Решение по делу № 2-6/2023 от 27.02.2023 - о возмещении убытков, причиненных неисполнением наймодателем обязанности по своевременному проведению капитального ремонта.

Дело № 2-6/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Южа Ивановской области 27 февраля 2023 года

Палехский районный суд Ивановской области

в составе председательствующего судьи Соболева А.А.,

при секретаре Кузьминой Т.А.,

с участием истца ФИО5,

представителя ответчика – Администрации Южского муниципального района Ивановской области ФИО14, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к Администрации Южского муниципального района Ивановской области о возмещении убытков, причиненных неисполнением наймодателем обязанности по своевременному проведению капитального ремонта,

УСТАНОВИЛ :

ФИО5 обратился с иском к Администрации Южского муниципального района Ивановской области о взыскании денежных средств в размере 280000 рублей. В обоснование указав, что проживает в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>, предоставленном Администрацией Талицкого сельского поселения по договору социального найма от ДД.ММ.ГГГГ №. Совместно с ним проживают члены его семьи: ФИО1 – мать, ФИО2 – дочь. В соответствии с п.п. «г» п.6 Договора социального найма от ДД.ММ.ГГГГ № Администрация Южского муниципального района Ивановской области обязана осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг. В нарушение указанного пункта договора ответчиком не была исполнена обязанность по своевременному проведению капитального ремонта многоквартирного дома, в котором находится жилое помещение, занимаемое истцом, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, а именно: ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий, что подтверждается перепиской с Администрацией сельского поселения и Администрацией Южского муниципального района, прокуратурой Южского района.

Вследствие неисполнения ответчиком обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, истец был вынужден заключить договор с ООО «КровляПлюс», поскольку проживание в квартире невозможно из-за плесени на стене, что вызывало угрозу жизни и здоровью истца и проживающих с ним членам семьи. Из-за плесени разрушались деревянные несущие конструкции, температурный режим в помещении не поддерживался надлежащим образом, что причиняло дополнительные затраты на отопление и приводило к резкому перепаду температуры. В дождливую погоду внутри квартиры на полу появлялась вода, намокала стена, что приводило к гниению пола, бревен и отделки стены. Истцу были причинены убытки в виде «осуществления ремонтно-строительных работ» в размере 280 000 рублей, что подтверждено договором подряда и прилагающимися к нему платежными документами.

Претензию истца от ДД.ММ.ГГГГ о возмещении убытков в указанном размере ответчик добровольно удовлетворить отказался. В этой связи, руководствуясь ч.2 ст. 66 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 15 ГК РФ просит обязать Администрацию Южского муниципального района Ивановской области возместить убытки в виде затраченных денежных средств на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном <адрес> в размере 280 000 рублей.

В своих дополнениях к исковому заявлению истец указал, что исходя из положений ст.ст. 1, 55.24 Градостроительного кодекса РФ, ч.1 ст. 60, п.п. 2,3 ч.5 ст. 65, п.5 ч.1 ст. 67, ст.ст. 14, 30 Жилищного кодекса РФ, ст.ст. 676, п.2 ст.681 ГК РФ, Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 года № 25 (п.2.4.2) наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, а при неисполнении или ненадлежащем исполнении данной обязанности наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя. В дополнениях истцом также отмечено, что в соответствии с Ведомственными строительными нормами (ВСН 58-88(р)), утвержденными приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 года № 312, минимальная продолжительность эффективной эксплуатации деревянных зданий со стенами из прочих материалов при нормальных условиях эксплуатации (жилые дома и здания с аналогичным температурно-влажностным режимом основных функциональных помещений) составляет 10-15 лет. Учитывая дату постройки дома, отсутствие сведений о проведении какого-либо капитального ремонта стен, а также учитывая наличие сведений о неудовлетворительном состоянии общего имущества, его нуждаемости в капитальном ремонте, считает исковые требования подлежами удовлетворению.

В судебном заседании истец ФИО5 исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении и дополнении к нему. Дополнительно пояснил, что им был произведен ремонт наружной стены многоквартирного дома из-за ее ветхости. Договор подряда на проведение ремонтных работ был им заключен по его усмотрению с подрядной организацией. Ремонт он был вынужден проводить в связи с тем, что с данным вопросом он обращался в ФИО17 сельского поселения, Администрацию района с 2015 года.

