УИД 03RS0007-01-2025-001155-18

Дело № 2-1727/2025

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

3 июня 2025 г. г. Уфа

Советский районный суд ... Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Егоровой Ю.С.,

при секретаре судебного заседания Хабрияновой Д.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 в лице финансового управляющего ФИО2 к Индивидуальному предпринимателю Е.у Е.П., ФИО3 о признании недействительным договора аренды, признании заключенным договора аренды с собственником помещения, взыскании арендных платежей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 в лице финансового управляющего ФИО2 обратился в суд с иском к ИП Е.у Е.П., ФИО3 о признании недействительным договора аренды, признании заключенным договора аренды с собственником помещения, взыскании арендных платежей.

Исковые требования мотивированы тем, что решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от < дата > по делу № ... гражданин ФИО1) признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от < дата > финансовым управляющим имущества ФИО1 утвержден арбитражный управляющий ФИО2

ФИО1 является собственником нежилого помещения, площадью 238,2 кв.м, кадастровый ..., по адресу: ... данное имущество включено в конкурсную массу ФИО1

< дата > между ФИО1 в лице финансового управляющего ФИО2 и ИП «Е.Е.П.» (арендатор), заключен договор ... аренды нежилого помещения, по условиям которого по акту приема - передачи ФИО1 на возмездной основе передал ИП «Е.Е.П.», во временное владение и пользование нежилое помещение, площадью 238,2 кв.м, кадастровый ..., по адресу: ....

Размер арендной платы составил 30000 рублей в месяц со сроком оплаты до 10-го числа текущего месяца.

< дата > договор аренды между Истцом и «Ответчиком 1» расторгнут, имущество возвращено ФИО1

В период с < дата > финансовым управляющим ФИО1 ФИО2 выявлено, что указанное выше помещение ИП Е.ым Е.П. < дата > по самостоятельному договору аренды нежилого помещения ... было передано третьему лицу - ФИО3 по цене: - 100000 рублей < дата >. года (п.5.2 договора ...), - 110000 рублей < дата >. (п.5.2 договора ...), - 135000 рублей с < дата >. (н.5.1 договора ...) в месяц, что подтверждается соответствующим актом приемом-передачи от < дата >

При этом, ФИО1 в лице финансового управляющего ФИО2 в соответствии с положениями п.2 ст.615 Гражданского кодекса Российской Федерации не давал согласия передавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Следует учесть, что имущество «Ответчиком 1» передано «Ответчику 2» во временное владение и пользование < дата >, то есть до заключения договора аренды от < дата > между «Ответчиком 1» и Истцом, что также противоречит положения ст.608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом, третье лицо (ФИО3) была введена в заблуждение Е.ым Е.П., которым не было сообщено о том, что он не является собственником данного помещения.

Таким образом, договор аренды имущества от < дата > ... заключён между ответчиками в нарушение действующего законодательства (положений ст.608 и ст.615 Гражданского кодекса Российской Федерации), нарушает права и интересы собственника имущества - ФИО1, а также его кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов ФИО1 (ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации) и тем самым, является недействительной сделкой.

Как указано выше, нежилое помещение, площадью 238,2 кв.м, кадастровый ..., адрес: ... является собственностью Истца и указанным нежилым помещением с < дата > владела и пользовалась ФИО3 (Ответчик 2).

Ответчик 2 производила оплату энергоснабжающим организациям за оказанные ими услуги, а именно между «Ответчиком 2» и ОАО «УЖХ ... ГО ...» был заключен договор ... от < дата >, а также Ответчик 2 производила оплату Ответчику 1 за владение и пользование указанным имуществом.

Тем самым, факт фактического владения и пользования «Ответчиком 2» спорным имуществом является установленным.

С учетом того, что Ответчик 2 произвел оплату за пользование и владение спорным имуществом в пользу Стороны 1, Истец полагает о необходимости применения последствий в виде взыскания с ИП «Е.Е.П.» суммы оплаченных ФИО4 арендных платежей в пользу ФИО1 в размере 2379792 рублей (с учетом полученных Истцом от Ответчика 1 арендных платежей по договору аренды от < дата > ...).

