Дело № 2-186/2025

УИД: 61RS0031-01-2024-001587-58

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 февраля 2025 года п. Целина Ростовской области

Егорлыкский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Прокопенко Г.А. единолично,

с участием представителя истца ФИО1 – адвоката Ворониной Г.В., действующей на основании ордера №от ДД.ММ.ГГГГ, выданного РОКА им. Д.П. Баранова, предоставившей удостоверение № от ДД.ММ.ГГГГ года

при секретаре судебного заседания Ходушиной И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Среднеегорлыкского сельского поселения о переходе права собственности по договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации Среднеегорлыкского сельского поселения с требованиями о переходе права собственности по договору купли-продажи, мотивировав тем, что в феврале 2001 года ФИО1 купила у ФИО2 земельную долю в праве на земельный участок площадью 12,5 га сельхозугодий, в том числе 11,2 га пашни, расположенный в границах ТОО «Московское». Деньги отдала продавцу сразу же при подписании договора, который был составлен в простой письменной форме и подписан сторонами. Так как она является фермером, сразу же вступила во владение и пользование этим земельным наделом. ФИО1 не смогла зарегистрировать земельную долю на себя, в этот период со стороны администрации района чинились препятствия в регистрации права собственности на земельные участки по с. Средний Е., так как на районном уровне путем издания постановлений уменьшали размер положенной земельной доли с 12,5 га до 9,2 га. После того, как разрешилась проблема по земельной доли, она хотела обратиться к ФИО2 с просьбой оформить надлежащим образом переход права собственности, но по месту проживания никто больше не проживал, в сельском совете ей сказали, что продавец ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ умерла. ФИО1 ждала, что объявятся наследники ФИО2, но никто свои права не заявил. Также оказалось, что в свидетельстве на право собственности на землю комитетом земельных ресурсов Ц. <адрес> была сделана опечатка в отчестве, ФИО3. Вместо «С.» указали «С.». А без самой ФИО2 принадлежность свидетельства подтвердить не возможно. Так как наследников ФИО2 нет, считает, что надлежащим ответчиком по делу будет администрация Среднеегорлыкского сельского поселения. ФИО1 как собственник приобретенного земельного участка, несет бремя его содержания, но, по причине смерти продавца, зарегистрировать сделку она не может. Так как договор составлен в надлежащей форме и со стороны покупателя все обязательства по сделке выполнены, деньги уплачены, ФИО1 вступила во владение и пользование имуществом, а смерть продавца чинит ей препятствие зарегистрировать переход права собственности. Просила суд: зарегистрировать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес>, гражданкой Российской Федерации, проживающей по адресу: <адрес>, с. Средний Е., <адрес>, на основании договора купли-продажи, переход право долевой собственности - с размером доли 12,5 га на земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения, предназначенный для производства сельхозпродукции, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, в границах СПК «Московский», прекратив право общей долевой собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, была надлежаще извещена о времени и месте судебного разбирательства, об отложении судебного заседания не ходатайствовала, в материалах дела имеется заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие (л.д.60).

Представитель истца ФИО1 – адвоката Воронина Г.В., в судебном заседании поддержала исковые требования по доводам, изложенным в нем, просила суд удовлетворить требования в полном объеме. Суду пояснила, что ФИО2 получила земельную долю в ТОО «Московский», как пенсионер хозяйства, которую в 2001 году купила истец ФИО1 В свидетельстве на право собственности на землю, переданном ФИО1 во исполнение договора купли-продажи, допущена описка в написании отчества ФИО2, вместо верного «С.», указана «С.», что подтверждается ответом из архива. Судебные расходы её доверитель, в случае удовлетворения иска, не желает распределять, просит оставить на истце.

Представитель ответчика Администрации Среднеегорлыкского сельского поселения в судебное заседание не явился, были надлежащим образом уведомлены о времени и месте судебного разбирательства, об отложении судебного заседания не ходатайствовали, о причинах неявки не сообщили.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, надлежащим образом были уведомлены о времени и месте слушания дела, об уважительной причине неявки суд не известили.

Определением Егорлыкского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен ФИО4

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4 в судебное заседание не явился, надлежащим образом был уведомлен о времени и месте слушания дела, об уважительной причине неявки суд не известил.

В отсутствие не явившихся лиц суд рассмотрел дело в силу ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав представителя истца, исследовав письменные доказательства, представленные в материалы дела, оценив их по правилам, установленным ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ч. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Судом установлено, что ФИО2 принадлежала земельная доля площадью 12,5 га, в том числе 11,2 га пашни, на праве коллективно-совместной собственности на землю по адресу: с.Средний Е.Ц. <адрес> ТОО «Московское», что подтверждается свидетельством на право собственности на землю (л.д. 4).

Как следует из вышеуказанного свидетельства, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, проживающая в с. Средний Е.Ц. <адрес> приобретает право коллективно-совместной собственности на землю по адресу: с.Средний Е.Ц. <адрес> ТОО «Московское», общей площадью 12,5 га сельхозугодий, в т.ч. 11,2 га пашни, то есть в свидетельстве неверно указано отчество ФИО2, вместо правильного «С.».

Согласно ответу начальника архивного сектора Администрации Ц. <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, в имеющихся на хранении в архивном секторе Администрации Ц. <адрес> расчетно-платежных ведомостях фонда № ТОО «Московское» за 1991-1995 год сведения о ФИО2 или о ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, не усматриваются; в приказах директора совхоза «Московский» за 1984 год значится ФИО2 (л.д. 49).

