Решение по делу № 3А-284/2023 от 26.09.2023 - о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Дело №3а-284/2023

УИД 62OS0000-01-2023-000186-68

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 сентября 2023 года г.Рязань

Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи Логиновой С.А.,

с участием представителя административных ответчиков государственного бюджетного учреждения Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки», Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО1,

представителя заинтересованного лица администрации МО – Рязанский муниципальный район Рязанской области ФИО2,

при секретаре Лебедевой Ю.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному иску ФИО3 к Государственному бюджетному учреждению Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в Рязанский областной суд с административным иском к государственному бюджетному учреждению Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В обоснование заявленных административных исковых требований указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Смежным к указанному земельному участку является земельный участок с кадастровым номером №, площадью <скрыто>., расположенный по адресу: <адрес>

В намерения ФИО3 входит увеличение площади своего земельного участка за счет смежного земельного участка с кадастровым номером №, кадастровая стоимость которого с 10 декабря 2022 года установлена в размере <скрыто> рублей.

С целью установления рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, административный истец обратился к ООО «Вектра-Эксперт». Согласно отчету № № от 17.03.2023 года об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 16 марта 2023 года установлена в размере <скрыто> рублей

31 марта 2023 года административный истец обратился в ГБУ РО «Центр ГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости (земельного участка) в размере его рыночной стоимости <скрыто> руб. Решением ГБУ РО «Центр ГКО» от 25.04.2023 в удовлетворении заявления было отказано.

Просит (с учетом уточнений заявленных требований принятых судом) признать незаконным решение ГБУ РО «Центр ГКО» от 25.04.2022 г. №ОРС-№ об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установить кадастровую стоимость земельного участка, с кадастровым номером №, площадью <скрыто> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере <скрыто> руб. по состоянию на 16 марта 2023 года, определенной по результатам проведенной по делу судебной экспертизы.

Определением суда от 29.08.2023 года к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Министерство имущественных и земельных отношений.

Представитель административных ответчиков государственного бюджетного учреждения Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки», Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО1, уточненные административные исковые требования не признала, выразив единую позицию о том, что решение ГБУ РО «Центр ГКО» является законным и обоснованным, отчет, представленный административным истцом, не соответствуют законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, что подтверждено заключением судебной экспертизы, которую сторона административных ответчиков, в том числе, и в части определения иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не оспаривает. Административный истец имеет возможность повторного обращения в ГБУ РО «Центр ГКО» после устранения нарушений, выявленных в отчете и перечисленных в оспариваемом решении.

Представитель заинтересованного лица администрации МО – Рязанский муниципальный район Рязанской области ФИО9 заявленные требования считает необоснованными, пояснила, что ФИО3 обращался в администрацию за утверждением схемы расположения земельного участка с кадастровым номером №, он же ставил его на кадастровый учет, в дальнейшем административный истец имеет право обратиться с заявлением о перераспределении земельных участков, поскольку владеет смежным земельным участком. Замечаний по проведенной судебной экспертизе не имеют, ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизе заявлять не намерены. Несогласие с иском состоит в том, что в случае его удовлетворения бюджет муниципального образования недополучит доход от перераспределения спорного земельного участка, который мог быть получен в размере 100% от установленной Минимуществом кадастровой стоимости.

Административный истец, его представитель, представитель заинтересованного лица – ППК «Роскадастр» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Суд, выслушав объяснения представителей административного истца, заинтересованного лица, исследовав материалы административного дела, полагает, что административный иск подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ), Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Федеральный закон от 31.07.2020 N 269-ФЗ).

Федеральным законом от 31.07.2020 года N 269-ФЗ в Федеральный закон N 237-ФЗ от 03.07.2016 года введена статья 22.1, устанавливающая новый порядок пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости и определения её в размере рыночной, которая вступила в законную силу 11 августа 2020 года.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления (часть 10).

Согласно части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Судом установлено и подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости, что ФИО3 является собственником земельного участка, с кадастровым номером является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Земельный участок с кадастровым номером №, площадью <скрыто> кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>, поставлен на кадастровый учет 03.09.2021 года и является смежным с земельным участком с кадастровым номером №, принадлежащим административному истцу.

