Дело № 2-1261/2022

УИД 43RS0017-01-2022-001606-94

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Кирово-Чепецк 06 сентября 2022 года

Кирово-Чепецкий районный суд Кировской области в составе

председательствующего судьи Аксеновой Е.Г.,

при секретаре Мурашкиной А.В.,

с участием истцов ФИО4 и ФИО2, ответчиков ФИО5 и ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело *** по иску ФИО2, ФИО4 к ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО7 о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи дома и земельного участка, процентов за пользование чужими денежными средствами,

установил:

ФИО2, ФИО4 обратились в суд с иском к ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО1 о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи дома и земельного участка, процентов за пользование чужими денежными средствами.

Определением судьи от <дата> к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ПАО Сбербанк в лице Кировского отделения ***.

В обоснование исковых требований указано, что <дата> между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка, в соответствии с которым истцы (покупатели) передали ответчикам (продавцам) денежные средства в качестве задатка в сумме 50000 руб., в связи с чем, заключенный предварительный договор имеет силу расписки. В соответствии с п. 4.3 предварительного договора, в случае, если до <дата> включительно, основной договор купли-продажи не будет подписан по вине покупателей, задаток остается у продавцов. В случае, если основной договор купли-продажи не будет подписан по вине продавцов задаток возвращается покупателям в двойном размере. В случае, если основной договор купли-продажи не будет подписан по причине отказа банка, задаток возвращается без применения штрафных санкций и возмещения причинённых этим убытков. Подписание основного договора купли-продажи дома и земельного участка в срок до <дата> не состоялось по причине отказа банка на оформление ипотечного договора по программе «Сельского ипотека». На требование истцов о возврате суммы задатка в добровольном порядке в срок до <дата> ответчики ответили отказом. Письменное требование о возврате суммы задатка от <дата> также осталось без ответа, сумма задатка истцам до настоящего времени не возвращена. Просят суд взыскать в свою пользу в равных долях с ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО1 сумму задатка, уплаченную по предварительному договору от <дата> в размере 50000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ в размере 5060 руб., почтовые расходы в сумме 1719,20 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 1 870 руб.

Истцы ФИО2 и ФИО4 в судебном заседании доводы иска поддержали в полном объеме, суду пояснили, что предварительный договор купли-продажи от <дата> заключался ими так, как они рассчитывали, что им будет предоставлена сельская ипотека, однако пока они и ответчики собирали пакет документов, необходимый для заключения основного договора купли-продажи, банк отказал им в предоставлении ипотеки. Заявка на ипотеку подавалась онлайн через «***», заявка находилась на стадии одобрения, а весной, когда они уже были готовы заключить основной договор купли-продажи, банк ответил отказом. Покупать жилой дом и земельный участок собирались исключительно по программе «Сельская ипотека», иных денежных средств на покупку не имели. Отдельный пункт в предварительный договор о возврате задатка покупателям в случае отказа банка именно в предоставлении сельской ипотеки не включили, считают, что отказ банка, указанный в п. 4.3 договора, относится к их случаю. Для заключения основного договора купли-продажи дома и земельного участка с их стороны к установленному сроку были собраны все необходимые документы, проведена оценка дома, также они заключили предварительный договор от <дата> на продажу своей квартиры № <адрес>, с целью внесения полученных в дальнейшем от продажи квартиры денежных средств в счет оплаты части покупной стоимости дома и земельного участка. Считают, что основная причина, по которой основной договор купли-продажи дома и земельного участка заключен не был – это отказ банка в предоставлении им заемных денежных средств в рамках программы «Сельская ипотека», о чем они узнали от менеджера банка по телефону в <дата> года до истечения установленного срока (до <дата>), после чего, они встречались с ответчиками и объяснили, почему не могут заключить основной договор на согласованных условиях.

