы КХ ФИО6 и ФИО2 (действующего от имени ФИО5) в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения с КН №, площадью 1175967 м.2, расположенного по адресу: Липецкая область Данковский район с/п Бигильдинской сельсовет.

По вступлении решения в законную силу отменить меры обеспечения иска в виде «запрещения совершения регистрационных действий» в отношении земельного участка из земель с/х назначения с КН №, площадью 1175967 м.2, расположенного по адресу: Липецкая область Данковский район с/п Бигильдинской сельсовет.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Липецкий областной суд через Данковский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий А.А.Ермолаев

Мотивированный текст решения изготовлен 21.09.2022.