56RS0030-01-2022-000422-29

№ 2-832/2023

Решение

Именем Российской Федерации

04 мая 2023 года г.Оренбург

Промышленный районный суд г. Оренбурга в составе:

председательствующего судьи Волковой Е.С.,

при секретаре Парфеновой Е.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <адрес>, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о расторжении договора купли-продажи квартиры и исключении записи из реестра,

установил:

ФИО1 обратилась с настоящим исковым заявлением в суд и просила признать расторгнутым договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ней и ФИО6 и аннулировать в Едином государственном реестре недвижимого имущества запись о правах ФИО6 на 5/24 доли жилого <адрес>, после чего произвести государственную регистрацию права собственности истца относительно указанной доли в жилом помещении. В обоснование заявленных требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО6 был заключен договор купли-продажи 5/24 долей жилого <адрес>, которые принадлежали истцу на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию. Ее право собственности относительно указанной доли в жилом помещении зарегистрировано в установленном порядке. Согласно п.5 договора, стоимость доли в жилом помещении составила 415317 рублей 97 копеек, которая будет перечислена согласно Государственному сертификату на материнский (семейный) капитал серии МК-3 №, выданному ФИО6 на основании решения УПФР в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, на лицевой счет продавца – ФИО1, в соответствии с нормой ст. 256 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Данный договор сторонами был подписан, зарегистрирован переход права в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ. Однако ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 умерла. Постановлением первого заместителя главы <адрес> №-п от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению истца установлена опека над несовершеннолетними детьми умершей – ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ДД.ММ.ГГГГ истцу выдано удостоверение опекуна. В связи со смертью ФИО6, в интересах опекаемых она обратилась к нотариусу для получения свидетельства о праве на наследство на имя несовершеннолетних детей в связи со смертью их матери. Однако, нотариусом в этом было отказано, поскольку ФИО6 заключила ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи и денежные средства – материнский (семейный) капитал – перечислены продавцу по тому договору. Таким образом, условие о перечислении денежных средств в счет приобретаемой дои в жилом помещении ФИО6 по договору купли-продажи с ней от ДД.ММ.ГГГГ не выполнено. Полагает, что умершая злоупотребила правом, а потому договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует расторгнуть, в целях соблюдения наследственных прав несовершеннолетних детей, а также исключить запись о праве собственности умершей относительно 5/24 доли в спорном жилом помещении в ЕГРН, после чего внести запись о праве собственности истца относительно указанной доли.

В судебное заседание истец не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещалась своевременно надлежащим образом, в адресованном суду заявлении просила о рассмотрении дела в свое отсутствие, настаивая на удовлетворении заявленных исковых требований.

Ответчики – представители Администрации <адрес>, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <адрес>, а также несовершеннолетние ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 в лице органа опеки и попечительства Администрации <адрес>, а также третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета иска – нотариус ФИО8 и представитель УПФР по <адрес> в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте его проведения извещались своевременно надлежащим образом, не ходатайствовали об отложении рассмотрения дела, возражен7ий не представили.

В силу положений ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел настоящее гражданское дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Исследовав материалы гражданского дела, суд пришел к следующему.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона продавец обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороны - покупателя, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную сумму (цену).

В соответствии со ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Таким образом, из существа договора купли-продажи квартиры, получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец, прежде всего, рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы.

Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку если бы продавец недвижимости, в том числе квартиры, знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО6 был заключен договор купли-продажи доли жилого дома. Предмет договора – 5/45 долей жилого <адрес> одноэтажный жилой дом литер ББ1, назначение жилое, общей площадью 74,6 кв м (п.п.1, 2 договора).

По данным выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО6 является собственником жилого <адрес>, государственная регистрация права ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО6 умерла ДД.ММ.ГГГГ, о чем выдано свидетельство ДД.ММ.ГГГГ УЗАГС администрации <адрес> II-РА №.

Умершая являлась матерью несовершеннолетних ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, что подтверждается сведениями свидетельств об их рождении, световые копии которых приобщены к материалам гражданского дела.

Постановлением первого заместителя главы <адрес> №-п от ДД.ММ.ГГГГ над несовершеннолетними ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 установлена опека, ФИО1 назначена опекуном, которой выдано удостоверение установленного образца.

В соответствии с положениями статей 1141 - 1142 ГК РФ наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности. Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.