Ответчики ФИО3 и ФИО5 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласились, пояснили, что до последнего дня (до <дата>) истцы держали их в неведении относительно заключения основного договора, в последний день они узнали, что истцы не собираются заключать основной договор купли-продажи дома и земельного участка на согласованных в предварительном договоре условиях, ФИО11 просили снизить покупную цену на 1500000 руб., что значительно ниже согласованной цены и им, как продавцам, было невыгодно. Также суду пояснили, что никакие оценщики от Сбербанка к ним не приезжали, оценка дома производилась исключительна по фотографиям, которые сделал ФИО4 еще <дата> года. Ранее суду пояснили, что они также перечислили задаток в размере 150000 руб. по предварительному договору купли-продажи дома в <адрес> так, как рассчитывали на заключение сделки и продажи своей недвижимости истцам, из-за того, что основной договор с истцами заключен не был, сумму задатка они потеряли, поскольку сделка по покупке дома в <адрес> сорвалась.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом, причины неявки суду не известны, ранее суду пояснил, что считает ответственными за неисполнение договора ФИО11, до <дата> должен был быть заключен основной договор купли-продажи, однако к <дата> у истцов не было собрано полного пакета документов, необходимого для выхода на сделку, а именно не было документа от опеки, а также заключения по оценке дома. Эксперт проводил оценку по фотографиям дома, которые делал ФИО4, эксперт на оценке дома не появлялся. Одновременно с этим ПАО Сбербанк одобрили истцам жилищный кредит на покупку дома, о чем сам ФИО4 говорил в телефонных разговорах, денежные средства на первоначальный взнос у ФИО11 имелись, сделка должна была пройти одномоментно. Условия получения и дополнительные поддержки по получению кредита в предварительном договоре не обсуждались, узнав окончательную ставку по ипотеке, которая им показалась невыгодной, покупатели ФИО11 отказались от сделки, при этом, в последний день для подписания основного договора (<дата>), истцы приехали к ним на разговор, с просьбой снизить оговоренную покупную цену, фактически заставляли их заключить договор купли-продажи на сумму меньше на 1 500 000 руб., таким образом, истцы были намерены компенсировать потерю процентов по одобренной ипотечной ставке. Также обратил внимание суда, что на дату заключения предварительного договора от <дата> программа сельской ипотеки уже не работала, то есть истцам никто, изначально и не предлагал пониженный процент по ипотеке, на который они рассчитывали. Считает, что оснований для возврата с их стороны, как продавцов, суммы задатка не имеется, просил отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена своевременно и надлежащим образом, причины неявки суду не известны.

Представитель третьего лица – ПАО Сбербанк в лице Кировского отделения *** в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом, причины неявки суду не известны.

Суд, выслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

На основании ст. 329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 названного кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной ответственной за неисполнение договора.

Согласно положениям п.п. 1, 2 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Согласно п. 4 ст. 380 ГК РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 данного Кодекса) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Из смысла и содержания указанных норм права следует, что задаток выдается в доказательство заключения договора и является гарантом исполнения принятого на себя сторонами обязательства. Задаток представляет собой способ платежа, а соглашение о задатке считается заключенным с момента передачи денег одной из договаривающихся сторон, то есть относится к категории реальных договоров.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В судебном заседании установлено, что <дата> между ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО1, именуемых «Продавцы» с одной стороны, и «Покупателями» - ФИО4 и ФИО2, действующих в своих интересах и в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО9 и ФИО9, с другой стороны, был заключен предварительный договор купли-продажи дома с кадастровым номером ***, площадью 334,3 кв.м., и земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2106 +/- 16 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>.

Настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора купли-продажи, который стороны обязались заключить в будущем в срок до <дата> включительно. В случае, если до <дата> включительно, основной договор купли-продажи не будет подписан, договор может быть продлен по взаимному соглашению сторон (п. 4.2).

Цена вышеуказанных объектов недвижимости согласована в размере 6700000 руб. Стоимость окончательная и пересмотру не подлежит (п. 1.4).

