Дело № 3а-357/2022

УИД 27OS0000-01-2022-000398-97

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

22 декабря 2022 года город Хабаровск

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Федоренко Н.В.,

при секретаре Джиба С.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущества Хабаровского края, краевому государственному бюджетному учреждению «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущества Хабаровского края, КГБУ «Хабкрайкадастр» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 850 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения продовольственного магазина, кафе. Кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена в размере 3 250 204 рублей 50 копеек, сведения внесены в ЕГРН 14.06.2022. Учитывая, что он вносит арендную плату за пользование земельным участком, размер который определяется исходя из размера кадастровой стоимости, считает, что имеет самостоятельный правовой интерес в изменении размера платы. Рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2021 составляет 2 159 501 рубль 50 копеек, о чем свидетельствует отчёт № 223/ЗУ/2022 от 25.10.2022 независимого оценщика ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» ФИО2 об определении рыночной стоимости объекта кадастрового учёта.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в размере 2 159 501 рубля 50 копеек.

Определением судьи от 17.11.2022 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация города Хабаровска.

В судебное заседание административный истец ФИО1 не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, просил рассмотреть дело без его участия, направил в суд своего представителя ФИО3, которая заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном иске.

В судебном заседании представитель административного ответчика КГБУ «Хабкрайкадастр» ФИО4 поддержала доводы, изложенные в письменном отзыве, из которого следует, что учреждение не возражает против реализации истцом права на установление кадастровой стоимости объекта оценки в размере его рыночной стоимости.

В судебное заседание представитель административного ответчика министерства имущества Хабаровского края не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.

В судебное заседание представитель административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили. Предоставили письменный отзыв, из которого следует, что правовую оценку требований административного истца оставляют на усмотрение суда, самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.

В судебное заседание представитель заинтересованного лица администрации города Хабаровска не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом. Предоставили письменный отзыв, в котором указали, что возражают против удовлетворения заявленных требований в связи тем, что отчет об определении рыночной стоимости земельного участка не соответствует федеральным стандартам оценки. При перепечатке материалов аналитического обзора ООО РСО «Кредо», в текст первоисточника оценщиком внесены правки, существенно меняющие его содержание и влияющие на результаты определения стоимости. Согласно данным аналитического обзора ООО «РСО «Кредо» «Земельный рынок Хабаровска. IV квартал 2020», средняя цена предложения земельных участков под коммерческую застройку в центральном районе города на 01.01.2021 составляла 14 336 рублей/кв.м. Нa странице 54 отчета оценщик заменяет текст «в центральном районе» на текст «в центре» и делает сноску, отсутствующую в первоисточнике и искажающую данные анализа рынка. В результате искажения данных аналитического обзора ООО РСО «Кредо», земельный участок по <адрес>, относящийся к центральному району со средней ценой предложения 14 336 рублей/кв.м., отнесен оценщиком к отдаленным районам города с диапазоном цен 1 589 – 4 246 рублей/кв.м., что не соответствует данным анализа рынка. В нарушение пункта 25 ФСО № 7 для расчета корректировки на рыночные условия (дату продажи) необоснованно использованы данные о средней цене предложения земельных участков под коммерческую застройку в остальных районах города, кроме центрального. Принятые для расчета корректировок на местоположение значения территориальных коэффициентов, усредненные по городам России, не проанализированы на соответствие рыночным данным, что нарушает пункт 13 ФСО № 3. Кроме того, изменение кадастровой стоимости земельного участка на рыночную стоимость, определенную с нарушением норм действующего законодательства, приводит к нарушению прав муниципального образования в связи со значительным снижением сумм, поступающих в бюджет города за использование и выкуп земельных участков, а также земельного налога, и, как следствие, дефициту бюджета, который не позволит решать в полном объеме поставленные перед городским округом задачи и негативно скажется на жизни всего города в целом. Просили в удовлетворении требований отказать.

Руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам. Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Из статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Также пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям, данным в абзацах 1, 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 850 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения продовольственного магазина, кафе, на основании договора аренды земельного участка от 27.07.2022 № 248, заключенного с городским округом «Город Хабаровск». В названном договоре указано, что расчет арендной платы осуществляется с учетом размера кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 08.11.2022 кадастровая стоимость указанного земельного участка, внесенная в государственный реестр недвижимости 14.06.2022, составляет 3 250 204 рубля 50 копеек, определена по состоянию на 01.01.2021.

