Решение по делу № 2А-4825/2023 от 23.11.2023 - о признании незаконным и отмене решения об отказе в получении предварительного разрешения на совершение сделки по предварительному договору мены.

61RS0023-01-2023-002790-58

Дело № 2а-4825/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Шахты 23 ноября 2023 года

Шахтинский городской суд Ростовской области в составе председательствующего Филоновой Е.Ю., при секретаре Шевченко О.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ФИО3 к Департаменту труда и социального развития г.Шахты, заинтересованное лицо ГАУ СОН Ростовской области «Шахтинский психоневрологический интернат», о признании незаконным и отмене решения об отказе в получении предварительного разрешения на совершение сделки по предварительному договору мены,-

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с вышеуказанным административным иском. Указала, что ДД.ММ.ГГГГ ДТСР города Шахты отказал Шахтинскому психоневрологическому интернату в получении предварительного разрешения на совершение сделки по предварительному договору мены, в связи с отсутствием сведений, подтверждающих выгоду подопечного при совершении сделки, что предусмотрено ч.1 ст. 20 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве». Считает данное уведомление № от ДД.ММ.ГГГГ незаконным по следующим основаниям. Истец является собственником 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>; собственником 1/3 доли указанной квартиры является ФИО1, которая с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время находится под опекунством ШПНИ «Шахтинский психоневрологический интернат», лишена судом дееспособности. В квартире по адресу: <адрес>, не проживает, коммунальные услуги не оплачивает, что подтверждается квитанциями о задолженности. Также ШПНИ не несет расходы по содержанию имущества, коммунальные платежи не оплачивает в течение длительного времени, в содержании жилья, как требует того законодательство Российской Федерации, не заинтересован. Учитывая, что общая площадью квартиры по адресу: <адрес>, составляет 48,9 кв.м, тогда 1/3 доля квартиры составляет 16,3 кв.м, в связи с чем реально не может быть выделена в натуре. Истец неоднократно обращалась к попечителю ФИО1 с заявлениями о выкупе принадлежащей собственнику доли, а также обратилась с предварительным договором мены.

Истец указывает, что между ней и ШПНИ было согласовано приобретение для ФИО1 отдельной квартиры, площадью 28 кв.м, стоимостью больше принадлежащей ей 1/3 доли в вышеуказанной квартире. В связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ истец приобрела квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 28 кв.м. На основании чего считает необоснованными доводы, изложенные в Уведомлении № от ДД.ММ.ГГГГ о том, что отсутствуют сведения, подтверждающие выгоду для подопечного, поскольку предлагаемый обмен доли в праве собственности на жилое помещение на квартиру (целая) площадью 28 кв.м явно предполагает выгоду для подопечного. Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость приобретенной квартиры составляет 944 977,04 руб., а кадастровая стоимость 1/3 доли в квартире по адресу: <адрес>, составляет 835 199,93 руб. Также проживание недееспособной в ШПНИ (<адрес>) свидетельствует о наличии выгоды для нее при обмене жилыми помещениями, поскольку опекун в ШПНИ в лице директора ФИО4, будет иметь возможность реализовать право на жилое помещение, предоставлять жилое помещение для постоянного и временного проживания, в том числе нести бремя содержания собственности.

Исходя из конкретных обстоятельств дела, считает, что сделка мены доли в квартире по адресу: <адрес>, на квартиру по адресу: <адрес>, общей площадью 28 кв.м приведет к улучшению жилищных прав ФИО1

Уточнив исковые требования, просит суд признать незаконным и отменить отказ (Уведомление) № от ДД.ММ.ГГГГ Шахтинскому психоневрологическому интернату в получении предварительного разрешения на совершение сделки по предварительному договору мены, обязать ДТСР <адрес> выдать предварительное разрешение на заключение договора мены между ФИО3 и ГАУСОН РО «ШПНИ».

Административный истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель административного истца ФИО5, действующий на основании доверенности, в судебное заседание не явился, до объявления перерыва в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, просил административное исковое заявление удовлетворить в полном объеме.

Представитель административного ответчика ДТСР Администрации города Шахты ФИО6 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Представитель заинтересованного лица ГАУ СОН Ростовской области «Шахтинский психоневрологический интернат» ФИО7, действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований.

Административное дело рассмотрено в отсутствие не явившихся сторон в порядке ст. ст.150 КАС РФ.

Выслушав представителей административного ответчика и заинтересованного лица, исследовав материалы административного дела, суд находит административный иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 29 ГК РФ гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека. От имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает опекун.

В силу пункта 2 статьи 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного;

Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом от 24 апреля 2008 года N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве".

Так, пунктом 3 части 1 статьи 20 указанного Федерального закона установлен запрет на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, за исключением отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного.

Согласно частям 1 и 2 статьи 21 вышеприведенного закона опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

В соответствии с частью 2 статьи 21 закона предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного.

