/Гражданское дело №...

54RS0№...-30

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 октября 2025 г. г. Новосибирск

Новосибирский районный суд Новосибирской области в составе судьи Широковой Е.А., при секретаре Верхотуровой К.М.,

с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Мечта» к ФИО о взыскании задолженности по договору аренды,

установил:

Представитель ООО «Мечта» обратился с настоящим иском в суд. В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Мечта» и ФИО заключен договор аренды №..., подписан акт приема-передачи. ДД.ММ.ГГГГ от ответчика поступило заявление о расторжении договора аренды №... от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п.5.1 договора арендатор обязуется не расторгать настоящий договор в течение 11 месяцев. В случае расторжения и/или освобождения арендуемого помещения арендатором по любым причинам ранее указанного срока, он обязан уплатить арендодателю штраф в размере суммарной арендной платы за период с момента расторжения и/или освобождения помещения до истечения 11 месячного срока аренды. Размер компенсации составляет 5900/30,4 дн (среднее количество дней в месяце)х301 дн (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ)=58417 руб. Ответчиком при заключении договора была уплачена денежная сумма в размере 5900 руб. за первый месяц аренды и 5900 руб. за последний месяц аренды. Следовательно, ответчиком оплачена сумма арендной платы в размере 5900 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а также сумма арендной платы в сумме 951,61 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (5900/31х5). Оставшиеся денежные средства в размере 5900+5900-5900-951,61=4948,39 руб. подлежат зачету в счет оплаты штрафа за досрочное расторжение договора. С ответчика подлежит взысканию штраф в размере 58471-4948,39=53522,61 руб. Пунктом ДД.ММ.ГГГГ договора предусмотрено, что в случае подачи арендатором письма о намерении расторгнуть настоящий договор как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном расторжении, арендатор обязан оплатить арендодателю авансом все рассчитанные арендодателем на дату освобождения имущества суммы в течение трех календарных дней с момента подачи письма о расторжении. За просрочку платежей арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки (п.4.1 договора). Исходя из изложенного, за ответчиком числится пеня от суммы задолженности 53522,61 руб., начиная с ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ 11774 руб. Просит взыскать с ФИО задолженность по договору аренды №... от ДД.ММ.ГГГГ в размере 65296, 61 руб., пени в размере 1% от суммы задолженности 53522,61 руб. за каждый день просрочки, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день исполнения обязательства, расходы по оплате государственной пошлины.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержал по заявленным основаниям, просил удовлетворить. Дополнительно пояснил, что ГК РФ не предусматривает односторонний отказ от исполнения договора. Со стороны ответчика имеется недобросовестность. Ответчиком было подано заявление о расторжении договора ДД.ММ.ГГГГ с этой даты, в то время как с таким заявлением следует обращаться не менее чем за два месяца. Помещение имеет небольшую площадь, его сложно сдать, небольшую арендную плату. Снимают помещение в аренду мелкие предприниматели, не имеющее высокого и стабильного дохода, часто истец вынужден своими силами вывозить имущество арендаторов, которые расторгли договор, во избежание таких ситуаций в договоре предусмотрены штрафные санкции – это компенсация арендодателя за понесенные им убытки. Оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ не имеется.

Ответчик ФИО в судебном заседании исковые требования не признал. Пояснил, что он решил организовать бизнес, ему было необходимо зарегистрировать юридическое лицо, для присвоения юридического адреса и регистрации юридического лица ему было необходимо помещение. Он посмотрел объявления, данное помещение предлагалось в аренду по самой низкой цене, что его устроило. Он заключил договор аренды, подписал акт приема-передачи. Деятельность, которой он планировал заниматься, не состоялась, у него был утрачен интерес к дальнейшей аренде помещения. Он обратился с заявлением о расторжении договора. Считает, что договор аренды содержал кабальные условия. Он был вынужден его заключить, так как ему срочно нужно было помещения, данный офис был единственный на рынке по такой низкой цене. С иском о признании договора недействительной сделкой не обращался. В последующем он предлагал истцу в досудебном порядке оплатить задолженность в размере 20000 руб., но тот отказался и обратился с настоящим иском в суд. Представил письменные возражения на исковое заявление, в соответствии с которыми считает действия истца злоупотреблением правом. У истца отсутствуют реальные убытки. Ответчик заранее уведомил арендодателя о расторжении договора. Помещение было свободно и могло быть сдано в аренду другому лицу. Ответчик произвел оплаты за два полных месяца, фактически помещение им было занято 1 месяц и 5 дней. Условие о штрафе в размере всей арендной платы является кабальным и ничтожным. В случае удовлетворения исковых требований просит применить положения ст.333 ГК РФ (л.д.33-34).