Оспариваемая кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости с кадастровым номером № определена актом КГБУ «Хабкрайкадастр» № АОКС27/2022/000134 от 07.06.2022.

Таким образом, установление в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца как арендатора земельного участка, поскольку размер арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка, поэтому он вправе оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости.

В подтверждение рыночной стоимости указанного земельного участка административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости земельного участка № 223/ЗУ/2022, составленный 25.10.2022 оценщиком ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» ФИО2, согласно которому рыночная стоимость названного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2021 составила 2 159 501 рубль 50 копеек.

Оценивая представленный административным истцом отчёт об определении рыночной стоимости объекта кадастрового учёта, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основан на Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержден приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.05.2015 № 297), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2)», утвержден приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.05.2015 № 298), «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», утвержден приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299), «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержден приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611.

Относительно замечаний заинтересованного лица администрации города Хабаровска в отношении указанного отчета, изложенных в письменном отзыве, поступили письменные подробные пояснения оценщика ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» ФИО2, в которых оценщиком даны исчерпывающие ответы с опровержением утверждений администрации города Хабаровска о порочности отчета.

Оценив отчет, с учетом письменных пояснений оценщика ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» ФИО2, суд отмечает, что приведенные в отчете выводы оценщика, не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Из данного отчёта следует, что оценщиком описан процесс оценки объекта недвижимости с обоснованием применения сравнительного подхода, с целью определения стоимости объекта оценки данным подходом был использован метод прямого сравнения. От применения доходного и затратного подходов оценщик отказался, подробно обосновав в отчёте причины отказа.

Из отчёта об определении рыночной стоимости объекта кадастрового учёта следует, что оценщик провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного объекта недвижимости; провёл подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнил необходимые корректировки. По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учётом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств. При этом отчёт содержит ссылки на источники информации с приложением копий материалов и распечаток; описание последовательности определения стоимости объекта оценки.

Для сравнения оценщик выбрал 4 объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из объявлений интернет-сайтов. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице информация об объектах-аналогах.

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Вопреки доводам заинтересованного лица администрации города Хабаровска, оценщиком соблюден пункт 5 ФСО № 3, о чем она подробно изложила в своих письменных пояснениях от 19.12.2022. Замечание об искажении данных Аналитического обзора РСО «КРЕДО» «Земельный рынок Хабаровска. IV квартал 2020 года» является необоснованным. На странице 158 научно-практического журнала «Дальневосточный оценщик» № 4 (73) 2020 год в рамках Аналитического обзора «Земельный рынок Хабаровска. IV квартал 2020 года» приводятся выводы о состоянии рынка земельных участков коммерческого назначения, в которых отражается размер средней цены предложения в центре города, а не в центральном районе.

Довод заинтересованного лица администрации города Хабаровска о нарушении оценщиком пункта 25 ФСО № 7 суд находит несостоятельным.

В письменных пояснениях оценщик указал, что в аналитическом обзоре РСО «КРЕДО» «Земельный рынок Хабаровска. IV квартал 2020 года» определено, что цена средняя предложения в центре города составляет 14 336 рублей/кв.м. Исторически сложившимся центром г. Хабаровска являются пределы так называемого «красного квадрата» города ограниченного улицами Серышева - Пушкина - Ленина - ФИО5. Расстояние от границы «красного квадрата» (пересечения ул. Ленина и ул. Пушкина) до объекта оценки по прямой 1,42 км. Таким образом, с удалением от центра будет значительно уменьшаться уровень цен на земельные участки. При подробном рассмотрении предложения по центральному району видно, что площадь земельного участка составляет 850 кв.м., цена предложения за 1 кв.м. 2 118 рублей/кв.м, что существенно ниже интервала цен предложения земельных участков в центре города (14 336 рублей/кв.м). Предлагаемый к продаже земельный участок, расположен в Центральном районе по адресу переулок Баневура, 5А, на расстоянии 733м., что существенно ближе к объекту оценки, чем граница «красного квадрата», соответственно и уровень цены будет больше соответствовать уровню цены объекта оценки. Цена предложения земельного участка коммерческого назначения, расположенного по адресу переулок Баневура, 5А, составляет 2 118 рублей/кВ.м., что в большей мере соответствует диапазону цен остальных районов города, за исключением Центрального, который составляет от 1589 руб./кв.м. до 4 246 рублей/ кв.м. На основании изложенного оценщиком сделан вывод, что в границах центрального района имеются предложения к продаже земельных участков с ценой предложения 2 118 рублей/кв.м., что существенно отличается от приведенных в Аналитическом обзоре РСО «КРЕДО» «Земельный рынок Хабаровска. IV квартал 2020 г.» средних цен предложения, что не позволяет использовать их в качестве ориентира цен для расчета корректировки.

