Решение по делу № 2-2479/2024 от 13.02.2025

К делу № 2-282/2025

УИД 23RS0044-01-2024-003289-63

Категория дела: 2.219 - Прочие исковые дела -> прочие (прочие исковые дела)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 февраля 2025 года ст. Северская Краснодарского края

Северский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего - судьи Крючковой Н.Ю.,

при секретаре судебного заседания Дробот Е.И.,

с участием:

представителя истца по первоначальному иску и

ответчика по встречному иску по доверенности Г.Г.В.,

ответчика по первоначальному иску и истца

по встречному иску ФИО1,

представителя ответчика по первоначальному иску и

истца по встречному иску – адвоката П.М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-282/2025 по исковому заявлению непубличного акционерного общества «Печатный двор Кубани» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, по встречному иску ФИО1 к непубличному акционерному обществу «Печатный двор Кубани» о зачете в арендные платежи стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения,

установил:

НАО «Печатный двор Кубани» обратилось в Северский районный суд <адрес> с исковым заявлением к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, в котором просило взыскать с ФИО1 в пользу непубличного акционерного общества «Печатный двор Кубани» задолженность по арендной плате по договору аренды в размере <данные изъяты> руб., задолженность по коммунальным услугам в размере <данные изъяты> руб., пени в размере <данные изъяты> руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб.

В обоснование исковых требований указано, что №. между непубличным акционерным обществом «Печатный двор Кубани» и ФИО1 был заключен договор аренды недвижимого имущества № согласно которому последнему было предоставлено во временное владение и пользование недвижимое имущество: нежилые помещения № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные на 1 этаже в здании с кадастровым №, по адресу: <адрес> для использования под торгово-складские помещения. Вышеуказанное недвижимое имущество принадлежит истцу на праве собственности.

ДД.ММ.ГГГГ. сторонами был подписан акт приема-передачи арендованного имущества. В соответствии с п.п.2.1, 2.2. договора, договор вступает в силу со дня его подписания, заключен на неопределенный срок. В связи с получением ДД.ММ.ГГГГ. уведомления о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ., он был прекращен ДД.ММ.ГГГГ. (п.3.4.8 договора аренды).

Арендная плата по договору составляет <данные изъяты> руб., в том числе НДС 20% в месяц. Арендатор обязуется оплачивать арендную плату в порядке 100% предоплаты, до 15 числа текущего месяца (п.п.4.1,4.2 договора аренды).

В соответствии с п.4.9 договора (в редакции дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ. к договору) арендатор обязуется оплачивать стоимость потребленных коммунальных услуг в течение 5 календарных дней, согласно выставленным арендаторам счетам. За неисполнение обязательства, предусмотренного п.4.2 договора, арендатор обязан уплатить пени в размере 0,1 % от просроченной суммы, за каждый день просрочки (п.5.2.1 договора). Однако в нарушении условий заключенного договора и норм действующего законодательства ответчик до настоящего времени надлежащим образом свою обязанность по оплате соответствующей суммы арендной платы и коммунальным услугам не исполняет. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. у ответчика перед истцом образовалась задолженность по договору в размере <данные изъяты> руб., в том числе: по арендной плате - <данные изъяты> руб., по коммунальным услугам - <данные изъяты> руб.

В соответствии с п.5.2.1 договора установлена ответственность арендатора за неисполнение обязательства, предусмотренного п.4.2 договора, в виде уплаты пени в размере 0,1 % от просроченной суммы, за каждый день просрочки. За период просрочки оплаты арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. пеня составляет <данные изъяты> руб.

В целях досудебного урегулирования спора истец направил в адрес ответчика претензию № от ДД.ММ.ГГГГ. с требованием о погашении задолженности, однако ответчик до настоящего времени образовавшуюся задолженность не погасил.

Определением Северского районного суда <адрес> от 14.10.2024г. принят к производству увеличенный размер исковых требований в части взыскания неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты> руб., в остальной части требования оставлены без изменения.

Определением Северского районного суда <адрес> от 30.10.2024г. принят к производству увеличенный размер исковых требований в части взыскания неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты> руб., в остальной части требования оставлены без изменения.