Согласно положениям пункта 2 статьи 19 и пункта 3 статьи 21 Закона об опеке и попечительстве органы опеки и попечительства дают опекунам и попечителям разрешения и обязательные для исполнения указания в письменной форме в отношении распоряжения имуществом подопечных. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором (ч. 3 ст. 21 Закона).

Таким образом, законодатель, определяя в статье 20 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" особенности распоряжения принадлежащим подопечному недвижимым имуществом, установил запрет на отчуждение такого имущества, предусмотрев в пунктах 1 - 5 исключения.

При этом из содержания абзаца 2 пункта 1 статьи 28 и пунктов 2, 3 статьи 37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества подопечного. Напротив, в соответствии с общими принципами права и требованиями статей 2, 17, 38 (часть 2) Конституции Российской Федерации решения органов опеки и попечительства в случаях их обжалования в судебном порядке подлежат оценке судом исходя из конкретных обстоятельств дела.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ).

Следовательно, договор мены является возмездной сделкой.

В соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Судом установлено, что двухкомнатная квартира кадастровый №, расположенная на 3 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, площадью 48,9 кв.м, кадастровой стоимостью 2 505 599,81 руб. принадлежит на праве собственности ФИО3 – 2/3 доли, ФИО1 – 1/3 доля, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Как установлено судом, решением Аксайского районного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 признана недееспособной и с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время постоянно проживает в ГАУСОН РО «Шахтинский психоневрологический интернат». Опекуном является администрация интерната.

В связи с обращением ФИО3 в ГАУСОН РО «Шахтинский ПНИ» о постановке перед органами опеки и попечительства администрации <адрес> вопроса об отчуждении 1/3 доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей недееспособной ФИО1, проживающей в интернате, директор ГАСОН «Шахтинский ПНИ» ФИО4 обратился в ДТСР <адрес> с вышеуказанным заявлением. Согласно сведениям ГАУСОН «Шахтинский ПНИ» ФИО3 предлагала четыре варианта приобретения ею жилых помещений в <адрес> для ФИО1 (исх. № от ДД.ММ.ГГГГ).

Из предложения о намерении выкупить долю в квартиры ФИО3 на имя руководителя ГАУСОН РО «ШПНИ» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ею были предложены следующие варианты приобретения квартир для ФИО1: жилое помещение площадью 18,0 кв.м, 4/5 по адресу: <адрес>; жилое помещение, комната площадью 26,0 кв.м, 3/5 по адресу: <адрес>; жилое помещение, комната 30,0 кв.м, 4/5 по адресу: <адрес>; жилое помещение, комната площадью 18,0 кв.м, 2/5 по адресу: <адрес>.

Без получения предварительного согласования с ДТСР <адрес> ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 приобрела у ФИО2 по договору купли-продажи однокомнатную квартиру кадастровый №, расположенную на 1 этаже по адресу: <адрес>, площадью 28 кв.м, стоимостью 550 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ опекун ШПНИ в лице директора ФИО4 обратился в ДСТР города Шахты за назначением государственной услуги: получение предварительного разрешения на совершение сделки по предварительному договору мены в отношении вышеуказанной квартиры, расположенной в <адрес>, и 1/3 доли квартиры, расположенной в <адрес>, по результатам которого было принято решение об отказе в предоставлении государственной услуги в связи с отсутствие сведений, подтверждающих выгоду подопечного при совершении сделки, что предусмотрено ч.1 ст. 20 ФЗ от 24.04.2008 №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».

Судом установлено, что ФИО3 в ГАУСОН РО «ШПНИ» не была представлена и предметом рассмотрения ДТСР города Шахты не являлась квартира, расположенная в <адрес>.

Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость данной квартиры составляет 944 977,04 руб.

Согласно акту №-Р о стоимости недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Арнаст-Эксперт», рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 062 012 руб.

Согласно акту №-Р о стоимости недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Арнаст-Эксперт», рыночная стоимость 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 017 968 руб.

От проведения по делу оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости стороны отказались.

При этом, суд не усматривает правовых оснований для назначения экспертизы по делу, поскольку оценка интересов подопечного не может производиться только путем сравнения цены имущества.

По смыслу положений, закрепленных в статье 59 и части 4 статьи 180 КАС РФ, суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно актам обследования жилищно-бытовых условий квартиры по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, обследовать квартиру не представилось возможным, поскольку дверь была закрыта. Согласно акту обследования от ДД.ММ.ГГГГ было установлено, что по данному адресу проживают квартиранты. Квартиру сдала ФИО3

Одним из оснований для отказа в получении предварительного разрешения на совершение сделки, из пояснений представителя административного ответчика следует, что квартира, приобретенная ФИО3 для ФИО1, расположена на окраине <адрес>, удалена от центра, в ней отсутствует качественный ремонт, отвечающий требованиям удобства и благоустроенности: деревянные полы, квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома.

