УИД 77RS0031-02-2025-013152-43
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
13 октября 2025 года адрес
Хорошевский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Сорокиной С.В., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-9732/2025 по иску ФИО1 к ООО СЗ «Перспективные решения» об изменении условий договору присоединения,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ответчику ООО СЗ «Перспективные решения» об изменении условий договору присоединения, в обоснование своих требований указав, что 14.12.2023 между ФИО1 и ООО СЗ «Перспективные решения» заключен договор участия в долевом строительстве № Алтуфьевское 53-2.2(кв)-3/17/11(1) (АК), согласно которому ответчик обязан в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать истцу объект долевого строительства, а истец обязан уплатить обусловленную настоящим договором цену и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости принять объект долевого строительства. Указанный договор прошел государственную регистрацию. Оплата по договору истцом произведена в полном объеме с привлечением кредитных денежных средств. В соответствии с п. 5.1. договора срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – не позднее 01.10.2025. Уведомление с предложением принять квартиру ФИО1 до настоящего времени не поступало. Передаточный акт о приеме-передаче квартиры не подписывался. Согласно п. 4.4. договора цена договора подлежит изменению в случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 3 % (три процента). В случае отклонения общей приведенной площади объекта долевого строительства от проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства до 3 % (трех процентов) включительно в сторону увеличения либо в сторону уменьшения цена договора изменению не подлежит. В силу п. 4.6. договора, если общая приведенная площадь объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет меньше проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 3 % (три процента), то участнику долевого строительства после подписания сторонами передаточного акта возвращается разница в течение 10 (десяти) рабочих дней после предоставления участником долевого строительства реквизитов счета в банке, на который должны быть возвращены денежные средства. При заключении договора ФИО1 не имела возможности определять условия договора, участвовать в их обсуждении и высказывать свои пожелания, а могла лишь подписать договор в неизменном представленном застройщиком виде. Истец считает, что п. п. 4.4., 4.6. договора ущемляют ее права как потребителя, навязаны истцу при заключении договора присоединения. 29.06.2025 истец направил в адрес ответчика претензию с требованиями об изменении договора участия в долевом строительстве в части прекращения действия указанных пунктов договора, однако требования истца ответчиком не удовлетворены.
На основании изложенного истец просит суд изменить условия договора участия в долевом строительстве № Алтуфьевское 53-2.2(кв)-3/17/11(1) (АК) от 14.12.2023, заключенного между ФИО1 и ООО СЗ «Перспективные решения», прекратив действия п.п. 4.4., 4.6. договора, считать указанные пункты недействительными с момента заключения договора.
Истец ФИО1, ее представитель в судебное заседание явились, исковые требования поддержали, просили удовлетворить.
Представитель ответчика ООО СЗ «Перспективные решения» в судебное заседание явился, исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск, пояснил суду, что оспариваемые пункты договора не противоречат положениям действующего законодательства, кроме того, истцом пропущен срок исковой давности.
Суд, выслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
На основании п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно п. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов, на основании договора участия в долевом строительстве, регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В силу п. 3.1 ст. 3 ФЗ № 214-ФЗ застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной настоящим Федеральным законом, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе.
В силу п. 4.1 ст. 4 ФЗ № 214-ФЗ условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.
В соответствии с ч. 1 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
Согласно положениям ч. 2 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
По смыслу приведенных норм, изменение цены договора долевого участия в строительстве возможно только в случае, если такое изменение предусмотрено условиями договора. При этом договором может быть предусмотрена фиксированная, не подлежащая изменению, цена объекта долевого участия в строительстве.
В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 14.12.2023 между ФИО1 и ООО СЗ «Перспективные решения» заключен договор участия в долевом строительстве № Алтуфьевское 53-2.2(кв)-3/17/11(1) (АК), согласно которому ответчик обязан в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать истцу объект долевого строительства, а истец обязан уплатить обусловленную настоящим договором цену и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости принять объект долевого строительства.
Указанный договор прошел государственную регистрацию.
Оплата по договору истцом произведена в полном объеме с привлечением кредитных денежных средств.