Довод заинтересованного лица администрации города Хабаровска о том, что оценщиком нарушен пункт 13 ФСО № 3 судом отклоняется. В опровержение указанного довода оценщик указал, что в научно-практическом журнале «Дальневосточный оценщик» в рамках аналитического обзора «Земельный рынок Хабаровска. IV квартал 2020 года» приведены ценообразующие факторы для земельных участков. Наиболее вероятный интервал значений ценообразующего фактора «местоположение» приводится для центральной части города, не центрального района как такового, а именно центральной части города, в качестве которой, в соответствии со сложившейся практикой, рассматривается так называемый «красный квадрат» - земельные участки в границах улиц Серышева - Пушкина - Ленина - ФИО5. Граница красного квадрата находится на расстоянии более 1 км от объекта оценки, что не позволяет позиционировать местоположение объекта оценки как «центр города». Сделки (оферта) с земельными участками, расположенными в центральной части города Хабаровска, а также в районе расположения объекта оценки крайне редки. В приложении № 2 к отчету была исследована информация о сделках с земельными участками, расположенными в г. Хабаровске за период с 01.01.2020 по 01.01.2021, которая позволила выявить 4 аналога, из которых только один расположен в Центральном районе. Таким образом, отсутствует рыночная информация, которая может быть использована для проверки экспертного мнения, опубликованного в «Справочнике оценщика недвижимости – 2020», следовательно, отсутствует рыночная информация для выполнения проверки на соответствие рыночным условиям и оценщиком в полной мере выполнены требования пункта 13 ФСО 3.

В силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Определенная в отчете итоговая рыночная стоимость спорного объекта оценки не является произвольной. Отчет содержит указание на применение оценщиком при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики; содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, сопоставимым по характеристикам, так и по объекту оценки.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений оценщика, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Указание заинтересованным лицом администрацией города Хабаровска о допущенных оценщиком нарушениях не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы отчета об оценке.

Указанные замечания являются мнением заинтересованного лица, какими-либо доказательствами или компетентным мнением лиц, обладающих специальными познаниями в области оценочной деятельности, не подтверждены, в связи с чем, отклоняются судом как необоснованные.

Представленный в материалы дела отчёт пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, скреплен печатью оценочной организации.

Отчёт об определении рыночной стоимости объекта кадастрового учёта подготовлен оценщиком ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» ФИО2, имеющей квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» от 17.05.2021 № 199, с 06.07.2021 являющейся членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет».

При таких данных, принимая во внимание, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, у суда не имеется оснований не доверять отчёту оценщика, определившего рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Следовательно, представленный административным истцом отчёт об определении рыночной стоимости объекта кадастрового учёта является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 названного Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Администрация города Хабаровска, возражающая против удовлетворения заявленных требований, обязана доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие ее доводы.

Суду заинтересованным лицом не представлено доказательств, (отчета об оценке, иных расчетов) бесспорно свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости объекта недвижимости.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

При этом суд исходит из того, что надлежащими ответчиками по настоящему административному делу являются Управление Росрестра по Хабаровскому краю и КГБУ «Хабкрайкадастр», которым была утверждена оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

С учетом изложенного, в удовлетворении иска к министерству имущества Хабаровского края следует отказать.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Как следует из материалов дела, административный истец обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением 16.11.2022, в связи с чем суд считает необходимым указать в резолютивной части решения на эту дату подачи административным истцом заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, краевому государственному бюджетному учреждению «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый №, общей площадью 850 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения продовольственного магазина, кафе, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 2 159 501 рубля 50 копеек.

Дата обращения ФИО1 с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 16.11.2022.

В удовлетворении требований ФИО1 к министерству имущества Хабаровского края отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Хабаровского краевого суда