Решение по делу № 2А-542/2023 от 28.03.2023 - о признании действий, связанных с отказом в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства незаконными, обязании устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения вопроса о заключении договора аренды земельного участка.

№ 2а-542/2023

26RS0035-01-2023-000352-45

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

28.03.2023 г.Михайловск

Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Чернова Г.В.,

при секретаре Канановой Л.А.,

с участием:

представителя административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2,

представителя административного ответчика - комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края и заинтересованного лица - администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края по доверенностям ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Комитету по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края о признании действий, связанных с отказом в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства незаконными, обязании устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения вопроса о заключении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Шпаковский районный суд Ставропольского края с вышеуказанным административным иском (впоследствии уточненном), в обоснование которого указано, что административный истец по договору аренды земель населенных пунктов от ДД.ММ.ГГГГ является арендатором земельного участка, расположенного по <адрес> с кадастровым номером №, для строительства индивидуального жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства. Договором срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ На земельном участке имеется принадлежащий истцу на праве собственности объект незавершенного строительства: кадастровый №, площадь: 48,4 кв.м., степень готовности: 18 %. Проектируемое назначение: жилое, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект от ДД.ММ.ГГГГ Письмом ДД.ММ.ГГГГ № административным ответчиком (далее ответчик), в лице заместителя главы администрации - руководителя комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, истцу отказано в предоставлении земельного участка в аренду (пролонгации договора). Отказ ответчика в заключении договора аренды земельного участка считает незаконным по следующим основаниям. В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статьи 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу. В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Закона № 112-ФЗ на приусадебном земельном участке допускается возведение жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Параметры жилого дома, возводимого на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 ГрК РФ. Если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта. Параметры незавершенного объекта капитального строительства, правомерно возведенного истцом на земельном участке, соответствуют параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 ГрК РФ. Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137- ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями ст.ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона № 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ, но только на три года. Истцом Договор заключен ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ Согласно разъяснениям, данным ВС России в Обзоре судебной практики ВС РФ № 4 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст.239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

На основании изложенного просит суд:

- действия администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, связанные с отказом в заключении с ФИО1 договора аренды земельного участка, расположенного по <адрес> с кадастровым номером №, для завершения строительства без торгов на три года, признать незаконным,

- обязать администрацию Шпаковского муниципального округа Ставропольского края повторно рассмотреть вопрос о заключении с ФИО1 договора аренды земельного участка, расположенного по <адрес> с кадастровым номером №, для завершения строительства без торгов на три года.

Административный истец ФИО1 уведомленный надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в суд не явился, сведений об уважительности причин неявки суду не предоставил.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2, поддержал заявленные требования, просил их удовлетворить, кроме того просил надлежащим ответчиком по делу считать не администрацию Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, а комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края и именно действия комитета признать незаконными и обязать устранить допущенные нарушения.

В соответствии с ч. 2 ст. 289 КАС РФ суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившегося административного истца, с участием его представителя.

В судебном заседании представитель административного ответчика - комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края и заинтересованного лица - администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края по доверенностям ФИО3 просила удовлетворении административного иска отказать, также пояснила, что надлежащим ответчиком по делу является именно комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, так как полномочия по продлению договора аренды принадлежат Комитету и именно руководитель Комитета давала ответ заявителю.

Протокольным определением суда Комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края привлечен к участию в деле в качестве административного ответчика, а администрация Шпаковского муниципального округа Ставропольского края исключена из числа ответчиков и привлечена к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

Ходатайств об отложении судебного заседания в связи с заменой ответчика и привлечения заинтересованного лица от сторон не поступило, так как явка представителя и административного ответчика и заинтересованного лица в судебное заседание обеспечена.

Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ (здесь и далее правовые нормы приведены в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 той же статьи.

Согласно положениям подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом пятой той же статьи.

Положениями подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с положениями пункта 1, подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 21 статьи 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Как установлено судом, ФИО1 по договору аренды земель населенных пунктов от ДД.ММ.ГГГГ является арендатором земельного участка, расположенного по <адрес>, с кадастровым номером №, для строительства индивидуального жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства.

