УИД 31RS0№-88 2-1221/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 мая 2023 г. г. Старый Оскол

Старооскольский городской суд Белгородской области в составе

председательствующего судьи Гроицкой Е.Ю.,

при секретаре судебного заседания Смехновой А.С.,

с участием представителя истца департамента имущественных и земельных отношений Старооскольского городского округа Белгородской области ФИО1, ответчика ФИО2, его представителя ФИО3,

в отсутствие ответчика ФИО4, третьих лиц представителя АО «Райффайзен Банк», судебного пристава-исполнителя Тропарево-Никулинского ОСП г. Москвы,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области к ФИО2, ФИО4 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, по встречному иску ФИО2, ФИО4 к департаменту имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа о признании права собственности,

установил:

департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области обратился в суд с указанным иском к ФИО2, ФИО4, в котором просит изъять у ответчиков объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью застройки <данные изъяты> кв.м, степень готовности <данные изъяты>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категории земель - <данные изъяты>, по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, сославшись в обоснование заявленных требований на прекращение действия заключенного между сторонами договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на котором расположен объект незавершенного строительства.

С-вы предъявили встречный иск к департаменту имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области, в котором, в соответствии со статьей 222 ГК РФ просят признать за ФИО2 и ФИО4 право собственности на <данные изъяты> долей за каждым в праве собственности на жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м жилой площадью <данные изъяты> кв.м, инвентарный №, расположенный по адресу: <адрес>, указав в обоснование исковых требований, что несмотря на то что жилой дом не введен в эксплуатацию и в отношении него не произведена государственная регистрация права в установленном порядке, фактически он используется для постоянного проживания и возведен за личные сбережения ФИО2

В судебном заседании представитель истца ФИО1 (по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на один год) заявленные требования поддержала в полном объеме, в удовлетворении встречного иска просила отказать.

Ответчик ФИО2 и его представитель ФИО3 (по заявлению в порядке части 6 статьи 53 ГПК РФ) иск не признали, просили удовлетворить встречные требования.

Ответчик ФИО4, третьи лица представитель АО «Райффайзен Банк», судебный пристав-исполнитель Тропарево-Никулинского ОСП г. Москвы, будучи извещенными надлежащим образом, посредством направления заказной корреспонденции, в суд не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили, не просили о рассмотрении дела в их отсутствие, на основании статьи 167 ГПК РФ дело рассмотрено без их участия.

Рассмотрев дело по существу, суд приходит к следующим выводам.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 года регулируются главой V.1 ЗК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, указаны в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», действующей с 1 марта 2015 года, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Из указанного следует, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года.

Федеральным законом от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 названного Федерального закона установлено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу названного закона (1 марта 2015 года).

При этом исходя из пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ применение положений названной статьи возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 года на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды земельного участка и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

В соответствии со статьей 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации (пункт 1), в частности, Постановлением Правительства Российской №1299 от 3 декабря 2014 г.

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3).

Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов (пункт 5).

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6).

Федеральный законодатель, предусматривая в Гражданском кодексе Российской Федерации возможность публичного собственника земельных участков принятия решения о продаже объекта незавершенного строительства, независимо от основания прекращения договора аренды земельного участка, предполагал стимулирование арендатора к своевременному осуществлению строительства объекта недвижимости, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности, потребность в эффективном использовании указанных земельных участков, а также возможность реализации арендатором не только прав, но исполнения соответствующих обязанностей, предусмотренных нормами гражданского, земельного, градостроительного законодательства.

По материалам дела судом установлено, что на территории муниципального образования Старооскольский городской округ Белгородской области находится земельный участок по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категории земель - <данные изъяты>, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства.

Вышеуказанный земельный участок был предоставлен ФИО2 по договору долгосрочной аренды от ДД.ММ.ГГГГ №.

