Решение по делу № 2-860/2023 от 28.04.2023 - о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки.

Дело № 2-860/2023

27RS0004-01-2022-008942-30

Решение

Именем Российской Федерации

28 апреля 2023 года г.Хабаровск

Индустриальный районный суд г.Хабаровска в составе:

председательствующего судьи Карпенко А.В.,

с участием представителя истца ФИО1, действующей на основании доверенности № 27/72-н/27-2022-5-1163 от 14.10.2022,

представителя ответчика ФИО2 – ФИО3, действующего на основании доверенности № 28/3-н/28-2023-1-134 от 25.01.2023,

представителя ответчика Кофман А-В.С. – ФИО4, действующего на основании доверенности № 27/60-н/27-2023-1-308 от 30.01.2023,

при секретаре Судник К.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО2, ФИО16-В.С о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки,

Установил:

ФИО5 обратился в суд с иском к ответчикам ФИО2, ФИО17-В.С. о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки.

Свои требования мотивировал тем, что 10.11.2021 между ним и ФИО17-В.С. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры от 21.11.2021. После согласования условий предварительного договора истец передал ответчику задаток в размере 300 000 рублей. Когда выяснилось, что ответчик является банкротом, между сторонами были подписаны соглашения к предварительному договору, в соответствии с которыми после исполнения ФИО5 обязательств за ФИО17-В.С. она обязалась продать ему квартиру по цене 4 100 00 рублей. Впоследствии истцом были погашены требования кредиторов к ФИО17-В.С. и определением Арбитражного суда Хабаровского края от 23.09.2022 производство по делу о ее банкротстве прекращено. После вступления в законную силу определения Арбитражного суда ФИО17-В.С. выделила доли несовершеннолетним детям, поскольку при покупке спорного жилого помещения использовался материнский капитал. Об этом ответчик умолчала и в предварительном договоре не отразила, что сделало его ничтожным. 28.09.2022 истец обратился в ПАО ВТБ с требованием о переводе прав на закладную на спорную квартиру на его имя, однако 12.10.2022 дан ответ о том, что закладная по кредитному договору не оформлялась, поскольку квартира приобреталась по договору долевого участия в долевом строительстве. Истец является кредитором ФИО17-В.С., поскольку им погашена задолженность по ее обязательствам перед кредиторами, чьи требования обеспечены залогом имущества (квартиры, автомобиля). С 23.09.2022 между ФИО17-В.С., представителем ФИО1 и ФИО6 велись переговоры о возможности заключения договора купли-продажи квартиры. Однако ответчик на протяжении всего времени не отказывалась заключить основной договор, но на сделку не выходила, обсуждала условия, не предусмотренные предварительным договором купли-продажи и соглашениями, требовала заключить договор, в котором была бы указана сумма 2 680 500 рублей, при этом истец должен был внести сумму 4 100 000 рублей. Заключение договора у нотариуса неоднократно откладывалось, когда 02.11.2022 нотариус ФИО7 сообщила представителю истца ФИО1 о том, что спорная квартира отчуждена ответчику ФИО2, переход права состоялся 27.10.2022. Истец просит признать договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> недействительным, применить последствия недействительности сделки, путем возврата сторон в первоначальное положение.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержала, сославшись на обстоятельства, изложенные в иске. Дополнила, что соглашение об изменении срока заключения основного договора не заключалось.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО8 исковые требования не признал, сославшись на доводы, изложенные в письменных возражениях, из которых следует, что 10.11.2021 между ФИО5 и ФИО17-В.С. был заключен предварительный договор купли-продажи, предусматривающий (с учетом дополнительных соглашений № №, 2) для ФИО17-В.С. обязательство заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в срок до 14.08.2022. 26.10.2022 между ФИО17-В.С. и ФИО2 заключен договор купли-продажи спорного жилого помещения. Согласно указанному договору ответчик ФИО17-В.С. возмездно (за плату) передала в собственность ответчику ФИО2 недвижимую вещь, обусловленную индивидуальными отличительными признаками. В свою очередь ответчик ФИО2 уплатила ответчику ФИО17-В.С. согласованную сторонами цену в размере 4 270 000,00 рублей. Указанная сделка проводилась нотариусом ФИО9, которая проверила так называемую «чистоту» недвижимой вещи. На момент заключения сделки каких-либо ограничений или обременений в Едином государственном реестре недвижимости не существовало, спорное жилое помещение было свободным от прав и притязаний на него третьих лиц. Доказательств того, что ФИО2 на момент заключения сделки знала или должна была занять о заключенном между ФИО17-В.