Решение по делу № 2-902/2022 от 28.11.2022 - о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и обязании провести регистрацию перехода право собственности на недвижимое имущество и встречному иску <ФИО> к ООО «Зубр» о понуждении исполнения договора.

Кировский районный суд (Ставропольский край)

Категория дела О прекращении права собственности Гражданское Удовлетворено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

Истец ООО «Зубр» обратился в суд с иском к <ФИО> о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и обязании провести регистрацию перехода право собственности на недвижимое имущество по тем основаниям, что 01.06.2020 между

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Представитель истца по основному иску и ответчика по встречному иску <ФИО> в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме, при этом в удовлетворении встречных требований просил суд отказать. Как

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Вместе с тем, в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору купли-продажи от 01.06.2020 года, ООО «Зубр» неоднократно обращался в суд с иском к <ФИО> о взыскании задолженности. При таких

Резолютивная частьитоговое решение суда

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Зубр» к <ФИО> о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и обязании провести регистрацию перехода право собственности на недвижимое имущество, удовлетворить.

№

УИД 26RS0№-34

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Новопавловск 28 ноября 2022 года

Кировский районный суд Ставропольского края в составе судьи Гавриленко О.В., при секретаре Кузине Д.В., с участием представителя истца по основному иску и представителя ответчика по встречному иску ООО «Зубр» - ФИО1, действующего на основании доверенности, представителя ответчика по основному иску и представителя истца по встречному иску ФИО2 - адвоката Адвокатского кабинета г. Георгиевска ФИО3, предоставившей удостоверение № 2960 и ордер № с 283392 от 19.09.2022 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Зубр» к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и обязании провести регистрацию перехода право собственности на недвижимое имущество и встречному иску ФИО2 к ООО «Зубр» о понуждении исполнения договора,

установил:

истец ООО «Зубр» обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и обязании провести регистрацию перехода право собственности на недвижимое имущество по тем основаниям, что 01.06.2020 между сторонами заключен договор купли – продажи недвижимого имущества: нежилое здание, площадь 2358,3 кв.м., находящегося по адресу: Кировский район, ст. Зольская, кадастровый номер 26:35:010603:112 за сумму 2800000 рублей, с отсрочкой платежа до 15.10.2022 года. Расчет между сторонами производится ежеквартально до 15 числа первого месяца квартала. В соответствии с условиями договора, объект находится в залоге у продавца.

В связи с неоднократным грубым неисполнением обязательств по настоящему договору, истец обращался в суд с иском о взыскании с ФИО2 задолженности.

Так, решением Кировского районного суда СК от 26 мая 2021 года с ФИО2 в пользу истца взыскана задолженность по договору купли-продажи недвижимого имущества от 01.06.2020 года в размере 1 945 000 рублей, неустойка за период с 02.06.2020 года по 29.03.2021 года за просрочку уплаты платежей по договору купли-продажи недвижимого имущества от 01.06.2020 года в размере 28 755 рублей 7 копеек, задолженность по уплате за использование электроэнергии и водопользование в период с 01.06.2020 года по 28.02.2021 года в размере 120 590 рублей 81 копеек, сумма процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.07.2020 года по 29.03.2021 в размере 3 205 рублей 89 копеек, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 18 688 рублей. Решение суда вступило в законную силу, был выдан исполнительный лист. Однако, указанное решение суда ответчиком не исполнено.

В последующем, заочным решением Кировского районного суда СК от 09 ноября 2021 года с ФИО2 в пользу истца взысканы пени по договору купли – продажи недвижимого имущества № 112/20 от 01.06.2020 за период с 30.03.2021 по 06.102021 в размере 371495 рублей; проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ за период с 30.03.2021 года по 06.10.2021 года в размере 5055,09 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 966 рублей. Решение суда также не исполнено.

Заочным решением Кировского районного суда СК от 12 мая 2022 года с ФИО2 в пользу истца взысканы 309 255 рублей в качестве неустойки за неисполнение договора купли продажи недвижимого имущества от 01.06.2020 года за период с 07.10.2021 года по 14.03.2022 года и судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 292 рублей 55 копеек. Решение суда не исполнено.

