Мотивированное решение изготовлено 13 декабря 2022 года
№
Дело № 2-2047/2022
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Верхняя Пышма 06 декабря 2022 года
Верхнепышминский городской суд Свердловской области в составе председательствующего судьи М.П. Вершининой
при секретаре Коноплине П.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации городского округа Верхняя Пышма о признании выкупной стоимости земельного участка недостоверной, определении выкупной цены, по иску администрации городского округа Верхняя Пышма к ФИО1 об изъятии земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем для муниципальных нужд,
установил:
ФИО1 обратился с иском к администрации ГО Верхняя Пышма о признании выкупной стоимости земельного участка недостоверной, определении выкупной цены.
В обоснование иска указал, что он является собственником гаражного бокса с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г<адрес>. В соответствии с постановлением № 687 от 11.08.2021 «Об изъятии для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества», администрацией ГО Верхняя Пышма принято решение об изъятии вышеуказанного объекта недвижимого имущества в виде гаражного бокса с кадастровым номером № для муниципальных нужд, в связи с чем направила в адрес ФИО1 уведомление с проектом соглашения об изъятии для муниципальных нужд и отчетом об оценке изымаемого имущества. Согласно предоставленному администрацией отчету ООО «ОК «Альянс» № от 01.12.2021 стоимость земельного участка и гаражного бокса №, находящегося на нем, с учетом убытков, понесенных собственником в результате изъятия нежилого помещения составляет 253 686 рублей. Истец с данной денной и оценкой стоимости выкупаемого земельного участка с гаражным боксом не согласен. По мнению истца, цена, указанная в отчете, является явно заниженной. Так, в соответствии со справкой о рыночной стоимости имущества № от 20.06.2022 рыночная стоимость спорных объектов, а также убытков, составила 380 000 рублей. В связи с чем полагает, что для определении ценны для совершения сделки по выкупу изымаемой недвижимости необходимо руководствоваться вышеуказанной справкой.
В свою очередь администрация городского округа Верхняя Пышма обратилась в суд с иском к ответчику об изъятии земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем для муниципальных нужд.
В обоснование требований указала, что ответчик является собственником гаражного бокса (помещения) с кадастровым номером №, площадью 20,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Постановлением администрации ГО Верхняя Пышма от 11.08.2021 № 687 «Об изъятии для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества» принято решение об изъятии земельных участков для муниципальных нужд с расположенными на них объектами недвижимого имущества в целях размещения линейного объекта «Строительство автомобильной дороги по ул. Сапожникова от ул. Уральских рабочих до ул. Мальцева». В список изымаемых объектов включен гаражный бокс, принадлежащий ответчику. Вышеуказанное постановление было опубликовано в установленном порядке. Кроме того, копия постановления была направлена в адрес ответчика. Для целей подготовки соглашения об изъятии по заказу Администрации ГО Верхняя Пышма был подготовлен отчет об определении рыночной стоимости, в соответствии с которым рыночная стоимость изымаемого объекта, а также размер убытков ответчика в результате изъятия для муниципальных нужд составляет 251 686 рублей. В адрес ответчика был направлен проект соглашения об изъятии, отчет об оценке. До настоящего времени подписанное ответчиком соглашение об изъятии в адрес администрации не поступило. Согласия о цене между истцом и ответчиком не достигнуто. Срок, предусмотренный пунктом 10 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации, истек.
Представитель истца ФИО1 – ФИО2, действующая на основании доверенности, заявила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, размер выкупной стоимости определить на основании судебной оценочной экспертизы.
Представитель администрации ГО Верхняя Пышма ФИО3, действующая на основании доверенности, настаивала на удовлетворении исковых требований, просила установить выкупную стоимость в соответствии с отчетом «ОК «Альянс».
Истец ФИО1, третье лицо МБУ «УКС и СР ГО Верхняя Пышма», в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом о месте и времени судебного заседания путем направления судебных извещений по адресам, имеющимся в материалах дела, а также путем публичного размещения информации о дате, времени и месте рассмотрения дела на официальном сайте Верхнепышминского городского суда в сети интернет: http://www.verhnepyshminsky.svd.ru. Об уважительных причинах неявки суду не сообщили, об отложении разбирательства по делу не просили.
При таких обстоятельствах суд, руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть спор при данной явке.
Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником нежилого помещения площадью 20,3 кв.м., с КН №, расположенного по адресу: <адрес>.
Постановлением администрации ГО Верхняя Пышма от 11.08.2021 № 687 «Об изъятии для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества» принято решение об изъятии земельных участков для муниципальных нужд с расположенными на них объектами недвижимого имущества в целях размещения линейного объекта «Строительство автомобильной дороги по ул. Сапожникова от ул. Уральских рабочих до ул. Мальцева» в связи с отсутствием в муниципальной собственности городского округа Верхняя Пышма равноценных земельных участков, принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельных участков, в соответствии с которым нежилое помещение с КН № принадлежащие ФИО1, также подлежит изъятию.
В адрес ФИО1 направлено уведомление № от 13.01.2022 об изъятии объекта недвижимости, к которому был приложен проект соглашения об изъятии имущества, отчет об оценке, согласно которому стоимость изымаемого имущества определена в размере 251 686 рублей. Указанное уведомление получено ФИО1 05.04.2022.
До настоящего времени соглашение об изъятии имущества для муниципальных нужд между сторонами не подписано.
В силу пункта 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрены случаи выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд (статья 49 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Для целей первоначального предложения о выкупе земельного участка при принятии решения органом публично-правового образования об изъятии этого участка для государственных или муниципальных нужд размер возмещения убытков собственника (пользователя) определяется с учетом рыночной стоимости его имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка (пункт 4 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган публично-правового образования, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.
При этом, под равноценным возмещением следует понимать выкупную цену земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса и пункта 2 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.
Принимая во внимание, что решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем принято компетентным органом местного самоуправления, порядок принятия и государственной регистрации данного решения соблюден, само изъятие имущества производится в целях муниципальных нужд, а также что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности ФИО1 на нежилое помещение, суд на основании установленных юридически значимых обстоятельств и вышеприведенных правовых норм приходит к выводу о законности и обоснованности исковых требований об изъятии у ФИО1 спорного объекта недвижимости, прекращении его права собственности на спорное имущество и признании права собственности на него за городским округом Верхняя Пышма.
При определении выкупной цены, подлежащей выплате ФИО1, суд исходит из следующего.
В пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, указано, что по смыслу статьи 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.
Для определения стоимости изымаемого земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем, определения размера убытков, в том числе, упущенной выгоды, определением Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 03.08.2022 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО4 – сотруднику ООО «Аналитическое агентство оценки».
Согласно заключению эксперта ФИО4 рыночная стоимость спорного земельного участка, и расположенного на нем объекта недвижимости и составила 379 052 рублей, убытков, в том числе упущенной выгоды – 50 499 рублей.
Стороной администрации заявлены возражения относительно использования данной экспертизы при определении выкупной цены за изымаемые объекты недвижимости. В обоснование возражений истцом указано, что экспертом выбраны наиболее дорогостоящи аналоги, каким образом выбраны аналоги экспертом, не понятно, причина отказа от использования других предложений в качестве объектов аналогов экспертом не пояснена. Такое решение привело к завышению стоимости объекта оценки. Кроме того, оценщиком завышен размер убытков, связанный с изъятием объектов недвижимости.
Оценивая заключение эксперта, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что данное заключение является допустимым и достоверным доказательством определения рыночной стоимости изымаемого земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, размера убытков и упущенной выгоды.
При этом считает, что оснований сомневаться в заключении эксперта ФИО4 не имеется, поскольку данное заключение составлено лицом, не имеющими заинтересованности в исходе дела, компетентным специалистом, обладающим специальными познаниями в области оценочной деятельности, что подтверждено документами о квалификации, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, заключение составлено в полной мере объективно.
Заключение эксперта содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости. Эксперт провел анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки. Проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки. Содержащиеся в заключении эксперта сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Экспертом использован сравнительный подход, при применении которого эксперт основывался на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. При этом экспертом соблюдены требования к определению применимости каждого из трех подходов к оценке (сравнительного, доходного, затратного) для целей оценки объекта оценки и обоснованию использования определенных методов оценки в рамках каждого из применимых подходов. Применимость менее, чем трех подходов к оценке, должным образом экспертом обоснована.
Кроме того, суд принимает во внимание, что заключение эксперта ФИО4 определяет размер возмещения на момент рассмотрения спора судом (23.10.2021), в то время как в соответствии с представленным администрацией отчетом об оценке № от 19.04.2021, выполненным независимым оценщиком ООО «ОК «Альянс», а также представленной стороной ФИО1 справкой № от 20.06.2022, составленной ИП ФИО5, размер возмещения определялся по состоянию на 28.10.2021 и 20.06.2022, соответственно, то есть без учета позиции изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 10.12.2015, согласно которой в тех случаях, когда сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.
Таким образом, определяя выкупную цену, подлежащую выплате ФИО1 за изымаемое у него недвижимое имущество, суд принимает во внимание экспертное заключение, составленное экспертом ФИО4 С учетом указанного заключения в пользу ФИО1 подлежит выплата стоимости недвижимого имущества в размере 379 052 рублей, а также убытки, в том числе упущенная выгода в размере 50 499 рублей.
Определяя в соответствии с частью 6 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок уплаты возмещения, суд исходит из следующего.
В соответствие с пунктом 4 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.
В силу пункта 1 статьи 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации заключенное соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием, в том числе, для: перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности; возникновения прав в соответствии с настоящим Кодексом на земельные участки, образуемые в результате перераспределения земельных участков или перераспределения земель и земельных участков; государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества.
Согласно пункту 2 статьи 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если соглашением об изъятии недвижимости либо вступившим в законную силу решением суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества предусмотрено полное или частичное возмещение за изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в денежной форме, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи последствия наступают только после предоставления указанного возмещения.
Таким образом, действующим законодательством предусмотрено предварительное возмещение за изъятые объекты недвижимости, в связи с чем сумма возмещения подлежит уплате ФИО1 в полном объеме до государственной регистрации права муниципальной собственности на изымаемые объекты.
Разрешая требования ФИО1 в части взыскания расходов по уплате госпошлины в размере 300 рублей, суд, руководствуясь статьями 98, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, взыскивает с администрации ГО Верхняя Пышма в пользу ФИО1 расходы по уплате госпошлины в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
решил:
требования ФИО1 (<данные изъяты>), администрации городского округа Верхняя Пышма (ИНН <***>), - удовлетворить частично.
Признать стоимость выкупа нежилого помещения - гаражного бокса с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> указанную в отчете независимого оценщика ООО «ОК «Альянс» № от 01.12.2021 в размере 251 686 рублей недостоверной.
Прекратить право собственности ФИО1 на объект недвижимости, расположенный на нем: помещение с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма, с выплатой выкупной цены изымаемых объектов недвижимости в размере 379 052 рублей, стоимостью убытков, связанных с изъятием в размере 50 499 рублей.
Признать право муниципальной собственности городского округа Верхняя Пышма на объект недвижимости - помещение с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>
Определить порядок уплаты возмещения: сумма возмещения подлежит уплате ФИО1 в полном объеме до государственной регистрации права муниципальной собственности на изымаемые объекты.
Взыскать с администрации городского округа Верхняя Пышма в пользу ФИО1 в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 300 рублей.
Настоящее решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд путем подачи апелляционный жалобы через Верхнепышминский городской суд Свердловской области в течение месяца с момента вынесения решения в окончательном виде.
Судья М.П. Вершинина