В соответствии с п. 2.1 предварительного договора уплата покупателями продавцам суммы в размере 6700000 руб. производится в следующем порядке: в качестве задатка и доказательства заключения в будущем договора купли-продажи недвижимости денежные средства в размере 50000 руб. переданы покупателями и получены продавцами до подписания предварительного договора, в связи с чем, договор имеет силу расписки; 2000000 руб. покупатели уплачивают продавцам за счет собственных средств, до подписания основного договора купли-продажи; денежные средства в размере 4650000 руб. покупатели уплачивают продавцам за счет кредитных денежных средств, согласно условиям основного договора купли-продажи.

Согласно п. 4.3 в случае, если до <дата> включительно, основной договор купли-продажи дома и земельного участка не будет подписан по вине покупателей, задаток остается у продавцов. В случае, если основной договор купли-продажи не будет подписан по вине продавцов задаток возвращается покупателям в двойном размере. В случае, если основной договор купли-продажи не будет подписан по причине отказа банка задаток возвращается покупателям без применения штрафных санкций и возмещения причиненных этим убытков.

Предварительный договор действует до момента полного исполнения сторонами всех принятых ими на себя по договору обязательств (п. 4.4).

Предварительный договор от <дата> был подписан истцами и ответчиками, то есть, содержание статьи 429 ГК РФ и правовые последствия заключаемого договора сторонам были известны и понятны.

Факт внесения ФИО2 и ФИО4 (покупателями) по предварительному договору купли-продажи от <дата> задатка в размере 50000 руб. сторонами по делу не оспаривался.

Поскольку соглашение о задатке в силу закона является двусторонней сделкой (договором), то соответствующее соглашение считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашения по всем существенным условиям (пункт 1 статьи 432 ГК РФ), что применительно к соглашению о задатке означает, прежде всего, достижение соглашения сторон об обеспечительной функции задатка, существо которой указано в пункте 2 статьи 381 ГК РФ (если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны).

Учитывая, что часть денежных средств в счет оплаты покупной цены (4650000 руб.) покупатели планировали оплатить продавцам за счет кредитных денежных средств, истцом ФИО4 <дата> (до заключения предварительного договора купли-продажи) в отделение ПАО Сбербанка была подана заявка на оформление ипотеки по программе «Приобретение готового жилья. Сельская ипотека».

<дата> банком принято положительное решение, однако с <дата> прием заявок на «Сельскую ипотеку» прекращен, в связи с исчерпанием лимита, установленного для ПАО Сбербанка Министерством сельского хозяйства РФ, что подтверждается ответом ПАО Сбербанк от <дата> на повторное обращение истца ФИО4 по вопросу подтверждения отказа в выдаче кредита в рамках программы «Сельская ипотека» от <дата>.

В вышеуказанном ответе банка от <дата> также указано, что выдача кредита по программе «Сельская ипотека» в период с <дата> по <дата> невозможна, заявка ФИО4 переведена в отказ. В случае возобновления приема заявок информация будет размещена на сайте банка.

Согласно ответам ПАО Сбербанк на судебные запросы, в период с <дата> по <дата> истцом ФИО2 не подавались (не оформлялись) заявки на ипотечный кредит, сведения по выданной истцам ипотеке в указанный период в архиве банка также отсутствуют.

Таким образом, судом установлено, что еще до заключения предварительного договора купли-продажи от <дата> истцам было известно о невозможности получения кредита на условиях «Сельской ипотеки», поскольку прием заявок и выдача кредита на данных условиях прекращены банком с <дата>.

Учитывая вышеизложенное, истцы не были лишены права, как до заключения предварительного договора, так и после его подписания, обратиться в другие банки с заявками на заключение кредитного договора (ипотечного кредита), либо обратиться в ПАО Сбербанк с целью получения заемных денежных средств на других условиях, то есть не по программе «Сельская ипотека», однако данным правом истцы не воспользовались, доказательств иного в материалы дела не представлено.

Как видно из представленной распечатки переписки истца ФИО4 и ответчика ФИО1 из мессенджера «WhatsApp», по состоянию на <дата> истец предлагает встретиться и вести переговоры относительно заключения основного договора купли-продажи дома и земельного участка, также указывает, что отчет по оценке не готов и как только отчет исправят, можно будет заключать сделку.