Исследовав письменные материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч.2 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ч.1 ст. 614 ГК РФ).

В соответствии со ст.620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Мечта» и ФИО заключен договор №... аренды нежилого помещения.

В соответствии с п.1.1 договора арендодатель передает принадлежащее ему на праве собственности, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 10 кв.м. с учетом мест общего пользования в состоянии, позволяющим его нормальную эксплуатацию на 2-м этаже здания по адресу: г.Новосибирск, <адрес> (л.д.15-17).

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан акт приема – передачи нежилого помещения без каких-либо замечаний и оговорок (л.д.17 оборот).

В соответствии с п.3.1. договора размер арендной платы установлен 5900 руб. в месяц, НДС не облагается.

Арендный платеж за первый месяц аренды оплачивается до дня передачи имущества арендатору. В дальнейшем арендные платежи оплачиваются путем предоплаты не позднее 15 числа месяца, предшествующего расчетному путем перечисления суммы, определенной договором, на расчетный счет либо путем внесения денежных средств в кассу арендодателя. Днем оплаты считается день зачисления платежа на расчетный счет либо дата поступления денежных средств в кассу арендодателя (п.3.3 договора).

В обеспечение своей платежеспособности арендатор вносит на расчетный счет арендодателя обеспечительный платеж в размере месячной арендной платы за имущество за последний месяц аренды до подписания настоящего договора, данный платеж подлежит зачету в счет аренды последнего полного календарного месяца аренды (п.3.4).

Арендодатель имеет право удержать из залогового платежа суммы (в том числе арендную плату, пени, штрафы, возмещение убытков, задолженности по коммунальным платежам, суммы обоснованных материальных требований третьих лиц к арендодателю, связанные с использованием имущества арендодателя), которые будут причитаться ему со стороны арендатора (п.3.5).

ФИО произведена оплата в размере 5900 руб. в счет аренды за первый месяц и 5900 руб. обеспечительный платеж в соответствии с п.3.4 договора.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик обратился к арендодателю с заявлением о расторжении договора аренды нежилого помещения с ДД.ММ.ГГГГ (л.д.14).

ДД.ММ.ГГГГ ответчику направлена претензия о необходимости погашения задолженности в размере 91483,87 руб. (л.д.6).

Претензия оставлена без удовлетворения, в связи с чем подан настоящий иск.

Между сторонами имеется спор о размере подлежащих уплаты штрафных санкций за досрочное расторжение договора по инициативе арендатора, не связанное с ненадлежащим исполнением обязанностей арендодателем.

В соответствии с п.2.3.8 договора аренды арендатор обязуется письменно в срок не позднее чем за два месяца сообщить арендодателю о намерении освободить и возвратить арендуемое имущество, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном расторжении договора и передать имущество арендодателю по акту приема-передачи в том состоянии, в котором оно было принято арендатором.

Согласно п.ДД.ММ.ГГГГ договора в случае подачи арендатором письма о намерении расторгнуть настоящий договор как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном расторжении, арендатор обязан оплатить арендодателю авансом все рассчитанные арендодателем на дату освобождения имущества суммы в течение трех календарных дней с момента подачи письма о расторжении. Расчет всех коммунальных платежей осуществляется на базе последних 6 месяцев.

В соответствии с п.4.1 договора за просрочку платежа по арендной плате и иных платежей, предусмотренных договором, включая авансовые платежи по договору, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. В случае просрочки оплаты арендных и иных платежей, помимо взыскания пени, арендодатель имеет право пресечь доступ арендатора в арендуемые помещения путем закрытия помещений на контрольный замок, отключения электроэнергии с отнесением затрат на арендатора до момента погашения задолженности.

