РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
07 октября 2022 года адрес
Тверской районный суд адрес
в составе председательствующего судьи Молитвиной Т.А.,
при секретаре фио,
с участием сторон,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительными договоров купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, встречному иску ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о признании добросовестным приобретателем,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с указанным иском к ответчикам, свои исковые требования мотивировала тем, что 20.12.2018 г. между ФИО1 в качестве продавца был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, в качестве покупателя квартиры указан ФИО2 Указанная сделка является мнимой по следующим мотивам. В декабре 2017 года истец заключила с банком «Держава» договор займа на сумму сумма. В качестве обеспечения исполнения обязательства истцом с банком «Держава» был заключен договор залога принадлежащей истцу квартиры, расположенной по адресу: адрес. К декабрю 2018 года у ФИО1 образовалась задолженность по оплате кредита. С лета 2018 года истцу звонили различные люди и предлагали помощь в получении денежных средств для погашения образовавшегося долга. Самостоятельно выступать заемщиком и залогодателем истец не могла, поскольку в связи с просрочками по возврату долга перед банком «Держава» у нее образовалась плохая кредитная история. Истцу было предложено заключить фиктивный договор купли - продажи квартиры с ФИО2 По условиям сделки ФИО2 должен был получить в адрес кредит в сумме сумма, после получения указанной суммы истец должна была погасить свой долг, а взятый ФИО2 кредит в размере сумма ФИО1 должна была выплачивать самостоятельно. В период с января 2019 г. по июнь 2021 года истец выплачивала указанный кредит самостоятельно, вносила и перечисляла денежные средства на банковский кредитный счет ФИО2 По достигнутой договоренности, в случае невозможности уплаты взятого ФИО2 кредита, принадлежащая истцу квартира, титульным собственником которой на момент его получения выступал ФИО2, подлежала продаже по рыночной стоимости (примерно сумма). Часть вырученных от продажи денежных средств истец должна была уплатить в качестве возврата полученных кредитных средств, оставшаяся вырученных от продажи квартиры денежных средств должна была пойти на приобретение для семьи истца квартиры меньшей площади.
В мае 2021 года истец приняла решение продать квартиру по рыночной стоимости сумма и узнала, что ФИО2 в нарушение ранее достигнутых договоренностей, являясь фиктивным титульным собственником квартиры, заключил договор купли продажи с ФИО3
В связи с тем, что договор между истец и ФИО2 является ничтожной сделкой, последний не имел права заключать договор купли - продажи с ФИО3 Таким образом, заключенная между ФИО2 и ФИО3 сделка также является недействительной.
Фактически указанные договоры исполнены не были, квартира из владения истца не выбывала, ответчики ею не пользуются.
ФИО3 предъявлен встречный иск к ФИО1, ФИО2 о признании добросовестным приобретателем.
Истец ФИО1, ее представитель в судебное заседание явились, исковые требования поддержали, против удовлетворения встречного иска возражали.
Представитель ответчика ФИО2 ФИО4 в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований возражал.
Представитель ответчика ФИО3 ФИО5 в судебное заседание явилась, против удовлетворения исковых требований возражала, доводы встречного иска поддержала.
Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему выводу.
Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
При этом требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
В силу в ч. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно ч. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В судебном заседании установлено, что ФИО1 являлась собственником квартиры по адресу: адрес.
20.12.2018 между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи указанной квартиры с использованием кредитных средств.
П. 1.4 договора определено, что цена квартиры составляет сумма, из которых ФИО2 уплачивает сумма за счет личных средств, а сумма – за счет кредитных средств, представленных адрес. Кредитный договор заключен 20.12.2018 на срок 240 месяцев с ежемесячным платежом сумма и обеспечением кредитного обязательства залогом спорной квартиры, рыночная стоимость квартиры определена сумма 20.12.2018 ФИО1 составлена расписка о получении денежных средств в сумме сумма, подлинность своей подписи в данной расписке ФИО1 подтвердила в судебном заседании.
28.12.2018 между ФИО2 и ФИО1 заключен договор аренды квартиры по адресу: адрес на срок до 01.01.2024 с уплатой ежемесячной арендной платы сумма
В период с января 2019 года по июнь 2020 года ФИО1 на счет ФИО2 в адрес ежемесячно вносились денежные средства в сумме сумма, в мае 2021 года перечислены сумма, в июле 2021 года – сумма, в качестве назначения платежа указано – погашение кредита. Также из материалов дела следует, что с банковской карты зятя и мужа истца на счет ФИО2 в счет погашения кредита с октября 2020 года по июль 2021 года ежемесячно переводились различные суммы.
Из материалов дела также следует, что в период с января 2019 года по декабрь 2021 года ФИО1 ежемесячно производилась оплата за коммунальные услуги по указанной квартире, в том числе, потребленную электроэнергию, услуги связи.
