Мотивированное решение изготовлено 31 января 2023

Подлинник решения находится в материалах гражданского дела № 2-81/2023

в производстве Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 января 2023 г. Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга в составе: председательствующего судьи Бабкиной Н.А.,

при секретаре Красновой А.В.,

с участием представителей истца ФИО5, ФИО4, ФИО6,

представителей ответчика ФИО7, ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «УК РЭМП УЖСК» к ФИО2 о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг,

УСТАНОВИЛ:

ООО «УК РЭМП УЖСК» обратилось в суд с вышеуказанным иском к ФИО2, в котором просит взыскать с ответчика задолженность по оплате нежилого помещения и коммунальных услуг по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 592 676 руб. 97 коп., пени, начисленные на сумму задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в размере 575 145 руб. 97 коп.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что ООО «УК РЭМП УЖСК» осуществляет управление многоквартирным домом № ****** по <адрес> в <адрес> на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, оформленного протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, которым избран соответствующий способ управления многоквартирным домом ООО «УК РЭМП УЖСК». Истец оказывает собственникам помещений в многоквартирном доме коммунальные услуги, а также услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, является ФИО2, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № ******. Ответчиком не выполнялись в полном объеме обязательства по внесению оплаты за управление, содержание и ремонт общего имущества. Ввиду вышеизложенных обстоятельств у ответчика образовалась задолженность по оплате нежилого помещения и коммунальных услуг с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 592 676 руб. 97 коп., размер пени, начисленных на сумму задолженности с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, составляет 575 145 руб. 97 коп.

До рассмотрения спора по существу истцом с учетом заявления ответчика о сроке исковой давности заявлено об уточнение иска, в соответствии с которым просит взыскать с ответчика задолженность по оплате нежилого помещения и коммунальных услуг за период с апреля 2019 по декабрь 2021 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 478 492 руб. 42 коп., пени, начисленные на сумму задолженности ответчика за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 166 155 руб. 00 коп.

В судебном заседании представители истца ФИО5, ФИО4, ФИО6, исковые требования поддержали в уточненном размере, в обоснование которых привели доводы, аналогичные изложенным в иске.

Ответчик в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении не заявил, обеспечил реализацию право на участие в ходе судебного разбирательства посредством явки своих представителей.

