Решение по делу № 02-1910/2025 от 18.12.2025 - о признании пунктов договора недействительными, взыскании расходов на устранение недостатков, компенсации морального вреда, судебных расходов.

77RS0033-02-2025-002480-40

Дело № 2-1910/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

18 декабря 2025 года Чертановский районный суд адрес в составе председательствующего судьи фио, при помощнике фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению фио к ООО СЗ «Варшавский» о признании пунктов договора недействительными, взыскании расходов на устранение недостатков, компенсации морального вреда, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с указанным иском и с учетом уточненных требований просит признать п. 5.1, п. 5.3 договора № 3В-5-К-1-15-01-118-ДКП от 26.10.2023 г. договора купли-продажи объекта недвижимости недействительным, взыскать с ответчика денежные средства за некачественный ремонт в размере сумма, неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя о возмещении стоимости причиненного ущерба в размере сумма за период с 20.01.2025 г. по 16.10.2025 г. и по дату фактического исполнения судебного решения в размере сумма – 1% от стоимости ремонтно-восстановительных работ за каждый день, штраф в размере 50% от суммы удовлетворенных требований, компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере сумма, расходы по оплате экспертных услуг в размере сумма, расходы по оплате юридических услуг в размере сумма, ссылаясь на то, что 26.10.2023 г. между ООО «Специализированный застройщик «Варшавский» и фио был заключен договор № 3В-5-К-1-15-01-118-ДКП купли-продажи жилого помещения – квартиры 118, общей площадью 97,00 кв.м. по адресу: адрес муниципальный адрес, адрес. Свои обязательства по внесению оплаты в соответствии с договором истцом были исполнены полностью и в срок. Согласно заключению эксперта, имеющиеся в квартире дефекты являются результатом ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств во время строительства дома, для устранения которых необходимо сумма Истец в адрес ответчика направил претензию об устранении выявленных недостатков, ответ на которую истец не получил.

Истец в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом.

Представитель истца в судебное заседание явился, уточненные исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, представил письменные возражения на иск, просил в том числе, применить ст.333 ГК РФ в отношении неустойки и штрафа.

Суд, выслушав явившихся лиц, допросив эксперта, изучив в открытом судебном заседании материалы дела, находит требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 4 ФЗ «О защите прав потребителей» продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору. При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.

Согласно абз. 5 ч. 1 ст. 18 ФЗ «О защите прав потребителей» потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе: потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В судебном заседании установлено, что 26.10.2023 г. между истцом фио и ответчиком ООО «Специализированный Застройщик «Варшавский» заключен договор № 3В-5-К-1-15-01-118-ДКП купли-продажи жилого помещения – квартиры 118, общей площадью 97,00 кв.м. по адресу: адрес муниципальный адрес, адрес.

В силу ч. 1 ст. 470 ГК РФ товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (ч. 2 ст. 269 ГК РФ).

Согласно п. 5.1 договора, стороны согласились, что подтверждением надлежащего качества объекта недвижимости по договору является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №77-05-011473-2023 от 23.06.2023 г., выданное комитетом государственного строительного надзора адрес.

Согласно п. 5.3 договора, объект недвижимости осмотрен покупателем до подписания настоящего договора и покупатель ознакомлен с заключением специалиста Финансовой Компании «Обеспечение» по объекту недвижимости от 26.10.2023 г. Объект недвижимости покупателем осмотрен, покупатель признает его состояние, с учетом заключения, удовлетворительным, пригодным для использования по назначению и не имеет претензий к продавцу по состоянию/качеству объекта недвижимости. Покупатель самостоятельно и за свой счет устраняет дефекты строительных конструкций, указанных в заключении.

Свои обязательства по внесению оплаты в соответствии с договором истцом были исполнены полностью и в срок.

Согласно полученного заключения эксперта, имеющиеся в квартире дефекты являются результатом ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств во время строительства дома, для устранение недостатков необходимо сумма

Истцом в адрес ответчика направлена претензия о выплате денежных средств для устранения недостатков, ответ на которую истец не получил.

Не согласившись с представленным стороной истца заключением, по ходатайству представителя ответчика судом было вынесено определение о назначении судебной строительно-технической экспертизы от 19.06.2025 г. в ООО «ЛЭС Эксперт» для определения наличия недостатков в квартире истца и стоимости их устранения.

Согласно представленного в суд экспертного заключения составленного ООО «ЛЭС Эксперт» в квартире истца имеются дефекты, в том числе скрытые, в отделке квартиры, которые возникли в ходе проведения строительно-отделочных работ, рыночная стоимость работ и материалов по устранению выявленных дефектов составляет сумма

Заключение специалиста Финансовой Компании «Обеспечение» по объекту недвижимости от 26.10.2023 г., указанное в п.5.3 договора сторона ответчика ни до назначения экспертизы, ни на экспертизу не предоставила.

С учетом изложенных норм права юридически значимыми по делу обстоятельствами являлись: факт проведения покупателем проверки качества приобретаемой квартиры; наличие у него объективной возможности выявления недостатков квартиры до заключения договора купли-продажи; какие из этих недостатков являлись видимыми, а какие - скрытыми, то есть которые покупатель без применения специального измерительного оборудования не имел возможности выявить на момент приемки квартиры.