Представитель ответчика - Администрации Южского муниципального района Ивановской области ФИО14, действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования не признала по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, согласно которому в п.п. «г» п.6 договора социального найма от 22 апреля 2013 года № 12 указано, что «наниматель вправе требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления предусмотренных договором коммунальных услуг надлежащего качества», то есть наймодатель обязан провести капитальный ремонт занимаемого жилого помещения, а не общего имущества многоквартирного дома. В соответствии с п.п. «в» п.2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции). Таким образом, часть стены жилого дома относится к общему имуществу многоквартирного дома. В силу положений п.5 ч.1 ст. 166 Жилищного кодекса РФ ремонт фасада входит в перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируется за счет средств фонда капитального ремонта. Многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, состоит из 8 квартир и включен в региональную программу капитального ремонта общего имущества МКД на территории Ивановской области. Ответчик несет расходы по перечислению взносов на капитальный ремонт общего имущества. Согласно п.п. 1. 4.1 ч.2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ принятие решений о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД. На основании ч.1 ст. 189 ЖК РФ проведение капитального ремонта общего имущества в МКД осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД. В связи с отсутствием согласия собственников помещений в доме на проведение капитального ремонта, считает иск необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Протокольным определением суда к участию в деле в качестве ответчиков были привлечены собственники помещений в многоквартирном <адрес>: ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО6, ФИО13, ФИО13, ФИО15, ФИО22, ФИО16, которые в судебное заседание, будучи надлежащим образом извещенными о дате, времени и месте рассмотрения дела, не явились. В судебном заседании представитель ответчиков по доверенностям ФИО10 удовлетворению требований ФИО5 возражала по доводам, изложенным в отзыве на иск, согласно которому в нарушение положений Жилищного кодекса РФ (пп.1 п.2 ст. 44, п.1 ст. 189) истец самостоятельно и единолично (без уведомления и согласия собственников жилых помещений) принял решение о проведении капитального ремонта стены МКД.

Представитель третьего лица – МУП «ЖКХ «Талицкий», привлеченный к участию в деле, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Суду представлен отзыв на исковое заявление, в котором указано, что договор социального найма № от ДД.ММ.ГГГГ не содержит обязанности ответчика по проведению работ, связанных с капитальным ремонтом многоквартирного дома. Ссылаясь на положения ч.6 ст. 189 Жилищного кодекса РФ, представитель третьего лица указывает, что при наличии аварии, иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера, непосредственно выполнение работ по капитальному ремонту осуществляется за счет средств регионального оператора. Просит требования ФИО5 оставить без удовлетворения.

Выслушав участников, исследовав материалы гражданского дела, а также иных материалов, представленных по запросам суда, суд приходит к следующему:

в соответствии с действовавшей до 01.03.2005г. ст.141 ЖК РСФСР на наймодателе (собственнике жилья) лежала обязанность своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования.

С 1 марта 2005г. введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ), ст.158 которого предусматривает, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в ст.210 ГК РФ.

По правилам п.2 ч.2 ст.65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение.

В силу ч.2 ст.66 ЖК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Исходя из положений ст.36 ЖК РФ, п.п. «в» п.2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции). Таким образом, часть стены жилого дома относится к общему имуществу многоквартирного дома и ее частичная замена относится к капитальному ремонту, что согласуется с положениями п. 2.4.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170, а также п.2 Приложения №8 к названным Правилам.

На основании п.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ принятие решений о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования) (п.21 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006г. №491).

Согласно ч.1 ст.37, ч.2 ст.39 ЖК РФ доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника, которая пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

По делу установлено, что 22 апреля 2013 года между Администрацией Талицкого сельского поселения и ФИО1 был заключен договор социального найма жилого помещения по адресу: <адрес>, согласно п.3 которого совместно с нанимателем в жилое помещение вселяются следующие члены его семьи: ФИО3 – сын, ФИО4 – сын, ФИО2 – внучка. В соответствии с п. 5 указанного договора наймодатель обязан принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное по договору социального найма жилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателем. Согласно п. 6 данного договора наниматель вправе требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления предусмотренных договором коммунальных услуг надлежащего качества. Согласно п.7 договора члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют равные с нанимателем права и обязанности, вытекающие из договора.

По утверждению истца, с момента постройки в названном многоквартирном доме капитальный ремонт не производился, что привело к ненадлежащему состоянию стены, относящейся к общему имуществу собственников помещений МКД. При этом обязанность наймодателя (Администрации Южского муниципального района Ивановской области) по проведению такого ремонта до настоящего времени не исполнена.

В связи с изложенным наниматель (мать истца) неоднократно обращалась с заявлениями в Администрацию Талицкого сельского поселения, Администрацию Южского муниципального района, прокуратуру Южского района, Ивгосжилинспекцию. По результатам обращений ФИО1 были даны ответы, имеющиеся в материалах гражданского дела, а также в представленном суду из прокуратуры Южского района Ивановской области материала проверки по заявлению ФИО1

Согласно протоколу № внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, проводимого в очно-заочной форме ДД.ММ.ГГГГ, по вопросу о принятии решения о проведении работ и выдачи заключения по обследованию строительных конструкций наружной стены <адрес> и утверждения цены. Предложенной МУП «ЖКХ «Талицкий», в соответствии с коммерческим предложением от специализированной организации ООО «Шуяпроект», принято решение не проводить обследование строительных конструкций наружной стены <адрес> за счет средств собственников жилья.