Определением Северского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. принят к производству увеличенный размер исковых требований в части взыскания неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты> руб., в остальной части требования оставлены без изменения.

В ходе судебного заседания, ДД.ММ.ГГГГ., уточнены исковые требования истца в части неустойки, просит взыскать с ответчика неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты> руб. В остальной части, исковые требования оставлены без изменения.

<адрес> суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. приняты встречные исковые требования ФИО1 к НАО «Печатный двор Кубани» о зачете в стоимость арендных платежей стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в сумме <данные изъяты> руб.

В обоснование встречного искового заявления ФИО1 ссылается на то, что в период аренды недвижимого имущества, заключенного между сторонами, по устному соглашению с арендодателем, ФИО1 произвел в арендованных помещениях ремонтные работы, являющиеся неотделимыми улучшениями, и в связи с невозможностью их возврата по окончанию аренды со ссылкой на ст.1102 ГК РФ (неосновательное обогащение), ст. 616 ГК РФ (обязанности сторон по содержанию арендованного имущества) просит зачесть в стоимость арендованных платежей стоимость произведенных им неотделимых улучшений в размере <данные изъяты> руб., согласно экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ. по определению рыночной стоимости улучшения объекта, расположенного по адресу: <адрес>. ФИО1 указал, что в арендованном помещении, отсутствовала электропроводка, со стен отваливалась штукатурка, полы частично без покрытия (только бетон). В таких условиях осуществлять торговую деятельность, использовать помещение в качестве складского, не представлялось возможным.

ДД.ММ.ГГГГ. арендованное ФИО1 нежилое помещение было передано НАО «Печатный двор Кубани» по акту приема-передачи, в котором было отражено, что арендованное помещение возвращено арендодателю не в том состоянии, в котором было получено, а с вложениями, повышающими его качественные характеристики. ФИО1 указал, что переданный объект аренды не мог быть использовал им по прямому назначению без проведения капитального ремонта. ФИО1 неоднократно обращался к ответчику с просьбой зачесть в счет арендных платежей стоимость произведенного ремонта, однако ответчик уклоняется от обязательства зачесть стоимость ремонта в счет арендных платежей и потребовал от ФИО1 оплатить аренду помещений либо освободить их.

Представитель истца по первоначальному иску и ответчик по встречному иску НАО «Печатный двор Кубани» по доверенности Г.Г.В. в судебном заседании поддержала уточненные исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате по договору аренды в размере <данные изъяты> руб., задолженности по коммунальным услугам в размере <данные изъяты> руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб., в части взыскания неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты> руб., которые просит взыскать с ответчика ФИО1 в пользу НАО «Печатный двор Кубани».

В удовлетворении встречных исковых требований просит ФИО1 отказать по доводам, изложенных в отзыве на встречное исковое заявление, ссылаясь на то, что между истцом и ответчиком отсутствуют какие-либо письменные, в том числе, в виде согласования неотделимых улучшений (п.8.3 договора), договоренности о проведении в арендуемых ответчиком помещениях ремонтных работ, производстве неотделимых улучшений. Ответчик не обращался к истцу за получением согласия на проведение ремонтных работ, производство неотделимых улучшений арендуемых помещений (п.3.4.5 договора) и не производил их в нарушение своих обязательств по производству капитального ремонта в силу 3.4.4 договора. Каких-либо иных доказательств обратного ответчиком не представлено.

Истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску ФИО1 и его представитель П.М.А. в судебном заседании пояснили, что исковые требования в части задолженности по коммунальным услугам незаконны и не подлежат удовлетворению, так как коммунальные услуги (газ, вода и канализация) не предоставлялись, удовлетворение требований истца в данной части приведет к неосновательному обогащению истца. В части требований истца о взыскании пени по настоящее время также не подлежат удовлетворению, по тем основаниям, что ДД.ММ.ГГГГ. истец обращался с аналогичными требованиями в Северский районный суд, НАО «Печатный двор Кубани» не явилось в судебное заседание, и по этой причине суд оставил иск без рассмотрения. НАО «Печатный двор Кубани» не обратилось в суд об отмене определения суда об оставлении иска без рассмотрения, а обратилось с аналогичным иском, тем самым злоупотребив своим правом, и пытается недобросовестно обогатиться. Задолженность по арендной плате ФИО1 признает в размере <данные изъяты> руб., которая была по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ., увеличение требований на <данные изъяты> руб., с <данные изъяты> руб. до <данные изъяты> руб. необоснованно и незаконно.

