Дело № 2-203/2025

УИН 42RS0016-01-2024-002775-92

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Новокузнецк 17 декабря 2025 года

Куйбышевский районный суд г.Новокузнецка Кемеровской области в составе: судьи Мартыновой Н.В.,

при секретаре судебного заседания Звягинцевой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета ЖКХ администрации г.Новокузнецка к ФИО1 о приведении помещения в первоначальное состояние, встречному иску ФИО1 к Комитету ЖКХ администрации г.Новокузнецка о сохранении нежилого помещения в реконструированном состоянии,

УСТАНОВИЛ:

Комитет ЖКХ администрации г.Новокузнецка обратился в суд с иском к ФИО1 о приведении помещения в первоначальное состояние.

Свои требования мотивирует тем, что истец ФИО1 является собственником жилого помещения расположенного по адресу: <адрес>. Ответчиком без получения разрешительных документов были произведены работы по переустройству и перепланировке помещения, заключающиеся в следующем: закладки дверного проема на лестничную клетку, устройство входного узла на месте оконного проема, монтаж пристроенного помещения к входному узлу. Сотрудниками МБУ «Дирекция ЖКХ», на которых возложен контроль за проведением ремонтных работ, связанных с перепланировками помещений был составлен акт, подтверждающий выполненную перепланировку помещения. При этом ответчик в Комитет жилищно-коммунального хозяйства администрации города Новокузнецка для получения разрешения на выполнение данных работ не обращались. В адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ года было направлено требование об устранении нарушений, однако ответчиком оно исполнено не было, действий по приведению помещения в первоначальное состояние либо узакониванию выполненных работ предпринято не было.

Просит суд обязать ФИО1 устранить нарушения: закладка дверного проема на лестничную клетку, устройство входного узла на месте оконного проема, монтаж пристроенного помещения к входному узлу и привести самовольно переустроенное и (или) перепланированное помещение в многоквартирном доме, по адресу: <адрес> прежнее состояние.

Ответчик ФИО1 обратился в суд с встречным иском к Комитету ЖКХ администрации г.Новокузнецка, в котором с учетом уточнения исковых требований просит суд сохранить встроенное нежилое помещение №, расположенное по <адрес> общей площадью №.м. в реконструированном состоянии. Прекратить право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> площадью 45,4кв.м.. Признать за ним право собственности на нежилое помещение №, расположенное по <адрес> общей площадью №.м.

Требования мотивированы тем, что он является собственником помещения, расположенного по адресу: <адрес>, площадью № кв.м. ДД.ММ.ГГГГ. им было получено разрешение № о переводе указанного жилого помещения площадью 45,5 кв.м. из жилого в нежилое. В 2008 г. в указанном жилом помещении им были произведены следующие работы по перепланировке помещения, а именно: демонтаж не несущей перегородки (гипсокартон) и дверного блока (деревянного) между коридором 4 и жилой комнатой 1; демонтаж не несущей перегородки (гипсокартон) между комнатой 1 и кухней 2; демонтаж шкафа 5 (деревянный); демонтаж деревянных дверей и замена на металлические – монтаж пристроенного помещения к входному узлу. Проект перепланировки был выполнен заранее в Облстройпроект в 2008г., и передан в Комитет градостроительства и земельных ресурсов, где было получено разрешение на строительные работы. В 2008 г. после получения необходимых согласований были проведены демонтажные работы по указанному проекту, который был зарегистрирован в БТИ. После перевода спорной квартиры в нежилой фонд был сделан проект перепланировки квартиры под офис архитектором, получено разрешение на строительно-монтажные работы входного узла в Комитете градостроительства и земельных ресурсов администрации г.Новокузнецка. После чего был построен входной узел со стороны улицы и деревянная дверь лоджии была заменена на металлическую. В 2013г. им было получено заключение эксперта, подтверждающее, что произведенной перепланировкой несущие конструкции здания не затронуты, строительные нормы соблюдены. ДД.ММ.ГГГГ им было подано заявление в Комитет ЖКХ администрации г.Новокузнецка и Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации г.Новокузнецка о сохранении перепланировки в указанном нежилом помещении, однако с указанным заявлением рекомендовано обратиться в суд. Полагает, что выполненная им реконструкция не нарушает строительных и санитарных норм, а также права и интересы, жизнь и здоровье других граждан.