Согласно приказу №-К от ДД.ММ.ГГГГ, параграф 2 указано уволить тов. ФИО2 – рабочую отд № в связи с переходом на пенсию с ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 50).

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что свидетельство на право собственности № было выдано именно ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в связи с наделением её как пенсионера земельной долей хозяйства ТОО «Московское».

Согласно выписке из ЕГРН на кадастровом учете состоит земельный участок площадью 8073077 кв.м, с кадастровым номером №, местоположение: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, р-н Целинский, СПК «Московский», в котором зарегистрированы земельные доли членов ТОО «Московское», в числе которых также участником общей долевой собственности является истец ФИО1 (л.д. 64-111).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО1 заключили договор купли-продажи земельного участка в размере 12,5 га с кадастровым номером 61:40:0600015:1692 категории земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для производства сельскохозяйственной продукции, расположенный по адресу <адрес>, с/о Средне-Егорлыкский, в границах СПК «Московский» (л.д. 3).

Стоимость продаваемого участка стороны определили в размере 7000 руб., которые были получены продавцом до подписания договора, что подтверждено п. 2 Договора и подписью продавца ФИО2

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу совокупности ст. ст. 549, 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно п. 4 вышеуказанного договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, передача отчуждаемой недвижимости продавцом осуществляется путем передачи правоустанавливающих документов.

Поскольку правоустанавливающие документы были переданы ФИО1, договором купли-продажи составление дополнительного акта приема-передачи не предусмотрено, суд полагает, что продавец передал спорный объект недвижимости покупателю, а последний его принял.

Суд приходит к выводу, что при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ его стороны согласовали все существенные условия, предусмотренные положениями параграфа 7 главы 30 ГК РФ.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заключенный между ФИО2 и ФИО1 договор купли-продажи соответствуют требованиям, установленным нормам ГК РФ, в том числе, указанным выше.

Кроме того, согласно ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ) в редакции, действующей до ДД.ММ.ГГГГ, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей.

Аналогичные положения содержатся в ч. 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ, в соответствии с которой права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ (объекты недвижимости, являющиеся ранее учтенными), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, Закон № 122-ФЗ определил, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (часть 2 статьи 6).

Исходя из действительности ранее возникших прав, указанный Закон № 122-ФЗ предусмотрел, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости, согласно статье 223 ГК РФ, возникает с момента его государственной регистрации.

В судебном заседании установлено, что продавец ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ умерла, что подтверждается свидетельством о смерти (л.д. 25), что явилось препятствием для регистрации перехода права на земельную долю за ФИО1

Судом установлено, что с 2001 года по настоящее время истец ФИО1 пользуется спорным земельным участком, как своим собственным: обрабатывает землю, выращивает сельхозпродукцию.

Как следует из ответа нотариуса, в производстве нотариуса Ц. нотариального округа <адрес> имеется наследственное дело №, открытое к имуществу ФИО2 наследником по закону является сын ФИО4, которому выдано свидетельство о праве на наследство по закону. Наследство, на которое выдано свидетельство, состоит из: ? доли в праве общей собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, с.Средний Е., <адрес> (оборотная сторона л.д. 40).

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что наследник ФИО2 ФИО4 не претендует на спорное имущество, так как ему известно о его продаже.

Таким образом, надлежащим ответчиком по делу является Администрация Среднеегорлыкского сельского поселения, к которой и подан иск истцом.

В судебном заседании установлено, что ФИО2 не переоформила земельный участок на истца, что явилось основанием для обращения последнего с настоящим иском в суд.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Действительность воли ФИО2, направленной на отчуждение принадлежавшего ей земельного участка, кроме самого договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, также подтверждается передачей покупателю оригиналов правоустанавливающих документов на спорное имущество.

Таким образом, суд приходит к выводу, что при заключении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ стороны согласовали все существенные условия, предусмотренные положениями параграфа 7 главы 30 ГК РФ, сам договор составлен в письменной форме, как того требует ст. 550 ГК РФ, продавец обладал правомочиями собственника на спорное недвижимое имущество, в связи с чем был наделен правом его отчуждать.

Как разъяснено в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав (далее - постановление Пленума №), если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца, в случае смерти последнего. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме смерти продавца.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что истцом ФИО1 избран способ защиты права, прямо предписанный указанными выше нормами.

При рассмотрении иска, предъявленного одной из сторон в соответствии с названной правовой нормой, суд оценивает законность сделки, проверяет наличие у продавца полномочий на отчуждение имущества, поскольку сделка, не соответствующая требованиям закона, не может служить основанием для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Учитывая установленные в судебном заседании обстоятельства, суд приходит к выводу, что ФИО1 является собственником спорного недвижимого имущества на основании договоров купли-продажи, однако не может зарегистрировать свое право, поскольку продавец ФИО2 умерла, в связи с чем истец был вынужден обратиться в суд за защитой своих прав, и считает её требования подлежащими удовлетворению.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределению не подлежат, поскольку истец не желает их распределять, о чем её представитель заявила в судебном заседании.

Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-199, 209 ГПК РФ,

РЕШИЛ

Исковые требования ФИО1 к Администрации Среднеегорлыкского сельского поселения о переходе права собственности по договору купли-продажи удовлетворить.

Зарегистрировать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес>, гражданкой Российской Федерации, проживающей по адресу: <адрес>, с. Средний Е., <адрес>, на основании договора купли-продажи, переход право долевой собственности - с размером доли 12,5 га - на земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения, предназначенный для производства сельхозпродукции, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, в границах СПК «Московский», прекратив право общей долевой собственности собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на указанный объект.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Егорлыкский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.