Представители ответчика ФИО7, ФИО8 в судебном заседании исковые требования не признали, в обоснование возражений по иску указали, что ответчик ФИО2 является собственником нежилого помещения общей площадью 664,80 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, помещение 1, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. ФИО2 не согласна с суммой заявленных исковых требований, считает их незаконными, нарушающими ее права и законные интересы. Между ответчиком и третьим лицом ООО «Элемент-Трейд» заключен договор аренды недвижимого имущества (нежилого помещения) № ******-КАВ от ДД.ММ.ГГГГ. На основании п. 3.3.2 договора арендатор обязуется своевременно вносить арендную плату согласно п. 5.2 настоящего Договора, коммунальные и иные платежи, предусмотренные настоящим Договором. Согласно п. ДД.ММ.ГГГГ и п.ДД.ММ.ГГГГ Договора арендатор обязуется самостоятельно своими силами и за свой счет заключить договоры на вывоз мусора (ТБО), дератизацию и дезинфекцию арендуемого помещения, самостоятельно своими силами и за свой счет заключить прямые договора на поставку всех необходимых арендатору коммунальных ресурсов: энергоснабжения, водоснабжения, водоотведения, отопления и т.д. в течение двух месяцев с момента подписания акта приема-передачи арендуемого помещения, при условии наличия юридической и технической возможности заключения таких прямых договоров. Самостоятельно своими силами и за свой счет осуществлять всю круглогодичную уборку мусора, листвы, включая расчистку и вывоз снега в зимний период, удаление наледи, чистку крыши, навеса от сосулек и т.д., прилегающей к помещению территории в границах, определенных в Приложении № ****** к настоящему договору. В силу п. 5.1. договора, арендная плата включает в себя только плату за аренду помещения, плата за коммунальные услуги (ХВС, водоотведение, ГВС, отопление, электроэнергия, ТБО и т.д.) в арендную плату не входит и оплачивается арендатором отдельно по счетам, выставленным компаниями-поставщиками. На основании вышеизложенного, третье лицо ООО «Элемент-Трейд» самостоятельно заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями на предоставление ему услуг энергоснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и прием сточных вод в городскую канализацию, самостоятельно осуществляет благоустройство территории и ее уборку. Доводы ответчика подтверждается действующими на данный момент договорами с ресурсоснабжающими организациями: договором электроснабжения № ДЭ № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, договором на оказание услуг по техническому и хозяйственному обслуживанию инженерных сетей коммуникаций и помещений № ДЭ № ЕКТ-2021 от ДД.ММ.ГГГГ, договором на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, договором на поставку холодного водоснабжения и водоотведения № ******/п от ДД.ММ.ГГГГ. Поставка ресурсов на встроенно-пристроенное помещение осуществляется в соответствии с прямыми договорами энергоснабжающих организаций вне зависимости от жилого дома. Согласно ответу БТИ <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ****** год постройки жилого <адрес>, пристрой литер «А1» пристроен в 1969 году. Акты ввода в эксплуатацию жилого дома и пристроя, в том числе встроенно-пристроенных помещений с кадастровым номером 66:41:0504062:389, в архиве ЕМУП «БТИ» отсутствуют. Также акты ввода в эксплуатацию отсутствуют в Государственном казенном учреждении <адрес> «Государственный архив <адрес>». В управление и обслуживание ООО «УК РЭМП УЖСК» объект недвижимости, принадлежащий ответчику, не передавался. Нежилое помещение, принадлежащее ответчику, в составе голосов, при выборе управляющей компании не учитывалось. Собственника нежилого помещения, тем более такой значительной площади, никогда не приглашали для участия в решении вопросов о размере и структуры платы за содержание общего имущества, при подсчете кворума голоса, принадлежащие собственнику нежилого помещения, не учитывались. Обязанности собственника помещения в многоквартирном доме содержать общее имущество многоквартирного дома корреспондирует право того же собственника получать услуги по содержанию такого общего имущества, в том числе и расположенного в занимаемой им части здания, принимать участие в решении общих вопросов по управлению и содержанию дома. Таким образом, полагают о незаконности и необоснованности требований истца о взыскании заявленных сумм, так как услуги по содержанию и ремонту указанного помещения ответчику не оказывались. Договор на оказание жилищно-коммунальных услуг сторонами не заключен. Нежилое помещение, принадлежащее на праве собственности ответчику, частично является пристроем к жилому дому, который функционирует независимо от его инженерных сетей, имеет отдельную крышу, фундамент, коммуникации и стены. Площадь встроенного в жилой дом нежилого помещения, имеющего общие с домом крышу, фундамент и систему отопления согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ составляет 115,4 кв. м.; фактически пристрой воссоединен со встроенной частью нежилого помещения, в связи с чем при расчете платы за жилищно-коммунальные услуги должна быть учтена площадь встроенного помещения. У пристроенного помещения с жилым домом отсутствуют общие лестничные клетки, отсутствует сообщение с жилым домом через проемы, устроены раздельные входы, помещения имеют различные функциональные назначения. Наличие автономных эксплуатационных свойств встроено-пристроенного помещения создает возможность его самостоятельной эксплуатации отдельно от жилого дома, что свидетельствует о недоказанности требований истца и ставит под сомнение законность и обоснованность заявленных требований о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг. Согласно официальным данным на публичной кадастровой карте Росреестра, наглядно усматривается, что пристроенное помещение имеет свой земельный участок, что также является фактом, подтверждающим доводы ответчика. С учетом положений постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № ****** «О некоторых особенностях регулирования жилищных отношений в 2022», а также постановлению Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № ****** «Об особенностях предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» до ДД.ММ.ГГГГ приостанавливается действие некоторых положений постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № ****** «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов». Таким образом, за период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ исполнитель коммунальной услуги не имеет права взыскивать неустойку (штраф, пени) за просрочку внесения платы за коммунальные услуги, взносов на капитальный ремонт. Просят отказать в удовлетворении требований истца в части оплаты коммунальных услуг за пристроенную часть нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, помещение 1, применить положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшить размер начисленных пеней.

Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, ООО «Элемент-Трейд» в судебное заседание не явился, о слушании дела уведомлен надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания по делу не заявил. В письменном отзыве третьим лицом указано, что с учетом действующих норм права, а также условий договора аренды у арендатора ООО «Элемент-Трейд» отсутствует обязанность по несению расходов за содержание общего имущества независимо от передачи принадлежащего ему помещения в аренду и в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг.

Информация о времени и месте рассмотрения дела размещена на официальном сайте Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга в сети Интернет: https://oktiabrsky--svd.sudrf.ru.

С учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд находит возможным рассмотреть дело при данной явке, относительно чего возражений не поступило.

Суд, заслушав представителей сторон, эксперта, исследовав письменные материалы дела, пришел к следующему выводу.

В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу п. п. 1, 2 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Согласно ч. 1 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Согласно ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги.

В соответствии со ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

В соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса РФ и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491 (далее - Правила N 491), собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.

В соответствии со ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов (в том числе платежных документов в электронной форме, размещенных в системе), представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.

В силу ст. 157 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг (в том числе нормативов накопления твердых коммунальных отходов), утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

В отношении нежилых помещений действуют аналогичные правила.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, ответчик ФИО2 C.В. является собственником нежилого помещения общей площадью 664,8 кв.м. в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>.

Право собственности ФИО2 на указанное нежилое помещение подтверждено записью в едином государственном реестре недвижимости № ****** от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с положениями п. п. 5, 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации у ФИО2 возникла обязанность по оплате расходов на содержание данного имущества и коммунальных услуг.

В многоквартирном доме по вышеуказанному адресу был выбран способ его управления управляющей компанией ООО «УК РЭМП УЖСК», что подтверждается представленной в материалы дела копией протокола № ****** внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, что не оспаривается ответчиком.

Ответчиком обязательства по оплате расходов на общедомовые нужды (содержание и коммунальные услуги) должным образом не исполняются, в результате чего образовалась задолженность по оплате нежилого помещения и коммунальных услуг с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 592 676 руб. 97 коп., размер пени, начисленных на сумму задолженности с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, составил 575 145 руб. 97 коп. В пределах срока исковой давности заявленная ко взысканию сумма задолженности ответчика перед истцом составляет за период с апреля 2019 по декабрь 2021 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 478 492 руб. 42 коп., пени, начисленные на сумму задолженности ответчика за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 166 155 руб. 00 коп.

Представителями ответчика в ходе судебного разбирательства факт возникновения задолженности не оспорен, доказательств ее погашения не представлено. При этом стороной ответчика оспариваются основания начисления платы ответчику в заявленном объеме, поскольку ответчик полагает, как указано выше, об отсутствии оснований для начисления платы за содержание общего имущества и коммунальные услуги в части площади пристроенного помещения, поскольку собственник несет самостоятельно обязанность по его содержанию, в данной части помещение является самостоятельным объектом недвижимого имущества. Полагают возможным начисление платы пропорционально площади встроенной части принадлежащего ответчику помещения.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в рамках производства по настоящему делу назначена судебная техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «Главэкспертиза» ФИО10, ФИО9

Согласно заключению экспертов, выполненному по результатам проведенного исследования, по результатам анализа выкопировки из технического паспорта № ****** по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлено, что помещения № ******…8 (нумерация помещений согласно выкопировке из технического паспорта) лежат в пределах многоквартирного жилого дома, имеют неразрывную связь с жилым домом, расположенным по адресу: <адрес>, а именно имеют общие стену, фундамент, крышу. Данные помещения имеют отдельный вход со стороны <адрес>. В помещении № ****** имеется выход в помещения пристройки, то есть обеспечивается функциональная связь с пристроенными помещениями.

Помещения № 1…8 имеют общие ограждающие несущие конструкции многоквартирного жилого дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытия) с многоквартирным домом, расположенные по адресу: <...>.

Согласно рабочей документации предусмотрено подключение системы отопления магазина «Монетка» к существующей тепловой сети. Точка врезки системы отопления магазина «Монетка» в существующую тепловую сеть предусмотрена на вводе в помещения ИТП, расположенном в подвале многоквартирного жилого дома в подъезде № 3. В точке врезки предусмотрена запорная арматура, позволяющая отсечь тепловую суть магазина «Монетка» от тепловой сети многоквартирного жилого дома. Кроме того, предусмотрено подключение системы водоснабжения В1 магазина «Монетка» к существующей водопроводной сети. Точка врезки системы В1 магазина «Монетка» в существующую сеть водоснабжения предусмотрена на вводе в помещение ИТП, расположенном в подвале многоквартирного жилого дома в подъезде № 3. В точке врезки к существующим сетям ХВС предусмотрен водомерный узел. Система канализации магазина «Монетка» врезается в существующую сеть канализации.

Помещения № 1…8 являются частью многоквартирного жилого дома. Многоквартирный жилой дом и встроенно-пристроенные помещения согласно сведениям, представленным в материалах дела, были построены одновременно.

