Дело № 2а-1823/2023 23RS0036-01-2023-001982-27

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Краснодар 19 мая 2023 г.

Октябрьский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего Кутченко А.В.,

при секретаре Амбарцумян Р.К.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ФИО1 к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея о признании незаконным решения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с административным иском к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес> о признании незаконным отказа в заключении (продлении) договора аренды земельного участка с кадастровым номером №:843, находящийся по адресу: <адрес>, Прикубанский внутригородской округ, <адрес>, который дан в письмах от ДД.ММ.ГГГГ за N 23-09/27939 и от ДД.ММ.ГГГГ за N 23-09/4254, обязании МТУ Росимущества в Краснодарском Крае и <адрес> в течение 1 месяца заключить с ФИО1, новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:843, находящийся по. адресу: <адрес>, Прикубанский внутригородской округ, <адрес>, без проведения торгов, сроком на 49 лет.

В обоснование административного иска указано, что между ООО «Немецкая деревня» (ИНН <***>) и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ, был заключен Договор аренды № на земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, Прикубанский внутригородской округ, <адрес>, разрешенное пользование; для жилищного строительства. Договор аренды № от 25.0б.2008 был заключен сроком на 10 лет, до ДД.ММ.ГГГГ В последствии ООО «Немецкая деревня», прекратило деятельность путем реорганизации в форме преобразования, о чем в ЕГРЮЯ ДД.ММ.ГГГГ внесена запись №. Правопреемником является ЗАО «Немецкая деревня», о чем в ЕГРЮЛ внесена запись от ДД.ММ.ГГГГ №. ДД.ММ.ГГГГ, между ЗАО «Немецкая деревня» (ИНН <***>) и ФИО1, был заключён договор № С1/6 уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка. На основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и договора № С1/6 от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, за истцом было зарегистрировано право собственности на жилой дом, общей площадью 357,3 кв.м., кадастровый №, адрес: <адрес>, Прикубанский внутригородской округ, <адрес>, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ внесена запись №. В 2016 году истцом было подано заявление в ТУ Росимущество в Краснодарском крае, о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:843, находящийся по адресу: <адрес>, г, Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, <адрес>, в собственность. С учетом того, что истец продолжала пользоваться земельным участком и договор аренды не был расторгнут, применительно к ст. 621 ГК РФ, договор аренды был пролонгирован, о чем также в своем письме от ДД.ММ.ГГГГ №-СМ-09/16395, указывал и ответчик. Таким образом, истец, являясь арендатором испрашиваемого земельного участка и уплачивающая все арендные платежи за указанный участок, имеет право на заключение договора аренды без проведения торгов также по основаниям, предусмотренным ст. 39.6 ЗК РФ, как действующий арендатор земельного участка.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении требований в полном объеме.

Представитель административного ответчика по доверенности в судебном заседании возражала против удовлетворения иска.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, и исследовав предоставленные письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Как установлено судом, между ООО «Немецкая деревня» и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю, ДД.ММ.ГГГГ, был заключен Договор аренды № на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:843, находящийся по адресу: <адрес>, Прикубанский внутригородской округ, <адрес>, разрешенное пользование; для жилищного строительства.

Договор аренды № от 25.0б.2008 был заключен сроком на 10 лет, до ДД.ММ.ГГГГ.

В последствии ООО «Немецкая деревня», прекратило деятельность путем реорганизации в форме преобразования, о чем в ЕГРЮЛ ДД.ММ.ГГГГ внесена запись №. Правопреемником является ЗАО «Немецкая деревня», о чем в ЕГРЮЛ внесена запись от ДД.ММ.ГГГГ №.

ДД.ММ.ГГГГ, между ЗАО «Немецкая деревня» и ФИО1, был заключён договор № С1/6 уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка.

Согласно данного договора уступки, истцу были переданы права арендатора по договору аренды № на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:843, находящийся по адресу: <адрес>, Прикубанский внутригородской округ, <адрес>. Договор был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ.

На основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и договора № С1/6 от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, за истцом было зарегистрировано право собственности на жилой дом, общей площадью 357,3 кв.м., кадастровый №, адрес: <адрес>, Прикубанский внутригородской округ, <адрес>, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ внесена запись №.

