УИД: 59RS0004-01-2022-004122-13
Дело № 2-3310/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
28 июля 2022 года г. Пермь
Ленинский районный суд г. Перми в составе:
председательствующего судьи Милашевич О.В.,
при секретаре судебного заседания Подрядчиковой Л.В.,
с участием представителя истца ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску ФИО2 к муниципальному образованию город Пермь в лице администрации г. Перми о взыскании выкупной цены за нежилое помещение, судебных расходов,
установил:
ФИО2 обратился в суд с иском к администрации г. Перми, в котором просил взыскать возмещение за нежилое помещение общей площадью 95,2 кв.м., расположенное по адресу: учетом доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом и убытки.
В обоснование требований указал, что является собственником указанного нежилого помещения на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Нежилое помещение расположено в здании многоквартирного жилого дома, признанного в 2016 году в установленном законом порядке аварийным и подлежащим сносу. Дом включен в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Пермского края на 2019-2025 годы, утвержденную Постановлением Правительства Пермского края от 29.03.2019 № 227-п. Расселение дома началось ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время расселено несколько квартир. Во внесудебном порядке истцу было отказано в выплате возмещения со ссылкой на то, что положениями ст.32 ЖК РФ не предусмотрена процедура изъятия нежилых помещений, расположенных в жилом аварийном доме. Учитывая, что фактически процедура, предусмотренная ст.32 ЖК РФ, органами местного самоуправления выполнена, имеются распоряжения об изъятии жилых помещений в многоквартирном доме, что свидетельствует о признании со стороны органов местного самоуправления необходимости сноса аварийного дома, что влечет невозможность использования истцом своего нежилого помещения, полагает, что имеются правовые основания для взыскания в пользу истца выкупной стоимости с ответчика. Для определения размера возмещения истец обратился к ЧПО ФИО3 Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость нежилого помещения с учетом доли в праве общей долевой собственности на земельный участок составляет 6 233 000 рублей, убытки в размере 470 000 рублей, всего 6 703 000 рублей.
В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования в полном объеме, дополнительно пояснила, что в доме осталось пять не расселенных квартир и два нежилых помещения, одно из которых принадлежит истцу. В нежилом помещении, принадлежащем истцу, располагается продовольственный магазин, данное помещение сдано истцом в аренду ИП ФИО4, магазин в настоящее время работает.
Представитель администрации г. Перми и Управления жилищных отношений администрации города Перми ФИО5 направила в суд заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, в письменном отзыве на исковое заявление возражает против удовлетворения исковых требований в части размера стоимости возмещения за изымаемое нежилое помещение. Указывает, что в связи с отсутствием правового регулирования изъятие нежилого помещения не производилось. На основании ч.8.2 ст.32 ЖК РФ считает, что выкупная стоимость за изымаемое нежилое помещение не должна превышать сумму в размере 4 950 000 рублей, уплаченную по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Возражает против включения в стоимость возмещения убытков упущенную выгоду, поскольку договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ заключен после признания дома аварийным и подлежащим сносу, о чем собственник был своевременно уведомлен.
Суд, выслушав представителя истца, изучив материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в части.
В судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 приобрел право собственности на нежилое помещение общей площадью 95,2 кв.м., расположенное по адресу: по цене 4 950 000 рублей (л.д. 6-8).
Межведомственной комиссией при администрации Орджоникидзевского района г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ принято заключение о выявлении оснований для признания многоквартирного дома № 26 по улице Александра Щербакова г. Перми аварийным и подлежащим сносу.
Из заключения о техническом состоянии конструкций жилого дома, расположенного по адресу: , выполненного ООО «ПК «Каллистрат» в 2016 году, следует, что дом 1954 года постройки, на момент обследования в квартиру № нет доступа, ведутся строительные работы. Сделан вывод о том, что многоквартирный жилой дом не соответствует строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам. Конструктивные и другие характеристики частей многоквартирного жилого дома не соответствуют требованиям надежности и безопасности частей здания и объекта в целом, создают угрозу жизни и здоровью граждан. В помещениях данного жилого дома проживание опасно, дом не пригоден для постоянного проживания и не может эксплуатироваться, в связи с чем имеются основания признать жилые помещения данного дома непригодными для проживания, признать жилой дом аварийным и подлежащим сносу.
Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ №СЭД-11-01-04-330 многоквартирный дом, расположенный по адресу: , признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам указано на необходимость освободить жилые помещения и снести аварийный дом в течение 6 месяцев с даты получения уведомления, срок отселения граждан предусмотрен до ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ начальником Управления жилищных отношений администрации г. Перми принято распоряжение № об изъятии для муниципальных нужд земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу, в том числе изъят земельный участок по .
Из представленного представителем истца договора об изъятии жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между муниципальным образованием «Город Пермь» и ФИО6 следует, что ДД.ММ.ГГГГ начальником Управления жилищных отношений администрации г. Перми принято распоряжение № «Об изъятии жилого помещения по Орджоникидзевского района г. Перми».
Многоквартирный жилой дом включен Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Пермского края на 2019-2024 годы.