Представитель истца Комитета ЖКХ администрации г.Новокузнецка в судебное заседание не явился, о времени и дате судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО1 в судебное заседание не явился, представил заявление, в котором просил рассмотреть дело в свое отсутствие, настаивал на удовлетворении заявленных требований, в удовлетворении требований Комитета ЖКХ просил отказать.

В силу положений ст. 165.1 ГК РФ, ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Комитета ЖКХ администрации г.Новокузнецка и удовлетворении встречных исковых требований ФИО1

На основании ст.12 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основании состязательности и равноправия сторон.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч.1, ч.2 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц…

Согласно ч.1 ст.25 ЖК РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Согласно ч.2 ст.25 ЖК РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Согласно ч.1 ст.26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Согласно п.3 ч.2 ст.26 ЖК РФ для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет, в том числе, подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса.

Понятие реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) дано в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) как изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Процесс реконструкции может включать в себя и перепланировку, и переустройство, и иные ремонтные работы. При реконструкции изменяется конфигурация помещения, добавляются какие-то площади (пристройки, этажи, дополнительные комнаты, входные комплексы).

Согласно пункту 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно ч.1 ст.29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность (ч.2 ст.29 ЖК РФ).

Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (часть 3 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем в соответствии с частью 4 статьи 29 ЖК РФ, на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Таким образом, по общему правилу переустроенное и (или) перепланированное жилое помещение с нарушением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления является самовольным и должно быть приведено в прежнее состояние.

К объектам капитального строительства относятся здание (в том числе многоквартирный дом), строение, сооружение и объекты незавершенного строительства, кроме некапитальных строений, сооружений (пункт 10 статьи 1 ГрК РФ и часть 6 статьи 15 ЖК РФ).

Помещение в многоквартирном доме является обособленной частью здания (многоквартирного дома), но не является самостоятельным объектом капитального строительства (пункт 1 статьи 1414 ГК РФ и пункт 10 статьи 1 ГрК РФ).

Часть 2 статьи 40 ЖК РФ допускает возможность реконструкции не всего многоквартирного дома, а отдельных помещений в нем. При этом действующее законодательство понятие "реконструкция помещения в многоквартирном доме" не содержит.

На основании изложенного при разрешении вопроса об отнесении работ, выполненных собственником помещения в многоквартирном доме, к реконструкции судам следует применять положения пункта 14 статьи 1 ГрК РФ (часть 1 статьи 7 ЖК РФ).

Указанное согласуется с позицией Верховного Суда РФ, отраженной в пункте 5 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 13 декабря 2023 года (далее - Обзор ВС РФ от 13.12.2023).

Основным отличием перепланировки от реконструкции является объект, в отношении которого осуществлены изменения. Так, перепланировка выполняется в помещениях (как в жилых, так и нежилых), расположенных в многоквартирном доме, а работы, проводимые в отношении здания (сооружения) или помещения, которое в нем находится, и в результате которых изменены параметры самого дома (его части) либо произведена замена, восстановление несущих конструкций, является реконструкцией.

В силу положений части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, на крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно подпунктам "в" и "г" пункта 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (далее - Правила N 491) в состав общего имущества включаются: ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

Распоряжение общим долевым имуществом по соглашению всех ее участников предусмотрено пунктом 1 статьи 246 ГК РФ.

Как указано в пункте 27 Постановления Пленума N 44 от 12 декабря 2023 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", для реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в таком доме, принятое в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации. Проведение реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества (например, частичного использования внешней стены дома (ограждающей несущей конструкции) и части придомовой территории для оборудования отдельного входа в помещение), требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (части 1 - 3 статьи 36, часть 2 статьи 40, пункт 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ). Такое решение или согласие является необходимым основанием для выдачи соответствующего разрешения на строительство (пункт 6.2 части 7 статьи 51 ГрК РФ). Осуществление реконструкции многоквартирного дома в отсутствие соответствующего решения или согласия, а равно в отсутствие разрешения на строительство является основанием для признания ее самовольной и возложения на ответчика обязанности осуществить приведение объекта в состояние, существовавшее до начала такой реконструкции.