В случае освобождения арендатором арендуемого имущества до истечения срока аренды или в связи с окончанием срока договора без предупреждения в срок, указанный в п.2.3.8 договора, арендатор обязан оплатить арендодателю штраф в размере трехмесячной арендной платы, установленной по настоящему договору в течение трех календарных дней с момента освобождения арендованного имущества (п.4.3 договора).

Пунктом 5.1 договора установлено, что срок действия договора 11 месяцев с момента передачи помещения арендодателем арендатору. Арендатор обязуется не расторгать настоящий договор в течение 11 месяцев. В случае расторжения и/или освобождения арендуемого помещения арендатором по любым причинам ранее указанного срока, он обязан уплатить арендодателю штраф в размере суммарной арендной платы за период с момента расторжения и/или освобождения помещения до истечения 11 месячного срока аренды.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с разъяснениями п.43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Проанализировав условия договора аренда от ДД.ММ.ГГГГ, суд находит взаимоисключающими положения п. 4.3 и п.5.1 договора.

Так, исходя из анализа содержания договора и всех его условий в совокупности следует, что арендатор имеет право на досрочное расторжение договора путем уведомления арендодателя не менее чем за два месяца до его расторжения. После чего арендодатель вправе выставить счет по погашению всех необходимых платежей, которые должны быть оплачены арендатором в течение трех дней. В случает нарушения арендатором установленного двухмесячного срока он обязан уплатить арендодателю штраф в размере трехмесячной арендной платы в течение трех календарных дней с момента освобождения помещения. Данные положения следует из системного толкования п.2.3.8, ДД.ММ.ГГГГ, 4.3 договора.

Пунктом 5.1 договора в противоречие с иными условиями договора установлен запрет арендатора расторгать договор в течение его срока действия, установленного 11 месяцев. В случае расторжения договора или освобождения помещения до истечения срока действия договора предусмотрен штраф в размере суммарной арендной платы за период с момента расторжения до истечения 11месячного срока.

Поскольку данный пункт договора противоречит всем остальным условиям договора, правам и обязанностям арендатора и арендодателя, установленным договором, предусматривает двойную ответственность для арендатора за досрочное расторжение договора и освобождение помещения: как в виде взимания трехмесячной платы, так и в виде суммарной арендной платы за период с момента расторжения до истечения 11месячного срока, суд полагает руководствоваться положениями п.2.3.8, 4.3 договора, так как они логичны, согласуются между собой, общими условиями о договоре аренды, не нарушают баланс прав и законных интересов сторон, так как предусматривают как стимул добросовестного поведения арендатора, обязанного заблаговременно уведомить арендодателя для возможности последним найти другого арендатора, произвести взаиморасчеты, проверить состояние арендуемого помещения, так и для арендодателя, устанавливая разумный предел штрафных санкций, позволяющих компенсировать издержки арендодателя.

Таким образом, учитывая, что ответчик нарушил предусмотренную п.2.3.8 договора аренды обязанность по заблаговременному письменному уведомлению арендодателя о расторжении договора аренды (не менее чем за два месяца), заявление им подано ДД.ММ.ГГГГ с указанием даты расторжения договора ДД.ММ.ГГГГ, с ответчика подлежит взысканию штраф в размере трехмесячной арендной платы в соответствии с п.4.3 договора.

Размер компенсации составит 5900 руб. х3=17700 руб.

Ответчиком произведена оплата первого месяца аренды в размере 5900 руб., а также внесен обеспечительный платеж в размере 5900 руб., из которого подлежит вычету размер арендной платы за пять дней второго месяца аренды по ДД.ММ.ГГГГ: 5900/31х5=951,61 руб.

Остаток платежа составит: 5900-951,61 руб.=4948,39 руб., который подлежит зачету в счет уплаты штрафа в соответствии с п.3.5 договора аренды.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию сумма в размере 17700-4948,39=12752 руб.

В соответствии с условиями п.4.3 договора указанная сумма подлежит уплате в течение трех календарных дней с момента освобождения арендованного имущества.

Со слов ответчика помещение им освобождено ДД.ММ.ГГГГ. Доказательств обратного не представлено.

Таким образом, денежные средства подлежали уплате в срок по ДД.ММ.ГГГГ.

За просрочку платежа п.4.1 договора предусмотрены пени в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию пени с ДД.ММ.ГГГГ от суммы 12752 руб., которая на дату вынесения судом решения – ДД.ММ.ГГГГ составит: 12752х205 (количество дней просрочки)х1%=26141,60 руб.

