Дело № 2-2453/2025 (УИД 53RS0022-01-2025-000763-22)
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
30 апреля 2025 года Великий Новгород
Новгородский районный суд Новгородской области в составе:
председательствующего судьи Шибанова К.Б.,
при секретаре Эйхнер С.В.,
с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, ответчика ФИО3, представителя ответчика ФИО3 – ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 ФИО9 к ФИО5 ФИО10 о расторжении договора купли-продажи, признании права собственности на жилое и нежилое помещения,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о расторжении заключенного сторонами ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, прекращении права собственности ФИО3 на данные объекты недвижимого имущества и признании права собственности на них за ФИО1
Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи спорных жилого и нежилого помещений, в соответствии с п. 3 которого указанные объекты продаются ФИО1 по цене 5 100 000 руб. Пунктом 3 данного договора определено, что оплата производится при его подписании. Истец надлежащим образом исполнил обязательства, предусмотренные договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, передав вышеназванные жилое и нежилое помещения ответчику. ДД.ММ.ГГГГ осуществлена государственная регистрация права собственности покупателя ФИО3 на данные объекты недвижимого имущества. Вместе с тем обязательство по оплате цены приобретенного имущества ответчиком до настоящего времени не исполнено. Допущенное ФИО3 нарушение условий договора купли-продажи является существенным и служит основанием для его расторжения.
Истец ФИО1, представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Новгородской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. Суд, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.
Представитель истца ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала по мотивам и основаниям, приведенным в исковом заявлении.
Ответчик ФИО3 и её представитель ФИО4 в судебном заседании иск не признали, сославшись в объяснениях на доводы и обстоятельства, изложенные в письменном отзыве на исковое заявление, приобщенном к материалам дела.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу п. 1 ст. 555 названного Кодекса договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства (абз. 2 п. 4 ст. 453 ГК РФ).
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 декабря 2017 г., и разъяснениям, приведенным в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи. В этой связи регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст. 1102, 1104 ГК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 названного Кодекса.
Имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре (п. 1 ст. 11104 ГК РФ).
Как видно из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) в простой письменной форме был заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО1 принял на себя обязательство передать в собственность ФИО3 жилое помещение с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес> (далее также – квартира), нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> (далее также – нежилое помещение), а ФИО3, в свою очередь, обязалась принять указанные объекты недвижимости и оплатить продавцу их стоимость в размере 5 100 000 руб. (п.п. 1, 3 договора купли-продажи).
В соответствии с п. 4 вышеназванного договора покупатель купил у продавца квартиру и нежилое помещение за 5 100 000 руб., которые покупатель уплачивает продавцу при подписании данного договора. Стороны пришли к соглашению, что залог не возникает.
В день заключения договора купли-продажи квартира и нежилое помещение переданы продавцом ФИО1 покупателю ФИО3, что подтверждается подписанным сторонами передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ
Право собственности ФИО3 на квартиру и нежилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ. При этом государственная регистрация залога (ипотеки), возникающего в силу закона, одновременно с государственной регистрацией перехода к ФИО3 права собственности на спорные объекты недвижимости не осуществлялась.
Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направил ФИО3 письменное предложение расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и возвратить квартиру и нежилое помещение в связи с неисполнением ФИО3 обязательства по оплате вышеназванного имущества.
Отказ ФИО3 от данного предложения послужил основанием для обращения ФИО1 в суд с настоящим исковым заявлением.
Возражая против удовлетворения иска, ответчик ФИО3 и её представитель в судебном заседании сослались на то обстоятельство, что исполнение ответчиком обязательства по оплате цены квартиры и нежилого помещения подтверждается содержанием пункта 4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, условия которого констатируют передачу покупателем продавцу при подписании названного договора денежных средств в сумме 5 100 000 руб.
Суд не может согласиться с данным доводом ответчика ввиду нижеследующего.
Пунктом 1 ст. 486 ГК РФ предусмотрена обязанность покупателя произвести оплату товара непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
В соответствии с п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
В силу положений абз. 2 п. 2 ст. 408 ГК РФ нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательств.
Из изложенного следует, что бремя доказывания факта исполнения обязательства по оплате товара лежит на покупателе. При этом в случае включения сторонами в договор купли-продажи условия, прямо и определенно констатирующего фактическое получение продавцом от покупателя денежных средств в счет цены товара, такое условие приобретает силу расписки, не требующей какого-либо дополнительного документального подтверждения. В этом случае именно продавец обязан опровергнуть действительность и достоверность указанного условия договора, представив доказательства, подтверждающие неполучение им денежных средств от покупателя.