Из представленной распечатки переписки ответчика ФИО1 с риелтором истцов из мессенджера «WhatsApp» видно, что по состоянию на <дата> риелтор указывает, что документы на спорный дом еще на рассмотрении в банке, разрешения органа опеки также нет, основной договор купли-продажи не составлен, о переговорах ФИО4 с ответчиками ничего не знает.

Согласно пояснениям ответчика ФИО6, которые в силу ст. ст. 55, 68 ГПК РФ являются доказательствами по делу, по состоянию на <дата> (то есть в последний день для заключения основного договора купли-продажи) истец ФИО4 вел переговоры с продавцами, принуждая их к заключению основного договора с установлением покупной стоимости на 1500000 руб. меньше ранее оговоренной в предварительном договоре в п. 1.4 стоимости, поскольку банк одобрил покупателям кредит под невыгодную для них процентную ставку, кроме того, по состоянию на <дата> у истцов не хватало документов от органов опеки, необходимых для заключения договора. В связи с чем, основной договор купли-продажи заключен не был.

Данный факт также подтвержден прослушанной в судебном заседании аудиозаписью телефонного разговора продавца и покупателя ФИО4

<дата> в адрес ответчиков истцами направлено требование о возвращении суммы задатка по предварительному договору купли-продажи дома и земельного участка от <дата> в размере 50000 руб. в срок до <дата>. Требование оставлено без ответа, сумма задатка до настоящего времени не возвращена.

Таким образом, в судебном заседании достоверно установлено, что к установленному сроку, до <дата> включительно, основной договор купли-продажи недвижимого имущества между сторонами заключен не был, что сторонами по делу не оспаривалось. Достоверных и достаточных доказательств того, что заключение основного договора купли-продажи не состоялось ввиду отказа банка в предоставлении покупателям заемных денежных средств (ипотеки) в материалы дела не представлено, о невозможности получения заемных денежных средств по программе «Сельская ипотека» ФИО4 и ФИО2 знали еще до заключения предварительного договора, а доводы истцов о том, что покупать спорный жилой дом и земельный участок они собирались исключительно за счет заемных денежных средств по программе ПАО Сбербанка «Сельская ипотека» судом во внимание не принимаются, поскольку истцы не были лишены возможности получить заемные денежные средства на других условиях, то есть не по программе «Сельская ипотека», в том числе, в других банках, также, как не были лишены права не заключать предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка на заранее невыгодных для них условиях.

Таким образом, довод иска о том, что истцы не исполнили, взятую на себя обязанность по заключению основного договора купли-продажи дома и земельного участка в установленный в предварительном договоре от <дата> срок и на согласованных условиях, исключительно по причине отказа банка, в судебном заседании не нашел своего подтверждения, в связи с чем, положения п. 4.3 предварительного договора о возврате покупателям суммы задатка без применения штрафных санкций и возмещения причинённых этим убытков в данном случае применению не подлежит.

Учитывая, что уплаченная истцами сумма в размере 50 000 руб. является задатком, выполнявшим обеспечительную функцию, которым обеспечивалось обязательство сторон заключить основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка за согласованную стоимость и в определенный срок, при этом сумма задатка учитывалась в часть оплаты установленной покупной цены, а основной договор купли-продажи дома и земельного участка не был заключен сторонами исключительно по вине покупателей - истцов, доказательств, подтверждающих, что договор купли-продажи не был заключен по вине продавцов, в ходе рассмотрения дела не представлено, суд приходит к выводу, что сумма задатка в размере 50000 руб. возвращению истцам не подлежит.

При указанных выше обстоятельствах, также отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований ФИО2 и ФИО4 о взыскании с ответчиков в равных долях процентов за пользование чужими денежными средствами, почтовых расходов и расходов по уплате государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска ФИО2, ФИО4 к ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО1 о взыскании суммы задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами, почтовых расходов, расходов по уплате государственной пошлины – отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кирово-Чепецкий районный суд Кировской области.

Председательствующий судья Е.Г. Аксенова

Мотивированное решение изготовлено 12.09.2022.

Решение15.09.2022