В соответствии с п. 5.1. договора срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – не позднее 01.10.2025.
08.09.2025 сторонами подписан передаточный акт, согласно которому проектная площадь объекта составляла 33,00 кв.м, общая площадь объекта, переданного истцу, - 32,40 кв.м, а также акт приема-передачи ключей.
Согласно п. 4.4. договора цена договора подлежит изменению в случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 3 % (три процента). В случае отклонения общей приведенной площади объекта долевого строительства от проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства до 3 % (трех процентов) включительно в сторону увеличения либо в сторону уменьшения цена договора изменению не подлежит.
В силу п. 4.6. договора, если общая приведенная площадь объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет меньше проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 3 % (три процента), то участнику долевого строительства после подписания сторонами передаточного акта возвращается разница в течение 10 (десяти) рабочих дней после предоставления участником долевого строительства реквизитов счета в банке, на который должны быть возвращены денежные средства.
Таким образом, отраженная в передаточном акте площадь объекта не противоречит условиям договора участия в долевом строительстве.
Как указывает истец, при заключении договора ФИО1 не имела возможности определять условия договора, участвовать в их обсуждении и высказывать свои пожелания, а могла лишь подписать договор в неизменном представленном застройщиком виде.
Истец считает, что п. п. 4.4., 4.6. договора ущемляют ее права как потребителя, навязаны истцу при заключении договора присоединения.
29.06.2025 истец направил в адрес ответчика претензию с требованиями об изменении договора участия в долевом строительстве в части прекращения действия указанных пунктов договора, однако требования истца ответчиком не удовлетворены.
Однако действующее законодательство в сфере защиты прав потребителей не содержит каких-либо запретов на изменение сторонами условий договора участия в долевом строительстве относительно характеристик объекта долевого строительства и определения его стоимости как полностью, так и каждого в отдельности.
Истец, подписывая договор участия в долевом строительстве, действовал на основании свободного волеизъявления, подписывал его лично, без всяких оговорок и изъятий, что свидетельствует о согласии со всеми изложенными в них условиями и сведениями.
Подписание договора ФИО1 безусловно свидетельствует о наличии добровольного согласия со всеми прописанными в договоре условиями.
Доказательств того, что истец при заключении договора участия в долевом строительстве заблуждался относительно природы данной сделки, а также доказательств, подтверждающих наличие обстоятельств, предусмотренных ст. ст. 178 - 179 ГК РФ истцом, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, в материалы дела не представлено.
Условия п. п. 4.4., 4.6. договора долевого участия не противоречит положениям специального закона – ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», как не противоречит и положениям ч. 1 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», поскольку не устанавливает каких-либо дискриминационных положений для дольщика, а также преимуществ для застройщика.
При таких обстоятельствах, суд находит требования истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
В качестве дополнительного основания к отказу в иске суд также учитывает заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности.
В соответствии с п. 7 ст. 19 ФЗ № 214-ФЗ в случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации, участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Пунктом 1 ст. 168 ГК РФ определено, что, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
В соответствии с положениями ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Не усмотрев нарушений закона в заключенном договоре, суд признает спорную сделку оспоримой, в связи с чем, требование об ее недействительности могло быть заявлено в течение года с момента, когда сторона узнала об оспариваемом условии.
Истец узнал о содержании договора в момент его подписания – 14.12.2023, в то время как настоящий иск подан в 08.08.2025, то есть, за пределами срока, предусмотренного ст. 181 ГК РФ.
В связи с чем, суд в полном объеме отказывает истцу в удовлетворении требований об изменении условий договора участия в долевом строительстве № Алтуфьевское 53-2.2(кв)-3/17/11(1) (АК) от 14.12.2023, заключенного между ФИО1 и ООО СЗ «Перспективные решения», прекращении действия п.п. 4.4., 4.6. договора с признанием пунктов недействительными с момента заключения договора.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ООО СЗ «Перспективные решения» об изменении условий договору присоединения – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Хорошевский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение принято в окончательной форме 19.02.2026
Судья С.В. Сорокина