Решение по делу № 2-7209/2023 от 09.08.2023

Дело № 2-7209/2023

50RS0031-01-2023-007489-71

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«09» августа 2023 года г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Захаровой Л.Н.

при секретаре Вавиленковой М.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску заявлению ФИО1 к ОАО "494 УНР" о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ОАО «494 Управление начальника работ» о признании за ним права собственности на квартиру №№, расположенную по адресу: АДРЕС общей площадью 60,2 кв. метров, со вспомогательными помещениями площадью 64.0 кв. метров; об обременении жилого помещения, 2-х комнатной квартиры №№, расположенной по адресу: АДРЕС, общей площадью 60,2 кв. метров, со вспомогательными помещениями площадью 64.1 метров в пользу ПАО «Сбербанк России»; о взыскании в пользу истца в счет возмещения расходов: на оплату государственной пошлины 30 835 руб., оплатой услуг представителя в размере 40 000 руб., на оформление доверенности в размере 2 000 руб., изготовление технического паспорта в размере 5 150 руб., на получение выписки из ЕГРН в размере 510 руб., связанных с отправлением претензии ответчику в размере 277 руб. 80 коп, на уплату почтовых отправлений в порядке ч. 6 ст. 132 ГПК РФ в размере 697 руб. 50 коп, а всего 79 470 руб. 30 коп.

В обоснование требований указал, что 21.04.2020 между ФИО1 и ОАО «494 Управление начальника работ» был заключен договор в форме предварительного договора № 23/Н-15/БТИ купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, изложенных в Приложении 1 Предварительного договора, согласно которого ОАО «494 УНР» передает в собственность ФИО1, а ФИО1 принимает в свою собственность 2 - х комнатную квартиру № №, общей площадью 60,2 квадратных метров (п.5 ст. 15 ЖК РФ), площадью всех помещений 64,0 квадратных метров (с учетом не отапливаемых помещений), на 6-м этаже, расположенную в жилом микрорайоне с социальной инфраструктурой по адресу: АДРЕС. Свои обязательства по договору истец исполнил в полном объеме, оплатив всю сумму по договору, однако ответчик свои обязательства по договору не исполнил, квартира передана истцу по акту во временное пользование, однако реализовать свое право на государственную регистрации права собственности не может.

Представитель истца в судебное заседание явился, настаивал на удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика ОАО «494 Управление начальника работ» в судебное заседание явилась, просила исковые требования о признании права собственности удовлетворить, представила отзыв.

Третьи лица:ФГКУ ЦТУИО Минобороны РФ, Министерство обороны Российской Федерации, УФСГРКиК по МО, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, ПАО Сбербанк в судебное заседание представителей не направили, извещены надлежащим образом.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Выслушав явившихся лиц, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права.

Способы защиты гражданских прав установлены ст. 12 ГК РФ, в соответствии с положениями которой, защита гражданских прав осуществляются, в том числе, путем признания права.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В судебном заседании установлено, что 21.04.2020 между ФИО1 и ОАО «494 Управление начальника работ» был заключен договор в форме предварительного договора № 23/Н-15/БТИ купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, изложенных в Приложении 1 Предварительного договора, согласно которого ОАО «494 УНР» передает в собственность ФИО1, а ФИО1 принимает в свою собственность 2 - х комнатную квартиру № №, общей площадью 60,2 квадратных метров (п.5 ст. 15 ЖК РФ), площадью всех помещений 64,0 квадратных метров (с учетом не отапливаемых помещений), на 6-м этаже, расположенную в жилом микрорайоне с социальной инфраструктурой по адресу: АДРЕС.

В соответствии с Актом об исполнении денежных обязательств по оплате гарантийного взноса от 18.02.2020 г, согласно п. 3.3. Договора, Стороны подтвердили, что истец в полном объеме выполнил свои обязательства по выплате ответчику суммы гарантийного взноса в размере 7 167 028,00 руб., указанные в п. 3.1. Договора, что подтверждается чеком по операции ПАО Сбербанк 9038/260 от 14.04.2020г. № 4980 на сумму 50 000 направленный ОАО 494 УНР в качестве оплаты по авансовому соглашению № 23/Н-15/БТИ от 13.04.2020г., чек-ордером ПАО Сбербанк 9038/1134 от 22.04.2020г. № операции 5002 на сумму 7 117 028 руб. внесенным на расчетный счет ОАО «494 УНР» по Договору № 23/Н-15/БТИ от 21.04.2020г.