По состоянию на 05.07.2022 года общая сумма задолженности составляет 2 809 011,49 рублей.

Из-за нарушений ответчиком ФИО2 условий договора, истец понес значительные убытки.

Обращения к ответчику к положительному результату не привели, поэтому он вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

В связи с чем, истец просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества № 112/20 от 01.06.2020 года нежилого здания, площадью 2358,3 кв.м, находящегося по адресу: Кировский район, ст. Зольская, кадастровый номер 26:35:010603:112, заключенный между ООО «Зубр» и ФИО2; погасить регистрационную запись в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю о переходе права собственности, номер регистрации 26:35:010603:112-26/1102021-2 от 22 января 2021 года; погасить регистрационную запись в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю о переходе ипотеки в силу закона, за номером регистрации 26:35:010603:112-26/110/2021-3 от 22 января 2021 года; зарегистрировать переход права собственности от ФИО2 к ООО «Зубр» на нежилое здание, площадью 2358,3 кв.м, находящегося по адресу: Ставропольский край, Кировский район, ст. Зольская, кадастровый номер 26:35:010603:112; обязать Управление Росреестра по Ставропольскому краю провести регистрацию перехода права собственности от ФИО2 к ООО «Зубр» на нежилое здание, площадью 2358,3 кв.м, находящегося по адресу: Ставропольский край, Кировский район, ст. Зольская, кадастровый № 26:35:010603:112, а также взыскать расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей.

ФИО2 в свою очередь предъявил встречный иск к ООО «Зубр» о понуждении исполнения договора по тем основаниям, что действительно, 01.06.2020 года между сторонами заключен договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества, согласно которого в день подписания им приобретено и принято в собственность недвижимое имущество: здание, с кадастровым № 26:35:010603:112, общей площадью 2358,3 кв. м, расположенное по адресу: Кировский район, ст. Зольская.

Пунктом 3.1 указанного договора от 01.06.2020 года предусмотрено, что регистрация перехода права собственности на нежилое помещение от Продавца к Покупателю осуществляется независимо от порядка и сроков оплаты покупателем стоимости нежилого помещения.

Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что стороны с момента подписания настоящего договора не вправе в одностороннем порядке расторгнуть его или изменить его.

Срок окончания договора истекает 15.10.2022 года.

Сумма задолженности перед ответчиком ООО «Зубр» составляет 2 815 303,41 руб.

Однако ответчик денежные средства в счет оплаты задолженности не принимает, а требует возврата указанного недвижимого имущества. В связи с чем, ООО «Зубр» своими действиями нарушает его права.

Поэтому просит понудить ООО «Зубр» исполнить договор от 01.06.2020 года, заключенный между сторонами», обязать ответчика принять в двухдневный срок платеж от ФИО2 в сумме 2 815 303,41 руб.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Торгсервис 26».

Представитель истца по основному иску и ответчика по встречному иску ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме, при этом в удовлетворении встречных требований просил суд отказать.

Ответчик по основному иску и истец по встречному иску ФИО2, будучи надлежаще извещенным, в судебное заседание не явился, уполномочив представлять свои интересы ФИО3, которая просила отказать в удовлетворении исковых требований ООО «Зубр», считая именно требования ФИО2 законными и обоснованными.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Ставропольскому краю, будучи надлежаще извещенными, в судебное заседание не явились, в предоставленном заявлении просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель третьего лица ООО «Торгсервис 26», будучи надлежащим и своевременным образом извещенные о дате, месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, не сообщив суду об уважительности своей неявки и не просили суд о рассмотрении дела в их отсутствие.

При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела в их совокупности, приходит к следующему.

По смыслу ст. ст. 17, 35 Конституции Российской Федерации и норм Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих правоотношения по владению, пользованию и распоряжению имуществом, а также по исполнению обязательств, - установленными государством основополагающими нормами об экономическом устройстве общества, обеспечивающими соблюдение правовых предписаний и защиту прав и свобод граждан, и принципами экономической организации общества являются, в частности, недопустимость каких-либо злоупотреблений при совершении сделок.

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора (часть 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актам (часть 4).