Допрошенные в судебном заседании свидетели К.К.В., Р.А.М. суду пояснили, что ФИО1 знают с осени ДД.ММ.ГГГГ., он работал рядом с ними. Подтвердили факт того, что в арендованном помещении, которое было в аренде у ФИО1 в <адрес> не было отопления, воды, электроэнергии, канализации.

Суд, выслушав стороны по делу, их представителей, допросив свидетелей, исследовав материалы гражданского дела №, в том числе экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ., выполненного экспертом члена союза «Межрайонного объединения судебных экспертов» Б.О.Н., исследовав и оценив, собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании, имеющихся в деле доказательств, согласно ст.ст. 12, 55, 56, 59, 60, 67 ГПК РФ, установив юридически значимые обстоятельства по делу приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В судебном заседании установлено, что НАО «Печатный двор Кубани» принадлежит на праве собственности нежилое здание – склад с пристройкой, площадью <данные изъяты> кв.м., Литер: З, з, по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданное Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ. между НАО «Печатный двор Кубани» (арендодатель) и ФИО1(арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества № (далее договор), между сторонами был подписан акт приема-передачи арендованного имущества.

В соответствии с п.1.1. договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество – нежилые помещения № расположенные по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м.; цель использования арендованного имущества – под торгово-складские помещения.

В силу п.п.2.1,2.2. договора, договор заключен на неопределенный срок, вступает в силу со дня его подписания сторонами, при этом дата подписания договора соответствует дате заключения договора.

ФИО1 в адрес НАО «Печатный двор Кубани» было направлено уведомление о расторжении договора аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ. датированное ДД.ММ.ГГГГ. со ссылкой на п.3.4.8 договора, в котором указал, что с апреля ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 не использует арендованное имущество, арендованные помещения пустуют и не используются, в связи с чем предлагал подписать соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с уведомлением арендатора от ДД.ММ.ГГГГ., вынесено ДД.ММ.ГГГГ. соглашение о прекращении договора аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ. с ДД.ММ.ГГГГ.

В п.3 данного соглашения указано, что на момент прекращения договора, задолженность арендатора по договору составляет <данные изъяты> руб., в том числе: задолженность по арендной плате -<данные изъяты> руб., задолженность по коммунальным платежам – <данные изъяты> руб.

В соответствии с п.п.4.1, 4.2. договора, арендная плата по договору составляет <данные изъяты> руб., в том числе НДС 20% в месяц. Арендатор обязуется оплачивать арендную плату в порядке 100% предоплаты, до 15 числа текущего месяца.

В силу п.4.9 договора (в редакции дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ. к договору), арендатор обязуется оплачивать стоимость потребленных коммунальных услуг в течение 5 календарных дней, согласно выставленным арендаторам счетам.

Таким образом, при подписании договора аренды недвижимого имущества стороны согласовали условие о размере арендной платы, способе расчета и сроке оплаты аренды недвижимого имущества.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. у ответчика перед истцом образовалась задолженность по договору в размере <данные изъяты> руб., в том числе: по арендной плате - <данные изъяты> руб., по коммунальным услугам - <данные изъяты> руб.

В нарушении условий заключенного договора и норм действующего законодательства ответчик до настоящего времени надлежащим образом свою обязанность по оплате соответствующей суммы арендной платы и коммунальным услугам не исполнил, обратного ответчиком не предоставлено.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как указано в статьях 309 и 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч.1 ст.329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

На основании ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

За неисполнение обязательства, предусмотренного п.4.2 договора, арендатор обязан уплатить пени в размере 0,1 % от просроченной суммы, за каждый день просрочки (п.5.2.1 договора).

За период просрочки оплаты арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. пеня составила <данные изъяты> руб.