30.09.2021 года ФИО3 обратился в территориальный отдел по Советскому району г.Рязани ГБУ РО «МФЦ Рязанской области» с заявлением о предварительном согласовании предоставлении земельного участка (т.1 л.д. 136).

08.11.2021 года администрация МО – Рязанский муниципальный район Рязанской области письмом № № отказала ФИО3 в предоставлении земельного участка с кадастровым номером № (т.1 л.д. 137).

23 ноября 2021 года администрацией района вынесено постановление о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды указанного земельного участка (т.1 л.д. 135).

ФИО3, являясь собственником смежного земельного участка, намерен увеличить площадь своего земельного участка за счет перераспределения смежного земельного участка с кадастровым номером №, кадастровая стоимость которого установлена Постановлением Министерства имущественных и земельных отношения Рязанской области № 25-П от 03.10.2022 г. по состоянию на 01 января 2022 года в размере <скрыто>. Из данной кадастровой стоимости администрацией была определена начальная цена аренды земельного участка в размере <скрыто> которую административный истец считает завышенной, в связи с чем, обратился к независимому специалисту за оценкой рыночной стоимости данного участка.

31 марта 2023 года в ГБУ РО «Центр ГКО» поступило заявление ФИО3 об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, к которому был приложен отчет ООО «Вектра-Эксперт» № <скрыто> от 17.03.2023 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере <скрыто> руб. по состоянию на 16 марта 2023 года.

25 апреля 2023 года ГБУ РО «Центр ГКО» принято решение №ОРС-№ об отказе в установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Причинами к отказу послужили: использование неполных и (или) недостоверных сведений.

Не согласившись с вынесенным решением, 08 июня 2023 года административный истец направил административное исковое заявление в суд в пределах трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ.

Проверяя законность и обоснованность решения ГБУ РО «Центр ГКО» № ОРС-№ от 25 апреля 2023 года применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", суд полагает, что оспариваемое решение было принято полномочным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом. Решение содержит необходимые реквизиты, подписано кадастровым оценщиком и директором ГБУ РО «Центр ГКО».

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 разъяснено, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии досудебных отчетов требованиям законодательства об оценочной деятельности, и, в случае выявления такого несоответствия, для определения рыночной стоимости объектов недвижимости судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Красные ворота» ФИО4

В соответствии с заключением № <скрыто>/2023 от 04.08.2023 года, подготовленным экспертом ООО «Красные ворота» ФИО4, отчет № <скрыто> от 17.03.2023 года, подготовленный ООО «Вектра-Эксперт», не соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности в части п. 9 ФСО V.

Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, приведенная в отчете об оценке, экспертом не подтверждена и по состоянию на 16 марта 2023 года определена им в размере <скрыто> руб.

Суд полагает, что заключение судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, положениям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылок на использованные нормативные правовые акты, федеральные стандарты оценки и методическую литературу, экспертом даны конкретные ответы на поставленные судом вопросы.

Эксперт ФИО4 является незаинтересованным по делу лицом, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, состоит в саморегулируемой организации оценщиков и по уровню своего образования, квалификации, стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта в части наличия в отчете ООО «Вектра-Эксперт» ошибок, повлиявших на определённую итоговую рыночную стоимость оцениваемого объекта, несоответствия отчета федеральным стандартам оценки, не оспаривалось представителями сторон.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ФИО3 у ГБУ РО «Центр ГКО» имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, поскольку кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости не могла быть установлена в размере рыночной, определенной в отчете об оценке.

Суд считает, что оспариваемое решение ГБУ РО «Центр ГКО» соответствует нормативным правовым актам, прав и законных интересов ФИО3 не нарушает.

При таких обстоятельствах требование административного истца о признании незаконным решения ГБУ РО «Центр ГКО» удовлетворению не подлежит.

В то же время суд считает возможным удовлетворить требование административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки 16 марта 2023 года определена экспертом в размере <скрыто> рублей.