Из анализа частей 1 - 3 статьи 36, части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущих изменение размера общего имущества. При условии его отсутствия нельзя признать такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку проведенными в соответствии с требованиями закона.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО1 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 45,5 кв.м., право собственности на которое зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН, свидетельством о государственной регистрации права (л.д.№).

Решением № от ДД.ММ.ГГГГ. жилое помещение, расположенное по <адрес> переведено в нежилое помещение при условии выполнения проектных и ремонтно-строительных работ: демонтаж и монтаж конструктивных элементов, устройство входного узла, реконструкция и подключение сетей, внутренние отделочные работы, отделка фасадов, о чем ФИО1 направлено уведомление № (л.д.92-93).

Протоколом общего собрания от 03.11.2012г. единогласно принято решение о согласовании входного узла по <адрес>, цвета фасада входного узла в офис юридической фирмы, благоустройства прилегающей территории, заключения договоров с коммунальными службами, компенсации жителям дома №. на лицевой счет дома, ремонта освещения, уличного фонаря, замены входной двери в подъезд (л.д.91).

04.09.2023г. в связи с выявлением факта проведения самовольных работ по переустройству и (или) перепланировке помещения в МКД, расположенного по <адрес>6 <адрес>, а именно: закладки дверного проема на лестничную клетку, устройства входного узла на месте оконного проема, монтажа пристроенного помещения к входному узлу, в адрес ФИО1 Комитетом ЖКХ администрации <адрес> направлено требование о приведении самовольно переустроенного помещения в прежнее состояние в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.6).

Однако, указанное требование в добровольном порядке ответчиком не исполнено, о чем ДД.ММ.ГГГГ МБУ «Дирекция ЖКХ» <адрес> составлен акт (л.д.5).

21.08.2024г. директором МБУ «Дирекция ЖКХ» в адрес Комитета ЖКХ администрации г.Новокузнецка направлено сообщение о неисполнении вышеуказанного требования ответчиком ФИО1 (л.д.4).

Доводы истца (ответчика по встречному иску) основаны на том, что ответчиком ФИО1 работы по перепланировке в указанном помещении были произведены без получения разрешительных документов.

Вместе с тем ответчиком (истцом по встречному иску) в обоснование исковых требований указано, что работы по указанной перепланировке произведенные согласно проекту ООО «Посна», а также Государственного предприятия <адрес> «ОБЛСРОЙПРОЕКТ» были им начаты в 2008 г. и окончены в 2013 г. (л.д.№).

Согласно выписке из технического паспорта, выданной ЦТИ КО филиал № БТИ г. Новокузнецка от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> составляет № кв.м. (л.д.25).

Согласно техническому паспорту, выданному Южным отделением Кемеровского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» Федеральное БТИ» по состоянию на 24.04.2013г. общая площадь нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> составила – № кв.м. (л.д.66-72).

Из заключения ФБУ Кемеровская лаборатория судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, представленного ФИО1 следует, что на основании проекта ООО «Посна» в нежилом помещении, расположенном по адресу: <адрес> произведены следующие работы по реконструкции жилого помещения под встроенно-пристроенное офисное помещение: устройство тамбура из легких металлических конструкций с организацией входа через существующий проем лоджии; замена окон, дверей; демонтаж ненесущих кирпичных перегородок; устроен подвесной потолок, устроен санузел для обслуживания персонала. При реконструкции указанного нежилого помещения соблюдены градостроительные, строительные, экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные и иные нормы и правила, позволяющие безопасную эксплуатацию нежилого помещения в реконструированном виде соответствуют необходимым правилам, нормам, СНиНам и являются допустимой мерой по устройству встроенно-пристроенного нежилого помещения в многоквартирном жилом доме. Выполненные работы при реконструкции указанной квартиры под встроенно-пристроенное нежилое помещение (офис) на момент осмотра не противоречат градостроительным, экологическим, санитарно-гигиенические противопожарным и иным нормам правилам, позволяющим эксплуатацию нежилого помещения в реконструированном виде, не нарушают несущую способность конструкций жилого дома, повышают потребительские качества помещения, тем самым не создается угроза жизни и здоровья граждан (л.д.78-85).