24 июня 2019 г. между муниципальным образованием Старооскольский городской округ Белгородской области, от имени которого действовал департамент имущественных и земельных отношений, и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка для строительства, предоставленного в аренду без торгов №, во исполнение постановления главы администрации Старооскольского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ №, которым постановлено прекратить право аренды и расторгнуть по соглашению сторон договор долгосрочной аренды от ДД.ММ.ГГГГ № и предоставить ФИО2 в аренду без проведения торгов сроком на три года однократно вышеупомянутый земельный участок для завершения строительства.

Согласно пункту 1.1 договора земельный участок предоставлен однократно для завершения строительства индивидуального жилого дома.

Годовой размер рыночной арендной платы за земельный участок согласован сторонами договора в пункте 2.2 и составил 38 000 руб.

Срок действия договора с 20 июня 2019 г. до 20 июня 2022 г. (пункт 2.1 договора).

22 апреля 2022 г. департаментом имущественных и земельных отношений в адрес арендатора направлено уведомление № о намерении прекращения арендных правоотношений по истечению срока действия договора аренды.

По окончании срока действия договора за арендатором числится задолженность по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ по уплате арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 113 955,91 руб., которая взыскана с ФИО2 на основании судебного приказа мирового судьи судебного участка № 5 Нефтеюганского судебного района Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 20 октября 2022 г.

На момент рассмотрения настоящего дела задолженность не погашена.

В результате визуального обследования земельного участка по адресу: <адрес>, департаментом установлено, что на нем расположен объект капитального строительства (дом) с закрытым тепловым контуром (имеются окна, двери, крыша). Земельный участок огорожен металлическим профлистом, доступ к земельному участку полностью ограничен.

Согласно актуальной выписке из Единого государственного реестра недвижимости, в пределах земельного участка по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категории земель - <данные изъяты>, вид разрешенного использования - <данные изъяты>, зарегистрирован объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью застройки <данные изъяты> кв.м, степень готовности <данные изъяты>

Таким образом, право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства ФИО2 реализовано, срок действия договора аренды земельного участка истек, в период действия договора аренды объект недвижимости арендатором в эксплуатацию не введен, сведения в Единый государственный реестр недвижимости о завершенном строительством объекте не внесены, что не оспаривалось стороной ответчика в судебном заседании.

Возражая по заявленным требованиям, ФИО2 со ссылкой на технический план здания от 28 марта 2023 г. указывает, что спорный объект незавершенного строительства характеризуется как в полном объеме завершенный, поскольку дом построен в 2013 г., к нему подведены коммуникации, фактически он используется по назначению, обосновывает невозможность произвести документальное оформление объекта незавершенного строительства наличием судебных разбирательств с бывшей супругой ФИО4, связанных с разделом совместно нажитого имущества, включая спорный объект недвижимости.

Вместе с тем, суд считает данные доводы несостоятельными, учитывая, что вопрос о разделе объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью застройки <данные изъяты> кв.м, степень готовности <данные изъяты> разрешен между супругами путем заключения мирового соглашения и утверждения его определением Старооскольского городского суда Белгородской области 18 декабря 2018 г., то есть до заключения договора аренды земельного участка.

Каких-либо иных убедительных доводов, указывающих на объективную невозможность в период действия договора аренды земельного участка получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (тем более если, как указывает ответчик, дом был действительно достроен в 2013 году, то есть задолго до заключения договора аренды), обратившись в соответствующий орган местного самоуправления, выдавший разрешение на строительство, в соответствии с пунктами 1,2 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, зарегистрировать право на завершенный строительством объект, тем самым надлежащим образом выполнить условия договора, равно как доказательств того, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект, материалы дела не содержат.

Технический план здания от 28 марта 2023 г., который представлен ответчиком в качестве подтверждения завершения строительства, в соответствии с частью 1 статьи 24 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера, однако из него не следует, что зарегистрированный объект незавершенного строительства достроен в соответствии с предоставленным разрешением на строительство и соответствует проектно-строительной документации, таким документом является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, между тем за его получением ответчик не обращался. Доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, подтверждающих завершение строительства и соответствие объекта проектно-строительной документации, иным обязательным строительным нормам и правилам, пригоден для проживания, ответчиком не представлено, кадастровый инженер упомянувший в техническом плане здания о соответствии строения нормам пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим и иным требованиям, специальными познаниями для дачи подобного заключения не обладает.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В целях реализации указанного выше правового принципа пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 ГК РФ).