По данным наследственного дела №, открытого после смерти ФИО6, в интересах несовершеннолетних детей умершей с заявлением о принятии наследства обратилась их опекун – истец ФИО1 При этом отец умершей – ФИО9 отказался от причитающейся ему доли в наследственном имуществе в пользу несовершеннолетних детей.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что обязательства по перечислению денежных средств по договору купли-продажи долей в спорном жилом помещении после государственной регистрации перехода права собственности от ФИО1 к ФИО6, последней исполнены не были, что нарушает положения п. 5 договора, в соответствии с которыми доли в спорном жилом помещении проданы за 415317 рублей 97 копеек. Указанная денежная сумма будет перечислена, согласно Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал на основании решения УПФР <адрес> ДД.ММ.ГГГГ №, на лицевой счет продавца (ФИО1) №, открытый в Оренбургском ОСБ № (ИНН №, КПП №, к/с 301№, р/с 4№, БИК №) в соответствии с нормами № ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Договор имеет силу передаточного акта (п.7 договора).

В соответствии со статьей 556 ГК РФ при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (квартиры) его передача продавцом и принятие покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту.

В силу п.6 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны договорились, что до полного расчета доли жилого дома не будут находиться в залоге у продавца.

Как усматривается из регистрационного дела правоустанавливающих документов на спорное жилое помещение, платежных документов, расписок и иных документов, подтверждающих оплату стоимости долей в жилом помещении на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, не представлено.

Между тем, в материалах гражданского дела имеется договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО9 и ФИО6, по условиям которого последняя приобрела в собственность 7/24 долей в том же жилом доме (п. 1,2 договора). При этом по условиям договора (п. 6), по соглашению сторон указанные доли приобретены покупателем за 418160 рублей 46 копеек за счет Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серии МК-3 № от ДД.ММ.ГГГГ, на основании решения УПФР <адрес> ДД.ММ.ГГГГ №, путем перечисления на лицевой счет продавца (ФИО9), в сроки, установленные ФЗ РФ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Договор имеет силу передаточного акта (п.9 договора).

По сведениям УПФР по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ года, ФИО6 реализовала свое право на дополнительные меры государственной поддержки, путем направления средств материнского (семейного) капитала на приобретение квартиры по адресу: <адрес>, №. Средства материнского (семейного) капитала в размере 418160 рублей 46 копеек перечислены платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО9 на основании решения УПФР по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Данное обстоятельство подтверждается и световой копией платежного поручения, представленного в материал дела.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, Достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Исходя из пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Таким образом, цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Исходя из положений абзаца первого пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Таким образом, в совокупности изложенного выше судом установлено, доказано представленными в материалы дела письменными доказательствами, что покупатель - умершая ФИО6 не произвела оплату приобретаемых долей в спорном жилом помещении на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в сумме, указанной в договоре. Допущенное нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и возврате спорного имущества продавцу.

При заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 взяла на себя обязательство исполнить договор, уплатив стоимость приобретаемых долей, однако условия договора по оплате не исполнила, истец не получила то, на что рассчитывала при заключении договора, денежное обязательство не выполнено умершей в полном объеме. Для спорного договора купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора.

Положениями статей 485, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, на покупателя возложена обязанность оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Таким образом, в силу возмездного характера договора купли-продажи, при его заключении покупатель вправе рассчитывать на получение стоимости товара, следовательно, уклонение покупателя от исполнения обязательства по оплате товара свидетельствует о существенном нарушении им условий договора, что в свою очередь не исключает права другой стороны - продавца требовать расторжения договора с возвратом переданного товара после его расторжения.

В силу части 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны от предложения расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении. Покупатель ФИО6 умерла ДД.ММ.ГГГГ.

В силу пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплату по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В соответствии со ст. 12, 56 ГПК РФ гражданское производство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон; каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Оценивая представленные доказательства в их совокупности, учитывая, что в ходе рассмотрения дела не установлено, что исполнено существенное условие договора купли-продажи долей в спорном жилом доме от ДД.ММ.ГГГГ по оплате цены, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о расторжении указанного договора, погашении записи к ЕГРН о праве собственности умершей и внесения сведений о праве собственности истца.

На основании изложенного выше, руководствуясь положениями ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи доли жилого дома, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО6 в отношении 5/24 долей жилого <адрес>.

Погасить запись в Едином государственном реете прав на недвижимое имущество о праве собственности ФИО6 на 5/24 долей жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>:

Решение суда является основанием для внесения сведений в ЕГРН о праве собственности ФИО1 на 5/24 долей жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, №.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Промышленный районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение по гражданскому делу изготовлено 15 мая 2023 года.

Судья Е.С. Волкова