Так, из общедоступных источников следует, что квартира, предлагаемая в качестве мены находится в <адрес> – отдаленный поселок <адрес>, расположен в 25 км от центра города, население которого около 8 тыс. жителей, в поселке отсутствует инфраструктура.

В то время как, <адрес> – административный центр <адрес> и Южного федерального округа России с населением более 1 млн. человек. Квартира по адресу: <адрес> расположена в <адрес>, на территории которого проживает около 177 тыс. человек, функционируют образовательные учреждения, рынки, магазины, медицинские учреждения.

Как следует из пояснений представителя административного истца, данных в суде, следует, что ФИО3 лишена возможности распоряжаться принадлежащими ей 2/3 долями квартиры, расположенной в <адрес>, а также о том, что имеется задолженность по уплате коммунальных платежей, которые ФИО3 должна нести самостоятельно как за целую квартиру, а не за 2/3 доли. При этом в обоснование своей позиции ею представлены квитанции по коммунальным платежам, в том числе об имеющейся у ФИО1 задолженности за тепловую энергию по лицевому счету № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 68484,64 руб., по лицевому счету № по уплате взносов за капитальный ремонт, которые по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляют 18896 руб., в том числе пени 3 767,15 руб.

Оценивая указанные доказательства, суд приходит к выводу, что размер коммунальных платежей за содержание квартиры сами по себе, как и доводы по рыночной стоимости объектов недвижимости, не могут свидетельствовать о выгоде подопечного и должны расцениваться с учетом иных конкретных обстоятельств.

Таким образом, доводы административного истца о том, что сумма коммунальных платежей за содержание квартиры ФИО1 в <адрес> и за содержание в <адрес> одинаковая, что свидетельствует о выгоде подопечного, отклоняются.

Судом отклоняются и иные доводы, такие как ФИО1 положены льготы в размере 50% на оплату коммунальных услуг, поскольку она является инвали<адрес> группы, а также то, что квартира не оборудована приборами учета, что позволяет подавать нулевые показания, приобретаемая квартира является изолированной, общей площадью 28 кв.м, что превышает долю ФИО1 в размере 1/3 доли, она будет являться единственным собственником, и то, что данная квартира находится в месте нахождения опекуна ГАУСОН РО «ШПНИ», что значительно упростит отслеживание почтовой корреспонденции и применение мер по содержанию и сохранению имущества опекаемого. С учетом характера и степени тяжести заболевания, ФИО1 постоянно проживает в ГАУСОН РО «ШПНИ», по месту нахождения имущества не находится, в силу чего административный истец полагает, что процесс выздоровления ФИО1 маловероятен, а потому приобретаемая для нее квартира отвечает признакам равнозначности принадлежащей ФИО1 1/3 доли в квартире в <адрес> и свидетельствует о приобретении имущества к выгоде подопечного.

Указанные доводы не свидетельствуют о равноценности приобретаемого жилого помещении и имеющегося в собственности ФИО1

Иных доводов, обстоятельств и доказательств, свидетельствующих о приобретении спорного недвижимого имущества в интересах подопечного, административным истцом не приведено и суду не представлено.

Исходя из существующей правоприменительной практики предварительное разрешение на совершение сделки по продаже жилого помещения, принадлежащего недееспособному, как правило, выдается органами опеки и попечительства с условием одновременной покупки для него другого равноценного жилого помещения.

При этом в судебном порядке не установлена равнозначность приобретенного жилого помещения в <адрес> и 1/3 доли жилого помещения в <адрес>.

На основании изложенного, оценивая потребительские свойства и качества жилого помещения, приобретенного для ФИО1, и учитывая обстоятельства, свидетельствующие о равнозначности или неравнозначности предоставляемого жилого помещения, а именно на имя ФИО1 предлагается оформить квартиру, расположенную в ином городском округе: в <адрес>, а не в <адрес>, на значительном удалении от центра <адрес>, суд приходит к выводу, что представленный вариант продажи имущества недееспособной с приобретенной квартирой явно ухудшает имущественные жилищные условия ФИО1 В данном случае не установлено каких-либо исключительных обстоятельств, свидетельствующих, что продажа принадлежащей ей доли в квартире необходима в ее интересах и совершается к ее выгоде, направлена на улучшение ее жилищных условий.

Таким образом, доводы ДТСР <адрес> и попечителя ГАУСОН РО «ШПНИ» о том, что сделка по продаже спорной квартиры не отвечает интересам ФИО1, заключена не к выгоде ФИО1, подтверждаются материалами дела.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд,-

РЕШИЛ :

В удовлетворении административного искового заявления ФИО3 к Департаменту труда и социального развития г.Шахты, заинтересованное лицо ГАУ СОН Ростовской области «Шахтинский психоневрологический интернат», о признании незаконным и отмене решения об отказе в получении предварительного разрешения на совершение сделки по предварительному договору мены, отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Шахтинский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья: Е.Ю. Филонова

Решение в окончательной форме принято: 07.12.2023.