Общий размер арендной платы составил - 3093000 рублей. Ответчик 1 произвел оплату по договору аренды ... от < дата > Истцу на общую сумму 713208 рублей.

Тем самым, размер арендной платы, подлежащей возмещению Ответчиком 1 в пользу Истца составляет 2379792 рублей (3093000 рублей -713 208 рублей).

На основании изложенного, истец просит суд:

- признать недействительным договор аренды ... от < дата >, заключенный между Индивидуальным предпринимателем Е.ым Е.П. (ИНН <***>, ОРГНИП ...) и ФИО3 (ИНН <***>);

- признать заключенным договор аренды нежилого помещения, площадью 238,2 кв.м, кадастровый ..., по адресу: ... между ФИО1 (ИНН <***>) и ФИО3 (ИНН <***>) на условиях, в соответствии с которыми ФИО3 владела и пользовалась нежилым помещением, площадью 238,2 кв.м, кадастровый ...;

- взыскать с Индивидуального предпринимателя Е.а Е.П. (ИНН <***>, ОРГНИП ...) сумму арендных платежей в пользу ФИО1 (ИНН <***>) в размере 2379792 рублей.

Истец ФИО5, его финансовый управляющий ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом, в материалы дела представлено заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

Ответчики ИП Е.Е.П., ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явивших участников процесса, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в том числе посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В виду неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, который не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил о рассмотрении дела в отсутствие, суд полагает необходимым рассмотреть гражданское дело в порядке заочного производства в соответствии со ст. 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив и оценив материалы дела, суд пришел к следующему.

В соответствии со ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с ч.1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п.1 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно ч.1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п.2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с п.2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ....

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от < дата > по делу № ... ФИО1 признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от < дата > финансовым управляющим имущества ФИО1 утвержден арбитражный управляющий ФИО2

< дата > между ФИО1 в лице финансового управляющего ФИО2 и ИП Е.ым Е.П. заключен договор аренды нежилого помещения ..., по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: ..., площадью 238,2 кв.м, кадастровый ..., принадлежащее арендодателю на праве собственности, а арендатор принимает указанное помещение, обязуется уплачивать за него арендную плату в размере, в порядке и сроки, предусмотренные пунктами 5.1 и 5.2 настоящего Договора, а по истечении срока аренды вернуть помещение арендодателю (п.1.1 Договора).

В соответствии п.2.1 Договора нежилое помещение передается в аренду на срок с < дата > г. по < дата >

Согласно п.5.1 Договора за помещение арендатор обязуется уплачивать арендодателю в течение установленного в договоре срока ежемесячную арендную плату в размере 30000 рублей.

Арендная плата производится арендатором ежемесячно до 10-го числа текущего месяца включительно на счет арендодателя. Арендная плата за любой неполный месяц в начале или конце срока действия договора вносится в пропорциональном размере (п.5.2 Договора).

Право заключать договоры субаренды от лица арендатора ИП Е.у Е.П. предоставлено не было.

Дополнительным соглашением о расторжении договора аренды нежилого помещения ... от < дата > г. предусмотрено, договор аренды нежилого помещения ... от < дата > расторгнут с < дата > арендатор обязан передать арендуемое нежилое помещение арендодателю в течение 5 календарных дней с даты расторжения договора.

< дата > между сторонами подписан акт возврата нежилого помещения.

< дата > между ИП Е.ым Е.П. и ФИО3 заключен договор аренды нежилого помещения ..., согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: ..., площадью 238,2 кв.м, а арендатор принимает указанное помещение, обязуется уплачивать за него арендную плату в размере, в порядке и сроки, предусмотренные пунктами 5.1 и 5.2 настоящего Договора, а по истечении срока аренды вернуть помещение арендодателю (п.1.1 Договора).