Согласно п. 2.1.4 Договора в течение 1 (Одного) месяца с даты государственной регистрации Продавцом своего права собственности на Квартиру известить Покупателя и ПАО«Сбербанк России» о готовности подписать Основной договор, а также о времени и месте его подписания путем направлен Покупателю и Банку письменного уведомления заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу Покупателя и Банка, указанных в настоящем предварительном договоре.

В силу п.2.2.5 Договора Покупатель должен представить документы, необходимые регистрации ипотеки в регистрирующий орган одновременно с документами, необходимыми для оформления прав собственности на Квартиру.

Таким образом, в соответствии со статьей 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ, квартира, указанная в п. 1.1 предварительного договора, считается находящейся в залоге у Публичного акционерного общества «Сбербанк России», в силу закона, с момента государственной регистрации права собственности Покупателя на Квартиру.

Права банка как залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству, с момента государственной регистрации права собственности Покупателя на Квартиру удостоверяются Закладной по правилам Главы III Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости 16.07.1998г. №102 ФЗ.

Согласно Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU 50511105-738-2016-153 от 28 декабря 2016 года построенный объект капитального строительства «Многоэтажный жилой комплекс с объектами инфраструктуры по адресу: АДРЕС, в составе жилых корпусов 15, 16, 17 и административно-досугового центра корпус 9» введен в эксплуатацию.

Постановлением Администрации Одинцовского муниципального района Московской области от 10.03.2017 года № 973 объекту капитального строительства Многоэтажный жилой комплекс с объектами инфраструктуры по адресу: АДРЕС, в составе жилых корпусов 15, 16, 17 и административно-досугового центра корпус 9 присвоен почтовый адрес: АДРЕС

Согласно Акту приема-передачи от 28 апреля 2020 года ОАО «494 УНР» передал, а ФИО1 принял во временное пользование квартиру № №, расположенную по ад: АДРЕС, в соответствии с условиями заключенному 28 апреля 2020г. договору пользования № 23/Н-15/БТИ.

Таким образом, сторонами обязательства фактически исполнены.

Указанный в п. 2.1.2. Договора срок до 31 марта 2020 г. не позднее которого Сторонами должен быть заключен основной договор купли-продажи имущества, истек.

Однако по настоящее время данные пункты Предварительного договора так и не были исполнены Продавцом.

Правоустанавливающие документы на Квартиру не были получены и соответственно не переданы Покупателю.

Также из материалов дела следует, что во исполнение распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 2 августа 2005 года № 1791-р между Государственным учреждением Московская квартирно-эксплуатационная часть района (заказчик) и ОАО «494 УНР» (инвестор) заключен инвестиционный контракт от 02 ноября 2005 года № 01-8/318.

В связи с реорганизацией ФГКЭУ «Московская квартирно-эксплуатационная часть района» Министерства обороны РФ, заказчиком по инвестиционному контракту является ФГКУ «ЦТУИО» МО РФ.

Строительство жилого дома, в котором находится спорная квартира, осуществлялось на условиях, предусмотренных вышеназванным инвестиционным контрактом.

В дальнейшем между ОАО «494 УНР» и ФГКУ «ЦТУИО» МО РФ подписаны акты (протоколы) приема-передач квартир и нежилых помещений: 15 ноября 2010 года в отношении объектов, расположенных в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС; от 11 мая 2011 года в отношении объектов, расположенных в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС; от 09 сентября 2016 года в отношении объектов, расположенных в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС

Это также следует из текста распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 02 августа 2005 года № 1791-р «О строительстве жилого комплекса на земельном участке, площадью 13 га Минобороны России, расположенного по адресу: АДРЕС.