Расчет рыночной стоимости земельного участка осуществлен экспертом в рамках сравнительного подхода. Отказ от применения доходного и затратного подходов к оценке подробно мотивирован на страницах 31-33 экспертного заключения.

Определенная экспертом итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке указанного объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки. В приведенных в заключении расчетах дана подробная характеристика объекту оценки с учетом особенностей его расположения, учтены факторы и характеристики, влияющие на его стоимость; указаны значимые характеристики отобранных объектов-аналогов с указанием источников информации, проведены соответствующие корректировки.

На возражения представителя ГБУ РО «Центр ГКО» по проведённой судебной экспертизе в части определения рыночной стоимости объекта экспертом даны подробные письменные пояснения с учетом доводов, изложенных в указанных возражениях.

После представления экспертом дополнительных пояснений каких-либо замечаний, возражений относительно заключения эксперта, которые ставили бы под сомнение определенную в нем рыночную стоимость объекта, по делу не установлено и представителем административных ответчиков, иными лицами, не заявлено.

Доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, опровергающих результат определения экспертом рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости принадлежащего административному истцу объекта недвижимости и может быть положено в основу решения суда.

С доводами, представителя заинтересованного лица о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, согласиться нельзя, поскольку такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (ч.1 ст. 22).

Согласно разъяснениям, приведенным Верховным Судом Российской Федерации в пункте 6 постановления Пленума № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Факт того, что данный земельный участок был сформирован по инициативе ФИО3, утверждена схема его расположения и им же земельный участок поставлен на кадастровый учет, представитель администрации в судебном заседании не оспаривала, также, как и подтвердила его право на обращение с заявлением о перераспределении земельного участка. Факт отсутствия у ФИО3 права собственности на спорный земельный участок не препятствует ему оспаривать результаты определения кадастровой стоимости, которыми затронуты его права. Расчет начальной цены аренды, также как и выкупной цены земельного участка производится от его кадастровой стоимости, что влияет на имущественные права административного истца, намеренного приобрести данный участок, поскольку вынуждает его на выкуп по цене значительно превышающей рыночную стоимость этого участка.

Ссылки представителя заинтересованного лица на то, что бюджет муниципального образования недополучит доход от перераспределения спорного земельного участка, судом откланяются, поскольку не имеют правового значения для разрешения данного спора. В данном случае обстоятельством, подлежащим доказыванию, является факт нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца установленной кадастровой стоимостью объекта недвижимости, который нашёл своё подтверждение в ходе судебного разбирательства. Вместе с тем, не соглашаясь с размером рыночной стоимости, определенной экспертом, представитель заинтересованного лица доказательств иной рыночной стоимости не представил, хотя судом предлагалось представить такие доказательства. Одно лишь несогласие органа местного самоуправления с уменьшением кадастровой стоимости земельного участка, как и довод о недополучении бюджетом дохода, не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, укрепление законности и предупреждение нарушений в сфере административных и иных публичных правоотношений (пп. 2 и 4 ст. 3 КАС РФ).

Учитывая, что разрешение судом заявленного административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным, а имеющееся расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости, и рыночной стоимостью спорного объекта недвижимости, определенной в заключении судебной экспертизы, нарушает права административного истца, поскольку прямо влияет на размер арендной платы и доплаты за увеличение площади земельного участка, суд полагает, что требование административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании экспертного заключения обоснованно, а потому подлежит удовлетворению.

В связи с чем, суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости – <скрыто> рублей, определенной заключением судебной экспертизы № №/2023 от 04.08.2023 года по состоянию на дату проведения оценки, указанную в отчете ООО «Вектра-Эксперт», а именно 16 марта 2023 года, датой подачи заявления считать 31 марта 2023 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО3 - удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, площадью <скрыто> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере <скрыто> рублей по состоянию на 16 марта 2023 года.

Датой обращения с заявлением считать – 31 марта 2023 года.

В удовлетворении требований о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» № ОРС-№ от 25 апреля 2023 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.А. Логинова

Мотивированное решение изготовлено 10 октября 2023 года.