С. и ФИО5 предварительном договоре купли-продажи не предоставлено. Сам факт наличия в Арбитражном суде Хабаровского края оконченного (прекращенного) производства по делу о банкротстве А73-33 22/2021 не доказывает наличие у ФИО2 умысла на причинение вреда правами интересам третьих лиц. ФИО5, исполнив обязательства ФИО17-В.С. перед ее кредиторами, приобрел права этих кредиторов в части требования к ФИО17-В.С. о возврате денежных средств в размере 1 822 838 рублей. Кроме того, ответчик ФИО17-В.С. возвратила истцу денежные средства на общую сумму 1 323 838 рублей 90 копеек, которые были получены ФИО5 без каких-либо возражений, до настоящего времени им не возвращены, следовательно они приняты истцом в качестве частичного добровольного исполнения ФИО17-В.С. обязательств по возврату полученного по предварительному договору купли-продажи от 10.11.2021.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО10 исковые требования не признал, сославшись на доводы, изложенные в письменных возражениях, из которых следует, что между истцом и ответчиком ФИО17-В.С. 10.11.2021 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Согласно п.3.2 договора стороны обязуются заключить основной договор не позднее 01.06.2022. В соответствии с п.2.1.23 окончание срока действия настоящего договора влечет за собой прекращение обязательств по нему. 23.03.2022 стороны подписали соглашение к предварительному договору, в соответствии с которым договор купли-продажи должен быть заключен не позднее 14.08.2022. Указанный срок в дальнейшем не продлевался. При покупке квартиры истец знал о том, что ответчиком использовался материнский капитал, который предусматривает в последующем выдел долей. Полагает, что заключаемый предварительный договор должен быть заверен нотариально. В части требования ФИО5 о передаче ему прав всех кредиторов по обязательствам должника, то в соответствии с выводами арбитражного суда, правовым последствием погашения требований кредиторов, включенных в реестр, является прекращение обязательств должника перед кредиторами с целью дальнейшего прекращения процедуры банкротства (финансовое оздоровление) и эти денежные средства никак не относятся к заключенному предварительному договору. Кроме того, ответчиком ФИО17-В.С. были возвращены истцу денежные средства в размере 1 323 838 рублей 90 копеек, в дальнейшем она предложила заключить соглашение по возврату остатка задолженности, на что был получен отказ. После прекращения процедуры банкротства ответчик всеми силами пыталась найти компромисс с истцом лично, но контактов самого продавца ей не давали, а общение предлагали вести через представителя, с которой сложились конфликтные отношения. Просьбы передать доверенность от истца для предоставления нотариусу игнорировались со ссылкой на то, что в ней персональные данные. Также ответчиком были выделены доли детям и предоставлены полностью все документы по квартире нотариусу ФИО18: разрешение опеки, копии документов личности всех продавцов и покупателя, кроме доверенности. Однако поведение противоположной стороны исключило саму возможность проведения сделки. В связи с этим ФИО17-В.С. заключила договор купли-продажи с ФИО11 Данная сделка полностью соответствует требованиям закона, оснований для признания его недействительным не имеется.

В судебное заседание истец ФИО5 не явился, о времени и месте судебного заседания извещался своевременно и надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

В судебное заседание ответчики ФИО17-В.С., ФИО2 не явились, о времени и месте судебного заседания извещались своевременно и надлежащим образом, путем направления заказной почтовой корреспонденции.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно п.1 ст.432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п.п.1, 4 ст.429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии с ч.1 ст.454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как следует из материалов дела, 10.11.2021 между ФИО17-В.С. /продавец/ и ФИО5 /покупатель/ был заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым последний приобретает <адрес> стоимостью 4 100 000 рублей. В качестве гарантии заключения в будущем основного договора покупателем вносится задаток в размере 300 000 рублей.

Пунктом 3.2 Предварительного договора предусмотрено, что стороны обязуются заключить договор купли-продажи не позднее 01.06.2022.