Как усматривается из содержания договора купли-продажи, и было установлено судом и экспертами большинство недостатков являются скрытыми.

Кроме того, истец не имел возможности осознавать и оценивать качество объекта недвижимости при ее приемке, так как не является строительным специалистом и не имеет познаний в области строительства

В соответствии с положениями п. 1 ст. 469 ГК РФ, ч. 1 ст. 4 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Из материалов дела следует, что ООО "СЗ "Варшавский" являлся и продавцом, и застройщиком дома по адресу: адрес муниципальный адрес, адрес, где расположена квартира истца.

В соответствии со ст. 755 ГК РФ подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон. Подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами. Течение гарантийного срока прерывается на все время, на протяжении которого объект не мог эксплуатироваться вследствие недостатков, за которые отвечает подрядчик. При обнаружении в течение гарантийного срока недостатков, указанных в пункте 1 статьи 754 настоящего Кодекса, заказчик должен заявить о них подрядчику в разумный срок по их обнаружении.

Согласно п. 3 ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), могут быть предъявлены при принятии выполненной работы (оказанной услуги) или в ходе выполнения работы (оказания услуги) либо, если невозможно обнаружить недостатки при принятии выполненной работы (оказанной услуги), в течение сроков, установленных настоящим пунктом.

Потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что покупатель, приобретя право собственности на квартиру по договору купли-продажи, приобрел (как потребитель) и право требования к застройщику (подрядчику) об устранении выявленных в квартире недостатков при их обнаружении в течение гарантийного срока, а при его отсутствии - в пределах пяти лет (в отношении объекта недвижимости), поскольку гарантийные обязательства застройщика (подрядчика) на результат работы в случае отчуждения объекта недвижимости третьим лицам сохраняются.

Поскольку в договоре купли-продажи отсутствуют положения о гарантийном сроке, суд исходит из того, что гарантийный срок составляет 5 лет, при этом договор купли-продажи заключен 26.10.2023, а 28.12.2024 истцом направлена претензия, то есть в пределах гарантийного срока.

П. 5.1, п. 5.3 договора № 3В-5-К-1-15-01-118-ДКП от 26.10.2023 г. являются ничтожными в силу закона, соответственно оснований для признания их недействительными нет.

Оценивая указанное заключение экспертов, суд принимает его в качестве надлежащего доказательства по делу и считает возможным положить его в основу решения по настоящему делу, так как экспертиза проведена на основании определения суда, квалифицированным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет надлежащее, подробное и убедительное обоснование своих выводов, ссылки на нормативные и методические источники, которые были использованы при производстве экспертизы и взыскать с ответчика стоимость строительных недостатков в размере сумма, поскольку факт наличия недостатков был установлен судом в ходе рассмотрения дела и подтвержден указанным выше заключением.

Согласно п. 1 ст. 23 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 24.04.2020) «О защите прав потребителей» за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Сумма заявленной неустойки составляет сумма за период с 20.01.2025 г. по 18.12.2025 г.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку только при условии заявления должника о таком уменьшении.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", следует, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (об уменьшении неустойки) по делам о защите прав потребителей возможно только в исключительных случаях, по заявлению ответчика и с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

По своей правовой природе неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно, компенсационный для другой, то есть является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств для другой стороны. Снижение размера неустойки в каждом конкретном случае является одним из предусмотренных законом правовых способов, которыми законодатель наделил суд в целях недопущения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. В этом смысле у суда возникает обязанность установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Вместе с тем, согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Таким образом, с учетом положений ст. 333 ГПК РФ, суд считает возможным определить неустойку в размере сумма.

Согласно ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Сумму компенсации морального вреда с учетом конкретных обстоятельств, установленных по настоящему делу, степени вины ответчика, длительности периода нарушения прав истца, а также с учетом принципа разумности и справедливости суд оценивает в сумма в пользу истца.

В соответствии с ч. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требования потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Разрешая вопрос о взыскании штрафа, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца штраф в размере сумма (938 160+ 10 000 + 500 000) х 50%).

Оснований для снижения штрафа суд не находит, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства явной несоразмерности штрафа последствиям нарушения обязательства, а снижение суммы штрафа без приведения мотивов и доказательств его несоразмерности последствиям нарушения обязательства недопустимо.

В соответствии с ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии со ст. 98 и ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию расходы на экспертизу в размере сумма, расходы на оформление доверенности в размере сумма, расходы на юридические услуги в размере сумма.

В соответствии со ст. 103 ГПК с ответчика в доход государства подлежит взысканию госпошлина, от которой был освобожден истец при обращении в суд в размере сумма.

На основании изложенного, руководствуясь Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей», ст.ст.56, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО СЗ «Варшавский» ИНН <***> в пользу фио паспортные данные...... сумму в размере сумма, неустойку в размере сумма, расходы на исследование в размере сумма, расходы на оформление доверенности в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы на юридические услуги в размере сумма, штраф в размере сумма.

В удовлетворении остальной части иска – отказать.

Взыскать с ООО СЗ «Варшавский» ИНН <***> в бюджет адрес госпошлину в размере сумма.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 15.01.2026 г.

Судья: