Дело №2-330/2022

56RS0035-01-2022-000386-50

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Сорочинск 01.06.2022 года

Сорочинский районный суд Оренбургской области,

в составе председательствующего судьи Хаирова М.Р.,

при секретаре Банниковой О.А.,

с участием представителя истца ООО «Бурдыгинское» - ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Бурдыгинское» к ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Бурдыгинское» обратилось в суд с вышеуказанным исковым заявлением, в котором просит перевести на ООО «Бурдыгинское» права и обязанности покупателя 1/107 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 23219000 кв.м, кадастровый номер №, местоположение <адрес>, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала №, по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ заключенному между продавцом ФИО3 и покупателем ФИО2, прекратить право собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения на 1/107 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 23219000 кв.м, кадастровый номер №, местоположение <адрес>, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала №, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

В обосновании иска указало, что решением Арбитражного суда Оренбургской области от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура реализации имущества должника. Финансовым управляющим в ходе процедуры реализации имущества должника ФИО3 было продано имущество должника, в том числе 1/107 доля земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий,кадастровый номер №, площадь 23219000 +/- 42163кв.м, расположен в юго-западной части кадастрового квартала № Сорочинского района Оренбургской области, принадлежащая ФИО3 (договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ покупатель ФИО4, цена приобретения земельной доли 121000 рублей).

Указанный земельный участок, с кадастровым номером № находится в аренде у ООО «Бурдыгинское» на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. О сделке по продаже 1/107 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер № истец узнал ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить.

В судебном заседании ответчик, третьи лица, представитель третьего лица участия не принимали, о рассмотрении дела извещались надлежащим образом.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В силу ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно ч.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ч.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 30.12.2021) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

В силу ч.3 ст. 1 Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах: сохранение целевого использования земельных участков; установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица; преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов; преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности; установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов.

В ходе судебного разбирательства установлено,что ФИО3 являлся собственником 1/107 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 23219000 кв.м, кадастровый номер №, местоположение <адрес>, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала №.

ООО «Бурдыгинское» является арендатором вышеуказанного земельного участка, что подтверждается договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ со множественностью лиц на стороне арендодателя.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 признан банкротом. Финансовым управляющим утвержден ФИО5

ДД.ММ.ГГГГ финансовым управляющим ФИО5 в ЕФРСБ опубликовано сообщение № о проведении торгов в форме открытого аукциона по реализации 1/107 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения разрешенное использование: для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий, кадастровый номер №, площадь 23219000 кв.м, расположен в юго-западной части кадастрового квартала №

ДД.ММ.ГГГГ финансовым управляющим ФИО5 в ЕФРСБ опубликовано сообщение № о признании торгов состоявшимися и объявлении победителем торгов – ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ в газете «Сорочинский вестник» № опубликовано уведомление для участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № об их возможности в течении 30 календарных дней с момента опубликования уведомления, воспользоваться преимущественным правом на выкуп земельной доли по цене определенной на торгах.

В указанный срок, в адрес финансового управляющего не поступило ни одного заявления о реализации права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №.

Согласно договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 продал 1/107 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения разрешенное использование: для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий, кадастровый номер №, площадь 23219000 кв.м, расположен в юго-западной части кадастрового квартала № ФИО2, цена приобретенного имущества составила 121000 рублей.

Право собственности победителя торгов на спорную земельную долю зарегистрировано в ЕГРН, что следует из соответствующей выписки, полученной по запросу суда.

Таким образом, финансовым управляющим были предприняты все меры по уведомлению сособственников и арендаторов путем размещения публикаций в официальных общедоступных информационных источниках. При этом в заявленные сроки никто не изъявил желание заключить договор купли-продажи по цене, сформированной в результате проведения открытого аукциона, в связи с чем договор был заключен с победителем торгов ФИО2

Суд признает несостоятельными доводы заявителя о необходимости индивидуального извещения арендатора спорного земельного участка о проведении торгов, так как проведенные финансовым управляющим торги по реализации имущества ФИО3 осуществлялись в рамках законодательства о несостоятельности (банкротства), что накладывает определенные процедурные особенности по реализации имущества должника. Так финансовым управляющим опубликовано сообщение о проведении открытого аукциона, с указанием всех необходимых данных по реализуемому имуществу (спорной земельной доле), что обеспечило возможность ознакомления с торгами неограниченного круга лиц.

Так как законодателем не определена процедура извещения лиц, обладающих правом преимущественной покупки земельной доли, с учетом их значительного количества, финансовый управляющий, действуя по аналогии закона, разместил соответствующее объявление в официальном печатном издании Сорочинского городского округа со сведениями о проведенных торгах и предложением лицам, обладающим соответствующим правом преимущественной покупки, реализовать указанное право по цене, предложенной победителем аукциона.

Доводы истца, основанные на предположениях о применении с сложившимся правоотношениям ряда правовых норм, в частности ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», регламентирующей порядок размещения информации на официальном сайте Росреестра сведений для сособственников, обладающих правом преимущественной покупки, не могут быть приняты во внимание, так как истцом в обоснование иска допускается значительное количество аналогий закона, при отсутствии прямого регулирования отношений сторон, что возлагает на финансового управляющего, осуществляющего конкурсное производство непредусмотренные законом обязанности.

При таких обстоятельствах исковые требования ООО «Бурдыгинское» удовлетворению не подлежат, так как требования о реализации права преимущественной покупки объекта недвижимости заявлены с пропуском предусмотренного законом срока его реализации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Бурдыгинское» к ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Сорочинский районный суд Оренбургской области в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: М.Р. Хаиров

Мотивированное решение в окончательной форме составлено 09.06.2022 года.