В соответствии п.2.1 Договора нежилое помещение передается в аренду на срок с < дата > по < дата >

Стороны договорились, что арендатор не позднее < дата > вносит на счет арендодателя предоплату в размере 100000 рублей за < дата > не позднее < дата > вносит предоплату в размере 100000 рублей за < дата > г.; не позднее < дата > вносит на счет арендодателя предоплату в размере 110000 рублей за < дата >.; не позднее < дата > вносит на счет арендодателя предоплату в размере 110000 рублей за < дата >.

Согласно п.5.1 Договора за указанное помещение арендатор обязуется уплачивать арендодателю в течение установленного в договоре срока, начиная с марта 2023 г. ежемесячную арендную плату в размере 135000 рублей.

< дата > между сторонами подписан акт приема-передачи вышеуказанного помещения.

Таким образом, ИП Е.ым Е.П. нежилое помещение передано ФИО3 по договору аренды нежилого помещения ... < дата >, тогда как ФИО1 передал нежилое помещение ИП Е.у Е.П. < дата > по договору аренды нежилого помещения ....

Следовательно, Е.Е.П., не являясь собственником указанного нежилого помещения, не обладая правом на распоряжение им, в нарушение закона заключил договор аренды.

При таком положении, исходя из вышеприведенных норм, суд приходит к выводу о том, что договор, заключенный < дата > между ИП Е.ым Е.П. и ФИО3, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: ..., площадью 238,2 кв.м, является ничтожным в силу закона.

При этом, норма закона, предусматривающая заключение договора аренды собственника нежилого помещения с ФИО3 задним числом, отсутствует, что влечет отказ в удовлетворении требования истца о признании заключенным договора аренды между ФИО1 и ФИО3 на условиях договора от < дата >

Вместе с тем, собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании ст.303 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Согласно разъяснениям, изложенным в третьем абзаце пункта 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от < дата > «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды2 при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями ст.303 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу ст.1103 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (ст.1102, п.2 ст.1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данное требование может быть предъявлено к лицу, незаконно передавшему вещь в аренду, а также к арендатору, если они знали об отсутствии у арендодателя соответствующего права и о неправомерности сдачи имущества в аренду (абз.4, 5 п.12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от < дата > «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

В материалах дела отсутствуют сведения о том, что ФИО3 обладала информацией о незаконном распоряжении Е.ым Е.П. имуществом без согласия собственника объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о взыскании с ИП Е.а Е.П. суммы оплаченных ФИО3 арендных платежей в пользу истца в размере 2379792 рублей, исходя из следующего расчета: 3093000 рублей (за 2022 г. в размере 200000 рублей (100000 рублей х 2 месяцев – размер арендной платы с ноября по декабрь 2022 г.) + за 2023 г. в размере 1570000 рублей (11000 рублей х 2 месяцев – размер арендной платы за январь по февраль 2023 г. + 135000 рублей х 10 месяцев – размер арендной платы за март по декабрь 2023 г.) + за 2024 г. в размере 1323000 рублей (135000 рублей х 9 месяцев – размер арендной платы за январь по сентябрь 2024 г. + 24 дня х (135000 рублей/30 дней) = 24 дня х 4500 рублей) – 713208 рублей (оплата по договору аренды ... от < дата >).

Руководствуясь ст.ст.194-199, 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 в лице финансового управляющего ФИО2 к Индивидуальному предпринимателю Е.у Е.П., ФИО3 о признании недействительным договора аренды, признании заключенным договора аренды с собственником помещения, взыскании арендных платежей удовлетворить частично.

Признать недействительным договор аренды ... от < дата >, заключенный между индивидуальным предпринимателем Е.ым Е.П. и ФИО3.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Е.а Е.П. (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (ИНН <***>) сумму арендных платежей в размере 2379792 рублей.

В остальной части исковых требований ФИО1 в лице финансового управляющего ФИО2 отказать.

Ответчик вправе подать в Советский районный суд ... Республики Башкортостан заявление об отмене заочного решения в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда через Советский районный суд ... Республики Башкортостан.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления через Советский районный суд ... Республики Башкортостан.

Судья Ю.С. Егорова

Мотивированное решение изготовлено 16 июня 2025 г.