УИД № 77RS0018-02-2022-009571-78

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 марта 2023 года Никулинский районный суд адрес в составе судьи Душкиной А.А., при секретаре Музаевой К.Х., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-805/23 по иску фио к фио о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ

фио обратилась в суд с иском к фио о взыскании денежных средств в размере сумма, расходов по оплате услуг представителя в размере сумма, расходов по оплате государственной пошлины в размере сумма.

Требования мотивированы тем, что дата между истцом и фио заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны обязались заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 1.000 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: адрес и расположенного на участке жилого дома, площадью 281.3 кв.м. с кадастровым номером №. По условиям договора истец передал ответчику денежные средства в размере сумма. При подготовке к оформлению договора купли-продажи возникла спорная ситуация, связанная с предоставлением необходимых для сделки документов и привело к невозможности совершения сделки ввиду отказа банка в связи с несоответствием площади дома представленным документам. Истцом в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи. Дата истцом направлена претензия о возврате денежных средств. В добровольном порядке требования не удовлетворены, что и явилось основанием для обращения в суд с иском.

Представитель истца по доверенности фио в судебном заседании доводы иска поддержала, настаивала на удовлетворении в полном объеме.

Представитель ответчика по доверенности фио, в судебном заседании иск не признала, просила отказать.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля фио, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

-Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, что дата между фио (покупатель) и фио (продавец) заключен предварительны договор купли-продажи, по условиям которого стороны обязались заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 1.000 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: адрес и расположенного на участке жилого дома, площадью 281.3 кв.м. с кадастровым номером №.

Пунктом 1.8 договора установлено, что покупатель уведомил продавца, и продавец подтверждает и дает свое согласие на то, что покупатель приобретает выше указанные дом с земельным участком, а так же осуществляет расчёты с продавцом средствами, полученными от продажи объекта недвижимости находящегося по адресу: адрес и с использование кредитных средств банка.

Покупатель приобретает объект у продавца с использованием ипотехных средств банка (п. 1.9 договора).

Согласно п. 2.1 договора, общая стоимость «Объекта» составляет сумма, из которых – стоимость «Дома» составляет: сумма; - стоимость «Участка» составляет: сумма.

Согласно абз. VI пп. 4.12 договора, в обеспечение надлежащего исполнения своей обязанности по заключению в будущем основного договора, покупатель вносит в качестве аванса, денежные средства в сумме сумма, путем перевода на счет продавцу в день подписания настоящего договора.

В соответствии с п. 2.4 договора, стороны пришли к соглашению, что при осуществлении расчетов по настоящему договору сумма, указанная в п. 2.1 будет уменьшена на сумма, переданных продавцу покупателем согласно подписанному между сторонами предварительному договору купли продажи от дата.

Из материалов дела следует, что истцом сумма в размере сумма оплачена, что не оспаривалось представителем ответчика в судебном заседании.

Из искового заявления, пояснений представителя истца в судебном заседании следует, что сделка купли-продажи не была заключена по вине продавца, поскольку в момент осмотра объекта недвижимости продавец не поставил в известность покупателя о том, что площадь цоколя не учтена в общей площади дома, в связи с чем, банк в который истец обратилась за получением кредитных средств под залог недвижимости дал отрицательное заключение, поскольку площадь дома не соответствовала регистрационным документам.

Абзацем VII пп. 4.12 договора, установлено, что в случае не заключения основного договора по причине отказа банка на выдачу кредитных средств покупателю на приобретение земельного участка с домом, вследствие не одобрения объекта как предмета залога, денежные средства возвращаются продавцом в полном объеме в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления письменного отказа банка на приобретение объекта.

В случае незаключения основного договора по причине отказа или расторжения настоящего предварительного договора купли-продажи, по инициативе продавца, или неисполнения продавцом свои обязательств по настоящему договору, денежные средства, уплаченные покупателем, будут возвращены покупателю в полном объеме, в срок не позднее 3 рабочих дней с даты окончания действия подписанного сторонами настоящего предварительного договора купли-продажи. (абзац VIII пп. 4.12 договора)

Возражая против удовлетворения иска, представитель ответчика указала на то, что истцом не представлено доказательств того, что банк отказал в выдаче кредитных средств, ввиду неодобрения объекта как предмета залога. Кроме того, действия истца следует расценить как уклонение от заключения основного договора, поскольку истец согласно условиям предварительного договора не была ограничена конкретной банковской организацией, и не была лишена возможности, обратится в иные банковские учреждения. Представителем ответчика также указано на то, что исходя из буквального толкования условий предварительного договора, сумма в размере сумма оплаченная истцом, является задатком, и не подлежит возврату истцу, ввиду ее уклонения от заключения основного договора купли-продажи.