В частности, экспертами принято во внимание, что согласно терминологии приложения Б СП 31-107-2004 «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий» встроенно-пристроенное нежилое помещение – помещение, расположенное в габаритах жилого дома и в объемах, вынесенных за пределы габаритов жилого здания более чем на 1,5 м.

Согласно п. 3.2.1.5 ГОСТ Р ИСО 6707-1-2020 «Здания и сооружения. Общие термины» дано определение термину: пристройка как расширение существующего здания. Имеющееся альтернативные значения пристройки – часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, является вспомогательной по отношению к зданию и имеет с ним одну (или более) общую капитальную стену; внешняя часть здания, отделяемая от основного здания противопожарными преградами.

С точки зрения данных нормативных документов эксперты пришли к выводу, что многоквартирный дом и исследуемое нежилое помещение являются единым объектом.

В подвале многоквартирного жилого дома в подъезде № 3 расположены помещения ИТП, через которые выполнен ввод ХВС, ГВС, отопления и канализации в многоквартирный жилой дом. В исследуемых нежилых помещениях подвала была выполнена перепланировка, в рамках капитального ремонта было выполнено переустройство систем ХВС и ГВС, канализации, отопления и вентиляции. Имеются существующие коммуникации от квартир, расположенных вышележащих этажах.

С учетом поставленного перед экспертами вопроса, в том числе приведены данные о площади подвала встроенных нежилых помещений – 73,6 кв.м., площади встроенных нежилых помещений в многоквартирный жилой дом – 65,21 кв.м., суммарной площади встроенных нежилых помещений - 138,81 кв.м. (73,6 + 65,21).

В связи с чем, представителями ответчика указано, что при расчете платы за жилищно-коммунальные услуги должна быть учтена площадь встроенного помещения. У пристроенного помещения с жилым домом отсутствуют общие лестничные клетки, отсутствует сообщение с жилым домом через проемы, устроены раздельные входы, помещения имеют различные функциональные назначения. Наличие автономных эксплуатационных свойств встроенно- пристроенного помещения создает возможность его самостоятельной эксплуатации отдельно от жилого дома, что свидетельствует о недоказанности требований Истца и ставит под сомнение законность и обоснованность заявленных требований о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг.

Вместе с тем, исследовав приведенные сторонами доводы и представленные в суд доказательства в совокупности, суд находит несостоятельными заявленные стороной ответчика в судебном заседании возражения по иску, поскольку приведенные в обоснование их доводы не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно техническому паспорту многоквартирного жилого дома нежилое помещение ответчика, в том числе входящие в него отдельные помещения, входят в состав здания без разделения на встроенную и пристроенную части, поскольку помещение с кадастровым номером 66:41:0504062:389 является частью многоквартирного жилого дома, имеются общие инженерные коммуникации МКД и встроенно-пристроенного помещение ответчика.

Нежилые помещения ответчика не имеют независимых от сетей многоквартирного дома самостоятельных вводов сетей отопления, холодного и горячего водоснабжения.

Как справедливо указано представителями истца, нашло свое отражение в заключении экспертов, согласно акту обследования от ДД.ММ.ГГГГ ввод центрального отопления расположен в подвальном помещении подъезда № ****** (помещение № ****** площадью 13,2 кв.м.). После общедомовых приборов учета теплоснабжения имеются врезки от подающего и обратного трубопровода теплоснабжения на нежилое помещение собственника ФИО2, проходящие по подвальному помещению. Теплоснабжение помещений собственника ФИО2 на первом этаже осуществляется с инженерных сетей, относящихся к общему имуществу дома по адресу <адрес>. Узел (ввод холодного водоснабжения) расположен в подвальном помещении подъезда № ******.

Отдельно идущий узел на нежилое помещение, принадлежащее ФИО2, отсутствует. Магистраль ХВС с врезками на стояки проходит через всё подвальное помещение, включая подвал нежилого помещения собственника ФИО2 Система ХВС помещений № ******,2,3,4,4а,5,5а, расположенных на первом этаже подъезда № ****** (согласно поэтажного плана) осуществляется с инженерных сетей, относящихся к общему имуществу дома по адресу <адрес>.