Договором срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

На земельном участке имеется принадлежащий истцу на праве собственности объект незавершенного строительства: кадастровый №, площадью 48,4 кв.м., степень готовности - 18 %. Проектируемое назначение: жилое, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект от ДД.ММ.ГГГГ

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № административным ответчиком в лице заместителя главы администрации - руководителя комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, истцу отказано в предоставлении земельного участка в аренду (пролонгации договора).

В соответствии с положениями статьи 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Из системного толкования положений ГК РФ и ЗК РФ в их совокупности следует, что лицо, являющееся на законных основаниях застройщиком земельного участка, вправе претендовать на заключение договора аренды того же участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 2 пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ, и в том случае, когда право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.01.2015 г. № 1 установлен Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В пункте 33 названного Перечня указано, что при подаче заявления о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства объекта собственник такого объекта предоставляет документы удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на здание, сооружение, если право на такой объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Таким образом, действующее законодательство не предусматривает обязательной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в качестве условия, необходимого для заключения договора аренды земельного участка по вышеуказанным основаниям.

Являясь законным владельцем объекта незавершенного строительства, которое не введено в гражданско-правовой оборот в установленном законом порядке, и являясь арендатором земельного участка на основании договора заключенного до ДД.ММ.ГГГГ, административный истец ФИО1 в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» имеет право на реализацию возможности однократного продления либо заключения нового договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Обращаясь в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, административный истец действовал в порядке, установленном положениями подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений), предоставляющей собственнику объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, прав получить такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в соответствии со статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Исходя из положений приведенной нормы закона для разрешения настоящего спора юридически значимыми обстоятельствами по делу являлись предусмотренные подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ условия заключения договора аренды земельного участка с собственником объекта незавершенного строительства.

При этом материалами дела бесспорно подтверждается наличие на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства.

Требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, не заявлялось.

Ранее земельный участок не предоставлялся ФИО1 в аренду для завершения строительства, в силу чего ФИО1, как законный владелец и застройщик земельного участка, являющийся фактическим собственником объекта незавершенного строительства, имеет право на реализацию предусмотренной перечисленными выше нормами земельного законодательства возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Принимая во внимание, что административный истец возвел объект незавершенного строительства на земельном участке, предоставленном в аренду для строительства данного объекта недвижимого имущества, в соответствии с разработанной проектной документацией, градостроительным планом земельного участка, параметры которого предусматривают возможность возведения строения, при наличии разрешения на строительство, с учетом установленных по делу обстоятельств ФИО1 вправе претендовать на предоставление ему земельного участка в аренду однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

При изложенных обстоятельствах правовых оснований для принятия органом местного самоуправления оспариваемого истцом решения об отказе в предоставлении земельного участка в аренду однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства не имелось.

В силу прямого указания закона, удовлетворяя требования административного истца, суд должен указать на способ восстановления нарушенного права, что подразумевает необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца.

При разрешении дела суд применяет материальную норму к спорному правоотношению и в решении указывает, какие конкретно действия орган власти должен произвести, с тем чтобы решение суда не вызывало затруднений при исполнении (абзац 2 пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. № 23 «О судебном решении»).

Выбирая способ восстановления нарушенного права по настоящему административному делу, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для возложения на административного ответчика обязанности по устранению нарушения прав, свобод и законных интересов (препятствий к их осуществлению) административного истца ФИО1, путем возложения на административного ответчика обязанности повторно рассмотреть вопрос о заключении с ФИО1 договора аренды земельного участка, расположенного по <адрес>, с кадастровым номером №, для завершения строительства без торгов, сроком на три года.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ФИО1 к Комитету по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края о признании действий, связанных с отказом в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства незаконными, обязании устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения вопроса о заключении договора аренды земельного участка – удовлетворить.

Признать незаконными действия Комитету по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, связанные с отказом в заключении с ФИО1 договора аренды земельного участка, расположенного по <адрес>, с кадастровым номером №, для завершения строительства, без торгов, сроком на три года.

Обязать Комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края повторно рассмотреть вопрос о заключении с ФИО1 договора аренды земельного участка, расположенного по <адрес>, с кадастровым номером №, для завершения строительства без торгов на три года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Шпаковский районный суд Ставропольского края в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме

Председательствующий судья Г.В. Чернов

Мотивированное решение изготовлено 10.04.2023 г.