В соответствии с п.2.1.23 Предварительного договора, прекращение (окончание) срока действия настоящего договора влечет за собой прекращение всех обязательств сторон по нему.

Согласно расписке от 14.11.2021, ФИО17-В.С. получила от ФИО5 задаток размере 300 000 рублей.

Из соглашения к предварительному договору купли-продажи от 23.03.2022 следует, что стороны оценивают квартиру в размере 4 100 000 рублей и устанавливают следующий порядок оплаты: часть стоимости в сумме 300 000 рублей оплачено за счет собственных денежных средств покупателя в качестве задатка и подтверждается распиской от 14.11.2021. Вторая часть стоимости в сумме 1 834 476 рублей 73 копейки оплачивается самостоятельно покупателем, непосредственно кредиторам, которые войдут в будущем в реестр требований кредиторов должника (п.2.2).

Согласно п.3.5 Соглашения, стороны обязуются заключить договор купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 23.09.2022 прекращено производство по делу о банкротстве ФИО12

Данным определением установлено, что ФИО5 были удовлетворены требования кредиторов последней в размере 1 822 838 рублей 90 копеек.

Из договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО17-В.С., действующая в своих интересах и в интереса несовершеннолетних ФИО13 и ФИО14 /продавцы/ и ФИО15, действующего от имени ФИО2 /покупатель/, передала последнему <адрес> в <адрес> стоимостью 2 680 500 рублей. Оставшаяся сумма 2 412 450 рублей будет внесена за счет собственных средств наличными в день заключения настоящего договора.

Согласно расписке от 26.10.2022, ФИО17-В.С. получила от ФИО2 денежные средства размере 4 270 000 рублей за указанную квартиру.

На основании акта приема-передачи от 28.10.2022 спорная квартира была передана ФИО2

Как следует из выписки ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, ФИО2 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> 27.10.2022.

Согласно ч.1 ст.166 Гражданского кодекса РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

В силу ч.1 ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительная с момента ее совершения.

В соответствии с п.1 ст.168 Гражданского кодекса за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Факт заключения оспариваемого договора, согласования между сторонами всех существенных условий договора, передача денежных средств продавцу ФИО17-В.С., передача спорной квартиры во владение, пользование и распоряжение покупателя ФИО2 подтверждаются договором купли-продажи от 26.10.2022, распиской от 26.10.2022, актом приема-передачи от 28.10.2022.

Таким образом, продавец и покупатель исполнили взаимные обязательства по договору купли-продажи от 26.10.2022 в полном объеме, каких-либо ограничений или обременений на спорную квартиру не имелось, сделка проводилась с участием нотариуса ФИО9

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что данная сделка полностью соответствует требованиям закона, каких-либо нарушений при ее совершении не имеется.

При этом оспариваемый договор был заключен 26.10.2022 по истечении срока действия предварительного договора (14.08.2022).

В обоснование признания договора купли-продажи недействительным, представитель истца ФИО1 ссылается на то, что ответчик ФИО2 знала о заключении предварительного договора с ФИО5

В силу п.1 ст.10 Гражданского кодекса РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По общему правилу, установленному п.5 ст.10 Гражданского кодекса РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

По смыслу п.1 ст.10 Гражданского кодекса РФ, под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение лиц, связанное с нарушением пределов осуществления гражданских прав, направленное исключительно на причинение вреда третьим лицам.

При этом для признания факта злоупотребления правом при заключении сделки должно быть установлено наличие умысла у обоих участников сделки (их сознательное, целенаправленное поведение) на причинение вреда иным лицам. Злоупотребление правом должно носить явный и очевидный характер, при котором не остается сомнений в истинной цели совершения сделки.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Презумпция добросовестности может быть опровергнута, когда лицо, оспаривающее совершенную со злоупотреблением права сделку представило достаточно серьезные доказательства и привело убедительные аргументы в пользу того, что стороны при ее заключении действовали недобросовестно, с намерением причинения вреда истцу.

Между тем, каких-либо доказательств, подтверждающих, что ФИО2 знала о заключении предварительного договора и действовала умышленно с целью причинения вреда третьим лицам суду не представлено.