В силу п. 3 ст. 154 Гражданского кодекса РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Как следует из п. 1 ст. 160 Гражданского кодекса РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу части 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Частью 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из анализа указанных правовых норм следует, что договор купли-продажи является двусторонней сделкой, заключенной между продавцом и покупателем.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, нежилое здание, площадь 2358,3 кв.м., находящееся по адресу: Кировский район, ст. Зольская, кадастровый № 26:35:010603:112, принадлежал на праве собственности ООО «Зубр» на основании решения Арбитражного суда Ставропольского края от 27.11.2012 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.12.2014 года сделана запись о регистрации № 26-26-14/011/2014-253, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 26 АК 076291 от 30.12.2014 года.

На основании договора купли-продажи от 01 июня 2020 года № 112/20, сторонами которого значатся ООО «Зубр» (продавец) и ФИО2 (покупатель), право собственности на нежилое здание, площадью 2358,3 кв.м., находящееся по адресу: Кировский район, ст. Зольская, кадастровый номер 26:35:010603:112, перешло к покупателю.

Согласно договора, цена спорного недвижимого имущества определена сторонами в сумме 2 800 000 рублей. Расчет между сторонами производится в следующем порядке: сумму в размере 600 000 рублей покупатель обязуется оплатить в день подписания настоящего договора; сумму в размере 150 000 рублей покупатель обязуется оплатить в срок до 15.07.2020 года; сумму в размере 150 000 рублей покупатель обязуется оплатить в срок до 15.10.2020 года; сумму в размере 150 000 рублей покупатель обязуется оплатить в срок до 15.01.2021 года; сумму в размере 150 000 рублей покупатель обязуется оплатить в срок до 15.04.2021 года; сумму в размере 150 000 рублей покупатель обязуется оплатить в срок до 15.07.2021 года; сумму в размере 150 000 рублей покупатель обязуется оплатить в срок до 15.10.2021 года; сумму в размере 150 000 рублей покупатель обязуется оплатить в срок до 15.01.2022 года; сумму в размере 150 000 рублей покупатель обязуется оплатить в срок до 15.04.2022 года; сумму в размере 150 000 рублей покупатель обязуется оплатить в срок до 15.07.2022 года; сумму в размере 850 000 рублей покупатель обязуется оплатить в срок до 15.10.2022 года.

В соответствии с условиями договора, объект находится в залоге у продавца до момента его полной оплаты покупателем в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 5.3 названного договора, стороны с момента подписания договора, не вправе в одностороннем порядке расторгнуть или изменить его.

Пунктом 6.1 названного договора установлена ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств (п. 7.1 договора).

Судом достоверно установлено и стороной ответчика по основному иску не оспаривалось, что на момент приобретения ФИО2 спорного недвижимого имущества, его собственником являлось ООО «Зубр», права которого по владению, пользованию и распоряжению этим имуществом не были ограничены. Договор купли-продажи от 01 июня 2020 года со стороны продавца (ООО «Зубр») реально исполнен, недвижимое имущество, ключи и оригиналы документов переданы ФИО2

Так, из представленного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю дела правоустанавливающих документов на указанный объект недвижимого имущества, с кадастровым № 26:35:010603:112 усматривается, что 15 января 2021 года в ЕГРП зарегистрировано право собственности ФИО2 на указанный объект недвижимого имущества - нежилое здание, с кадастровым номером 26:35:010603:112, площадью 2358,3 кв.м., находящееся по адресу: Кировский район, ст. Зольская.

03.02.2021 года между ФИО2 и ООО «Торгсервис 26» заключен договор аренды № 03/02/21ТС26 части нежилого здания, площадью 808 кв.м., расположенного в нежилом здании, общей площадью 2358,3 кв.м. с кадастровым № 26:35:010603:112, находящегося по адресу: Кировский район, ст. Зольская, сроком на пять лет с момента государственной регистрации Договора.

25 февраля 2021 года указанный договор аренды № 03/02/21ТС26 от 03.02.2021 года зарегистрирован в ЕГРП.

Вместе с тем, в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору купли-продажи от 01.06.2020 года, ООО «Зубр» неоднократно обращался в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности.