Система ГВС осуществляется с ИТП, расположенного в подвальном помещении подъезда № ****** (помещение № ****** согласно поэтажного плана). Магистраль ГВС с врезками на стояки проходит через все подвальное помещение, включая подвал нежилого помещения собственника ФИО2 Система ГВС помещений № ******,2,3,4,4а,5,5а, расположенных на первом этаже подъезда № ****** (согласно поэтажного плана), осуществляется с инженерных сетей, относящихся к общему имуществу дома по адресу <адрес>. Система водоотведения (канализация) помещений № ******,2,3,4,4а,5,5а, расположенных на первом этаже подъезда № ****** (согласно поэтажного плана), осуществляется с инженерных сетей, относящихся к общему имуществу дома по адресу <адрес>. Более того, электрический кабель, питающий нежилое помещение, принадлежащее ФИО2, также проходит через подвал дома по адресу <адрес>.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО10 подтвердила приведенные в заключении судебной экспертизы выводы, при этом эксперт по поставленным сторонами вопросам указала на наличие возможности самостоятельного обеспечения пристроенной части нежилого помещения коммунальными услугами, которая в настоящее время реализуется не в полном объеме, имеются точки подключения к электросетям, система вентиляции, есть воздуховоды, горячая вода обеспечивается за счет водонагревателей, но точка подключения к холодной воде связана с домом. В теории имеется возможность выполнения отдельной точки подключения к холодной воде от магистральных сетей. В заключении приведены данные о границах встроенной части помещения только исходя из поставленных вопросов, как технический специалист эксперт не дает правовой оценки приведенным параметрам. При этом при проведении экспертизы установлено наличие неразрывной связи нежилого помещения с домом – это общие строительные конструкции, общие ограждающие конструкции (внутренние несущие стены). На момент осмотра было установлено наличие общих сетей теплоснабжения, отопление централизованное, точка ввода находится под подъездом № 3 многоквартирного дома, оттуда выходят две ветки, одна из них в магазин. Ввода газа не увидела, газового оборудования не имеется, все работает на электричестве. Общедомовых счётчиков не имеется, расчет осуществляется по нормативам. Пристроенная часть может эксплуатироваться отдельно, помещения № 1-8 и № 10-11 имеют одну функциональную связь – дверной проем, который может быть заделан. С технической точки зрения помещения независимые друг от друга, но во встроенной части помещения находятся вспомогательные, обслуживающие части пристроенного помещения. Спорное нежилое помещение является единым объектом с многоквартирным домом, в объеме помещений № 1-8 только с технической точки зрения, без учета правового аспекта. Термин встроено-простроенного помещения свидетельствует об одном объекте в целом, но если помещения разделить, они будут автономными. Канализация, водопровод и тепло подключены в помещении ИТП подъезда № 3 многоквартирного дома, в том числе на нежилое встроенно-пристроенное помещение. Если выполнить самостоятельное присоединение к магистральным сетям, чтобы была отдельная точка подключения, которая не зависит от МКД, то можно поставить прибор учета и напрямую оплачивать ресурсоснабжающим организациям. В настоящее время общие точки, имеется часть трубопроводов, от которой зависят обе стороны. Из подвала идет стояк отопления через нежилое помещение ответчика и проходит в жилое на втором этаже, стояк отопления общий. Экспертами проводился анализ договора аренды, те помещения, которые арендуются под магазин, не могут быть отдельно от остальных. Точка врезки имеется с устройства водомерного узла. Помещения различные только по функциональному назначению.

Таким образом, установлено, что нежилое помещение функционирует непосредственно от инженерных сетей многоквартирного дома по адресу <адрес>.

Принадлежащее ответчику нежилое помещение является встроенно-пристроенным помещением многоквартирного жилого дома, которое не находится на обособленном земельном участке, инженерные системы которого не имеют собственных точек подключения к магистральным инженерным сетям, помещение (согласно адресному плану) не имеет собственного адреса, нежилое помещение отражено на поэтажном плане здания и в техническом паспорте жилого дома, а его площадь учтена в экспликации площадей здания.

С учетом уточнения исковых требований, последние заявлены в размере, который определен в пределах срока исковой давности.

При расчете задолженности истцом учтена площадь всего встроенно-пристроенного помещения, принадлежащего ответчику, в размере 664,8 кв.м., что соответствует данным технического паспорта и сведениям, содержащимся в ЕГРН. При этом, вопреки возражениям ответчика, не подлежат при расчете платы отдельному учету площади встроенной и пристроенной частей помещения, так как ответчику принадлежит единый объект недвижимого имущества, нежилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме. В обоснование возражений по иску сторона ответчика ссылается на положения п. 3.41 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом № 37 от 04.08.1998 года Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, в соответствии с которыми площади помещений общественного назначения, встроенных в жилые дома, учитываются отдельно. В данном случае, указанные положения свидетельствуют о том, что необходимо принимать во внимание площадь такого объекта, имеющего самостоятельное общественное назначение, в данном случае, это площадь встроенно-пристроенного помещения.

