Дело № 2-3801/2025
23RS0042-01-2024-002999-69
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 сентября 2025 г. г. Новороссийск
Приморский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Мусиенко Н.С.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Яковлевым М.М.,
с участием: истицы ФИО1 и ее представителя по доверенности №23АВ3988259 Твердой Т.В., представителя ответчика администрации МО г. Новороссийск по доверенности ФИО2, представителя третьего лица ФИО3 от 15.01.2016 23 АА5116776 по доверенности ФИО4
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации МО г. Новороссийск о признании права собственности на жилое помещение в реконструированном виде.
установил:
ФИО1 обратились в суд с исковым заявлением к администрации МО <адрес> о сохранении в реконструированнлм состоянии жилого помещения с КН <данные изъяты>, площадью 75,5 кв.м. по адресу: <адрес> признании права собственности на него.
В обоснование иска указано, что истице ФИО1 принадлежат на праве собственности: - земельный участок с КН <данные изъяты>, площадью 355 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>?? и жилое помещение (квартира N?1) с КН <данные изъяты> площадью 59,4 кв.м., по адресу: <адрес>. С целью улучшения жилищных условий в 2004 году к квартире N?1 возведена пристройка, литер а2, что подтверждается техпаспортом по состоянию на <ДД.ММ.ГГГГ> Согласно справки кадастрового инженера <ФИО6 N?01 от <ДД.ММ.ГГГГ> в результате реконструкции и внутренней перепланировки площадь помещения изменилась с 59,4 кв.м. до 75,5 кв.м. <ДД.ММ.ГГГГ> истица ФИО1 обращалась в Управление архитектуры и градостроительства администрации МО г. Новороссийска с заявлением о вводе в эксплуатацию реконструированной квартиры общей площадью 75,5 кв.м., однако ей было отказано. По указанным основаниям истица обратилась в суд с вышеприведенными требованиями иска.
Оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 03.04.2025 решением Приморского районного суда г. Новороссийска от 18.12.2024 в удовлетворении искового заявления ФИО1 к администрации МО г. Новороссийск о признании права собственности на жилое помещение в реконструированном виде отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 12.08.2025 вышеприведенные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Основанием к отмене судебных актов послужило не привлечение к участию в деле в качестве третьего лица смежного землепользователя - ФИО3, позиция которой имеет существенное значение при рассмотрении спора.
При повторном рассмотрении спора, определением суда от 19.09.2025 привлечена в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, смежный землепользователь - собственник кватиры <№> по <адрес> ФИО3
Истица ФИО1 и ее представитель по доверенности Твердая Т.В. в судебном заседании поддержали требования иска в полном объеме.
Представитель ответчика администрации МО г. Новороссийск по доверенности ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, указывая, что реконструкция выполнена без предварительного согласования с органом местного самоуправления, меняется площадь всего здания, нарушены отступы, согласие соседей не является основанием для исключения процедуры отступления от предельных параметров разрешенного строительства.
Представитель третьего лица ФИО3 по доверенности ФИО4 в судебном заседании не возражала против удовлетворения иска.
Третьи лица ФИО5, ФИО7 в судебное заседание не явились, были уведомлены надлежащим образом, представили в суд заявления о рассмотрении дела в их отсутствие, против удовлетворения исковых требований не возражали.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
Судом установлено, что истице ФИО1 на основании свидетельства о государственной регистрации права от 03.03.2015 г. принадлежит на праве собственности земельный участок с КН <данные изъяты>, площадью 355 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов – для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>, на основании выписки из похозяйственной книги N?101-15/384 от <ДД.ММ.ГГГГ>, о чем в ЕГРН имеется запись регистрации N?23-23-21/208/2014-478 от <ДД.ММ.ГГГГ>
Согласно выписке из ЕГРН истице ФИО1 принадлежит квартира с КН <данные изъяты> площадью 59,4 кв.м., по адресу: <адрес>, на основании договора дарения доли в праве общей собственности на квартиру, выдан <ДД.ММ.ГГГГ>; договора на передачу в собственность жилого помещения, выдан <ДД.ММ.ГГГГ>; договора дарения объекта недвижимости, <№>-н/23-2023-2-855, выдан <ДД.ММ.ГГГГ>
На указанном земельном участке с КН <данные изъяты> расположена спорная квартира N?1 с КН <данные изъяты> площадью 59,4 кв.м., принадлежащая истцу, в которой произведены работы по перепланировке и реконструкции, в том числе возведена пристройка, в результате чего, общая площадь квартиры истца увеличена с 59,4 кв.м. до 75,5 кв.м.
Указанное обстоятельство подтверждается заключением кадастрового инженера <ФИО6 от <ДД.ММ.ГГГГ>, из которого следует, что общая площадь квартиры изменилась с 59,4 кв.м. до 75,5 кв.м. за счет перепланировки. Разрешение на реконструкцию и перепланировку не предъявлено.
Судом установлено, что истицей произведена перепланировка реконструкция вышеуказанной квартиры, в связи с чем, её общая площадь увеличилась с 59,4 кв.м. до 75,5 кв.м.
Согласно письму Управления архитектуры и градостроительства администрации МО <адрес> от <ДД.ММ.ГГГГ> <№>.03-1.3-6673/24 ФИО1 отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию <адрес> после произведенной перепланировки и реконструкции, ввиду отсутствия предварительного согласования с органами местного самоуправления.
