Судья Луценко Е.А.

УИД: 23RS0019-01-2023-000334-52

Дело № 33-28453/2023

№ 2-380/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Краснодар 14 сентября 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Таран А.О.,

судей Сурмениди Л.Л., Пархоменко Г.В.,

при ведении протокола помощником судьи Верещак Р.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора и взыскании суммы задатка,

поступившее с апелляционной жалобой ответчика ФИО2 на решение Каневского районного суда Краснодарского края от 23.03.2023 года.

Заслушав доклад судьи Сурмениди Л.Л., об обстоятельствах дела, содержании решения суда, апелляционной жалобы, заслушав пояснения явившихся участников процесса, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи от 18.04.2022 года, взыскании с ответчика суммы уплаченного задатка в двойном размере в сумме 1 000 000 рублей и расходов по уплате государственной пошлины 13 200 рублей.

Требования истца мотивированы тем, что 18.04.2022 года между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером ........ и земельного участка с кадастровым номером ........, расположенных по адресу: ............ стоимостью 4 000 000 рублей. По договоренности сторон основной договор купли-продажи должен быть заключен не позднее 20.09.2022 года. До подписания предварительного договора истец передал ответчику задаток в размере 500 000 рублей. До заключения основного договора купли-продажи истцу стало известно о том, что ответчик в одностороннем порядке совершил действия по изменению конфигурации земельного участка, приобретаемого истцом, данные действия были зарегистрированы уполномоченным органом. Данные обстоятельства послужили основанием для отказа от исполнения истцом обязательств по предварительному договору и обращением к ответчику с требованием о возвращении суммы задатка. Сумма задатка истцу возвращена не было, что послужило основанием для обращения в суд с иском.

Обжалуемым решением Каневского районного суда Краснодарского края от 23.03.2023 года исковые требования ФИО1 удовлетворены частично. С ФИО2 в пользу ФИО1 взыскана сумма задатка, уплаченная по предварительному договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 18.04.2022 года, в двойном размере, в сумме 1 000 000 рублей, судебные расходы в размере 13 200 рублей, а всего 1 013 200 рублей.

С указанным решением суда не согласился ответчик, в апелляционной жалобе ФИО2 просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней сводятся к тому, что дело была рассмотрено судом с нарушением правил подсудности, а также тому, что при заключении предварительного договора истцу было известно о необходимости перераспределения границ между смежными земельным участками, поскольку между двумя смежными участками находится септик, который не относится к продаваемому ответчиком участку.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО3 возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ФИО2 адвокат Мамедханян Т.А. доводы апелляционной жалобы поддержала, настаивала на удовлетворении.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Иные лица в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, несмотря на то, что о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом. Кроме того, информация о рассмотрении апелляционной жалобы заблаговременно размещена на официальном сайте Краснодарского краевого суда в сети «Интернет», при этом каких – либо ходатайств об отложении судебного разбирательства либо рассмотрении жалобы в их отсутствие не представили, уважительности причин своей неявки не сообщили.

С учетом изложенного, судебная коллегия, руководствуясь ч. 1 ст. 327 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц, что не противоречит положениям ст.ст. 113, 167 ГПК РФ, во взаимосвязи с положениями ст. 165.1 ГК РФ, поскольку дальнейшее отложение судебного заседания повлечет необоснованное затягивание производства по делу, что противоречит положениям ст. ст. 2, 6.1 ГПК РФ.

Выслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и правильность применения судом норм материального и процессуального права при вынесении решения, суд апелляционной инстанции, с учетом положений статьи 327.1 ГПК РФ приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 18.04.2022 года между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером ........ и земельного участка с кадастровым номером ........, расположенных по адресу: ............, стоимостью 4 000 000 рублей.

Согласно п. 6 предварительного договора, стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в срок до 20.09.2022 года.

Как следует из п. 5 предварительного договора, сумма в размере 500 000 рублей передана покупателем продавцу до подписания предварительного договора в счет оплаты задатка.

При неисполнении продавцом условий, которые повлекли за собой невозможность подписания основного договора купли-продажи и сделка окончательно не состоялась, продавец обязуется возвратить покупателю сумму задатка в течение одного месяца с момента предъявления требования.

При неисполнении покупателем условий предварительного договора, аванс переходит в собственность продавца.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что основной договор купли-продажи между сторонами не заключен по вине продавца (ответчика) ФИО2, который после подписания предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка в одностороннем порядке изменил предмет договора, сняв с кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером ........, заменив его на земельный участок с кадастровым номером ........, отличающийся конфигурацией границ земельного участка и взыскал с ответчика в пользу истца сумму задатка в двойном размере.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иным обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Между тем суд первой инстанции, установив, что уплаченная истцом ответчику денежная сумма является задатком, и никто из участников обязательства не направил предложение заключить основной договор, не учел положений пункта 6 статьи 429 ГК РФ, согласно которому обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По смыслу указанной правовой нормы, ненаправление оферты одной из сторон предварительного договора другой стороне с целью заключить основной договор не является противоправным поведением.

Таким образом, основной договор купли-продажи земельного участка в срок, определенный предварительным договором, сторонами заключен не был.

Фактические отношения сторон свидетельствуют о прекращении предварительного договора и не заключении основного договора купли-продажи в установленный срок.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о виновности ФИО2 в незаключении основного договора и возложении на него негативных последствий на основании пункта 2 статьи 381 ГК РФ является неправомерным.

Давая оценку условиям заключенного сторонами договора для квалификации его как предварительного договора, судебная коллегия приходит к следующему.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2 статьи 429 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу положений статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Согласно пункту 2 части 1 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки являются объектами земельных отношений.

В соответствии с пунктом 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных данным кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Сведения о характеристиках земельного участка вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.

По смыслу пункта 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В отсутствие государственного кадастрового учета земельный участок не может являться объектом гражданско-правовых отношений и участвовать в гражданском обороте.

Судом установлено, что на момент заключения сторонами предварительного договора 18.04.2022 года ответчику (продавцу) ФИО2 принадлежал земельный участок ........, площадью 500 кв.м. который впоследствии был снят с кадастрового учета и поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером ........, площадью 500 кв.м., но с иной конфигурацией границ участка, о чем 15.09.2022 года была внесена запись в ЕГРН.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что сторонами не был согласован предмет предварительного договора купли-продажи, условие о котором является существенным, следовательно, предварительный договор не считается заключенным.

Незаключенность предварительного договора препятствуют правовой квалификации полученных одной стороной от другой денежных средств как задатка и исключают применение предусмотренных пунктом 2 статьи 381 ГК РФ негативных последствий, выражающихся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Между тем, в соответствии с пунктом 3 статьи 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

По смыслу положений статьи 380 ГК РФ аванс, подобно задатку, засчитывается в счет будущих платежей, то есть выполняет платежную функцию. Однако в отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, в силу каких причин не исполнено обязательство, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.

Принимая во внимания, что ни предварительный договор купли-продажи земельного участка, ни основной договор купли-продажи между сторонами заключены не были, судебная коллегия полагает, что переданные истцом ответчику денежные средства в размере 500 000 рублей не могут считаться задатком, а потому указанные денежные средства по правилам пункта 3 статьи 380 ГК РФ необходимо расценивать в качестве аванса, который подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен договор купли-продажи.

Учитывая изложенные обстоятельства, оснований для взыскания с ответчика двойной суммы задатка не имеется.

Доводы апелляционной жалобы о том, что дело было рассмотрено судом первой инстанции с нарушением правил подсудности, поскольку подлежало рассмотрению по месту жительства ответчика, судебная коллегия находит несостоятельными, основанными на ошибочном толковании норм процессуального права, так как статьей 30 ГПК РФ установлено, что иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.

Судебная коллегия отмечает, что судом первой инстанции обоснованно установлено, что рассматриваемый спор о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества и взыскании суммы задатка имеет исключительную подсудность, установленную ст. 30 ГПК РФ.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

На основании изложенного, решение Каневского районного суда Краснодарского края от 23.03.2023 года подлежит изменению с соответствующим снижением размера взыскиваемой с ответчика денежной суммы.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Каневского районного суда Краснодарского края от 23.03.2023 года изменить в части размера взысканных с ответчика денежных сумм.

Взыскать с ФИО2, родившегося .......... года в г. ................, паспорт серии ................ в пользу ФИО1, родившегося .......... года в ................, паспорт серии ................, оплаченную по предварительному договору купли-продажи от 18.04.2022 года денежную сумму в размере 500 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 8 200 рублей.

В остальной части решение Каневского районного суда Краснодарского края от 23.03.2023 года оставить без изменения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение трех месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий А.О. Таран

Судьи Л.Л. Сурмениди

Г.В. Пархоменко