15.01.2025г. ФИО1 в адрес Комитета ЖКХ администрации <адрес> направлено заявление о выдаче акта приемочной комиссии по подтверждению завершения переустройства (перепланировки) помещения в указанном помещении (л.д.45).

Из ответа Комитета ЖКХ администрации <адрес> от 22.01.2025г. следует, что по информации, представленной МБУ «Дирекция ЖКХ <адрес>» решение о согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения, расположенного по <адрес>6 <адрес> не выдавалось, т.е. ремонтно-строительные работы по переустройству и перепланировке в указаннром помещении выполнены без получения соответствующего разрешения Комитета ЖКХ о согласовании переустройства и перепланировке (л.д.25).

16.01.2025г. ФИО1 в адрес Комитета градостроительства и земельных ресурсов администрации <адрес> направлено заявление о введении в эксплуатацию жилого помещения, расположенного по <адрес>6 <адрес>, площадью 45,5 кв.м., либо выдаче дубликата решения о вводе в эксплуатацию указанной квартиры после перепланировки на основании проекта, выполненного «ОБЛСТРОЙПРОЕКТ» (л.д.47).

Из ответа Комитета градостроительства и земельных ресурсов администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ следует, что решение о вводе в эксплуатацию жилого помещения, расположенного по <адрес>6 <адрес> отсутствует (л.д.26).

В ходе рассмотрения дела, определением суда от 13.03.2025г. по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертному учреждению ФБУ «Кемеровская лаборатория судебной экспертизы».

Согласно экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ в результате проведенного исследования на встроенном нежилом помещении №, расположенном по <адрес> выполнены согласно проекту ГП КО «ОБЛСТРОЙПРОЕКТ», <адрес>, 2008 г. и проекту, шифр АГП 017-007 ООО «Посна» <адрес> 2013г. следующие работы по перепланировке и переустройству: демонтаж ненесущей перегородки и дверного блока между коридором и жилой комнатой: демонтаж ненесущей перегородки между жилой комнатой и кухней; демонтаж шкафа; устройство тамбура из легких металлических конструкций с организацией входа через существующий проем лоджии. Встроенное нежилое помещение №, расположенное по <адрес> соответствует требованиям градостроительных, строительных, пожарных, технических, экологических, санитарно-гигиенических норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровья граждан при его эксплуатации, соответствует требованиям технических регламентов и не соответствует проектной документации, в тамбуре возведена разборная перегородка с дверным блоком из гипсокартоновых листов, в подвальной части возведена перегородка с дверным блоком. Выявленные отклонения от проектной документации являются малозначительными. Эксплуатация встроенного нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, возможна в существующем перепланированном/переустроенном состоянии.

Учитывая изложенное, произведенная ФИО1 перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозу их жизни или здоровью, поэтому помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м. (офис – 63,8кв.м., пристрой- 36,2кв.м., подвал – 33,5кв.м.) может быть сохранено в реконструированном состоянии.

При этом, поскольку суд пришел к выводу о сохранении жилого помещения по адресу: <адрес> перепланированном состоянии, суд считает необходимым отказать Комитету ЖКХ администрации <адрес> в удовлетворении требований к ФИО1 об обязании привести в первоначальное состояние помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Комитета ЖКХ администрации г.Новокузнецка к ФИО1 о приведении помещения в первоначальное состояние отказать.

Исковые требования ФИО1 к Комитету ЖКХ администрации г.Новокузнецка о сохранении перепланировки жилого помещения удовлетворить.

Сохранить помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м. в реконструированном состоянии.

Прекратить право собственности ФИО1 (паспорт №) на жилое помещение, общей площадью № кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №№.

Признать за ФИО1 (паспорт №) право собственности на объект недвижимости (тип объекта - здание, назначение - нежилое), общей площадью № кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>/н.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд через Куйбышевский районный суд г. Новокузнецка в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 12.01.2026 года.

Председательствующий: Н.В.Мартынова