Дело № 2-1361/2022
УИД 18RS1-01-2021-004051-88
Решение
Именем Российской Федерации
17 августа 2022 года г. Глазов
Глазовский районный суд Удмуртской Республики в составе:
Председательствующего судьи Бекмансуровой З.М.
при секретаре Леонтьевой Н.М.
с участием истца ФИО2, ее представителя ФИО3, действующей по ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ
представителя ответчика ФИО4, действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на один год,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело исковому заявление ФИО2 к ФИО5, конкурсному управляющему АО «Чепца» ФИО6 о признании договора купли-продажи незаключенным, аннулировании в ЕГРН записи о праве собственности, восстановлении в ЕГРН записи о праве собственности, применении последствий недействительности сделки,
Установил:
ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО5, конкурсному управляющему АО «Чепца» ФИО7 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ был подписан договор купли-продажи № между АО «Чепца» в лице конкурсного управляющего ФИО7 и ФИО5, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, и покупатель – принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора жилое помещение 12,7 кв.м., кадастровый № по адресу: Удмуртская Республика, г.Глазов, . Истец считает данный договор недействительным, так как в данном жилом помещении зарегистрирована и проживает с ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 В договоре купли-продажи нарушено существенное условие – перечень проживающих лиц с указанием их прав на пользование помещением при продаже жилого дома, квартиры, части дома, квартиры, данным договором нарушается право истцов на проживание в жилом помещении, так как ответчик ФИО5 в любой момент может распорядиться спорным имуществом по своему усмотрению, ранее в суд от ее имени было подано исковое заявление о прекращении права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета, однако, в иске было отказано. Истец считает сделку ничтожной, так как нарушаются требования закона или иного правового акта и при этом сделка посягает на права и охраняемые законом интересы третьих лиц.
Настоящим иском поставлены следующие требования:
1.признать договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ между АО «Чепца» в лице конкурсного управляющего ФИО7, действующего на основании решения Арбитражного Суда Удмуртской Республики от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А71-3191/2018 и ФИО5 о продаже жилого помещения 12,7 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: Удмуртская Республика г.Глазов, недействительным.
2.применить последствия недействительности сделки, аннулировав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером № о праве собственности ФИО5 на жилое помещение по адресу: УР, г.Глазов, .
3.Восстановить право собственности за АО «Чепца» на жилое помещение по адресу: УР, г.Глазов, с кадастровым номером №.
В ходе рассмотрения дела истец в порядке ст. 39 ГПК РФ изменил предмет иска, поставив следующие требования:
1.признать договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ между АО «Чепца» в лице конкурсного управляющего ФИО7, действующего на основании решения Арбитражного Суда Удмуртской Республики от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А71-3191/2018 и ФИО5 о продаже жилого помещения 12,7 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: Удмуртская Республика г.Глазов, незаключенным.
2.Аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером № о праве собственности ФИО5 на жилое помещение по адресу: УР, г.Глазов, .
3.Восстановить в Едином государственном реестре право за АО «Чепца» на жилое помещение по адресу: УР, г.Глазов, с кадастровым номером №.
4. Стороны привести в исходное положение, жилое помещение вернуть продавцу, покупателю вернуть денежные средства.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ произведена замена ненадлежащего ответчика конкурсного управляющего АО «Чепца» ФИО7 надлежащего ответчика на конкурсного управляющего АО «Ченца» ФИО6
В судебном заседании истец ФИО2, на исковых требованиях настаивала.
В судебном заседании представитель истца ФИО3 на иске настаивала. В объяснениях указала, что В договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном между АО «Чепца» и ФИО5 по продаже жилого помещения, расположенного по адресу: г.Глазов указано в пункте 1.3, что в продаваемой комнате доме зарегистрированы жители. Причем в п. 1.3 договора указано, что передаваемое имущество свободно от любых притязаний третьих лиц, а именно не заложено, не является предметом спора, под арестом или запретом не состоит. Хотя фактически на момент продажи в комнате была зарегистрирована и проживала ФИО2 В упомянутом договоре отсутствует указание на права истца на пользование продаваемым жилым помещением. Таким образом, существенное условие для договоров подобного рода, предусмотренное ст. 558 ГК РФ, не выполнено. Поэтому истец находит, что его права данной сделкой нарушены. Новый собственник попытался выселять истца в судебном порядке. Однако решением Глазовского районного суда УР от ДД.ММ.ГГГГ ему было отказано. Для истца это единственное жилое помещение, где он постоянно проживает. Никакого другого жилого помещения ни на праве собственности, ни на праве пользования, не имеет. Просила суд признать незаключенным вышеуказанный договор купли-продажи, произвести соответствующие регистрационные действия, применить последствия недействительности сделки, а именно, обязать стороны возвратить друг другу все полученное по сделке.
