Гр. дело № 2-14/2025 (№ 2-755/2024)
УИН 66RS0025-01-2024-000674-80
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Верхняя Салда 31 января 2025 года
Верхнесалдинский районный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Адамовой О.А.,
при ведении протокола помощником судьи Кашицыной О.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о прекращении ипотеки в силу закона и снятии ограничения права собственности на жилое помещение,
УСТАНОВИЛ :
Истец ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4, просит прекратить ипотеку в силу закона, снять ограничение права собственности на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>; обязать ФИО4 явиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области для снятия обременения, ипотеки в силу закона; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись об ипотеке в силу закона.
В обоснование заявленных требований истец указала, что по договору купли-продажи от д.м.г. она приобрела в собственность квартиру, расположенную в <адрес>, общей площадью <....> кв.м. Согласно п. 3 договора купли-продажи, стоимость квартиры составила 870 000 руб. и оплачена следующим образом: сумма в размере 461 974 руб. была передана продавцу наличными средствами в момент подписания договора, сумма в размере 408 026 руб. оплачена за счет средств материнского (семейного) капитала по сертификату № .... № ...., выданному Управлением Пенсионного Фонда Российской Федерации в городе Нижняя Салда Свердловской области д.м.г.. Право собственности на квартиру было зарегистрировано в установленном законом порядке, обременено ипотекой в силу закона, залогодержателем является продавец ФИО4 Договор купли-продажи, переход права, ограничение (обременение) права были зарегистрированы Управлением Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 31.07.2018, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними сделаны соответствующие записи. Обязательства по договору купли-продажи были выполнены в полном объеме. Ей стало известно, что ФИО4 <....> и в настоящее время не может явиться в органы регистрации с заявлением о прекращении ипотеки, в связи с чем погашение регистрационной записи об ипотеке по совместному заявлению залогодержателя и залогодателя невозможно. Она обращалась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области о снятии обременения в виде ипотеки в силу закона, но получила отказ.
В настоящее судебное заседание истец ФИО3 не явилась, о времени и месте его проведения извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в свое отсутствие. Ранее в судебном заседании д.м.г. ФИО3 исковые требования поддержала, дала объяснения, идентичные доводам иска. Она пояснила, что однокомнатная квартира, расположенная по <адрес>, была приобретена д.м.г. у ФИО4, ее стоимость оплачена, в том числе, средствами материнского капитала, жилое помещение зарегистрировано в долевую собственность ее, мужа ФИО5 и двоих несовершеннолетних детей ФИО1 и ФИО2 После полного расчета за квартиру в органы Росреестра для погашения записи об ипотеке они с ФИО4 не обратились, в связи с чем наложенное на жилое помещение обременение до сих пор действует. С мужем ФИО5 они развелись, решили продать квартиру, но действующее обременение препятствует проведению сделки.
Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, <....>
Его представитель – ФИО6 в настоящее судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в свое отсутствие. Ранее в судебном заседании д.м.г. представитель ответчика против исковых требований не возражала, подтвердила, что д.м.г. ее сын ФИО4 продал принадлежащую ему однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, ФИО3, ее мужу и детям. Стоимость квартиры составила 870 000 руб., расчет за квартиру произведен в полном объеме, часть денежных средств сын получил от покупателей при подписании договора купли-продажи, оставшуюся часть – средствами материнского капитала, перечисленными ему на банковский счет. Никаких претензий, относящихся к сделке, в том числе материального характера, к покупателям квартиры сын никогда не имел и не имеет.
Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО5, а также малолетние ФИО1 и ФИО2 в лице их законного представителя ФИО3, о времени и месте рассмотрения дела извещены, просили рассмотреть дело без них, ФИО5 просит исковые требования удовлетворить.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в настоящее судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.
В судебном заседании д.м.г. представитель Управления ФИО7 против иска не возражала, пояснила, что основанием для погашения в ЕГРН записи об ипотеке является поданное в Управление заявление залогодержателя либо совместное заявление залогодержателя и залогодателя. Также запись об ипотеке может быть погашена на основании судебного решения. В силу своей компетенции Управление не оспаривает и не может оспаривать чьих-либо действий, сделок и прав, связанных с указанным жилым помещением.
С учетом заявлений сторон и иных лиц, участвующих в деле, о рассмотрении дела в их отсутствие, суд в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определил рассмотреть дело без них.
Судом установлено и следует из материалов дела, что д.м.г. между продавцом ФИО4 и покупателями ФИО3, ФИО5 и малолетними ФИО1, д.м.г. года рождения, ФИО2, д.м.г. года рождения, был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого покупателям продавцом была продана квартира, расположенная по адресу: <адрес>.
Переход права собственности на квартиру зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> д.м.г. за номерами <....>
Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, в соответствии с условиями договора купли-продажи от д.м.г. (пункт 1) право собственности на квартиру по <адрес> в <адрес> зарегистрировано: ? доля в совместной собственности ФИО3 и ФИО5, ? доля в собственности ФИО1 и ? доля в собственности ФИО2
Одновременно с регистрацией перехода права собственности на указанную квартиру произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона за номерами <....> от д.м.г..
Государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. Также подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на недвижимость, в том числе ипотека (ст. 131 ГК РФ, п. 6 ст. 1, п. 2 ст. 14 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
Согласно положениям п. 1 ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Согласно ч. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.
Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.
Не позднее следующего рабочего дня после погашения регистрационной записи об ипотеке орган регистрации прав направляет залогодателю и залогодержателю уведомление о погашении регистрационной записи об ипотеке в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.
В силу п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу положений п. 1, п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
В соответствии со ст. 309, п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии с п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается его надлежащим исполнением.
В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно абзацу 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Из приведенных положений следует, что требование о признании обременения отсутствующим владеющим собственником имущества должно быть предъявлено к залогодержателю.
Из пунктов 3, 3.1, 4 договора купли-продажи от д.м.г. следует, что стоимость спорной квартиры составила 870 000 руб., ее оплата производится в следующем порядке: сумму в размере 461 974 руб. 00 коп. покупатель передал наличными продавцу собственные средства в момент подписания настоящего договора; сумма в размере 408 026 руб. 00 коп. будет оплачена согласно государственному сертификату на материнский (семейный) капитал серия № .... № ...., выданный Управлением Пенсионного Фонда Российской Федерации в городе Нижней Салде Свердловской области д.м.г. на имя ФИО3, путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца ФИО4 № ...., открытый в <....>.
При подписании договора купли-продажи продавцом ФИО4 в тексте договора сделана запись о получении от ФИО3 денежных средств в размере 461 974 руб. в полном объеме.
Решением Государственного Учреждения – Управления Пенсионного фонда Российской Федерации в городе Верхней Салде Свердловской области № .... от д.м.г. удовлетворено заявление ФИО3 о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала в размере 408 026 руб. по государственному сертификату № .... на оплату приобретаемого жилого помещения в пользу продавца ФИО4
На основании платежного поручения № .... от д.м.г. денежные средства в размере 408 026 руб. перечислены на счет получателя ФИО4 № .... в Уральском Банке ПАО Сбербанк в соответствии с договором от д.м.г..
Таким образом, покупателями квартиры – истцом ФИО3 и третьими лицами ФИО5, ФИО1 и ФИО2 полностью исполнены обязательства по оплате установленной договором купли-продажи стоимости квартиры в размере 870 000 руб.
Ответчик ФИО4 ранее, на протяжении более чем шести лет после продажи квартиры не предъявлял к покупателям требований о погашении какой-либо задолженности, не требовал обращения взыскания на предмет ипотеки или признания сделки недействительной.
Представитель ответчика ФИО6, которая приходится ответчику матерью и осведомлена об обстоятельствах продажи сыном квартиры, в судебном заседании подтвердила, что сын получил полную оплату стоимости продаваемой квартиры, никогда никаких претензий в адрес покупателей не высказывал и не имеет таковых в настоящее время.
Наличие обременения в отношении спорного объекта недвижимости нарушает права собственников жилого помещения, сохранение записи в ЕГРН о наличии в отношении спорного имущества обременения в виде ипотеки препятствует истцу и членам ее семьи в реализации прав как собственников на распоряжение имуществом по своему усмотрению.
Поскольку свои обязательства по договору купли-продажи квартиры от д.м.г. истец ФИО3 и другие покупатели квартиры исполнили, следовательно, ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась.
Таким образом, требования истца о прекращении ипотеки в силу закона по договору купли-продажи квартиры от д.м.г. подлежат удовлетворению.
Исковые требования ФИО3 о возложении на ФИО4 обязанности явиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области для снятия обременения заявлены излишне. Именно невозможность обращения ФИО4 в органы Росреестра явилась поводом для обращения ФИО3 в суд с настоящим иском, его обращение туда при наличии судебного решения о прекращении ипотеки не требуется.
В связи с изложенным, данное требование, а также требование о возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области погасить в ЕГРН запись об ипотеке удовлетворению не подлежат, поскольку вступившее в законную силу судебное решение само по себе будет являться основанием для погашения в ЕГРН регистрационной записи об ипотеке.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ :
Исковые требования ФИО3 к ФИО4 удовлетворить частично.
Признать прекращенной ипотеку в силу закона и отсутствующим обременение по договору купли-продажи от д.м.г. в пользу ФИО4, д.м.г. года рождения, (паспорт гражданина РФ серии № .... № ...., выдан д.м.г. Отделением по вопросам миграции МО МВД России «Верхнесалдинский» ГУ МВД России по Свердловской области, ИНН № ...., СНИЛС № ....) квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № .....
Настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними записи об ипотеке в силу закона от д.м.г. за номерами регистрации № ....
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Верхнесалдинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья О.А. Адамова