В распоряжении указано, что в соответствии со ст.ст.125, 298 ГК РФ, Федеральным законом РФ от 25 февраля 1999 года № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», Постановлением Правительства Российской Федерации от 27 ноября 2004 года № 691 «О федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом», на основании обращения Минобороны России от 14 апреля 2005 года № 156/1/2/1153 и с учетом протокола № 2 от 12 ноября 2002 года заседания конкурсной комиссии Квартирно-эксплуатационного управления Командования специального назначения, согласиться с предложением Государственного учреждения Московской квартирно-эксплуатационной части района (далее - заказчик), согласованным с Минобороны России, осуществить за счет средств инвестора, отобранного на конкурсной основе, строительство жилого комплекса и объектов жилищно-коммунального хозяйства и социально- культурной сферы общей площадью 117 732 кв.м, (в том числе не менее 107 890 кв.м, общей площади квартир, не менее 9 842 кв.м., общей нежилой площади) на земельном участке общей площадью 13 га, являющегося частью земельного участка площадью 18,9313 га, предоставленного в постоянное (бессрочное) пользование государственному учреждению Московской квартирно-эксплуатационной части района (кадастровый номер №), имеющем адресные ориентиры: Московская АДРЕС, со сносом 33 зданий и сооружений согласно приложению.

Во исполнение указанного распоряжения, между Государственным учреждением Московская квартирно-эксплуатационная часть района (заказчик) и ОАО «494 УНР» (инвестор) заключен инвестиционный контракт от 2 ноября 2005 года № 01-8/318 «О застройке земельного участка, являющегося собственностью Российской Федерации, находящегося в пользовании Министерства обороны Российской Федерации и расположенного по адресу: АДРЕС».

Дополнительным соглашением № 3 к инвестиционному контракту от 15 ноября 2010 года, в него внесены изменения наименования стороны, вместо «Государственное учреждение Московская квартирно-эксплуатационная часть района» заказчиком является «Федеральное государственное квартирно-эксплуатационное учреждение «Московская квартирно-эксплуатационная часть района» Министерства обороны Российской Федерации».

Дополнительным соглашением № 13 к инвестиционному контракту от 03 февраля 2012 года определено, что в связи с реорганизацией Федерального государственного квартирно-эксплуатационного учреждения «Московская квартирно-эксплуатационная часть района» Министерства об Российской Федерации заказчиком является ФГКУ «ЦТУИО» МО РФ.

Согласно п. 6.3.1 Контракта, финансирование строительства 100% возложено на инвестора.

Инвестор свои обязательства по Контракту исполнил в полном объеме - передал предусмотренную Инвестконтрактом долю РФ в размере 21537,8 кв.м.

Вместе с тем, со стороны Заказчика строительства согласно Контракту, вкладом является земельный участок площадью 13 га. Однако, передано лишь 10.9137га.

В решении Арбитражного суда Московской области от 17.03.2022г. и в Постановлении Десятого Арбитражного апелляционного суда от 09.06.2022г. (Дело №А41-36077/2021), вынесенным по итогам рассмотрения искового заявления ФГКУ «ЦТУИО» МО РФ к ОАО «494 УНР» об обязании исполнить условия инвестиционного контракта установлено, что Инвестиционный контракт по своей правовой природе является договором простого товарищества.

Соответственно распределение долей должно осуществляться согласно внесенных вкладов по Контракту. Так как, ОАО «494 УНР» является Товарищем по договору простого товарищества, который своими силами и за свой счет осуществил строительство дома и передал другому товарищу, предусмотренную договором его долю, поэтому ОАО «494 УНР» является законным правообладателем возведенного имущества.

В соответствии со ст. 25 ч. 1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Отсутствие регистрации права собственности за ответчиком, которому, согласно инвестиционному контракту, должна быть передана квартира, не позволяет сторонам заключить основной договор, а истцу, выполнившему все обязательства и получившего квартиру в пользование, оформить право собственности на неё. По смыслу ст.429 ГК РФ, к рассматриваемому договору необходимо применять правила договора купли-продажи.

Применяя положения п. 1 ст. 432 ГК РФ договор между сторонами считается заключенным, поскольку в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, и по своей правовой природе является договором купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате.