В судебное заседание ответчик ФИО5 не явилась, доверила представлять свои интересы представителю ФИО4
В судебном заседании представитель ответчика ФИО4 возражал по заявленным требованиям. В объяснениях указал, что истец не является стороной по договору купли-продажи. ФИО5 является добросовестным приобретателем, комнату приобрела с торгов, не могла повлиять на условия заключения договора. Считает, что неуказанное право истца по пользованию спорным жилым помещением в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ устранено решением Глазовского районного суда УР от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано характер правоотношений возникших у ФИО2 по пользованию спорной комнатой, срок его действия. Усмотрел целью настоящего разбирательства в избежание истцом ответственности по оплате за пользование истцом спорной комнаты.
В судебное заседание ответчик конкурсный управляющий АО «Чепца» ФИО8, привлеченный определением суда, не явился, был извещен о месте и времени рассмотрения дела. Отзыв на исковое заявление не направил, об отложении дела не просил.
Выслушав лиц, участвующих по делу, допросив свидетеля, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что АО «Чепца» в лице конкурсного управляющего ФИО7 (продавец) передает за плату в собственность ФИО5 (покупателя) жилое помещение площадью 12,7 кв.м. кадастровым номером № по адресу: Удмуртская Республика г.Глазов . Сведений о проживании в жилом помещении третьих лиц договор не содержит. Настоящий договор заключен сторонами в порядке, установленном Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», по результатам проведения открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества продавца, состоявшихся 28 марта 2020 года на электронной торговой площадке ЭТП «Сибирская торговая площадка», размещенной на сайте в сети Интернет. Договор подписан сторонами.
По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ АО «Чепца» передала ФИО5 жилое помещение, расположенное по адресу: Удмуртская Республика г.Глазов , а также все необходимые документы для регистрации перехода права собственности на указанное имущество. Расчеты покупателя с продавцом произведены в полном объеме. Претензий к состоянию передаваемого имущества покупатель не имеет. Акт подписан сторонами.
Согласно отметки на договоре купли-продажи Управлением Росреестра по Удмуртской Республике ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация договора и перехода права собственности.
Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается право собственности ФИО5 на указанное жилое помещение.
Суд установил и материалами дела подтверждается, что оспариваемый договор купли-продажи прошел государственную регистрацию.
Из п. 3.1 договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между АО «Чепца» и ФИО5 цена договора составляет 162212 руб. договора. Порядок оплаты определен в пункте 3.3 договора купли-продажи.
Из п. 3 акта приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что между сторонами все расчете по договору произведены.
Из поквартирной карточки на жилое помещение, расположенное по адресу: Удмуртская Республика г.Глазов следует, что с ДД.ММ.ГГГГ Иванова марина Геннадьевна, ДД.ММ.ГГГГ года рождения зарегистрирована по данному адресу по месту жительства
Проживание ФИО2 в спорном жилом помещении ответчиком ФИО5 не оспаривалось.
Решением Глазовского районного суда Удмуртской Республики ДД.ММ.ГГГГ принятым по делу № по иску ФИО5 к ФИО2 о признании прекратившей право пользования жилым помещением, выселении, отказано в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Обстоятельства, установленные данным решением, в соответствии со ст. 61 ГПК РФ имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела.
Данным решением установлено, что основанием возникновения у ФИО2 права пользования жилым помещением, расположенным по адресу: г.Глазов явился договор коммерческого найма, заключенный ДД.ММ.ГГГГ по и продолжается с учетом его периодической пролонгации на каждые пять лет.