Расчет задолженности, с учетом увеличения размера исковых требований, представленный истцом, судом проверен, признан обоснованным, арифметически верным и соответствующим условиям договора. Ответчиком какие-либо допустимые доказательства надлежащего исполнения условий договора в части погашения задолженности, опровергающие доводы истца, суду не представлены, в то время как в соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

С учетом установленных фактических обстоятельств по делу, представленных и исследованных в судебном заседании доказательств, требования истца НАО «Печатный двор Кубани» о взыскании с ФИО1 задолженности по арендной плате по договору аренды в размере <данные изъяты> руб., задолженности по коммунальным услугам в размере <данные изъяты> руб., пени в размере <данные изъяты> руб., суд находит законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

К доводам ответчика ФИО1 о частичном признании иска, суд относится критически, не принимает их во внимание, поскольку они опровергаются материалами дела.

Также, является обоснованным и подлежит удовлетворению требование истца о взыскании понесенных судебных расходов по уплате государственной пошлины при подаче искового заявления в размере <данные изъяты> руб., что подтверждается документально.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО1 к непубличному акционерному обществу «Печатный двор Кубани» о зачете в арендные платежи стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения, суд считает необходимым отказать, по следующим основаниям.

Так, во встречном исковом заявлении ФИО1 ссылается на то, что в период аренды недвижимого имущества по договору аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ. по устному соглашению с арендодателем, то есть НАО «Печатный двор Кубани» произвел в арендованных помещениях ремонтные работы, являющиеся неотделимыми улучшениями, и в связи с невозможностью их возврата по окончанию аренды со ссылкой на ст.1102 ГК РФ (неосновательное обогащение), ст. 616 ГК РФ (обязанности сторон по содержанию арендованного имущества) просит зачесть в стоимость арендованных платежей стоимость произведенных им неотделимых улучшений в размере <данные изъяты> руб. в качестве доказательства по встречному иску ссылается на экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ. по определению рыночной стоимости улучшения объекта, расположенного по адресу: <адрес>, выполненного ИП Б.О.Н. на вышеуказанную суммы.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу п.1 ст.11102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Согласно п.2 ст.623 ГК РФ, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пунктом 3 той же статьи устанавливает, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с ч.1 ст.616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с п.п.3.4.4., 3.4.5,8.2,8.3 договора аренды арендатор обязуется своевременно производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендованного имущества; не производить ремонт и реконструкцию арендованного имущества без письменного согласия арендодателя; расходы арендатора на текущий, капитальный ремонт не являются основанием для снижения арендной платы; стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором с согласия арендодателя, а также расходы, произведенные при осуществлении текущего и капитального ремонта и реконструкции арендованного имущества, после прекращения договора возмещению арендатору не подлежат.

Между НАО «Печатный двор Кубани» и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ. был заключен договор аренды недвижимого имущества №

Как следует из материалов дела, между НАО «Печатный двор Кубани» и ФИО1 отсутствуют какие-либо письменные, в том числе, в виде согласования неотделимых улучшений (п.8.3 договора), договоренности о проведении в арендуемых ответчиком помещениях ремонтных работ, производстве неотделимых улучшений.

ФИО1 не обращался к НАО «Печатный двор Кубани» за получением согласия на проведение ремонтных работ, производство неотделимых улучшений арендуемых помещений (п.3.4.5 договора) и не производил их в нарушение своих обязательств по производству капитального ремонта в силу 3.4.4 договора.

Каких-либо иных доказательств обратного ответчиком не представлено, в связи с чем в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к НАО «Печатный двор Кубани» о зачете в арендные платежи стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения, необходимо отказать.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Таким образом, с ответчика ФИО1 подлежит взысканию уплаченная истцом государственная пошлина в размере <данные изъяты> руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования непубличного акционерного общества «Печатный двор Кубани» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды – удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина РФ №) в пользу непубличного акционерного общества «Печатный двор Кубани» (ОГРН: № ИНН: №) задолженность по арендной плате по договору аренды в размере <данные изъяты> рублей, задолженность по коммунальным услугам в размере <данные изъяты>36 рублей, неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты> рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к непубличному акционерному обществу «Печатный двор Кубани» о зачете в арендные платежи стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд путём подачи апелляционной жалобы через Северский районный суд Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено

25 февраля 2025 года.

Председательствующий: