Решение по делу № 2-1054/2022 от 13.02.2023 - о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании денежных средств, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами.

Дело № 2-126/2023 (2-1054/2022)

УИД <номер>

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

13 февраля 2023 года г. Благовещенск

Благовещенский районный суд Амурской области в составе:

председательствующего Воропаева Д.В.,

при секретаре ФИО4,

с участием:

представителя истцов ФИО1, ФИО2 – ФИО9, действующего на основании доверенностей соответственно от 27 января 2021 года <номер> и от 2 февраля 2022 года <номер>,

представителя ответчика ООО «СЗ Усадьба» – ФИО5, действующего на основании доверенности от 1 февраля 2023 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2, ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Усадьба» о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании денежных средств, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Усадьба» (далее – ООО «СЗ Усадьба»).

В обоснование иска указали, что они заключили с ответчиком договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 4 февраля 2022 года, согласно которому продавец продал, а покупатель купил объект индивидуального жилого строительства по адресу: <адрес>, общей площадью 127, 5 кв. м, кадастровый <номер>, и земельный участок, общей площадью 1950 +/- 15 кв.м, кадастровый <номер>, стоимость которых составляет 8 000 000 и 1 000 000 соответственно. Истцы внесли в кассу ответчика денежные средства в сумме 3 500 000 рублей. Кроме того, истцы заключили с ПАО «Сбербанк» кредитный договор, денежные средства по которому также пошли на оплату объектов недвижимости. При этом фактически ответчик передал земельный участок общей площадью 1950 +/- 15 кв.м, кадастровый <номер>, а так же недостроенный объект, который не соответствует условиям договора, поскольку не является жилым домом, в связи с чем не может быть поставлен на кадастровый учёт как индивидуальный жилой дом, тем самым не исполнив надлежащим образом своих обязательств по передаче имущества по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка. Неправомерными действиями ответчика к истцу и соистцу были причинены убытки в виде ежемесячных платежей по кредитному договору на сумму 115 737 рублей 75 копеек. Также, по мнению истца, ответчиком подлежат уплате проценты за пользование денежными средствами в сумме 718 006 рублей 85 копеек за период с 4 февраля 2022 года (дата заключения договора купли-продажи) по день фактического возврата денежных средств.

На основании изложенного истец просил расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 4 февраля 2022 года <номер>; взыскать с ООО «СЗ Усадьба» в пользу ФИО1 и ФИО2 денежные средства по договору купли продажи жилого дома и земельного участка 2409-2022 от 4 февраля 2022 года в сумме 9 000 000 рублей; взыскать с ООО «СЗ Усадьба» в пользу ФИО1 и ФИО2 убытки в размере 115 737 рублей 75 копеек; а также взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 718 006 рублей 85 копеек, начисление которых производить по день фактического возврата денежных средств.

Письменных возражений относительно заявленных требований не поступило.

В судебном заседании представитель истцов ФИО1, ФИО2 – ФИО10 настаивал на удовлетворении требований искового заявления в полном объёме.

Представитель ответчика ООО «СЗ Усадьба» – ФИО5 в судебном заседании с требованиями искового заявления частично согласился, возражал против заявленных требований в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами ссылаясь при этом на мораторий на банкротство.

Выслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из п.п. 1, 2 ст. 456 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

Исходя из п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, а п. 2 той же статьи закрепляет обязанность продавца при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии со ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причинённые неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Кроме того ст. 15 ГК РФ установлено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с п. 1 ст. 476 ГК РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В силу абз. 2 п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи или потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В судебном заседании установлено, и сторонами не оспаривалось, что 4 февраля 2022 года между ФИО1, ФИО2 (покупатели) и ООО «СЗ Усадьба» (продавец) был заключён договор купли-продажи жилого дома и земельного участка 2409-2022, в соответствии с п. 1.1. которого продавец продал а покупатель купил объект индивидуального жилищного строительства, назначение – жилое, находящийся по адресу: <адрес>, общей площадью 127, 5 кв. м, кадастровый <номер> и земельный участок, общей площадью 1950 +/- 15 кв.м, кадастровый <номер>.

Стоимость объектов, как следует из п. 2.1 договора составляет 8 000 000 и 1 000 000 соответственно. Порядок оплаты установлен п. 2.2.1 названного договора, согласно которому часть стоимости объектов в сумме 3 500 000 рублей оплачены за счёт денежных средств покупателя до подписания данного договора, что дополнительно подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 4 февраля 2022 года. При этом в соответствии с п. 2.2.2. договора, часть стоимости объектов в сумме 5 500 000 рублей оплачивается за счёт целевых кредитных денежных средств, предоставленных ФИО1 в соответствии с кредитным договором от 17 февраля 2022 года <номер>, что подтверждается платёжным поручением от 21 февраля <номер>, а также многочисленными справками по операциям, исследованными в судебном заседании.

Вместе с тем, судом установлено, что ответчик не исполнил своих обязательств по передаче имущества по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка, так как передал недостроенный объект, который не соответствует условиям договора, поскольку не является жилым домом, в связи с чем тот не может быть поставлен на кадастровый учёт как индивидуальный жилой дом. Данное обстоятельство усматривается из заключения специалиста от 18 июля 2022 года <номер>, в соответствии с которыми исследованный объект, расположенный по адресу: <адрес> (кадастровый № земельного участка <номер>) не соответствует недвижимому имуществу – жилому дому общей площадью 127,5 кв.м, указанному в отчёте об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 7 февраля 2022 года за <номер>. Кроме того, объект незавершенного строительства с кадастровым номером <номер>, расположенный по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером <номер> не соответствует требованиям, предъявляемым к жилому помещению и не может быть признан таковым, объект не создан, его строительство не завершено, эксплуатация по проектному назначению невозможна в силу незавершенности процесса строительства, что дополнительно подтверждается выводами заключения специалиста от 18 августа 2022 года <номер>, которыми установлено что отсутствующие конструктивные элементы объекта строительства индивидуального жилого дома, расположенного по <адрес> на земельном участке с кадастровым номером <номер> такие как: деревянное перекрытие с утеплением; оконные и дверные блоки; утепление чердачного покрытия; покрытие кровли с водосточной системой; штукатурка стен, стяжка низа плит перекрытия; системы электроосвещения, отопления, водопровода, внутренней канализации в процессе строительства не были выполнены, на что указывают отсутствие отверстий, борозд, гнёзд, вмятин и т.д., остающихся на конструкции в случае разборки, а также факт их заделки.

Согласно п. 1 ст. 463 ГК РФ, если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи. В свою очередь п. 2 ст. 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи жилого дома и земельного участка <номер> от 4 февраля 2022 года подлежит расторжению, с ответчика ООО «СЗ Усадьба» в пользу истцов ФИО1, ФИО2 надлежит взыскать денежные средства, перечисленные в счёт исполнения обязательств по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 4 февраля 2022 года <номер> в сумме 9 000 000 рублей.

Кроме того, как следует из п.п. 1 и 2 ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как разъясняется в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федрации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» должник обязан возместить кредитору убытки, причинённые неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (п. 1 ст. 393 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (ст. 15, п. 2 ст. 393 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что ФИО1 осуществил платежи по кредитному договору от 17 февраля 2022 года <номер> на общую сумму 115 737 рублей 75 копеек.

Тем самым ФИО1 причинены убытки на указанную сумму, которые подлежат взысканию с ответчика.

Рассматривая требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, суд отмечает следующее.

В силу ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором (п. 1).

Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании п. 1 данной статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму (п. 2 ст. 395 ГК РФ).

В п. 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что если иной размер процентов не установлен законом или договором, размер процентов за пользование чужими денежными средствами, начисляемых за периоды просрочки, имевшие место после 31 июля 2016 года, определяется на основании ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Федеральным законом от 8 марта 2015 года № 42-ФЗ, вступившим в силу с 1 июня 2015 года, ст. 395 ГК РФ дополнена п. 6, согласно которому, если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 данной статьи.

По смыслу закона проценты, начисляемые по ст. 395 ГК РФ представляют собой санкцию за виновное поведение должника и не подлежат начислению в период, когда должник не был осведомлён о необходимости возврата денежных средств.

Как следует из материалов дела, 21 июля 2022 года между ФИО1, ФИО2 и ООО «СЗ Усадьба» было заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи.

Тем самым, о факте неправомерного удержания денежных средств ФИО1, ФИО2 ООО «СЗ Усадьба» получило информацию с 21 июля 2022 года.

При таких обстоятельствах проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 4 февраля 2022 года по 21 июля 2022 года начислению не подлежат.

Вместе с тем, согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 28 марта 2022 года № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», который утратил силу по истечении 6 месяцев со дня вступления в законную силу, мораторий на банкротство введён с 1 апреля 2022 года, последним днём действия моратория на возбуждение дел о банкротстве, введённого в соответствии с Постановлением, является 30 сентября 2022 (включительно), - соответственно, введённые Постановлением ограничения не применяются с указанной даты.

Таким образом, с ООО «СЗ Усадьба» следует взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 30 сентября 2022 года по день фактического исполнения судебного решения.

В удовлетворении требований истцов о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в период с 4 февраля 2022 года по 29 сентября 2022 года следует отказать.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

К судебным расходам относятся государственная пошлина и издержки, связанные с рассмотрением дела (ч. 1 ст. 88 ГПК РФ), к которым относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам и расходы на оплату услуг представителей (ст. 94 ГПК РФ).

Из материалов дела, исследованных в судебном заседании, установлено, что при подаче искового заявления истцом уплачена государственная пошлина в размере 57 369 рублей, что подтверждается чек-ордером от 6 сентября 2022 года.

Исходя из положений ст. 98, ч. 5 ст. 198 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

исковое заявление ФИО2, ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Усадьба» о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании денежных средств, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 4 февраля 2022 года <номер>, заключённый между обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Усадьба» и ФИО2, ФИО1.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Усадьба» в пользу ФИО2, ФИО1 солидарно денежные средства, перечисленные в счёт исполнения обязательств по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 4 февраля 2022 года <номер> в сумме 9 000 000 (девять миллионов) рублей 00 копеек, убытки в сумме 115 737 (сто пятнадцать тысяч семьсот тридцать семь) рублей 75 копеек, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму 9 000 000 (девять миллионов) рублей 00 копеек, начиная с 30 сентября 2022 года и по день фактического исполнения судебного решения.

В удовлетворении остальной части заявленных требований – отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Усадьба» в пользу ФИО2, ФИО1 солидарно расходы по уплате государственной пошлины в сумме 57 369 (пятьдесят семь тысяч триста шестьдесят девять) рублей 00 копеек.

Реквизиты истцов:

- ФИО1, родился ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>, паспорт: <номер>, выдан ДД.ММ.ГГГГ <адрес>, код подразделения <номер>;

- ФИО2, родилась ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>, паспорт <номер>, выдан ДД.ММ.ГГГГ <адрес>, код подразделения <номер>.

Реквизиты ответчика: общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Усадьба», ИНН: <номер>, КПП <номер>, ОГРН: <номер>.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Амурского областного суда через Благовещенский районный суд Амурской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Д.В. Воропаев

Решение принято в окончательной форме 17 февраля 2023 года.