Из представленного истцом ООО «Зубр», в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, расчета, составленного по состоянию на 05.07.2022 года, следует, что ответчик не исполняет свои обязанности по договору купли-продажи от 01.06.2020 года и общая сумма задолженности составляет 2 809 011,49 рублей.

При этом наличие задолженности в указанном размере ответчиком по основному иску ФИО2 не оспаривалось.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

При таких обстоятельствах, по смыслу приведенных норм права, недоплата покупателем практически всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества (нежилое здание).

Суд принимает во внимание, что согласно условиям договора купли-продажи от 01 июня 2020 года, продажная цена недвижимого имущества определена сторонами по обоюдному согласию в размере 2 800 000 рублей, однако доказательств передачи ФИО2 и получения ООО "Зубр" указанных денежных средств в рамках данной сделки материалы гражданского дела не содержат, что свидетельствует о существенном нарушении условий договора, в связи с чем суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для его расторжения.

Согласно разъяснений, содержащихся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Встречные исковые требования ФИО2 к ООО «Зубр» о понуждении исполнения договора, не подлежат удовлетворению в связи с тем, что ФИО2 не оплачивал переданный ему в соответствии с договором купли-продажи товар и доказательств уважительности причин неисполнения условий договора купли-продажи от 01 июня 2020 года им не представлено.

Доводы ФИО2 о том, что договор купли-продажи не был исполнен по причине того, что ответчик ООО «Зубр» отказывается принимать от него денежные средства, опровергаются материалами дела и установленными по делу обстоятельствами.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

В соответствии с платежным поручением от 05.07.2022года ООО «Зубр» уплачена государственная пошлина в размере 6 000 рублей.

В связи с чем, суд считает возможным взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Зубр» государственную пошлину в размере 6 000 рублей.

В тоже время, исходя из размера удовлетворенных требований, размер государственной пошлины, оплаченной в бюджет ООО «Зубр», является недостаточным и не соответствует положениям ст. 333.19 НК РФ, в связи с чем, суд, руководствуясь ст. 88, 91 ГПК РФ, считает необходимым взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 36 627 рублей.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 421,432,434,450,555 ГК РФ, ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Зубр» к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и обязании провести регистрацию перехода право собственности на недвижимое имущество, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества № 112/20 от 01.06.2020 года нежилого здания, площадью 2358,3 кв.м, находящегося по адресу: Ставропольский край, Кировский район, ст. Зольская, кадастровый номер 26:35:010603:112, заключенный между ООО «Зубр» и ФИО2, <данные изъяты>).

Погасить регистрационную запись в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю о переходе права собственности, номер регистрации 26:35:010603:112-26/1102021-2 от 22 января 2021 года.

Погасить регистрационную запись в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю о переходе ипотеки в силу закона, за номером регистрации 26:35:010603:112-26/110/2021-3 от 22 января 2021 года.

Зарегистрировать переход права собственности от ФИО2, <данные изъяты>) к ООО «Зубр» (ОГРН <***>, ИНН <***>) на нежилое здание, площадью 2358,3 кв.м, находящегося по адресу: Ставропольский край, Кировский район, ст. Зольская, кадастровый номер 26:35:010603:112.

Обязать Управление Росреестра по Ставропольскому краю провести регистрацию перехода права собственности от ФИО2, <данные изъяты>) к ООО «Зубр» (ОГРН <***>, ИНН <***>) на нежилое здание, площадью 2358,3 кв.м, находящегося по адресу: Ставропольский край, Кировский район, ст. Зольская, кадастровый номер 26:35:010603:112.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Зубр» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета госпошлину в размере 36 627 рублей.

Исковые требования ФИО2 к ООО «Зубр» о понуждении исполнения договора – оставить без удовлетворения.

Отказать ФИО2 о понуждении ООО «Зубр» исполнить договор от 01.06.2020 года, заключенный между ФИО2 и ООО «Зубр».

Отказать ФИО2 об обязании ООО «Зубр» принять в двухдневный срок платеж от ФИО2 в сумме 2 815 303,41 рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Кировский районный суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 09.12.2022 года.

Судья О.В. Гавриленко