В 2016 году истцом было подано заявление в ТУ Росимущества в <адрес>, о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:843, находящийся по адресу: <адрес>, Прикубанский внутригородской округ, <адрес>, в собственность.

Согласно ответа ТУ Росимущества в Краснодарском крае №, было сообщено, что проводятся мероприятия по приведению в соответствие вида разрешенного использования, также будет проведено обследование земельного участка на предмет его фактического использования и о необходимости погасить задолженность по арендной плате в размере 3 696,95 руб. и пени 1130,48 руб.. После погашения задолженности и проведении всех мероприятий ТУ Росимущества в Краснодарском крае, вернется к рассмотрению заявления. Задолженность была полностью погашена.

Распоряжением Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 04.05.2018г. №-р, был изменен вид разрешенного пользования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:843, на «для индивидуального жилищного строительства».

Согласно ответа МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ №, для рассмотрения вопроса о выкупе земельных участков собственникам объектов недвижимости необходимо обратиться в Межрегиональное территориальное управления с заявлением в порядке предусмотренном пунктом 1 и 2 статьи 39.17 ЗК РФ.

Согласно ответа МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ №, на обращение истца от ДД.ММ.ГГГГ, указано, что для продления договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № необходимо направить заявление о предоставлении земельного участка в аренду.

В ответ на обращение истца по вопросу продления договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея, сообщило в своем письме от ДД.ММ.ГГГГ №-СМ-09/16395, о том, что необходимо провести актуализацию сведений в ЕГРН в части заключения договора аренды между МТУ и истцом, а после актуализации в адрес истца будет направлено соглашение о расторжении действующего договора аренды, после заключения которого будет рассматриваться вопрос о заключении договора аренды на новый срок. Также были предоставлены реквизиты для оплаты задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 623,59 руб. Задолженность была полностью погашена.

В октябре 2022 года истцом было направлено заявление о проведении необходимых мероприятий по актуализации сведений в ЕГРП на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:843 и рассмотрении вопроса о заключении со мною, нового договора аренды на земельный участок с кадастровым номером №.

В ответ на заявление по вопросу заключения договора аренды земельного участка, МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея сообщило в письме от ДД.ММ.ГГГГ № о невозможности заключить договор аренды, обосновав данный отказ, тем что земельный участок с кадастровым номером № с разрешенным использованием для жилищного строительства, образован из исходного земельного участка 23:43:0107001:695 с разрешенным использованием для сельскохозяйственного использования. Поскольку производный участок имел на момент заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, иной по сравнению с исходным земельным участком вид разрешенного использования, он должен был быть предоставлен арендатору (ООО «Немецкая деревня) на торгах. Нарушение указанной публичной процедуры делает договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ недействительной (ничтожной) сделкой. На основании изложенного заключение нового договора аренды на земельный участок не представляется возможным.

В январе 2023 года, истцом было повторно направлено заявление о рассмотрении вопроса по заключению нового договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:843, со ссылкой на пп. 9 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федераций, т.к. истец является собственником расположенного объекта недвижимости на испрашиваемом земельном участке,

В ответ на заявление МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея, письмом от ДД.ММ.ГГГГ №, сообщили о том, что на обращение истца относительно заключения договора аренды, был ранее дан ответ в письме от ДД.ММ.ГГГГ №.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что данные действия МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея, выраженные отказом в заключении с истцом нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, Прикубанский внутригородской округ, <адрес>, незаконными, противоречащими действующему законодательству и нарушающими права и интересы истца, по следующим основаниям.

Конституция Российской Федерации устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (статья 36, часть 3). В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Статьей 39.6 ЗК РФ предусмотрены основания и порядок предоставления земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду без поведения торгов, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

В целях реализации названного принципа пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено общее правило, предоставляющее исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами и юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Вопросы предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов урегулированы в том числе статьей 39.17 ЗК РФ,

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.17 ЗК РФ к заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные подпунктом 1 пункта 2 статьи 39.15 данного Кодекса, а именно: документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в уполномоченный орган в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Согласно подпункту 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения заявления уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, в решении должны быть указаны все основания отказа.

Статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации установлен исчерпывающий перечень оснований отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

ФИО1 является собственником, расположенного на испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером №, (<адрес>, Прикубанский внутригородской округ, <адрес>), жилого дома, общей площадью 357,3 кв.м., кадастровый №, адрес: <адрес>, Прикубанский внутригородской округ, <адрес>, в связи с чем, у МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея, отсутствовали правовые основания для отказа в предоставлении истцу земельного участка в аренду по основаниям, указанным в письме от ДД.ММ.ГГГГ за N 23-09/27939 и от ДД.ММ.ГГГГ за N 23-09/4254.

Обстоятельства, послужившие причиной отказа в предоставлении земельного участка, не сопоставимы с основаниями, предусмотренными ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, которой установлен исчерпывающий перечень оснований отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Кроме того, статьей 46 ЗК РФ предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В соответствии с положениями статей 407, 408 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами и договором, при этом данная статья не содержит среди оснований прекращения договора аренды земли - истечение срока на который он заключался.

В силу пункта 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации не" допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота, установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков и резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

В силу ст. 34 ЗК РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.

Статьями 39.6 ЗК РФ предусмотрены основания и порядок предоставления земельного участка в аренду без поведения торгов, гражданам и юридическим лицам, являющихся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, которые имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13,14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранеезаключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладаетиное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Граждане или юридические лица, являющиеся арендаторами земельного участка, находящегося в публичной собственности, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ случаях только при наличии в совокупности условий, содержащихся в п. 4 данной статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39,18 настоящего Кодекса,

Земельным Кодексом Российской Федерации, действовавшем до 1 марта 2015 года, не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов,

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73: "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Положениями ЗК РФ в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключено применение пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

С учетом того, что истец продолжала пользоваться земельным участком и договор аренды не был расторгнут, применительно к ст. 621 ГК РФ, договор аренды был пролонгирован, о чем также в своем письме от 23.08.2021г. №-СМ-09/16395, указывал и ответчик.

Таким образом, истец, являясь арендатором испрашиваемого земельного участка и уплачивающая все арендные платежи за указанный участок, имеет право на заключение договора аренды без проведения торгов также по основаниям, предусмотренным ст. 39.6 ЗК РФ, как действующий арендатор земельного участка.

Ссылка ответчика на недействительность (ничтожность) договора аренды, противоречит действующему законодательству.

Вопрос относительно предоставления спорного земельного участка в аренду первоначальному арендатору ООО «Немецкая деревня» (ИНН <***>), решался с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (правопредшественником ответчика). Договор аренды надлежащим образом зарегистрирован и никем не был оспорен.

Истец получила данный участок на основании договора уступки, который

зарегистрирован надлежащим образом, в связи с чем истец является добросовестным приобретателем прав аренды на спорный земельный участок. По договору уступки мною было уплачено 8 982 000 (восемь миллионов девятьсот восемьдесят две тысячи) руб.

Права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

Ненадлежащее исполнение компетентными органами публично-правового образования своих обязанностей, или совершения ими ошибок не должно ущемлять права и интересы добросовестного приобретателя - гражданина.

Договор аренды, на основании которого, истец является арендатором спорного земельного участка, заключен в 2008 году, при этом о том, что он является недействительным, ответчик заявил лишь в декабре 2022 года,

В соответствии со статьей 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается, на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об обоснованности заявленного истцом требования к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея о признании незаконным решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея о признании незаконным решения – удовлетворить.

Признать незаконным отказ в заключении (продлении) договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, Прикубанский внутригородской округ, <адрес>, который дан в письмах от ДД.ММ.ГГГГ за N 23-09/27939 и от ДД.ММ.ГГГГ. за N 23-09/4254.

Обязать МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея в течение 1 месяца заключить с ФИО1, новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:843, находящийся по адресу: <адрес>, Прикубанский внутригородской округ, <адрес>, без проведения торгов, сроком на 49 лет.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья

Решение изготовлено в окончательной форме 19.05.2023.