Решение по делу № 2-1692/2025 от 24.04.2025

Дело № 2-1692/2025

УИД 22RS0013-01-2025-000827-15

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 апреля 2024 г. г.Бийск, Алтайский край

Бийский городской суд Алтайского края в составе:

председательствующего: Белущенко М.Ю.,

при секретаре: Тимошенко М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО7 к акционерному обществу «Бийское производственное объединение «Сибприбормаш» о признании права собственности на жилой дом, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,

установил:

Истец ФИО1 обратился в суд с настоящим иском к ответчику АО «БПО «Сибприбормаш», в котором указывает следующее.

В 2016 году истец, являясь работником АО «БПО «Сибприбормаш», обратился к работодателю с заявлением о предоставлении земельного участка в п.Одинцовский Посад г.Бийска с кадастровым номером № для строительства индивидуального жилого дома. Указанное заявление было удовлетворено резолюцией генерального директора.

Собственником указанного земельного участка является АО «БПО «Сибприбормаш», что подтверждается сведениями ЕГРН.

08.02.2016 постановлением Администрации г. Бийска Алтайского края утвержден градостроительный план земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> Площадь земельного участка составила 0,11 га.

отделом архитектуры и градостроительства Администрации г. Бийска было выдано разрешение АО «БПО «Сибприбормаш» на строительство объекта капитального строительства - индивидуального жилого дома.

между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи строительных материалов и оказания услуг по организации строительных работ. В соответствии с данным договором АО «БПО «Сибприбормаш» передало истцу строительные материалы и оказало услуги по организации проведения монтажных работ на объекте: строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №.

года между истцом и ответчиком заключен договор №, в рамках которого АО «БПО «Сибприбормаш» передало истцу права и обязанности застройщика, принадлежащие ответчику на основании выданного ему отделом архитектуры и градостроительства Администрации г. Бийска разрешения на строительство № от 25.03.2016 года.

На сегодняшний день земельный участок сформирован, в обороте не ограничен, фактически находится во владении и пользовании истца.

На основании указанных документов, за счет средств истца осуществлено строительство жилого дома на земельном участке. По результатам строительства был подписан акт приемки-сдачи выполненных работ от 10.07.2018, результатом выполненных работ является возведенный индивидуальный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>

08.08.2019 на основании решения о перераспределении земельных участков и в целях уточнения границ земельных участков ответчиком были осуществлены кадастровые работы, в результате которых используемому истцом земельному участку был присвоен новый кадастровый №.

На текущий момент индивидуальный жилой дом, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером № возведен и подключен к инженерно-техническим системам. Между истцом и ответчиком заключены договоры на поставку коммунальных услуг (холодное водоснабжение и электроснабжение).

Учитывая данные обстоятельства, истец является лицом, заинтересованным в заключении договора аренды земельного участка.

Пунктом 1.3. договора № от 01.01.2017о передаче прав застройщика стороны согласовали, что истец осуществляет индивидуальное жилищное строительство на земельном участке по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № (ныне: кадастровый №). Пунктом 1.6. договора № согласовано, что собственником законченного строительством объекта недвижимого имущества (жилого дома) будет являться истец. Согласно пункту 1.7. указанного договора, стороны определили, что права на земельный участок, на котором истцом будет осуществлено капитальное строительство, будут впоследствии оформлены надлежащим образом в соответствии с действующим законодательством.

В силу п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться путем признания права.

Статьей 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

В целях регистрации права собственности на построенный жилой дом и его дальнейшей эксплуатации, истец обращался в АО «БПО «Сибприбормаш» для заключения договора аренды земельного участка. АО «БПО «Сибприбормаш» отказало в заключении договора аренды, ссылаясь на внутренние регламенты и локальные правовые акты общества.

Кроме того истец 14.01.2025 обратился в отдел архитектуры и градостроительства Администрации города Бийска с уведомлением о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома и уведомлением об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома. В ответ на обращение истца отделом архитектуры и градостроительства Администрации города Бийска выдано уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке № от 16.01.2025, в связи с тем, что оно подано или направлено лицом, не являющимся застройщиком в связи с отсутствием прав на земельный участок. Правообладателем земельного участка является АО «Бийское производственное объединение «Сибприбормаш».