В судебном заседании установлено, что ФИО2 стоял на налоговом учете в УФНС России по адрес. Согласно ответу на судебный запрос от 11.04.2022 ФИО2 в 2015 году имел доход сумма, в 2016 году – сумма, в 2017 году - сумма, в 2018 году - сумма
05.08.2021 между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес. Рыночная стоимость квартиры определена сумма Согласно п. 9 договора часть стоимости квартиры сумма уплачена покупателем продавцу до заключения договора, сумма перечисляется ФИО3 на счет ФИО2 в адрес для погашения кредитной задолженности ФИО2 по кредитному договору от 20.12.2018, оставшиеся сумма перечисляются ФИО3 на другой счет ФИО2 Указанные денежные средства были перечислены ФИО3 ФИО2 в полном объеме, что подтверждается представленными платежными документами, обременение в виде ипотеки погашено.
06.09.2021 между ФИО2 и ФИО3 составлен акт приема-передачи квартиры по адресу: адрес и ключей.
17.02.2022 следователем СО ОМВД России по адрес возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, 02.03.2022 ФИО1 признана потерпевшей по уголовному делу. Согласно постановлению о признании потерпевшей из материалов уголовного дела следует, что неустановленные лица, имея умысел на приобретение права на чужое имущество путем обмана в особо крупном размере, повлекшее лишение ФИО1 права на квартиру по адресу: адрес, с этой целью заключили с последней договор купли-продажи указанной квартиры с использованием кредитных средств, согласно которому ФИО1 передала принадлежащую ей квартиру стоимостью сумма, однако взятые на себя обязательства не исполнили, денежные средства ей не передали, причинив тем самым ущерб на сумму сумма
Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Согласно ч. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, мнимая сделка - сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Данная норма применяется в том случае, если стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать исполнения, при заключении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении.
Для признания сделки мнимой суд должен установить, что ее стороны не намеревались создать соответствующие ей правовые последствия, сделку фактически не исполняли и исполнять не желали, и правовые последствия, предусмотренные заключенной сделкой, не возникли. В подтверждение мнимости сделки заинтересованной стороне необходимо представить суду доказательства, которые бы подтверждали отсутствие направленности подлинной воли сторон при совершении оспариваемой сделки на создание правовых последствий, присущих данному виду сделки.
В соответствии с п. п. 78, 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно ч.ч. 2-4 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.
Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.
Как установлено ч.ч.1, 2 ст.167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствий недействительности сделки не предусмотрены законом.
В судебном заседании истец также пояснила, что ключи от квартиры она никому не передавала и доступ посторонних лиц в квартиру невозможен, намерений о реальной передаче квартиры ФИО2 она не имела, фактически квартира из ее владения не выбывала, ФИО1 продолжает нести расходы по содержанию квартиры. С ФИО2 истец договор заключила с целью погашения долга и избежания обращения взыскания на заложенную квартиру. В качестве стоимости квартиры в договоре было указано сумма. ФИО2 получил под залог квартиры кредит в размере сумма. Указанная сумма была разделена на две части. Первая часть в сумме сумма, во вторую ячейку была заложена сумма в размере сумма. После получения денежных средств из банковских ячеек, сумму в размере сумма истец отдала лицу, перед которым у нее имелась задолженность. Часть от суммы сумма, находившейся во второй ячейке, в размере сумма она отдала в качестве вознаграждения лицу, организовавшему заключение договора с ФИО2, также истец оплатила за услуги нотариуса и за страхование ФИО2 при заключении кредитного договора. Кроме того, в договоре купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, было указано, что сумму в размере сумма ФИО2 передает ФИО1 из личных денежных средств, однако указанная сумма фактически не была передана. Сторонами была достигнута договоренность, что ФИО1 выплачивает кредит за ФИО2, уплачивает ему вознаграждение, после чего квартира возвращается в ее собственность.
В судебном заседании 15.04.2022 по ходатайству истца был допрошен свидетель фио, который пояснил, что является риелтором, в первой половине 2021 года к свидетелю обратилась истец, чтобы найти покупателя для квартиры. Свидетель размещал объявление, искал покупателя. До поиска покупателя свидетель встретился с истцом и ФИО2 обсудить важные моменты относительно продажи квартиры. В период общения перед продажей ФИО2 понимал, что он не является собственником квартиры, квартиру покупателю показывала именно истец, а не ФИО2 Был разговор во время первой встречи о том, что временно квартира была переоформлена на ФИО2, позиция ФИО2 состояла в том, чтобы держать его в курсе событий по продаже квартиры, но он понимал, что реальный собственник квартиры - истец. Был найден покупатель, который предложили внести аванс с условием заключения предварительного договора купли-продажи. Квартира была на тот момент заложена в банке. Собственник должен были погасить долг, снять обременение, после чего выйти на финальную стадию продажи. Покупателя это устраивало, но была просьба, чтобы все прописанные лица были сняты с регистрации в квартире. После того, как все были сняты с учета, поступила информация от риэлтора о том, что покупатель передумал покупатель квартиру, свидетель выставил заново квартиру на продажу, после чего ему позвонила фио и сказала, что собственник у квартиры уже другое лицо.
Суд доверяет показаниям указанного свидетеля, поскольку они согласуются с иными материалами дела.