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 постановления Пленума от 23 июня 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

С учетом установленных по делу фактических обстоятельств, суд находит поведение ответчика не отвечающим требованиям добросовестности. Получив земельный участок по договору долгосрочной аренды еще в 2006 году, ФИО2 начал строительство дома, зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства, затем реализовал право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства, однако взятые по договору обязательства в период действия договора не исполнил, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, не смотря на его доводы о фактическом завершении строительства еще до заключения договора аренды, не обратился, при этом доводов и доказательств наличия каких-либо препятствий ему в этом со стороны публичных органов не приведено.

Обращает на себя внимание, что представленный ответчиком в материалы дела технический план здания подготовлен 28 марта 2023 г., то есть уже после обращения департамента имущественных и земельных отношений с настоящим иском в суд, при этом с аналогичными требованиями истец обращался ранее осенью 2022 г. (иск оставлен без рассмотрения определением от 15 ноября 2022 г.), однако и после этого ответчик бездействовал. Более того, о недобросовестности поведения арендатора свидетельствует то обстоятельство, что земельный участок им фактически используется бесплатно, обязанность по внесению арендных платежей не исполняется сразу после заключения договора, с 2 июля 2019 г. и по состоянию на 22 августа 2022 г. задолженность составила 113 955,91 руб., которая до настоящего времени не погашена.

Таким образом, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначального иска.

В соответствии с пунктом 4 статьи 239.1 ГК РФ, Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации № 1299 от 3 декабря 2014 г., начальная продажная цена объекта незавершенного строительства определяется в соответствии с отчетом об оценке объекта, проведение которой производится после вынесения судом решения об изъятии объекта незавершенного строительства органом, обеспечивающим организацию проведения публичных торгов.

На основании статьи 103 ГПК РФ с ответчиков в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина в сумме 300 руб. в равных долях по 150 руб. с каждого.

Относительно требований, заявленных во встречным иске, суд приходит к выводу об отказе в их удовлетворении по следующим причинам.

В силу положений пункта 1 статьи 11 ГК РФ, части 1 статьи 3 ГПК РФ судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права, а истец в соответствии с пунктом 1 статьи 56 ГПК РФ должен представить доказательства в подтверждение своей правовой позиции о нарушении прав и законных интересов.

Признание права является одним из предусмотренных статьей 12 ГК РФ способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость.

Согласно статье 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Учитывая, что ответчиками (истцами по встречному иску) не предпринималось достаточных мер к легализации объекта недвижимости и получению необходимой разрешительной документации на ввод в эксплуатацию, в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ответчикам отказано не было, суд применительно к норме части 1 статьи 3 ГПК РФ, пункта 1 статьи 11 ГК РФ полагает, что отсутствуют доказательства нарушения их прав и законных интересов. К тому же земельный участок, на котором расположена спорная постройка, на момент рассмотрения дела не находится у ответчиков на каком-либо праве, договор аренды, заключенный для завершения строительства, прекратил свое действие, а в материалах дела отсутствуют доказательства, что строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, и его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области к ФИО2, ФИО4 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, - удовлетворить.

В удовлетворении встречного иска ФИО2, ФИО4 к департаменту имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа о признании права собственности, - отказать.

Изъять у ФИО2 (СНИЛС №, паспорт №), ФИО4 (СНИЛС №, паспорт №) объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степень готовности <данные изъяты>, расположенное по адресу: <данные изъяты>, путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с ФИО2 (СНИЛС №, паспорт №), ФИО4 (СНИЛС №, паспорт №) государственную пошлину в доход бюджета Старооскольского городского округа в размере 300 руб. в равных долях (по 150 руб. с каждого).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Старооскольский городской суд Белгородской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 1 июня 2023 г.

Судья Е.Ю. Гроицкая