Доводы ответчика о том, что сумма задолженности должна исчисляться только за встроенную часть помещения, являются несостоятельными, поскольку вся площадь нежилого помещения, представляющего единый объект, поставленный на кадастровый учет, имеет неразрывную связь с многоквартирным домом, что соотносится и с заключением экспертов, в котором содержатся вышеприведенные выводы: многоквартирный жилой дом и исследуемое нежилое помещение, принадлежащее ответчику, являются единым объектом. Возражения ответчика основаны на неверном толковании как нормативных положений, так и данных технического учета, встроенное, пристроенное, встроенно-пристроенное помещение может являться объектом технического или кадастрового учета, но при этом не перестает быть именно частью здания, а не самостоятельным объектом.

Выводы эксперта свидетельствуют о наличии между инженерными системами объектов неразрывной физической или технологической связи, то есть при отсоединении трубопроводов теплоснабжения и водоснабжения спорного помещения от систем, расположенных в ИТП, поставка ресурсов (вода, тепловая энергия, система канализации) в нежилое помещение прекратится.

Однако сведений об изменении фактически технических характеристик объекта, в том числе, переходе на самостоятельное водоснабжение, теплоснабжение, минуя ИТП, расположенный в помещениях дома, а также их обслуживание, не предоставлено, как и оснований для изменения наименования объекта по кадастровому учету с определением спорного объекта как здания.

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 29.01.2018 № 5-П указано, что сам факт существования и сохранность каждого из помещений в многоквартирном доме обусловлены существованием и состоянием самого дома (здания), наличие права собственности на помещения в нем обусловливает и наличие права общей долевой собственности собственников этих помещений на общее имущество в таком доме, в том числе на общие нежилые помещения, несущие конструкции дома, сети и системы инженерно-технического обеспечения (статья 290 Гражданского кодекса и статья 36 Жилищного кодекса). Соответственно, не может рассматриваться как не согласующееся с конституционными предписаниями и возложение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме не только на собственников жилых помещений в таком доме, но и на лиц, в собственности которых находятся расположенные в нем нежилые помещения и которые также заинтересованы в поддержании дома в надлежащем состоянии, а потому лица данной категории наряду с собственниками жилых помещений обязаны вносить соответствующие платежи соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.

Соответственно, приведенные в заключении экспертов выводы подтверждают доводы истца о том, что нежилое помещение ответчика входит в состав многоквартирного жилого дома в полном объеме, с учетом ка встроенной, так и пристроенной его части, поскольку помещение с кадастровым номером 66:41:0504062:389 является частью жилого дома, также имеются общие инженерные коммуникации МКД и встроенно-пристроенного помещение.

При этом, наличие договора аренды, согласно которому арендатор наделен правом самостоятельно заключать договоры на поставку коммунального ресурса, а также самостоятельно осуществлять уборку мусора, листвы, снега и наледи, не может служить основанием для освобождения от несения бремени содержания общедомового имущества.

В силу положений Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 354, собственники помещений в многоквартирном доме, в том числе собственники нежилых помещений наряду с собственниками жилых помещений владеют на праве собственности общим имуществом многоквартирного жилого дома, несут бремя его содержания.

В соответствии с п. 40 Правил № 354 потребитель коммунальных услуг в многоквартирном доме вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом в составе платы за коммунальные услуги отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или в нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме.

Собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещения от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом. Несение ответчиком, либо состоящим с ним в договорных отношениях лицом, расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как собственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, что отражено и в Постановлении ВАС РФ от 09.11.2010 № 4910/10.

Требований к ответчику о взыскании расходов по оплате потребленных им в индивидуальном порядке коммунальных услуг не заявлено, в виду чего не имеет правового значение приведенные ответчиком данные о заключении прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями, являющимися поставщиками коммунальных ресурсов.

Не нашли своего подтверждения и доводы стороны ответчика о том, что нежилое помещение, принадлежащее ответчику, в составе голосов, при выборе управляющей компании не учитывалось.

В соответствии с п. 3 ст. 48 Жилищного кодекса Российской Федерации количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Общая площадь в соответствии с техническим паспортом и актом из БТИ составляет 3 881,40 кв.м., включая нежилое помещение 664,80 кв.м.