Согласно выписке из ЕГРН квартира с КН с <данные изъяты>, площадью 58,7 кв.м. по адресу: <адрес> принадлежит на праве общей долевой собственности третьим лицам ФИО7 и ФИО5
Смежный земельный участок с КН <данные изъяты> по адресу:. Новороссийск, <адрес> принадлежит третьему лицу ФИО3
Рассматривая требования истцов о сохранении жилого помещения (квартиры) в реконструированном состоянии, суд исходит из следующего, что согласно п. 14 ст. 1 ГрК РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ, тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена ЖК РФ.
Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения.
Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
В силу ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Статьей 222 ГК РФ предусмотрено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с частью 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Доказательством по делу является заключение эксперта, сформулированное на основе проведенной экспертизы.
Согласно выводам заключения судебной строительно-технической экспертизы от 30.09.2024 № 06.24/215 в рассматриваемом жилом помещении с КН <данные изъяты> по адресу: <адрес> произведена реконструкция, в результате которой общая площадь помещения изменилась (увеличилась) с 59,4 кв.м. (по сведениям ЕГРН) до 75,5 кв.м. за счет: - возведения пристройки «лит а2» с целью организации: Сан. узла N?7, Коридора N?8, Прихожей N?9 - возведения пристройки «б/н» с целью организации Сан.узла N?10, и Прихожей N?11; - уточнения размеров (параметров) существующих ранее частей рассматриваемого жилого помещения. «Ответ на вопрос №2. На момент осмотра рассматриваемое жилое помещение с КН <данные изъяты> по адресу: Российская Федерация, краснодарский краи, <адрес>, в реконструированном, перепланированном и переоборудованном состоянии градостроительным, строительным, пожарным, санитарным нормам и правилам не противоречит, угрозу жизни и здоровью граждан не создает. Объект исследования - рассматриваемое жилое помещение с КН <данные изъяты> в реконструированном состоянии всей своей площадью застройки располагается в границах по сведениям ЕГРН земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>».
Статьей 67 ГПК РФ установлено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Суд полагает, что заключение вышеуказанной судебной экспертизы соответствует требованиям положений ст. 86 ГПК РФ. Указанное экспертное заключение, в силу требований ст. 67 ГПК РФ, является допустимым доказательством, так как оно произведено в соответствии с нормативными, методическими и справочными источниками в соответствии с действующим законодательством, заключение содержит подробное описание проведенного исследования, выводы эксперта обоснованы, достаточно мотивированы, неясностей и противоречий не содержат, перед производством эксперт, имеющий соответствующую квалификацию и стаж работы по профессии, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, ему были разъяснены его права и обязанности.
Согласно официальным сведениям интернет-ресурса о Правилах Землепользования и застройки г. Новороссийска, утвержденными решением городской Думы г. Новороссийска от 18.06.2024 года №532 следует, что объект исследования – реконструированное жилое помещение (квартира) <№> по адресу: <адрес> КН <данные изъяты>, расположенная на земельном участке с КН <данные изъяты> по адресу: <адрес>, располагается в территориальной зоне Ж – 1/ФИО8 застройки индивидуальными жилыми домами с возможностью ведения личного подсобного хозяйства.
Указанное обстоятельство также подтверждается экспертным заключением ООО "Экспертная Компания".
При этом, суд учитывает, что предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства для территориальной зоны Ж-1/А по Правилам Землепользования и застройки г. Новороссийска, утвержденные решением городской Думы г. Новороссийска от 18.06.2024 года №532, с актуальными изменениями: максимальный процент застройки в границах земельного участка - 40%; минимальный отступ зданий, сооружений, строений и сооружений от границ смежных земельных участков - 3 метра, от границы красной линии - 5 метров. Минимальные отступы до границы смежного земельного участка: от жилых зданий - 3 м; от хозяйственных построек - 1 м с учетом соблюдения требований технических регламентов.
Из исполнительного чертежа № 1, выполненного к заключению ООО "Экспертная Компания" видно, что отступ реконструированной спорной квартиры до фактической границы со смежным земельным участком с КН <данные изъяты> - 2,79 и 2,35 метров, т.е. менее 3 метров; а также менее 5 метров от границы красной линии, т.е. спорное строение расположено на земельном участке с нарушением градостроительных регламентов.
В материалы дела стороной истца на л.д. 88 представлено письменное согласие от 07.08.2024 от собственника смежного земельного участка с КН <данные изъяты> ФИО3, о том, что она дает согласие ФИО1 (собственнику земельного участка с КН <данные изъяты>) на реконструкцию объекта капитального строительства, путем возведения пристройки на расстоянии не менее 2 метров от совместной границы.
В судебном заседании представитель третьего лица ФИО3 - ФИО4 указанную позицию поддержала.
Согласно пункту 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.
Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.
С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.
Таким образом, судом установлено, что исследуемое строение не соответствует градостроительному регламенту ПЗЗ муниципального образования г. Новороссийск в части установленных отступов от границ смежного земельного участка (3 м) и по границе красных линий (5 м).
Однако, данное нарушение не создает угрозу жизни и здоровью граждан, следовательно признается судом незначительным.
Согласно п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
В соответствии с "Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.
Согласно данным технического плана спорное жилое помещение (квартира) подвергнуто реконструкции, заключением экспертизы подтверждено его соответствие градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим, пожарным, экологическим нормам и правилам.
С учетом изложенного, суд полагает требования истицы подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО1 к администрации МО г. Новороссийск о признании права собственности на жилое помещение в реконструированном виде, - удовлетворить.
Сохранить в реконструированном состоянии жилое помещение с КН <данные изъяты>, обшей площадью 75,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, признав за ФИО1 право собственности на него.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Приморский районный суд г. Новороссийска в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья Н.С. Мусиенко
Решение изготовлено в окончательной форме 07.10.2025