В судебном заседании по ходатайству ответчика была допрошена свидетель фио, которая пояснила, что в июле 2021 года она заключила договор с ФИО3 на поиск квартиры в адрес. Свидетель предлагала несколько вариантов, которые подходили по характеристикам, заявленным клиентом, просматривала сама объекты недвижимости, делала фотоотчеты для ФИО3 Он основывался на площади квартиры, местоположении. ФИО2 выступал продавцом спорной квартиры, стоимость квартиры согласовывалась с ним, после чего акт осмотра был зафиксирован с ФИО3 В квартире на момент осмотра находилась женщина, фамилию арендатора квартиры риеэлтор не уточняла.
Суд доверяет показаниям указанного свидетеля, однако учитывает, что показания указанного свидетеля доводы истца не опровергают, равно как и не подтверждают доводы встречного иска.
В соответствии со ст. 302 ГК РФ - если имущество возмездно приобретено улица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
П. 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусматривает, что по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
Оценив совокупности представленные доказательства в их взаимосвязи, суд приходит к выводу о наличии законных оснований для признания договора купли-продажи от 20.12.2018 мнимой сделкой и применении последствий их недействительности, поскольку стороны не намеревались создать соответствующие ей правовые последствия, сделку фактически не исполняли, и правовые последствия, предусмотренные заключенной сделкой, не возникли, доказательств реальной возможности исполнения ФИО2 обязанности по оплате квартиры ФИО1 с учетом сведений о его явно недостаточном для приобретения недвижимости доходе, не представлено.
В связи с тем, что договор между фио и ФИО2 является ничтожной сделкой, последний не имел права заключать договор купли - продажи с ФИО3 Таким образом, заключенная между ФИО2 и ФИО3 сделка также является недействительной.
Одновременно суд не находит оснований для признания ФИО3 добросовестным приобретателем квартиры в силу следующего.
Из совокупности собранных по делу доказательств следует, что при заключении договора с ФИО2 ФИО3 не принял необходимых мер по проверке правового статуса квартиры, расположенной по адресу: адрес. Он ни разу не осмотрел данное жилое помещение, не ознакомился со сведениями о проживающих в квартире лицах и не выяснил, кто несет бремя содержания квартиры. Несмотря на то, что истец с семьей постоянно проживают в указанной квартире, ФИО3 до заключения договора с ФИО2 не общался с ними и не пытался получить информацию о правовых основаниях, на которых они занимают жилое помещение, не выяснил, по каким причинам ФИО2 квартира приобретена по цене существенно ниже рыночной. Представленные ответчиком со встречным иском фотографии спорной квартиры, якобы свидетельствующие о принятии им мер к проверке чистоты сделки, сделаны самим истцом, что ответчиками в судебном заседании должным образом не опровергнуто.
Согласно представленным ФИО3 в качестве приложений к встречному иску документам (трудовой договор; выписка из ЕГРЮЛ в отношении ООО «Аркобалено»), он является специалистом в области сделок с недвижимостью и руководит организацией, осуществляющей деятельность агентств недвижимости и управление недвижимым имуществом. Таким образом, ФИО3, имея соответствующие профессиональные навыки, обладал возможностью с разумной осмотрительностью проверить правовой статус квартиры, расположенной по адресу: адрес, перед заключением сделки с ФИО2 Однако вопреки требованиям законодательства пренебрег принципом добросовестности при заключении указанной сделки.
Сам по себе факт оплаты стоимости квартиры с бесспорностью о добросовестности ФИО3 не свидетельствуют.
Более того, из представленных истцом сведений из сети Интернет следует, что в общем доступе размещены судебные акты с участием ФИО2, вынесенные по аналогичным делам.
Показания свидетеля фио доводов ФИО3 не подтверждают, более того, свидетельствуют о том, что он лично квартиру не осматривал, что в совокупности с иными доказательствами не может свидетельствовать о принятии им достаточного количества мер для выяснения всех юридически значимых обстоятельств.
Доводы ответчика о пропуске срока исковой давности судом отклоняются, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Оснований для применения срока исковой давности, заявленного ответчиком, не имеется, поскольку исходя из положений ст. 170 ГК РФ мнимая сделка является ничтожной, следовательно, срок исковой давности по данному спору составляет три года.
Поскольку первая из оспариваемых сделок была заключена 20.12.2018, а с настоящими требованиями истец обратилась в суд 08.10.2021, срок исковой давности по требованиям истца на день подачи иска не истек.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительными договоров купли-продажи, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес от 20 декабря 2018 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес от 05 августа 2021 года, заключенный между ФИО2 и ФИО3.
Применить последствия недействительности сделок, прекратить право собственности ФИО3 на квартиру по адресу: адрес и возвратить указанную квартиру в собственность ФИО1.
Решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации права собственности ФИО3 на квартиру по адресу: адрес и внесения записи о праве собственности ФИО1 на указанное имущество.
В удовлетворении иска ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о признании добросовестным приобретателем – отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Апелляционная жалоба подается через Тверской районный суд адрес.
Судья фио