Истец, как и указано выше, выбран в качестве управляющей компании на основании протокола № 2 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>. В результате голосования принято решение о размещении сообщений о проведении любых общих собраний и сообщении об итогах голосования с принятыми решениями общих собраний на информационных стендах или в общедоступных местах многоквартирного дома.

Ответчиком принятые общим собранием решение оспорены в установленном законом порядке не были, доказательств обратному не представлено, в связи с чем данный довод при рассмотрении спора по настоящему делу не может быть принят во внимание. Соответственно, приведенные ответчиком в данной части возражения являются безосновательными.

Претензий в адрес истца о ненадлежащем оказании услуг от ответчика не поступало. Истцом относительно возражений ответчика также указано, что к нежилому помещению (магазину), размещенному в принадлежащем ответчику нежилом помещении, на постоянной основе приезжает грузовой автомобиль для поставки товара. В ходе эксплуатации грузовыми автомобилями на территории общедомового имущества остаются твердые бытовые отходы, иной мусор. Данные грузовые автомобили проезжают и разгружаются на придомовой территории, которая обслуживается истцом. Более того, управляющая компания на постоянной основе осуществляет работы по уборке придомовой территории и контейнерных площадок, которыми пользуется ответчик, его арендатор, что подтверждается соответствующими актами выполненных работ. Таким образом, истцом подтвержден факт оказания услуг со стороны управляющей компании, доказательств обратному ответчиком не представлено, вышеприведенные факты не оспорены.

Истцом ответчику оказываются не только минимальные услуги в нормативно установленном объеме, но и по уборке придомовой территории.

Исходя из положений ст. ст. 249, 290 Гражданского кодекса РФ, ст. ст. 36, 158 Жилищного кодекса РФ, у собственника либо законного владельца помещения, независимо от того, является ли это помещение жилым или нежилым, в силу закона возникает гражданско-правовое денежное обязательство по оплате содержания и ремонта общего имущества дома тому лицу, которое эти услуги осуществляет. Участие каждого участника общей долевой собственности в расходах по содержанию имущества в соответствии с его долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом. Ограничение обязанностей собственников нежилых помещений по содержанию общего имущества противоречило бы общему смыслу гражданского законодательства о равенстве участников регулируемых отношений (статья 1 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Решение о заключении договора управления многоквартирным домом было принято на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, решение общего собрания собственников в установленном порядке не обжаловано и недействительным не признано.

Таким образом, поскольку ответчик наряду с другими владельцами помещений в многоквартирном жилом доме является потребителем комплекса услуг и работ, выполняемых истцом в процессе технического обслуживания дома, он должен их оплачивать в соответствующей части.

Отсутствие заключенного с ответчиком договора основанием для освобождения от несения расходов по содержанию общего имущества и коммунальных услуг не является, что в полной мере соотносится и с разъяснениями, содержащимися в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности», положениями ч. 3 ст. 30, ч. 1 ст. 36, ч. 2 ст. 154, ч. 1 ст. 158, ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Заявленная истцом ко взысканию сумма задолженности подтверждается представленным расчетом, расшифровкой задолженности по статьям расходов, ответчиком доказательств внесения оплаты не представлено. При этом, размер платы в силу вышеприведенных нормативных положений для собственников всех помещений в многоквартирном доме определяется исходя из единого тарифа, поскольку общее оборудование многоквартирного дома, инженерные коммуникации относятся к общему имуществу собственником помещений, то бремя их содержания лежит на всех собственниках помещений, в том числе ответчике, вне зависимости от индивидуального потребления той либо иной коммунальной услуги, в частности, газоснабжения. Отсутствие в принадлежащем ответчику помещении газового оборудования не освобождает его от обязанности внесения платы за содержание общего имущества, исходя из технических характеристик многоквартирного дома. Способ управления и расчет платы собственников помещений в многоквартирном доме единый, все собственники помещений осуществляют оплату за содержание общего имущества в соответствии с нормами жилищного и гражданского законодательства пропорционально своей доле в праве общей собственности на это имущество, которая, в свою очередь, определяется пропорционально размеру общей площади принадлежащих им помещений в этом доме. Ответчиком осуществлено оборудование части коммуникаций для обслуживания только встроенно-пристроенного помещения, но имеется и оборудование, которое является общим и используется для всех помещений МКД, в том числе для встроенно-пристроенного помещения, принадлежащего ответчику. При наличии на то соответствующих оснований, собственник вопрос об изменении размера и порядка оплаты может поставить на разрешение собственников помещений на общем собрании. Исходя из добросовестности участников гражданских правоотношений, в соответствии с положениями ст. 1 Гражданского кодекса РФ, суд принимает во внимание, что ответчик, являясь собственником нежилого помещения, обязан нести установленные законом обязанности, принимая необходимые и зависящие от него меры, в том числе по установлению объема обязательств и порядка их исполнения, однако ответчиком соответствующих доказательств не представлено. Ответчик на протяжении длительного периода времени, потребляя услуги, не производил их оплату.