Как следует из технического заключения по результатам обследования №-ТО, выполненного ООО «Омега-Спектр» по заказу МУП «ЖКХ «Талицкий» на ноябрь 2019 года, наружные и внутренние стены здания по адресу: <адрес> деревянные рубленые из бруса. Наружная отделка – обшивка тесом. В жилом помещении стены оштукатурены по дранке, окрашены либо оклеены обоями. В ходе обследования были выявлены следующие дефекты: неравномерная осадка, нижние брусья стен поражены гнилью, отсутствие обшивки, отсутствие штукатурного слоя и дранки стен, щели заполнены монтажной пеной. Согласно ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», физический износ конструкций стен составляет 80%. На основании выявленных дефектов стен сделан вывод об их техническом состоянии. Учитывая выявленные дефекты и повреждения, техническое состояние несущих стен, согласно ГОСТ 31937 «Правила обследования и мониторинга технического состояния», ограниченно-работоспособное.

Наниматель ФИО1 в 2015 году, в 2019 года обращалась с заявлениями в Администрацию Талицкого сельского поселения, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ – в Ивгосжилинспекцию, в 2019 году в Администрацию Южского муниципального района Ивановской области.

Поскольку Администрацией Южского муниципального района Ивановской области капитальный ремонт стены <адрес> не осуществлялся, истец ДД.ММ.ГГГГ заключил договор подряда № с ООО «КровляПлюс» на выполнение работ, согласно п.1.1 договора, по «капитальному ремонту квартиры». ДД.ММ.ГГГГ подписан акт приема-передачи выполненных работ, согласно которого обществом были проведены работы по капитальному ремонту квартиры по адресу: <адрес>, а ФИО5 приняты данные работы, претензий по качеству, объему выполненных работ не имелось. Стоимость выполненных по договору составила 280 000 рублей, которые были уплачены истцом ООО «КровляПлюс».

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Администрацию Южского муниципального района Ивановской области с заявлением о возмещении расходов на устранение недостатков жилого помещения в размере 280 000 рублей.

Из ответа заместителя главы Администрации – начальника Управления ЖКХ от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Администрация Южского муниципального района Ивановской области является собственником трех квартир в <адрес>. Объектом капитального ремонта <адрес> по указанному адресу согласно дефектной ведомости и локального сметного расчета к договору подряда являлся фасад дома (несущая стена), которая является общим имуществом многоквартирного дома. При осуществлении капитального ремонта истцом нарушены требования ст. 189 Жилищного кодекса РФ. О проведении ремонта Администрация Южского муниципального района Ивановской области не была поставлена в известность, перед проведением ремонтных работ жилое помещение не было обследовано с участием собственника, в связи с чем отсутствуют законный основания для возмещения расходов.

В силу положений ст.ст. 65, 67 ЖК РФ в отношении общего имущества собственников помещений многоквартирного дома наниматель расположенного в этом доме жилого помещения вправе требовать от наймодателя надлежащего участия в содержании указанного имущества, которое в силу ч.1 ст.37, ч.2 ст.39, ст.158 ЖК РФ ограничено принадлежащей наймодателю долей в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, пропорциональной размеру общей площади находящихся в собственности наймодателя помещений в данном доме, но и в этом случае само проведение капитального ремонта общего имущества будет зависеть от наличия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об осуществлении такого ремонта, а также от участия иных (помимо наймодателя) собственников в расходах на капитальный ремонт.

Согласно ч.2 ст.66 ЖК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Несущая стена в <адрес> как таковая нанимателю и членам его семьи не передавалась по договору социального найма, относится к общему имуществу в многоквартирном доме, таким образом, доводы истца не могут быть отнесены к положениям ч. 2 ст. 66 ЖК РФ.

Фактически ФИО18, как член семьи нанимателя, просит возместить ему расходы по капитальному ремонту общего имущества указанного многоквартирного дома.

Решение вопроса о капитальном ремонте отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома, а не ведению наймодателя.

Истцом доказательств принятия общим собранием собственников помещений <адрес> решения о проведении капитального ремонта стены дома, суду не представлено. Соблюдение при осуществлении подобных ремонтных работ требований ЖК РФ, в том числе о наличии принятого общим собранием собственников помещений многоквартирного дома решения о проведении капитального ремонта общего имущества, является обязательным. Истцом доказательств того, что неотложность проведения капитального ремонта общего имущества была вызвана необходимостью ликвидации последствий, возникших вследствие аварии, иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера, а также вследствие возникновения угрозы жизни и здоровью нанимателя и членов его семьи, суду не представлено. В этой связи оснований для удовлетворения заявленного ФИО5 требования о взыскании расходов на устранение недостатков общего имущества в многоквартирном доме не имеется.

руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО5 к администрации Южского муниципального района Ивановской области, <данные изъяты> о возмещении убытков, причиненных неисполнением наймодателем обязанности по своевременному проведению капитального ремонта, отказать.

Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Палехский районный суд Ивановской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий подпись Соболев А.А.

Мотивированное решение вынесено 06 марта 2023 года.