В соответствии с ч. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в ч. 1 ст. 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (ч. 2 ст. 431 ГК РФ).
Пунктом 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.
Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).
Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.
Буквальное содержание пункта 4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, истолкованного судом с учетом приведенных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации по их применению, не позволяет прийти к выводу о том, что содержащимися в нем условиями стороны прямо и определенного констатировали передачу покупателем ФИО3 продавцу ФИО1 денежных средств в сумме 5 100 000 руб. Напротив, рассматриваемыми условиями стороны установили обязанность покупателя уплатить продавцу цену приобретаемого имущества в определенный срок, а именно при подписании договора, что, вопреки доводам ответчика, само по себе не свидетельствует об исполнении покупателем ФИО3 указанной обязанности. При этом в пункте 4 упомянутого договора стороны также отдельно оговорили условие о том, что у продавца не возникает прав залогодержателя в отношении отчуждаемого имущества, тем самым исключив на случай неосуществления расчета применение положений п. 5 ст. 488 ГК РФ, согласно которым, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Таким образом, принимая во внимание отсутствие в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе в его пункте 4, указания на то, что расчет между сторонами фактически осуществлен в полном объеме при подписании данного договора, рассматриваемым условиям не может быть придана сила расписки продавца в получении денежных средств от покупателя.
В этой связи суд также находит несостоятельным довод ответчика и её представителя, согласно которому обращение ФИО1 после совершения сделки в орган государственной регистрации прав с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимого имущества к ФИО1 подтверждает факт исполнения последней обязательства по их оплате, так как указанные (конклюдентные) действия продавца могут свидетельствовать о принятии продавцом предложения покупателя изменить условие договора о сроке оплаты товара (п. 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 05.05.1997 г. N 14), а не о фактическом получении им исполнения по договору.
Применительно к изложенному суд отмечает, что ответчик ФИО3 является близким родственником (родной сестрой) истца ФИО1, из письменных объяснений истца, объяснений ответчика, письменного отзыва на исковое заявление и иных материалов дела следует, что до 2024 года между сторонами сохранялись доверительные отношения, ответчик выдавал истцу доверенность на представление его интересов перед третьими лицами (л.д. 74 - 77), то есть стороны могли полагаться на взаимные устные заверения.
При таком положении, учитывая отсутствие в материалах дела надлежащих (письменных) доказательств исполнения ответчиком обязательства по оплате переданных истцом объектов недвижимого имущества, а равно учитывая, что неисполнение ответчиком данного обязательства является существенным нарушениям условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, суд находит требование ФИО1 о расторжении названного договора обоснованным и подлежащим удовлетворению.
В этой связи также подлежит удовлетворению основанное на положениях ст.ст. 1102, 1104 ГК РФ требование истца о возврате спорного имущества путем прекращения права собственности ФИО3 на квартиру и нежилое помещение и признании права собственности на них за ФИО1
Так как решение суда состоялось в пользу истца, на основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ФИО3 в пользу ФИО1 надлежит взыскать понесенные последним судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 59 700 руб.
Из материалов дела следует, что истцом также были понесены расходы на оплату услуг представителя ФИО2 в размере 10 000 руб.
В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
С учетом категории и сложности дела, а также объема фактически оказанных представителем истца юридических услуг: составление искового заявления, составление и подача в суд заявления о принятии мер по обеспечению иска, участие в судебных заседаниях суда первой инстанции ДД.ММ.ГГГГ, суд признает разумным и обоснованным размер вышеуказанных расходов в сумме 10 000 руб., которую и присуждает к взысканию с ФИО3 в пользу ФИО1
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО5 ФИО9 (СНИЛС №) к ФИО5 ФИО10 (СНИЛС №) - удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 ФИО9 и ФИО5 ФИО10.
Прекратить право собственности ФИО5 ФИО10 на жилое помещение с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес>, и нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>
Признать право собственности ФИО5 ФИО9 на жилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, и нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>
Взыскать с ФИО5 ФИО10 в пользу ФИО5 ФИО9 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 59 700 рублей и на оплату услуг представителя в размере 10 000 рублей.
Решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО5 ФИО10 на жилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, и нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, и государственной регистрации права собственности ФИО5 ФИО9 на вышеуказанные жилое и нежилое помещения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда через Новгородский районный суд Новгородской области в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Председательствующий К.Б. Шибанов
Мотивированное решение составлено 11 июня 2025 года.