Допрошенный в качестве свидетеля ФИО1. суду показал, что с 2019 года по февраль 2022 года являлся конкурсным управляющим АО «Чепца». В ходе проведения инвентаризации имущества АО «Чепца» были выявлено жилое помещение, находящиеся в собственности предприятия, расположенное по адресу: Удмуртская Республика г.Глазов , которая была включена в конкурсную массу. Информацией о зарегистрированных в жилых помещениях гражданах не обладал На адрес жилых помещений, без указаний фамилий была направлена корреспонденция о выставлении имущества на торги. Был осуществлён выезд по адресу жилых помещений, никого из жильцов не застали, почтовая корреспонденция находилась в коридоре на подоконнике. Долги по ЖКУ за жилые помещения выплачивались из денежных средств конкурсной массы. Реализация данного имущества проводилась на открытых торгах, публично, была реализована.
Из совокупности представленных в материалы дела доказательств подтверждается, что на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между сторонами сделки было достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Предметом договора являлась конкретное жилое помещение с определенными характеристиками, что согласуется с выпиской из поэтажного плана, является исполненным, зарегистрированным в установленном законом порядке. Кроме того, на момент заключения договора купли-продажи спорного жилого помещения какие-либо законные основания, запрещающие или ограничивающие права АО «Чепца», как его собственника судом не установлено.
В связи с чем, приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований о признании данного договора незаключенными.
Вместе с тем, судом также установлено, что на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в жилом помещении по адресу: г.Глазов у ФИО2 сохранялось возникшее в силу договора коммерческого найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ право пользования данным жилым помещением (последняя пролонгация договора в апреле 2017 года сроком на 5 лет), данное право сохранилось после заключения оспариваемого договора купли-продажи недвижимого имущества.
Суд полагает, что заявленные истцом требования о признании договора незаключенным, преследуют цель применения последствий недействительности сделки, а именно передать спорное имущество в собственность АО «Чепца».
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В силу требований ч. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно ч. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с ч. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ч. 1 ст. 549 ГК РФ), а согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, при этом собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу требований п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Пунктом 1 ст. 683 ГК РФ определено, что договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет, а в силу требований ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Таким образом, из содержания указанных норм права в их системной взаимосвязи следует, что сам факт отсутствия государственной регистрации обременения жилого помещения договором коммерческого найма не может являться основанием для признания недействительным договора купли-продажи соответствующего жилого помещения, поскольку названный договор найма имеет срочный характер - заключается на срок не более пяти лет, при этом, наймодатель не лишен права отказать нанимателю в продлении такого договора, если не намерен сдавать соответствующее жилое помещение внаем, следовательно, сам факт указания в договоре купли-продажи соответствующего жилого помещения лиц которые имеют право пользования им на основании договора коммерческого найма свидетельствует о соблюдении сторонами договора требований предусмотренных п. 1 ст. 558 ГК РФ.
Судом установлено, что до заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, на дату его заключения и после его заключения ФИО2 обладала только правом пользования спорным жилым помещением. Объем прав ФИО2 в отношении проданной комнаты после заключения между ответчиками сделки купли-продажи не изменился.
Суд находит, что наличие у ФИО2 права пользования спорным жилым помещением и его сохранение, не зависит от указания об этом либо отсутствия такового в тексте оспариваемого истцом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
При установленных обстоятельствах суд приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении иска, поскольку в ходе судебного разбирательства достоверно не установлено обстоятельств, которые являются правовыми основаниями для признания оспариваемой сделки ничтожной, так как она соответствует требованиям требований п. 1 ст. 558 ГК РФ, а по обстоятельствам являющимися правовыми основаниями для признания сделки оспоримой истец признавать сделку недействительной не имеет полномочий, поскольку не является стороной сделки.
Вместе с тем, суд усматривает об отсутствии у истца правовой заинтересованности в оспаривании сделки являющейся предметом настоящего иска, поскольку права пользования истца соответствующим жилым помещением с заключением указанного договора не изменилось, следовательно, заявление настоящего иска не преследовало цели защиты прав истца от предполагаемых нарушений, что является самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении иска.
Поскольку суд не усмотрел оснований для удовлетворения основного искового требования о признании договора купли-продажи незаключённым, то остальные требования, являющиеся вытекающими, удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд,
решил:
исковое заявление ФИО2 к ФИО5, конкурсному управляющему АО «Чепца» ФИО6 о признании договора купли-продажи незаключенным, аннулировании в ЕГРН записи о праве собственности, восстановлении в ЕГРН записи о праве собственности, применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня его составления в окончательной форме, через Глазовский районный суд Удмуртской Республики.
Решение в окончательной форме составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья З.М. Бекмансурова