Ответчиком заявлено о применении положений ст. 333 ГК РФ.

В соответствии с ч.1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В соответствии с п.75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Учитывая размер задолженности, характер правоотношений сторон, правовую природу подлежащей взысканию суммы, ответчик является физическим лицом, не осуществляет предпринимательскую деятельность, суд полагает подлежащую взысканию неустойку, которая в два с лишним раза превышает сумму долга, несоразмерной и подлежащей снижению до размера ежемесячного арендного платежа по договору – 5900 руб., что будет отвечать характеру допущенного нарушения, принципам разумности и справедливости, балансу прав и законных интересов сторон.

Поскольку до настоящего времени денежные средства истцу не выплачены, им заявлено о взыскании неустойки по день фактического исполнения обязательства, данное требование истца подлежит удовлетворению в соответствии с п.3 ст. 395 ГК РФ.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию пени в размере 1% от суммы задолженности 12752 руб., начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день исполнения обязательства за каждый день просрочки.

Довод ответчика о том, что договор аренды содержал кабальные условия, он был вынужден заключить договор на предложенных арендодателем условиях, судом отклоняется.

В силу ч.3 ст. 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Для кабальной сделки характерными являются следующие признаки: она совершена потерпевшим лицом, во-первых, на крайне невыгодных для него условиях, во-вторых, совершена вынужденно - вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а другая сторона в сделке сознательно использовала эти обстоятельства. Только при наличии в совокупности указанных признаков сделка может быть оспорена по мотиву ее кабальности; самостоятельно каждый из признаков не является основанием для признания сделки недействительной по указанному мотиву.

При этом под тяжелыми обстоятельствами следует понимать те, которые сторона не могла преодолеть иначе как посредством заключения данной сделки, а в п. 3 ст. 179 ГК РФ говорится не об одном тяжелом обстоятельстве, а о стечении тяжелых обстоятельств, под воздействием которых лицо совершило сделку, и не о простой невыгодности совершенной сделки, а о крайне невыгодных условиях.

Таких обстоятельств по настоящему делу не установлено. С момента заключения договора аренды и до настоящего времени ФИО с самостоятельным иском о признании сделки недействительной ввиду ее кабальности в суд не обращался. Выбор помещения им был осуществлен путем мониторинга объявлений на рынке недвижимости и был обусловлен невысокой арендной платой. При этом какие-либо требования к помещению им не предъявлялись, ключевым для него была низкая арендная плата. Помещение ему требовалось для указания в качестве юридического адреса учреждаемого им юридического лица. Таким образом, ФИО самостоятельно по объявлению нашел предложение об аренде недвижимого имущества, по своей воле и в своем интересе обратился к арендодателю, подписал договор аренды на предложенных условиях, с которыми был согласен. Какого-либо принуждения, угрозы, насилия со стороны арендодателя, третьих лиц в отношении ФИО не применялось. Он был вправе выбрать любое иное помещение и заключить договор аренды с иным лицом. Также он мог, ознакомившись с договором аренды, отказаться от его заключения или предложить протокол разногласий для согласования заключения договора на других условиях. Однако данным правом не воспользовался, подписал договор без каких-либо замечаний.

Истцом заявлено о взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере 4000 руб. за подачу искового заявления (л.д.7), что подтверждается платежными поручениями от ДД.ММ.ГГГГ №... и ДД.ММ.ГГГГ №..., которая подлежит взысканию с ответчика в соответствии со ст.88, ч.1 ст.98 ГПК РФ пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (цена иска – 65296,61, удовлетворено 18652-29%): 4000х29%=1160 руб.

Руководствуясь ст. 194,198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Мечта» удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО (паспорт №...) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Мечта» (ИНН <***>) денежные средства в размере 12752 руб., пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 5900 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 1160 руб.

Взыскать с ФИО (паспорт №...) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Мечта» (ИНН <***>) пени в размере 1% от суммы задолженности 12752 руб., начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день исполнения обязательства за каждый день просрочки.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Новосибирский районный суд Новосибирской области.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья «подпись»

Подлинник решения находится в материалах гражданского дела №... в Новосибирском районном суде Новосибирской области