Согласно ч. 14 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается (ч. 14 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с постановлением правительства РФ от 26.03.2022 г. № 424 «О некоторых особенностях регулирования жилищных отношений в 2022 и 2023 годах» начисление и уплата пени в случае просрочки исполнения обязательства по установке, замене и (или) эксплуатации приборов учета используемых энергетических ресурсов по договорам, заключаемым в соответствии с законодательством Российской Федерации об энергосбережении, осуществляются в порядке, предусмотренном указанным законодательством Российской Федерации, исходя из минимального значения ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации из следующих значений: ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации, действующая по состоянию на 27 февраля 2022 г., и ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации, действующая на день исполнения обязательства.

Рассмотрев требование о взыскании неустойки, суд считает возможным снизить заявленный размер.

В силу положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку; при этом правила о возможности уменьшения неустойки не затрагивают права кредитора на возмещение убытков.

По смыслу ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшение неустойки является правом суда. Однако, с учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в п. 2 Определения от 21.12.2000 г. № 263-О, положения п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Учитывая размер задолженности, период просрочки, компенсационный характер неустойки, принцип соразмерности суммы неустойки последствиям нарушения обязательства, суд пришел к выводу о возможности удовлетворения ходатайства стороны ответчика об уменьшении размера заявленной ко взысканию суммы пени, приведенный в иске размер неустойки не соотносится с характером допущенных нарушений и не отвечает принципам разумности и справедливости.

Таким образом, исходя из суммы основной задолженности, суд считает возможным уменьшить размер пени до 47 849 руб. 24 коп., что соразмерно 10 % суммы основного долга. В указанном размере суд находит сумму пени разумной и соответствующей допущенному ответчиком нарушению обязательств, принимая во внимание фактические обстоятельства спора по настоящему делу и приведенные сторонами доводы.

Учитывая изложенное, поскольку ответчиком доказательства погашения задолженности перед истцом не представлены (ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), подлежит взысканию со ФИО2 в пользу истца сумма задолженности за период с апреля 2019 по декабрь 2021, образовавшаяся по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в размере 478 492 руб. 42 коп., пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 47 849 руб. 24 коп.

Согласно ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

К судебным издержкам в соответствии со ст. 94 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся, в том числе, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно абз. 1 п. 22 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 г. № 1, в случае изменения размера исковых требований после возбуждения производства по делу при пропорциональном распределении судебных издержек следует исходить из размера требований, поддерживаемых истцом на момент принятия решения по делу. Злоупотребления правами при уточнении иска судом не установлено по вышеприведенным основаниям.

Истцом при предъявлении иска была уплачена государственная пошлина по платежному поручению № ****** от ДД.ММ.ГГГГ в размере 16 642 рубля.

С учетом вышеуказанных положений, расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в размере 9 646 руб. 47 коп.

В соответствии с положениями п. 10 ч. 1 ст. 333.20, п. 1 ч. 1 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с уточнением иска до рассмотрения спора по существу возврату истцу из местного бюджета подлежит государственная пошлина в сумме 6 995 руб. 53 коп.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать со ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, паспорт гражданина РФ серия № ****** № ****** выдан ДД.ММ.ГГГГ ОУФМС России по <адрес> в <адрес>, код подразделения № ******) в пользу общества с ограниченной ответственностью «УК РЭМП УЖСК» (ИНН <***>) сумму задолженности по оплате содержания помещений и коммунальных услуг в размере 478 492 руб. 42 коп., пени в размере 47 849 руб. 24 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 646 руб. 47 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «УК РЭМП УЖСК» (ИНН <***>) государственную пошлину в размере 6 995 руб. 53 коп., уплаченную по платежному поручению № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, из местного бюджета.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Свердловский областной суд через Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца со дня изготовления решения в окончательном виде.

Председательствующий Н.А. Бабкина