С учетом изложенного, доводы истца о злоупотреблении ответчиком ФИО2 на момент заключения сделки своими правами следует признать несостоятельными.

Согласно п. 2 ст.429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В соответствии с п.3, ст.8.1, п.3 ст.163 Гражданского кодекса РФ сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на недвижимое имущество, подлежит государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Согласно разъяснениям, приведенных в п.24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Учитывая указанные разъяснения постановления Пленума Верховного Суда РФ, требования ст.42 Федерального закона № 218-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ "О государственной регистрации недвижимости", согласно которым сделки по отчуждению недвижимого имущества, подлежат нотариальному удостоверению, а также положения п. 3 ст. 163 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит нотариальному удостоверению.

Предварительный договор купли-продажи от 10.11.2021 не был нотариально удостоверен, что свидетельствует о его ничтожности и, как следствие этого, отсутствии правовых последствий сделки.

Кроме того, в обоснование исковых требований, представитель истца ссылается на положения п.5 ст.429 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п.5 ст.429 Гражданского кодекса РФ, в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Согласно п.4 ст.445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Таким образом, с 15.08.2022 у ФИО5 ввиду нарушений ФИО17-В.С. условий заключенного предварительного договора купли-продажи возникло право в судебном порядке требовать заключения основного договора в пределах срока, установленного п. 5 ст. 429 ГК РФ.

Указанное с достаточной достоверностью позволяет сделать вывод о том, что до момента заключения оспариваемого от 26.10.2022 у ФИО5 существовал иной способ защиты нарушенного права, которым он не воспользовался.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что он является кредитором ФИО17-В.С., поскольку им погашена задолженность по ее обязательствам перед кредиторами, чьи требования обеспечены залогом имущества (квартиры, автомобиля).

Согласно п. 5 ст.313 Гражданского кодекса РФ, к третьему лицу, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора по обязательству в соответствии со статьей 387 настоящего Кодекса. Если права кредитора по обязательству перешли к третьему лицу в части, они не могут быть использованы им в ущерб кредитору, в частности такие права не имеют преимуществ при их удовлетворении за счет обеспечивающего обязательства или при недостаточности у должника средств для удовлетворения требования в полном объеме.

Исходя из смысла приведенной нормы закона, права кредитора переходят к третьему лицу в том объеме, в каком это лицо произвело исполнение за должника перед предыдущими кредиторами.

Изложенное означает, что ФИО5 исполнив обязательства ФИО17-В.С. перед ее кредиторами, приобрел права этих кредиторов части требования к ФИО17-В.С. о возврате денежных средств в размере 1 822 838 рублей.

Согласно ч.2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Как указывалось выше, определением Арбитражного суда Хабаровского края от 23.09.2022 прекращено производство по делу о банкротстве в отношении ФИО17-В.С.

Этим определением ФИО5 отказано в процессуальной замене стороны (кредитора) по делу о банкротстве и включении его требований в реестр требований кредиторов ФИО17-В.С.

В качестве обоснования арбитражным судом указано, что между лицом, погасившим требование и должником возникают иные гражданско-правовые отношения, связанные с возвратом уплаченного за неплатежеспособное лицо, которые не подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве.

Таким образом, у ФИО5, приобретшего в силу закона денежное требование к ФИО17-В.С., возникло право требовать исполненного за нее перед другими кредиторами в том объеме и в том виде, в каком это требование существовало к моменту его исполнения.

Учитывая изложенное, у истца имеется иной способ зашиты права.

Кроме того, в судебном заседании сторонами не оспаривалось, что ответчик ФИО17-В.С. возвратила истцу денежные средства на общую сумму 1 323 838 рублей 90 копеек, которые им получены и до настоящего времени не возвращены, что свидетельствует о том, что они приняты истцом в качестве частичного добровольного исполнения ФИО17-В.С. обязательств по возврату полученного по предварительному договору купли-продажи от 10.11.2021.

Все остальные доводы истца и его представителя не влияют на принятое судом решение.

При таких обстоятельствах, суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО5 к ФИО2, ФИО16-В.С о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки – отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме в Хабаровский краевой суд через Индустриальный районный суд г.Хабаровска.

Судья Карпенко А.В.

Мотивированное решение изготовлено 26.05.2023