Оценивая представленные сторонами доказательства в их совокупности и по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

Принцип свободы договора, закрепленный в ст. 421 ГК РФ, реализуется субъектами гражданских правоотношения путем формулирования условий договора, выражающих субъективное волеизъявление сторон договора на возникновение тех или иных правовых последствий.

Так, согласно положениям ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Статьей 429 ГК РФ установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор

В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Частью 2 ст. 381 ГК РФ установлено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка

В соответствии со ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Представленными в дело доказательств достоверно подтверждено, что основной договор купли-продажи не заключен по вине истца.

Доводы истца о том, что ответчик представил истцу недостоверные сведения о площади дома, суд считает несостоятельными, ничем объективно не подтвержденными, кроме того, истцом в материалы дела представлен отчет об оценке № 512ГБ-21, к данному отчету представлена выписка из ЕГРН от 10.01.2022г. и технический паспорт на жилой дом, согласно которым площадь дома со составляет 281.3 кв.адрес отказа банка, в следствие не одобрения объекта как предмета залога, не представлено. Более того, суд принимает во внимание, что истцом 15.03.2022г. ответчику направлено уведомление о расторжении договора, тогда как согласно переписке с ипотечным менеджером АО «Газпромбанк» по состоянию на 29.03.2022г. отказа банка не было. Кроме того, в данной переписке истец сама указывает на то, что ей лучше всего, если по документам объект банку не подойдет, и она получит официальный отказ банка, что косвенно свидетельствует о намерении истца не заключать основной договор купли-продажи.

Исходя не только из того, как стороны формально сформулировали название переданного истцом в пользу ответчика платежа но, и исходя из условий заключенного между истцом и ответчиком договора и исходя из действительной воли сторон на возникновение конкретных правовых последствий на случай не совершения сторонами договора определенных действий, установленных этим договором, предусматривающих правовую судьбу уплаченных по договору денежных средств, суд приходит к выводу что денежный платеж по своей правовой природе авансом не являлся, а выполнял исключительно функцию задатка.

Данные обстоятельства, в том числе, подтверждаются показаниям свидетеля фио, которая, показала суду, что является соседкой истца, и занималась продажей квартиры истца находящейся по адресу: адрес. Свидетель направила ответчику авансовое соглашение, но, ответчик отказался от авансового соглашения, и был согласен на задаток. Кроме того, свидетель показала суду, что в связи с тем, что 05.03.2022г. ставка по кредиту возросла, истец направила уведомление о расторжении договора.

Оснований не доверять показаниям свидетеля у суда не имеется, показания последовательны, логичны и согласуются с иными письменными доказательствами по делу.

Таким образом, исходя из предмета предварительного договора, (который суд в данном случае квалифицирует в том числе, как соглашение о задатке), предварительный договор определяет условия и сроки заключения иного - основного договора. Предварительный договор не влечет иных прав и обязанностей сторон такого договора, кроме права требовать заключения основного договора от контрагента и соответствующей обязанности контрагента. Соответственно, он не создает права на имущество.

Вместе с тем задаток, согласно ст. 329 ГК РФ, является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Положения ГК РФ не исключают возможности обеспечения задатком предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2016 г. № 37-КГ16-6).

Возможность использования задатка в качестве способа обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора также следует из разъяснений, содержащихся в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора".

Соответственно, уплаченная истцом сумма по договору является задатком. В нем же указано, что задаток обеспечивает исполнение сторонами их обязательства по заключению основной сделки купли-продажи и подлежит уплате в счет цены недвижимости. В данном случае сумма задатка обеспечивала возникшее из предварительного договора обязательство покупателя перед продавцом заключить основной договор купли-продажи на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи, в зачет которого и поступила бы внесенная им сумма (задаток) в случае его заключения.

Однако основной договор купли-продажи не был заключен по вине покупателя, при таких обстоятельствах задаток возврату истцу не подлежит.

Судом в ходе судебного разбирательства установлено, что со стороны истца не принимались меры по заключению основного договора купли-продажи к дате, согласованной сторонами, тогда как ответчик совершал действия, объективно свидетельствующие о намерении заключить договор.

В силу ст.ст. 12, 56 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности, эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.

При таких обстоятельствах, учитывая, что со стороны истца не представлены доказательства, в обоснование иска, суд приходит к выводу об отказе истцу в удовлетворении заявленных требований, а также производных требований от основных о взыскании судебных расходов.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 56, 67, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

В удовлетворении иска фио (паспортные данные) к фио (паспортные данные) о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи, судебных расходов – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Душкина А.А.

Решение изготовлено в окончательной форме: 26.06.2023г.