Доводы представителя третьего лица – ФГКУ «ЦТУИО» Минобороны России, относительно того, что спорное жилое помещение входит в долю Российской Федерации по условиям инвестиционного контракта, суд находит необоснованными по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Положениями статьи 224 ГК РФ под передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.

По смыслу приведенных положений закона наличие у должника двух или более обязательств перед разными кредиторами по передаче индивидуально-определенной вещи не влечет недействительности какого-либо из этих обязательств, а также сделок, на которых они основаны, а влечет лишь предоставление одному из кредиторов преимущественного права требовать исполнения обязательства. Другие же кредиторы, обязательства перед которыми вследствие этого оказываются неисполненными, в этом случае приобретают право требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства.

Аналогичные разъяснения содержатся в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с которыми, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

В соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 223 ГК РФ).

При таких обстоятельствах дела, отсутствие у ОАО «494 УНР» регистрации права собственности на спорное жилое помещение не позволяет заключить сторонам основной договор купли-продажи, а ФИО1 оформить право собственности.

По смыслу ст. 429 ГК РФ, к рассматриваемому договору следует применять правила договора купли-продажи, с учетом п. 1 ст. 432 ГК РФ, в соответствие с которым, договор между сторонами считается заключенным, требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, и по своей правовой природе является договором купли- продажи объекта с условием о предварительной оплате.

Свои обязательства по предварительному договору истец выполнил в полном объеме, что подтверждается материалами дела, стоимость квартиры полностью оплачена.

Строительство многоквартирного жилого дома завершено, многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию, многоквартирному жилому дому присвоен почтовый адрес, согласно взятым на себя обязательствам истцу, жилое помещение ответчиком передано и истец его принял, истцом в полном объеме исполнены обязательства в части оплаты жилых помещений.

В связи с чем, согласно имеющейся в материалах дела копии уточненного иска ФГКУ «ЦТУИО» Минобороны, данным лицом при рассмотрении арбитражного дела А41-36077/2021 были уточнены его исковые требования к ОАО «494 УНР». Согласно таким уточненным исковым требованиям спорная квартира не является предметом спора в Арбитражном суде Московской области.

Таким образом, наличие спора между ответчиком и третьим лицом относительно исполнения обязательств по инвестиционному контракту, не должно ухудшать положение истца, как добросовестного лица, который, полагаясь на данные Единого государственного реестра недвижимости, приобретал у одного из участников договора простого товарищества права требования на получение квартиры, поскольку при осуществлении предпринимательской деятельности товарищи отвечают солидарно по всем общим обязательствам.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования основаны на законе и подлежат удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 98 ГПК Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат возмещению расходы по оплате госпошлины 30 835 руб., почтовых расходов в размере 975 руб. 30 коп., на получение выписки из ЕГРН в размере 510 руб., расходы документально подтверждены.

Оснований для возмещения истцу расходов на оплату оформления доверенности в размере 2 000 руб. суд не усматривает, поскольку доверенность выдана не на ведение конкретного дела.

Расходы на изготовление технического паспорта в размере 5 150 руб. не подлежат возмещению с ответчика, так как документально не подтверждены.

В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца в счет возмещения расходов на оплату юридических услуг сумму в размере 30 000 руб.

На основании ст. 103 ГПК РФ, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 13 200 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12,194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования – удовлетворить.

Признать за ФИО1 ( ИНН №) право собственности на 2-х комнатную квартиру № №, расположенную по адресу: АДРЕС, общей площадью 60,2 кв.м., со вспомогательными помещениями площадью 64 кв.м.

Жилое помещение: 2-х комнатную квартиру №№, расположенную по адресу: АДРЕС, обременить в пользу ОАО «Сбербанк России».

Взыскать с ОАО «494 УНР» в пользу ФИО1 в счет возмещения расходов по оплате госпошлины 30 835 руб., почтовых расходов 975 руб. 30 коп., расходов на получение выписки из ЕГРН 510, расходов на оплату юридических услуг 30 000 руб.

Взыскать ОАО «494 УНР» государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 13 200 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня постановления решения в окончательной форме.

Федеральный судья Захарова Л.Н.

Мотивированное решение изготовлено 11 августа 2023 года