Из пояснительной записки к распоряжению о внесении изменений в Распоряжение начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми от 14.12.2016 №СЭД-11-01-04-330 следует, что многоквартирный жилой дом включен в муниципальную адресную программу по переселению граждан города Перми из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы, утвержденную постановлением администрации города Перми от 31.05.2019 № 238.
Истцом в подтверждение размера возмещения за жилое помещение представлен Отчет частнопрактикующего оценщика ФИО3 № от ДД.ММ.ГГГГ (дата оценки ДД.ММ.ГГГГ), которым определена рыночная стоимость нежилого помещения площадью 95,2 кв.м. по адресу: , а также величины убытков, причиненных собственнику изъятием объекта недвижимости, в размере 6 703 000 рублей (л.д. 20-108).
Установив вышеприведенные обстоятельства по делу, суд руководствуется следующими нормами права, регулирующими спорные правоотношения.
Реализация прав собственников нежилых помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах, признанных в установленном законом порядке аварийными и подлежащими сносу, специальными нормами права не урегулированы. Вместе с тем, такой порядок предусмотрен в отношении собственников жилых помещений, который установлен положениями ст. 32 Жилищного кодекса РФ. Суд считает, что данный порядок также применим и в части разрешения возникших правоотношений по настоящему делу.
В силу ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).
Согласно ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и под-лежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
Положениями ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (в редакции, действовавшей на дату признания многоквартирного дома аварийным).
Вместе с тем, земельный участок под многоквартирным домом также является общим имуществом всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Из ч. 9 ст. 32 Жилищного кодекса РФ следует, что если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.
Согласно разъяснениям, имеющимся в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении жилищного кодекса Российской Федерации» судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного кодекса РФ. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
На основании вышеприведенных положений жилищного законодательства Российской Федерации суд приходит к выводу, что при признании многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу, изъятию подлежат не только жилые помещения, но и нежилые помещения, поскольку их самостоятельное использование в данном случае становится невозможным, и в данном случае положения ст. 32 Жилищного кодекса РФ подлежат применению к возникшим спорным правоотношениям.
Принимая во внимание, что на день рассмотрения дела земельный участок под многоквартирным домом изъят, дом включен в адресную региональную программу по расселению аварийного жилищного фонда на территории Пермского края на 2019-2024 годы, в муниципальную адресную программу по переселению граждан города Перми из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы, в отношении дома принято распоряжение о признании аварийным и подлежащим сносу в 2016 году, техническое состояние конструкций дома не соответствуют требованиям надежности и безопасности частей здания и объекта в целом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, при том, что в нежилом помещении истца функционирует продовольственный магазин, тот факт, что принято распоряжение об изъятии жилых помещений в аварийном доме, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания в пользу истца с администрации г. Перми возмещения за нежилое помещение.
При определении размера возмещения суд исходит и следующего.
Федеральным законом от 27.12.2019 № 473-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда" статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации дополнена частью 8.2, согласно которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 названной статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 данной статьи в отношении таких граждан не применяются.
Приведенная правовая норма вступила в силу со дня официального опубликования указанного федерального закона, то есть с ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с частью 1 статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", часть 1 статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации закрепляет общеправовой принцип действия законодательства во времени: акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.
Исходя из изложенного, учитывая, что нежилое помещение приобретено истцом на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, то есть после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (ДД.ММ.ГГГГ), соответственно, ФИО2 имеет право на выплату возмещения за изымаемое нежилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 статьи 32 ЖК РФ, размер которого не может превышать стоимость приобретения им такого нежилого помещения по цене возмездной сделке, то есть 4 950 000 рублей.
Таким образом, с администрации города Перми в пользу ФИО2 подлежит взысканию возмещение за нежилое помещение общей площадью 95,2 кв.м., расположенное по адресу: , этаж №, кадастровый №, с учетом доли в праве долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом, в размере 4 950 000 рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований о возмещении за нежилое помещение, убытков следует отказать.
Поскольку решением суда фактически производится изъятие нежилого помещения, после выплаты возмещения решение суда является основанием для прекращения права собственности истца на нежилое помещение и доли в праве на земельный участок под многоквартирным домом пропорционально площади нежилого помещения и возникновения права муниципальной собственности, внесения соответствующих записей в ЕГРН.
Суд, руководствуясь положениями ст.ст. 194-199 ГПК РФ,
решил:
Исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.
Взыскать с администрации г. Перми в пользу ФИО2, , возмещение в размере 4 950 000 руб. за изымаемое нежилое помещение, общей площадью 95,2 кв.м., расположенное по адресу: , этаж №, кадастровый №, с учетом доли в праве долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом.
В удовлетворении остальной части исковых требований о возмещении за нежилое помещение, убытков отказать.
Решение суда после выплаты выкупной цены является основанием для прекращения права собственности ФИО2 на нежилое помещение, общей площадью 95,2 кв.м., расположенное по адресу: , этаж 1, кадастровый №, доли в праве на земельный участок под многоквартирным домом пропорционально площади нежилого помещения, и возникновения права муниципальной собственности, для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
На решение суда в течение месяца может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми.
Председательствующий. подпись О.В. Милашевич
Копия верна.
Судья О.В. Милашевич
Мотивированное решение изготовлено 04.08.2022
Председательствующий О.В. Милашевич