Несмотря на отсутствие заключенного договора аренды земельного участка, а так же отсутствие зарегистрированного права собственности на построенный жилой дом, в настоящее время истец фактически владеет и пользуется указанным земельным участком. Право истца на жилой дом, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 22:65:012901:47 никем не оспаривается, обязательства по вышеуказанным договорам Истцом исполняются надлежащим образом по оплате стоимости строительных материалов и строительно-монтажных работ.

В связи с уклонением ответчика от заключения договора аренды истец был вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

Просит суд обязать ответчика заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №, сроком на 5 (Пять) лет, за плату с установлением размера арендной платы в соответствии с нормативами, принятыми в муниципальном образовании <адрес>, для эксплуатации жилого дома. Признать за истцом право собственности на жилой дом, общей площадью 201,9 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, извещен надлежаще. В предварительном судебном заседании истец настаивал на удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в иске.

Представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании требования поддержал. В части требований о возложении обязанности на ответчика заключить договор аренды земельного участка уточнил - просит определить размер арендной платы в соответствии с порядком, установленным Положением об аренде недвижимого имущества акционерного общества «Бийское производственное объединение «Сибприбормаш».

Представители ответчика АО «БПО «Сибприбормаш» ФИО3, ФИО4, действующие на основании доверенностей, в судебном заседании возражают против требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск. Кроме того пояснили, что не оспаривают право собственности истца на возведенный жилой дом, а также право пользования земельным участком, на котором находится данный жилой дом.

В отзыве на исковое заявление указано, что с заявленными исковыми требованиями ответчик не согласен, считает их незаконными и необоснованными по следующим основаниям. Земельный участок, на котором расположен, возведенный ответчиком жилой дом принадлежит на праве собственности АО «БПО «Сибприбормаш. что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.01.2016 и выпиской из ЕГРН от 20.03.2019 №. В настоящее время земельный участок имеет кадастровый №, который был присвоен 08.08.2019 на основании решения о перераспределении земельных участков и в целях уточнения границ земельных участков в результате проведенных кадастровых работ (ранее земельный участок имел кадастровый №).

Условиями договора купли-продажи строительных материалов и оказания услуг по организации строительных работ от 01.12.2016 предусмотрено, что оплата по договору осуществляется в порядке беспроцентного рассроченного ежемесячного безакцептного удержания из заработной платы истца согласно графику погашения, являющегося приложением к договору. Таким образом, в настоящее время, плата по договору внесена не в полном объеме, сумма задолженности составляет 1 094 734,19 руб. Кроме того, указанный договор, как договор дающийся основанием для регистрации права собственности на недвижимое имущество в нарушение требований ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

В настоящее время земельный участок, на котором расположен введенный истцом жилой дом, не может быть передан истцу на праве аренды, поскольку в соответствии с п. 1.7. Положения об аренде недвижимого имущества АО «БПО «Сибприбормаш», утвержденного решением единственного акционера АО «БПО «Сибприбормаш» (АО «НПК «Техмаш») от 04.07.2023 № ТМ-272-Р, заключение договоров аренды объектов осуществляется путем проведения торгов на право заключения их договоров. Иной способ распоряжения земельным участком вышеуказанным положением или иными локальными правовыми актами АО «БПО «Сибприбормаш» не предусмотрен, о чем в адрес истца было направлено соответствующее уведомление 21.07.2023.

В случае удовлетворения требования об обязании заключения договора аренды земельного участка, цена арендной платы должна формироваться на основании отчета об оценке величины арендной платы.

По требованию о признании права собственности на жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, считают, что АО «БПО «Сибприбормаш» не является надлежащим ответчиком, не является титульным владельцем объекта недвижимости. Требования об обязании заключения договора аренды должны содержать существенные условия договора аренды и проект договора, до настоящего времени в адрес АО «БПО «Сибприбормаш» проект договора аренды земельного участка от истца не поступал.

Представитель третьего лица АО «НПК «Техмаш» в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, направил в суд письменный отзыв на иск, в котором просит принять по внимание позицию АО «БПО «Сибприбормаш», рассмотреть дело в его отсутствие.

Представители третьих лиц Администрации г.Бийска, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в судебное заседание не явились, извещены надлежаще. Представитель Администрации г.Бийска в письменном отзыве оставляет разрешение требований на усмотрение суда.

С согласия участников процесса дело рассмотрено при настоящей явке.

Выслушав пояснения участников процесса, изучив представленные письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов гражданского дела в 2016 году ФИО1 обратился к генеральному директору АО «БПО «Сибприбормаш» с заявлением о предоставлении земельного участка в п.Одинцовский Посад г.Бийска для строительства индивидуального жилья (т.1 л.д.9-10).

Испрашиваемый земельный участок, кадастровый №, расположенный по адресу <адрес>, площадью 1056 кв.м. принадлежит АО (ранее ОАО) «Бийское производственное объединение «Сибприбормаш» на праве собственности, которое зарегистрировано 21.01.2016, запись регистрации №.

Постановлением Администрации г.Бийска от 08.02.2016 № утвержден градостроительный план земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № (т.1л.д.17-23).

25.03.2016 отделом архитектуры и градостроительства Администрации г. Бийска было выдано ОАО «БПО «Сибприбормаш» разрешение на строительство объекта капитального строительства - индивидуального жилого дома (т.1 л.д.24-27).

01.12.2016 между АО «БПО «Сибприбормаш» и ФИО1 был заключен договор № купли-продажи строительных материалов и оказания услуг по организации строительных работ, по условиям которого продавец (исполнитель) (работодатель) АО «БПО «Сибприбормаш» передает в собственность покупателя (работника) ФИО1, а покупатель принимает и оплачивает строительные материалы, указанные в Приложении № к настоящему договору, оказывает заказчику (работнику) услуги по организации проведения строительных и монтажных работ на объекте: строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, указанные в Приложении № к настоящему договору, а заказчик (работник) оплачивает и принимает товар и работы, в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором (т.1 л.д.29-36).

01.01.2017 между АО «БПО «Сибприбормаш» и ФИО1 был заключен договор №, по условиям которого АО «БПО «Сибприбормаш» передало ФИО1 права и обязанности застройщика, принадлежащие ответчику на основании разрешения на строительство №, выданного отделом архитектуры и градостроительства Администрации г. Бийска 25.03.2016 (т.1 л.д.37-38).

В соответствии с п.1.3. договора ФИО1 осуществляет индивидуальное жилищное строительство на земельном участке общей площадью 1056 кв.м., расположенном по адресу: <адрес> с кадастровым номером №.

Пунктом 1.6. договора установлено, что стороны пришли к соглашению о том, что собственником законченного строительством объекта недвижимого имущества (жилого дома) будет являться ФИО1

Согласно пункту 1.7. указанного договора, стороны пришли к соглашению о том, что права на земельный участок, на котором ФИО1 будет осуществлено капитальное строительство, будут впоследствии оформлены надлежащим образом в соответствии с действующим законодательством.

Как следует из акта приемки-сдачи выполненных работ от 10.07.2018, составленного к договору купли-продажи строительных материалов и оказания услуг по организации строительных работ от 01.12.2016 №, работы по строительству подвала, возведения стен, возведения крыши, монтажа оконных блоков, окончены со 100% готовностью. В результате выполнения работ продавцом возведен объект: индивидуальный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес> (т.1 л.д.39-40).

12.07.2018 между АО «БПО «Сибприбормаш» и ФИО1 заключен договор № на оказание платных коммунальных услуг по отоплению, холодному водоснабжению, канализации, чистке дорог (т.1 л.д.41-42).

Согласно техническому плану здания от 13.01.2025, подготовленному в результате выполнения кадастровых работ в связи с созданием здания, расположенного по адресу <адрес>, объект недвижимости – жилой дом площадью 201,9 кв.м., возведен в 2023 году (т.1 л.д.51-64).

14.01.2025 ФИО1 обратился в отдел архитектуры и градостроительства Администрации г.Бийска с Уведомлением об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (т.1 л.д.66-68).

16.01.2025 отделом архитектуры и градостроительства Администрации г.Бийска в адрес ФИО1 направлено уведомление о том, что уведомление подано или направлено лицом, не являющимся застройщиком в связи с отсутствием прав на земельный участок – согласно выписке из ЕГРН от 16.01.2025 правообладателем земельного участка по адресу <адрес> является АО «БПО «Сибприбормаш» (т.1 л.д.69-70).

Письмом от 16.01.2025 ФИО1 возвращено уведомление об окончании строительства без рассмотрения (т.1 л.д.71).

06.07.2023 ФИО1 обратился в АО «БПО «Сибприбормаш» с просьбой заключить договор аренды земельного участка для регистрации права собственности (т.1 л.д.49), в чем ему было отказано в связи с тем, что договор аренды заключается путем проведения торгов (т.1 л.д.50).

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав может осуществляться путем признания права.

В соответствии с ч.1 ст.218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Статьей 219 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В соответствии с п.1 ст. 287.3 ГК РФ собственник здания / сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, пользуется данным участком на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством. По смыслу пункта 1 статьи 421 ГК РФ добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными.

В соответствии с п.п. 1 и 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Согласно п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Разрешая требования истца и оценивая представленные доказательства в совокупности суд приходит к выводу, что истцом за счет собственных средств возведен индивидуальный жилой дом на земельном участке, принадлежащем ответчику, что препятствует регистрации права собственности истца в установленном законом порядке.

Возведенный жилой дом не является самовольной постройкой исходя из положений ст.222 Гражданского кодекса РФ, поскольку возведен на основании разрешения на строительство от 25.03.2016, выданного первоначальному застройщику ОАО «БПО «Сибприбормаш», на отведенном для этих целей земельном участке. Согласно Уведомлению от 16.01.2025, выданному отделом архитектуры и градостроительства Администрации г.Бийска, несоответствия параметров, указанных в уведомлении, предельным параметрам разрешенного строительства, недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, не установлено.

Оценивая представленный сторонами договор № от 01.01.2017 суд приходит к выводу, что АО «ВПО «Сибприбормаш» не могло уступить в полном объеме права и обязанности застройщика на основании разрешения на строительство № без надлежащего оформления прав ФИО1 на земельный участок, на котором осуществлялось строительство индивидуального жилого дома, поскольку это противоречило положениям ст.51 Градостроительного кодекса РФ (в редакции на дату заключения договора).

На дату разрешения спора действуют положения статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ, которыми также предусмотрено, что к подаваемому уведомлению о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства предоставляются сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц).

Вместе с тем, в указанном договоре стороны предусмотрели возникновение права собственности ФИО1 на возведенный объект недвижимости – жилой дом, а также обязанность АО «БПО «Сибприбормаш» по оформлению прав ФИО1 на земельный участок.

Согласно положениям статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Уклонение ответчика от оформления прав истца на земельный участок по доводам, что это не предусмотрено внутренними локальными нормативными актами, безусловно нарушает права истца на владение и пользование возведенным им объектом недвижимости, надлежащее оформление права собственности, а также введению данного объекта в гражданский оборот с целью его легализации.

В силу указанных норм истец имеет право на заключение с ним договора аренды земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему жилой дом. Со стороны истца были предприняты все необходимые действия по оформлению права на возведенный им индивидуальный жилой дом, однако по обстоятельствам, независящим от его воли, он лишен возможности в установленном порядке оформить право собственности.

Судом отклоняются доводы ответчика о том, что истцом не в полном объеме внесены денежные средства по договору № от 01.12.2016, поскольку в соответствии с п.2.4 договора право собственности на товар переходит от продавца к покупателю с даты подписания приложения № к настоящему договору, то есть с 01.12.2016. Отклоняются судом и доводы ответчика о необходимости государственной регистрации указанного договора, поскольку это не предусмотрено законом.

На основании изложенного суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать за ФИО1 ФИО8 (СНИЛС №) право собственности на жилой дом площадью 201,9 кв.м., расположенный по адресу <адрес>, на земельной участке площадью 1163+/- 12 кв.м. кадастровый №.

Возложить на акционерное общество «Бийское производственное объединение «Сибприбормаш» (ИНН <***>) заключить с ФИО1 ФИО9 (СНИЛС №) договор аренды земельного участка площадью 1163+/- 12 кв.м. кадастровый №, расположенный по <адрес> сроком на 5 лет с определением размера арендной платы в соответствии с порядком, установленным Положением об аренде недвижимого имущества акционерного общества «Бийское производственное объединение «Сибприбормаш».

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня вынесения решения в Алтайский краевой суд через Бийский городской суд.

Председательствующий М.Ю. Белущенко